Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARN:2011:BQ2888

Instantie
Gerechtshof Arnhem
Datum uitspraak
12-04-2011
Datum publicatie
28-04-2011
Zaaknummer
200.065.269/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Kopers hebben terecht een beroep gedaan op de financieringsclausule in het koopcontract. Andersluidend oordeel rechtbank vernietigd.

Hoger beroep van BM1308

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Arrest d.d. 12 april 2011

Zaaknummer 200.065.269/01

HET GERECHTSHOF TE ARNHEM

Nevenzittingsplaats Leeuwarden

Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:

1. [appellant sub 1],

wonende te [woonplaats],

2. [appellante sub 2],

wonende te [woonplaats],

appellanten,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],

advocaat: mr. M.P.A. Oogjen, kantoorhoudende te Almere,

tegen

1. [geïntimeerde sub 1],

wonende te [woonplaats],

2. [geïntimeerde sub 2],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],

advocaat: mr. J.R.L. van Gasteren, kantoorhoudende te Leusden.

Het geding in eerste instantie

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 29 juli 2009 en 27 januari 2010 door de rechtbank Zwolle-Lelystad.

Het geding in hoger beroep

Bij exploot van 23 april 2010 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van het vonnis d.d. 27 januari 2010 met dagvaarding van [geïntimeerden] tegen de zitting van 18 mei 2010.

De conclusie van de memorie van grieven, waarbij producties zijn overgelegd, luidt:

"dat het uw Gerechtshof moge behage het hierboven genoemde vonnis te vernietigen en opnieuw rechtdoende, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, eisers in eerste aanleg in hun vordering niet ontvankelijk te verklaren althans deze af te wijzen, althans te matigen, met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van het geding in beide instanties."

[appellanten] hebben een akte overlegging productie genomen.

Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden] verweer gevoerd met als conclusie:

"Dat het Uw Gerechtshof moge behagen, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, appellanten niet ontvankelijk te verklaren in hun vorderingen dan wel deze af te wijzen, met bekrachtiging van het vonnis in eerste aanleg, met veroordeling van appellanten in de proceskosten."

Voorts hebben [appellanten] een akte genomen, waarbij een productie is overgelegd en hebben [geïntimeerden] ook een akte genomen.

Ten slotte hebben [appellanten] de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.

De grieven

[appellanten] hebben drie als zodanig aangeduide grieven opgeworpen.

De beoordeling

Vaststaande feiten

1. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.9) van het vonnis van 27 januari 2010 de feiten vastgesteld. [appellanten] hebben tegen twee onderdelen van deze feitenvaststelling grieven gericht. Tegen de overige onderdelen zijn geen grieven gericht, zodat daarvan in appel kan worden uitgegaan. Deze feiten komen, met wat overigens over de feiten vaststaat, op het volgende neer.

1.1. [geïntimeerden] waren eigenaar van de twee-onder-één-kap woning aan de [adres 1] te [woonplaats].

1.2. [appellanten] waren geïnteresseerd in de koop van de woning van de buren van [geïntimeerden] (aan de [adres 2]). Zij hebben deze woning, die een vraagprijs van € 398.000,00 k.k. had, bezichtigd.

1.3. Toen [appellanten], die [geïntimeerden] kenden, hoorden dat ook de woning van [geïntimeerden] te koop was, hebben zij contact opgenomen met [geïntimeerden] en een afspraak gemaakt voor een bezichtiging van de woning. Die bezichtiging heeft op 24 april 2008 plaatsgevonden. De door [geïntimeerden] gehanteerde vraagprijs bedroeg € 405.000,00 k.k.

1.4. Op 21 mei 2008 hebben partijen overeenstemming bereikt over de koop van de woning door [appellanten] tegen een koopprijs van € 400.000,00 k.k. met een oplevering casco keuken. In verband met een anti-speculatiebeding waaraan [geïntimeerden] jegens de gemeente Almere gebonden waren, zou de levering niet eerder dan 6 februari 2009 plaatsvinden. In een op 29 mei 2008 ondertekend schriftelijk koopcontract is onder meer bepaald:

Op 21 mei 2008 hebben partijen overeenstemming bereikt over de koop met een koopprijs van EUR 400.000,00 k.k. met een oplevering casco keuken. De levering zou niet eerder plaatsvinden in verband met een anti-speculatiebeding dan 6 februari 2009. Afgesproken werd dat [appellanten] de woning omstreeks augustus 2008 zouden kunnen betrekken.

1.5. Op 29 mei 2008 hebben partijen een schriftelijke koopovereenkomst ondertekend. die koopovereenkomst bevat, in artikel 10, een boetebeding op grond waarvan de nalatige partij bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming een boete van € 40.000,00 verschuldigd is. Artikel 16 van de koopovereenkomst luidt, voor zover hier van belang:

16.1 Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op 1 juli 2008 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag

van ten minste de koopsom plus kosten onder de bij de grote geldverstrekkende

instellingen gebruikelijke voorwaarden en bepalingen, terzake van de overeenkomst(en)

tot voormelde geldlening(en) niet voor voormelde datum is verleend. Koper zal ter

verkrijging van de financiering, al het hem mogelijke verrichten en kan op deze

ontbindende voorwaarden alleen een beroep doen door aan verkoper tenminste twee

schriftelijke afwijzingen te overleggen voor 1 juli 2008. Het voorbehoud van Nationale

Hypotheek Garantie is niet van toepassing.

(…)

16.3 Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of toezegging(en) te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour”of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd.

Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij deze verplicht en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.

1.6. Op 13 juni 2008 hebben [appellanten] een mail naar [geïntimeerden] gestuurd, met de volgende inhoud:

Zoals mondeling besproken krijgen wij voor 1 juli geen offerte voor de financiering van jullie huis, zie bijgaande afwijzingsbrieven.

In een telefoongesprek met [geïntimeerde sub 1] (toevoeging hof: [geïntimeerde sub 1]) heb ik aangegeven dat wij graag de termijn van het financieringsvoorbehoud zouden willen verlengen tot 1 augustus waarbij jullie in de tussentijd de vrijheid hebben het huis aan iemand anders te verkopen mocht die mogelijkheid zich voordoen. De reactie van [geïntimeerde sub 1] was dat jullie hiermee akkoord kunnen gaan met de opmerking erbij dat jullie dan echter niet medio juli maar in de kerstvakantie zullen gaan verhuizen.

Deze verandering van de feitelijke opleveringsdatum is vanuit jullie positie gezien volkomen logisch maar maakt het verhaal voor ons een stuk minder aantrekkelijk.

Wat wij nu voorstellen is dat we het koopcontract formeel ontbinden conform het voorbehoud van financiering. Dit geeft beide partijen de mogelijkheid zich te beraden op vervolg- dan wel nieuwe stappen.

1.7. [geïntimeerden] hebben (ook) op 13 juni 2008 als volgt per mail gereageerd:

Wij kunnen inderdaad akkoord gaan met het verlengen van de termijn tot 1 augustus. de gewijzigde omstandigheden hebben ons genoodzaakt onze plannen te heroverwegen, vandaar de eerder genoemde kerstvakantie.

Wij stellen voor om de datum van 'overdracht' met een zelfde termijn van 1 maand op te schuiven als de termijn van financieringsvoorbehoud. Dit geeft jullie de gelegenheid om in de komende weken te proberen alsnog de financiering rond te krijgen zoals besproken terwijl ons dit iets meer ruimte geeft voor alternatieven.

1.8. Bij de in rechtsoverweging 1.6 aangehaalde mail van [appellanten] waren brieven van GE Artesia Bank en van Delta Lloyd aan [het financieel adviesbureau] gericht, waarin werd meegedeeld dat de gevraagde financiering van € 430.000,00 werd afgewezen. In de brief van Artesia Bank N.V. is onder meer vermeld:

De hierna genoemde reden heeft een rol gespeeld bij de beoordeling van de hypotheekaanvraag:

* Uit toetsing blijkt dat het inkomen van de heer [appellant sub 1] en mevrouw [appellante sub 2] niet toereikend is voor het gevraagde hypotheekbedrag van € 430.000,00.

1.9. [appellanten] hebben een op 24 juni 2008 gedateerde brief aan [geïntimeerden] geschreven, die door [geïntimeerden] op 27 juni 2008 is ontvangen, met de volgende inhoud:

Eind mei hebben we gezamenlijk de koopovereenkomst voor jullie woning ondertekend. Een van de ontbindende voorwaarden is het niet verkrijgen van de benodigde financiering voor de aankoop. Zoals jullie inmiddels weten slagen we er niet in om die rond te krijgen. Enerzijds wordt dit veroorzaakt door onze persoonlijke situatie (twee startende ondernemers), anderzijds door de termijn waarop de eigendom van de woning notarieel wordt overgedragen. Wat tot slot ook nog een rol speelt is de executiewaarde; die is lager dan benodigd.

Een paar weken geleden hebben wij jullie hiervan mondeling op de hoogte gesteld. Uitstel van de financieringstermijn tot augustus biedt jullie noch ons de zekerheid die benodigd is. Om die reden gaan wij nu met deze brief over tot formele ontbinding van de overeenkomst.

Wij sluiten niet uit dat we in een later stadium alsnog de benodigde financiering kunnen verkrijgen. Zodra we daar meer zekerheid over hebben en jullie woning niet verkocht is, zullen we weer contact met jullie opnemen.

1.10. Nadat [appellanten] op 28 juni 2008 het huis van de buren nogmaals hadden bezichtigd, hebben zij op 30 juni 2008 (onder voorbehoud van financiering) een bod op dat huis uitgebracht.

1.11. Op 23 juli 2008 hebben [geïntimeerden] schriftelijk gereageerd op de in rechtsoverweging 1.9 aangehaalde brief van [appellanten] [geïntimeerden] hebben toen onder meer het volgende geschreven aan [appellanten]:

Wij begrijpen werkelijk niet dat de financiering een probleem zou opleveren. Weliswaar zijn door jullie een paar afwijzingsbrieven toegezonden, maar op basis waarvan de afwijzing nou echt tot stand is gekomen en welke gegevens exact door jullie aangedragen zijn aan de banken, is voor ons niet duidelijk. Jullie mededeling is wat dat betreft onvoldoende duidelijk gedocumenteerd (vergelijk art. 16.3 van de koopovereenkomst).

Bovendien vinden wij het merkwaardig dat jullie wel. slechts enkele dagen nadat de ontbindingsvoorwaarde wordt ingeroepen, biedingen doen op de woning van onze buren dat te koop staat voor € 385.000,--. Een fractie lager (€ 15.000,00) dan de met jullie overeengekomen prijs (€ 400.000,--) voor onze woning.

Overigens wijs ik jullie er op dat onze adviseur jullie ook graag wil helpen bij het vinden van een passende financiering.

Omdat wij twijfels hebben over de juistheid van de afwijzingen, willen wij jullie zekerheidshalve verzoeken, ja zelfs sommeren om op grond van artikel 10.1 van de koopovereenkomst alsnog jullie verplichtingen voortvloeiende uit de de koopovereenkomst na te komen en de woning af te nemen. Wij verzoeken, voor zover nodig sommeren jullie dan ook om binnen 8 dagen na heden, uiterlijk 1 augustus a.s., te verklaren dat jullie de ontbindingsverklaring alsnog intrekken en tot nakoming zullen over gaan.

(…)

1.12. In een brief van 30 juli 2008 aan [geïntimeerden] hebben [appellanten] onder meer geschreven:

(…)

Vanaf het begin van onze gesprekken over de aankoop van de woning in mei hebben wij aangegeven, dat de woningfinanciering lastig zou kunnen worden. De redenen hiervoor zijn dat [appellante sub 2] startend ondernemer is (per 1 april jl.) en [appellant sub 1] volgens de normen van de geldverstrekkende instellingen ook beoordeeld wordt als startende ondernemer (i.c. geen jaarcijfers van de afgelopen drie jaar kan laten zien). we zijn hier vanaf het begin volledig transparant over geweest, waardoor jullie ook wisten dat er een risico in zat dat de financiering niet zou kunnen gaan lukken. Dat risico waren zowel jullie als wij bereid aan te gaan.

Omdat wij al eerder aan het kijken waren naar de woning op [adres 2], waren we al begonnen met het oriënteren naar financieringsmogelijkheden. aangezien onze situatie verre van gebruikelijk was (twee startende ondernemers, eigen huis niet verkocht), hebben we met zorg en aandacht alleen die geldverstrekkende instellingen benaderd waarvan onze financiële adviseur het idee had dat we daar wellicht wel een kans van slagen zouden hebben (Delta Lloyd en Artesia).

Op basis van onze gegevens was geen van deze geldverstrekkers bereid ons op normale condities een hypotheek te verstrekken voor het betreffende onderpand ([adres 1]). De mogelijkheden om op ongebruikelijke condities de woning te financieren hebben we ook onderzocht, maar bleken uiteindelijk evenmin haalbaar. Artesia heeft in haar brief aangegeven, dat het inkomen onvoldoende is om de woning te financieren. dat geldt ook voor Delta Lloyd, hoewel dat niet met zoveel woorden in de brief staat vermeld.

Begin juni was bekend dat we de financiering niet rond konden krijgen. We hebben jullie hier telefonisch van op de hoogte gesteld, omdat we jullie z.s.m. helderheid over wilden geven. Op grond hiervan hebben we gemeld dat we tot ontbinding over wilden gaan. Uiteindelijk zijn daar meerdere telefoongesprekken aan gewijd. Op 24 juni hebben we e.e.a. formeel bevestigd via de verzonden brief, naar ons idee goed gedocumenteerd met de benodigde afwijzingsbrieven en hebben we hiermee voldaan aan het gestelde in artikel 16 van de koopovereenkomst.

(…)

1.13. Op 31 oktober 2008 is het pand [adres 2] (het buurhuis) geleverd aan [appellanten] In het kadaster is aangetekend dat aan de ING Bank N.V. (hierna: ING) een hypothecaire inschrijving is verstrekt tot zekerheid van een bedrag van

€ 531.250,00. ING had [appellanten] in een brief van 6 juni 2008 laten weten

de financieringsaanvraag van [adres 1] te [woonplaats] niet te kunnen honoreren, gelet op de geldigheidsduur van een hypotheekofferte (drie maanden, met de mogelijkheid van verlenging met drie maanden).

Procedure in eerste aanleg

2. [geïntimeerden] hebben [appellanten] gedagvaard en gevorderd (1) voor recht te verklaren dat [appellanten] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst, (2) voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, althans de koopovereenkomst te ontbinden, (3) [appellanten] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 40.000,00, te vermeerderen met wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten, proceskosten en beslagkosten. Nadat [appellanten] verweer hadden gevoerd en een comparitie van partijen had plaatsgevonden, heeft de rechtbank de hiervoor met 1 en 3 vermelde vorderingen van [geïntimeerden] grotendeels toegewezen. Aan dit oordeel heeft de rechtbank, in het kort, ten grondslag gelegd dat [appellanten] niet al het redelijk mogelijke hebben gedaan om financiering te verkrijgen. Naar het oordeel van de rechtbank hadden [appellanten] aan [geïntimeerden] de medewerking moeten vragen de, volgens de rechtbank reeds tot 1 augustus 2008 verlengde termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde, te verlengen tot 6 augustus 2008, zes maanden vóór 6 februari 2009, de datum waarop de woning aan hen geleverd kon worden.

Bespreking van de grieven

3. Met grief 1 komen [appellanten] op tegen de vaststelling van de rechtbank dat de termijn waarbinnen [appellanten] een beroep konden doen op het financieringsvoorbehoud is verlengd van 1 juli tot 1 augustus 2008. De grief is, zoals [geïntimeerden] in hun bespreking van de grief opmerken, terecht voorgesteld. Partijen hebben wel overlegd over een verlenging van de termijn tot 1 augustus 2008 (vergelijk de hiervoor in rechtsoverwegingen 1.6 en 1.7 aangehaalde e-mails van 13 juni 2008), maar zij zijn het erover eens dat de termijn niet daadwerkelijk is verlengd. De grief slaagt dan ook.

4. Grief 2 betreft de vaststelling door de rechtbank dat ING een financiering van

€ 531.250,00 heeft verstrekt ten behoeve van de aankoop van de woning [adres 2] te [woonplaats]. Partijen zijn het er over eens dat ING € 431.250,00 aan [appellanten] geleend heeft, maar dat de hypothecaire inschrijving € 531.250,00 bedraagt. Ook deze grief slaagt dus. of en in hoeverre het slagen van deze grief, en van grief 1, [appellanten] kan baten, zal hierna blijken.

5. De toelichting op de grieven 1 en 2 bevat een verholen grief. Deze grief is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellanten] aan [geïntimeerden] hadden moeten verzoeken om verlenging tot 6 augustus 2008 van de termijn waarbinnen een beroep op de ontbindende voorwaarde kon worden gedaan, zodat alsnog een financiering zou kunnen worden verkregen van ING. Het hof overweegt dienaangaande als volgt.

6. Artikel 16.3 van de koopovereenkomst verplicht [appellanten] al het redelijk mogelijke te doen om financiering te verkrijgen. Uit artikel 16.1 volgt dat daartoe in elk geval is vereist dat zij bij twee financiële instellingen een financieringsaanvraag indienen.

7. [appellanten] stellen dat zij binnen de termijn van de ontbindende voorwaarde bij drie instellingen een offerte gevraagd, bij ING, Artesia en Delta Lloyd, voor een hypotheek onder algemene voorwaarden. Daarnaast hebben zij geprobeerd om onder bijzondere voorwaarden bij Artesia en Fortis Bank hypotheek te verkrijgen. Daarmee hebben zij, stellen zij, gedaan wat in de gegeven omstandigheden in redelijkheid van hen gevergd mocht worden.

8. [geïntimeerden] hebben niet betwist dat [appellanten] de door hen gestelde pogingen hebben gedaan. Zij voeren echter aan dat [appellanten] ten onrechte niet opnieuw een poging hebben gedaan bij ING een financiering te verkrijgen. Een dergelijke poging zou, stellen zij, kansrijk zijn geweest, omdat ING alleen vanwege de geldigheidsduur geen offerte wilde uitbrengen. Wanneer later opnieuw een offerte zou zijn gevraagd, zou het volgens [geïntimeerden] mogelijk zijn geweest een offerte van ING te krijgen op grond waarvan bij de gebruikelijke geldigheidsduur van de offerte toch per 6 februari 2009 de levering van de woning zou hebben kunnen plaatsvinden.

9. Het hof volgt [geïntimeerden] niet in dit betoog. [appellanten] hebben er op gewezen dat in de maanden mei tot juli 2008 sprake was van een stijgende rente. Zij hebben deze stelling onderbouwd met het in het geding brengen van de hypotheekrentetarieven van ING uit die periode. Deze tarieven laten een stijgende rente zien. Een stijging van het rentepercentage heeft ook gevolgen voor het bedrag dat geldleners maximaal kunnen lenen. Een hogere rente leidt immers tot hogere maandlasten. wanneer de rente stijgt, neemt het bedrag dat - bij een gelijkblijvend inkomen - maximaal geleend kan worden, dan ook af. Uit de door [appellanten] overgelegde brief van [de werkneemster van de ING] van ING d.d. 18 oktober 2010 volgt dat ook. [De werkneemster van ING] heeft onder meer geschreven:

Uw situatie:

In het voorjaar van 2008 hebben wij een hypotheekaanvraag voor onderpand [adres 1] ontvangen. De financiering zou (onder voorbehoud van nog aan te leveren zekerheidsstukken) op dat moment net passend zijn geweest. ING heeft toen echter geen offerte uitgebracht, omdat de passeerdatum te ver in de toekomst lag.

Hierbij merken wij nog op dat de rente op dat moment aan het stijgen was. De kans dat de aanvraag, bij een nieuwe toetsing op een latere datum, niet gehonoreerd zou worden was reëel aanwezig.

Onder deze omstandigheden is het maar de vraag of [appellanten] een toereikend bedrag hadden kunnen lenen bij ING wanneer zij in de loop van de maand juli 2008 opnieuw een financieringsaanvraag bij ING zouden hebben gedaan. Naar het oordeel van het hof kon van [appellanten] om die reden in redelijkheid niet gevergd worden dat zij de termijn waarbinnen een beroep kon worden gedaan op de ontbindende voorwaarden zouden verlengen tot 6 augustus 2008, althans dat zij het initiatief zouden nemen tot een dergelijke verlenging.

10. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat het hof [geïntimeerden] niet volgt in hun betoog dat de stijging van de rente er niet toe doet, omdat in de ontbindende voorwaarde niets over een rentepercentage is opgenomen. [geïntimeerden] miskennen met dit betoog dat het rentepercentage gevolgen heeft voor het maximaal te financieren bedrag. Dat [appellanten] niet hebben aangetoond dat zij geen financiering zouden hebben verkregen indien zij een nieuwe aanvraag bij ING zouden hebben ingediend, zoals [geïntimeerden] stellen, leidt niet tot een ander oordeel. Doorslaggevend is of [appellanten] op basis van de hun eind juni 2008, toen zij een beroep deden op de ontbindende voorwaarde, bekende gegevens in redelijkheid hebben kunnen besluiten om geen nieuwe aanvraag te doen voor financiering van de woning [adres 1] te [woonplaats] per 6 februari 2009. Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] daartoe in redelijkheid kunnen besluiten.

11. [geïntimeerden] hebben verder nog aangevoerd dat [appellanten] in hun financieringsaanvraag bij Artesia ten onrechte een bedrag van € 18.000,00 aan verbouwingskosten hebben meegenomen. Volgens [geïntimeerden] zag de ontbindende voorwaarde op het niet verkrijgen van een financiering voor de koopsom te vermeerderen met de kosten. Het hof volgt [geïntimeerden] niet in dit betoog. Uit de aanvraag waarop [geïntimeerden] zich beroepen, volgt dat financiering is gevraagd voor een bedrag van € 450.000,00, waarvan € 18.000,00 aan verbouwingskosten. Wanneer geen rekening wordt gehouden met de verbouwingskosten resteert een bedrag van € 432.00,00. Artesia heeft, blijkens de in rechtsoverweging 1.8 aangehaalde afwijzing, een financiering van € 430.000,00 afgewezen. Het betoog van [geïntimeerden] dat de aanvraag vanwege de verbouwingskosten is afgewezen, mist dan ook feitelijke grondslag. Het hof laat dan nog daar dat [appellanten] er op hebben gewezen dat wanneer zij de woning van [geïntimeerden] zouden kopen, zij in deze woning een nieuwe keuken zouden hebben moeten aanbrengen, omdat de woning met een casco keuken zou worden geleverd. Dat laatste volgt ook uit de koopovereenkomst. Partijen wisten dan ook dat [appellanten] voor een nieuwe keuken in de woning zouden moeten zorgen. In dat licht bezien staat artikel 16.1 van de koopovereenkomst, naar het oordeel van het hof, niet in de weg aan het opnemen van de kosten van aanschaf van een keuken in het te financieren bedrag. Anders dan [geïntimeerden] is het hof van oordeel dat een bedrag van € 18.000,00 niet buitensporig is voor de aanschaf van een keuken in een woning met een koopprijs van € 400.000,00.

12. De slotsom is dat het hof van oordeel is dat [appellanten] al het redelijk mogelijke hebben gedaan om financiering te verkrijgen. [appellanten] konden zich eind juni 2008 dan ook met succes op de ontbindende voorwaarde beroepen en waren niet gehouden te verzoeken om verlenging van de termijn waarbinnen een beroep op die ontbindende voorwaarde kon worden gedaan.

13. Voor zover [geïntimeerden] zich er over beklagen dat [appellanten] hen niet afdoende hebben geïnformeerd, gaat het hof daaraan voorbij. [appellanten] hebben tijdig schriftelijk een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde. Zij hebben eveneens tijdig afschriften van de afwijzingsbrieven van Artesia en Delta Lloyd overgelegd. Daarmee hebben zij voldaan aan de door artikel 16.3 gestelde vormvoorschriften. Dat [appellanten] nadien niet voldaan hebben aan alle informatieverzoeken van [geïntimeerden] leidt niet tot een ander oordeel. Doorslaggevend is of [appellanten] terecht een beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde en of zij dat op de juiste wijze hebben gedaan. Dat is, zoals volgt uit wat hiervoor is overwogen, het geval.

14. Dat [appellanten] er in zijn geslaagd financiering te verkrijgen voor de koop van de buurwoning betekent niet dat zij zich onvoldoende hebben ingespannen om financiering voor de woning van [geïntimeerden] rond te krijgen. [appellanten] hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat het financieren van de buurwoning veel gemakkelijker was, omdat deze woning goedkoper was en wel op korte termijn geleverd kon worden.

15. De slotsom is dat de verholen grief slaagt. [appellanten] hebben met succes een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde. de vorderingen van [geïntimeerden] zijn dan ook niet toewijsbaar. Om die reden hebben [appellanten] geen belang bij de bespreking van grief 3, die ziet op de beslissing van de rechtbank om de boete niet te matigen.

16. [geïntimeerden] hebben een algemeen bewijsaanbod gedaan. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat dit bewijsaanbod niet ter zake dienend is. Het hof zal er dan ook aan voorbij gaan.

17. Het hof zal de beslissing van de rechtbank vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [geïntimeerden] afwijzen. [geïntimeerden] worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties (geliquideerd salaris van de advocaat in eerste aanleg 3 punten, in hoger beroep 1,5 punt, tarief III).

De beslissing

Het gerechtshof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [geïntimeerden] in de proceskosten en begroot deze kosten, voor zover heden aan de zijde van [appellanten] gevallen:

- op € 798,00 aan verschotten en op € 1.791,00 voor geliquideerd salaris van de advocaat voor wat betreft de procedure in eerste aanleg,

- op € 1.287,93 aan verschotten en € 1.737,00 voor geliquideerd salaris van de advocaat voor wat betreft de procedure in hoger beroep;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mrs. K.E. Mollema, voorzitter, H. de Hek en

M.C.D. Boon-Niks, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 12 april 2011 in bijzijn van de griffier.