Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARN:2011:BQ0694

Instantie
Gerechtshof Arnhem
Datum uitspraak
29-03-2011
Datum publicatie
08-04-2011
Zaaknummer
200.045.733/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Courtage verschuldigd bij verkoop op eigen initiatief van de verkoper, buiten de door hem voordien ingeschakelde makelaar om.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Arrest d.d. 29 maart 2011

Zaaknummer 200.045.733/01

HET GERECHTSHOF TE ARNHEM

Nevenzittingsplaats Leeuwarden

Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:

1. [appellant 1],

gevestigd te Emmeloord,

2. [appellant 2],

gevestigd te Emmeloord,

appellanten,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],

advocaat: mr. H.K. Scholtens, kantoorhoudende te Emmeloord,

tegen

[geïntimeerde],

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. L.W. Ravenstijn, kantoorhoudende te Amstelveen.

Het geding in eerste instantie

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 24 juni 2009 door de rechtbank Zwolle-Lelystad.

Het geding in hoger beroep

Bij exploot van 21 september 2009 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 27 oktober 2009.

De conclusie van de memorie van grieven luidt:

"te vernietigen het vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad tussen appellanten en geïntimeerde gewezen op 24 juni 2009 in de zaak met kenmerk 149665 HAZA 08-1128 en opnieuw rechtdoende bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [geïntimeerde] in haar vordering niet-ontvankelijk te verklaren, althans haar deze te ontzeggen als zijnde ongegrond en onbewezen, althans de vordering van [geïntimeerde] belangrijk te matigen en voor dat geval [geïntimeerde] te veroordelen aan [appellanten] te betalen een bedrag ter hoogte van het verschil tussen het reeds door [appellanten] op 7 juni 2009 aan [geïntimeerde] betaalde bedrag van in hoofdsom € 35.401,92 en het nader door uw Hof vast te stellen bedrag in hoofdsom, zulks te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 7 juli 2009 tot aan de dag van voldoening en daarnaast

II. [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van de procedure in beide instanties, te begroten volgens het gebruikelijke tarief."

Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:

"appellanten niet-ontvankelijk te verklaren, althans hun grieven ongegrons te verklaren en het aangevallen vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad d.d. 24 juni 2009 te bekrachtigen, met veroordeling van appellanten in de kosten van beide instanties."

Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.

De grieven

[appellanten] hebben twee grieven opgeworpen.

De beoordeling

De feiten

1. Over de feiten die de rechtbank in haar vonnis van 24 juni 2009 onder 2.1 tot en met 2.7 heeft vastgesteld, bestaat tussen partijen geen geschil. Het hof zal ook van die feiten uitgaan.

Het geschil

2. [appellanten] hebben aan [geïntimeerde] de exclusieve opdracht gegeven tot bemiddeling inzake de verkoop/verhuur van het in eigendom aan [appellant 2] toebehorende pand aan de [adres] te Emmeloord (hierna: het bedrijfspand). Deze opdracht is op 31 januari 2008 schriftelijk vastgelegd. In de overeenkomst van opdracht wordt de opdrachtgever verzocht om gegadigden die zich rechtstreeks tot de opdrachtgever wenden naar [geïntimeerde] door te verwijzen. Ook wordt de opdrachtgever verzocht om niet buiten medeweten van [geïntimeerde] overeenkomsten aan te gaan en geen onderhandelingen te voeren (hierna aan te duiden als het verzoek tot doorverwijzing en onthouding).

Op de overeenkomst zijn de algemene voorwaarden van [geïntimeerde] van toepassing. Deze voorwaarden schrijven onder meer voor, kort gezegd, dat de opdrachtgever buiten [geïntimeerde] om geen onderhandelingen voert en gegadigden naar [geïntimeerde] doorverwijst (hierna: het onderhandelingsverbod). Indien de overeenkomst na het einde van de opdracht tot stand komt, is ingevolge deze voorwaarden courtage verschuldigd indien de overeenkomst het gevolg is van handelen in strijd met het onderhandelingsverbod of indien de overeenkomst tot stand komt met kandidaten die reeds bekend waren tijdens de opdrachtperiode (hierna als het contracteerverbod aan te duiden).

3. [appellanten] hebben [geïntimeerde] op 21 februari 2008 telefonisch meegedeeld dat zij inzake de verkoop van het bedrijfspand door een gegadigde zijn benaderd. Zij hebben [geïntimeerde] gevraagd de marketingactiviteiten stop te zetten en het pand van 'RealNext' te halen. Op 28 maart 2008, toen zij [geïntimeerde] meedeelden dat het verkoopproces met deze gegadigde concreter werd, heeft [geïntimeerde] per e-mail kenbaar gemaakt dat zij daarbij als verkopend makelaar graag een bijdrage willen leveren. Diezelfde dag hebben [appellanten] teruggemaild dat de partij waarmee zij onderhandelden niet zat te wachten op bemiddeling van [geïntimeerde], en dat zij daar zelf ook geen meerwaarde in zagen. In deze mail is de opdracht aan [geïntimeerde] ingetrokken, onder de mededeling dat [appellanten] akkoord gingen met een vergoeding van 10% van de te verwachten courtage. De intrekkingsnota die daarop volgde, is door [appellanten] voldaan. Zij hebben het bedrijfspand op 4 april 2008 verkocht. De courtagenota van € 40.269,60 die volgde toen [geïntimeerde] daarvan op de hoogte raakte, hebben zij niet voldaan.

4. [geïntimeerde] heeft betaling gevorderd van de in rekening gebrachte courtage, verminderd met de door [appellanten] betaalde intrekkingsnota (per saldo € 35.401,92), en vermeerderd met rente en kosten. De rechtbank heeft die vordering toegewezen.

Grief I

5. De rechtbank heeft aangenomen dat [appellanten] hebben gehandeld in strijd met het onderhandelings- en het contracteerverbod. Daartegen keert zich de eerste grief. Uit de toelichting op de grief blijkt dat slechts wordt bestreden dat het onderhandelingsverbod is overtreden. [appellanten] voeren daartoe aan dat zij [geïntimeerde] volledig op de hoogte hebben gehouden van de gang van zaken. Zij voldeden dus aan hun 'informatieplicht zoals opgenomen in de overeenkomst van bemiddeling'. [geïntimeerde] heeft hier niet afwijzend op gereageerd en heeft [appellanten] ook niet gewezen op de consequenties die de algemene voorwaarden van haar handelen verbinden. [appellanten] beroepen zich er verder op dat zij geen handelingen hebben verricht die [geïntimeerde] in haar werkzaamheden zou kunnen belemmeren.

6. Het hof stelt voorop dat honorering van de grief niet in de weg kan staan aan de conclusie dat de courtage op grond van de algemene voorwaarden is verschuldigd. Onbetwist is immers dat die verplichting voortvloeit uit de schending van het contracteerverbod. In zoverre hebben [appellanten] dan ook geen belang bij de grief.

7. Dat het onderhandelingsverbod niet zou zijn overtreden, kan naar het oordeel van het hof niet volgen uit het feit dat [geïntimeerde] van die onderhandelingen op de hoogte was. Anders dan zij aanvoeren, miskennen [appellanten] dat de overeenkomst van opdracht en de bijbehorende algemene voorwaarden niet een informatieplicht inhouden, maar een verbod tot het voeren van onderhandelingen. Het enkele feit dat [geïntimeerde] niet op dat verbod heeft gewezen, staat niet in de weg aan de conclusie dat het door [appellanten] is overtreden. Hetzelfde geldt voor het betoog dat zij [geïntimeerde] niet in haar werkzaamheden hebben belemmerd. De strekking van de voorwaarden is immers dat ook courtage is verschuldigd indien door [geïntimeerde] geen werkzaamheden zijn verricht die tot de totstandkoming van de koop hebben geleid, maar [appellanten] er in weerwil van de gegeven opdracht voor hebben gekozen om zelf met een gegadigde te onderhandelen en een koopovereenkomst te sluiten. Dat zij die keuze hebben gemaakt, staat tussen partijen vast. Ook staat vast dat [appellanten] [geïntimeerde] hebben verzocht hun activiteiten 'on hold' te zetten. In zoverre is dus ook onjuist dat [appellanten] geen handelingen hebben verricht die [geïntimeerde] in haar werkzaamheden zouden kunnen belemmeren.

8. De grief faalt.

Grief II

9. Met hun tweede grief klagen [appellanten] dat de rechtbank heeft overwogen dat zich geen omstandigheden hebben voorgedaan als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW, en dat ook geen grond bestaat voor matiging.

10. Bij de beoordeling van deze grief stelt het hof voorop dat [appellanten] zich op het standpunt stellen dat volledige afwijzing van de vordering niet aan de orde kan zijn (zij bepleiten op grond van artikel 6:248 lid 2 BW analoge toepassing van artikel 7:411 BW). Zij erkennen juist uitdrukkelijk dat [geïntimeerde] ingevolge de algemene voorwaarden recht heeft op de volledige courtage indien het onderhandelings- of contracteerverbod wordt overtreden, ook indien zij ter zake van de verkoop van het bedrijfspand geen werkzaamheden heeft verricht. [appellanten] gaan er bovendien terecht vanuit dat zij minder bescherming genieten dan iemand die handelt als consument.

11. Het hof heeft al overwogen dat de overeenkomst van opdracht of de bijbehorende algemene voorwaarden niet de verplichting inhouden om [appellanten] te wijzen op de gevolgen van overtreding van het onderhandelings- en het contracteerverbod. Ook uit het gebruik, uit de aard van de overeenkomst of uit de redelijkheid en billijkheid vloeit dat onder de gegeven omstandigheden niet voort. Bij dat oordeel dient tot uitgangspunt dat [appellanten] ook aan de algemene voorwaarden zijn gebonden, indien [geïntimeerde] bij het sluiten van de overeenkomst begreep of moest begrijpen dat zij de inhoud daarvan niet kenden (artikel 6:232 BW). Onbekendheid met die voorwaarden is dan ook een omstandigheid die geheel in de risicosfeer van [appellanten] ligt. Aan het feit dat [geïntimeerde] geen bezwaar maakte tegen de door [appellanten] zelf in gang gezette onderhandelingen, konden zij niet het vertrouwen ontlenen dat [geïntimeerde] afzag van het recht op courtage dat daaraan door de algemene voorwaarden werd verbonden.

12. Tegen deze achtergrond - en gelet op het feit dat in dit geval sprake is van overtreding van beide genoemde verboden - kan het hof in de grieven en de toelichting daarop geen andere relevante stellingen of verweren ontwaren dan die reeds in eerste aanleg waren aangevoerd, en die de rechtbank gemotiveerd heeft verworpen. Het hof onderschrijft de motivering van rechtbank en neemt die motivering over.

13. Ook deze grief faalt.

De slotsom.

14. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd met veroordeling van [appellanten] als de in het ongelijk te stellen partijen in de kosten van het geding in hoger beroep (tarief III, 1 punt).

De beslissing

Het gerechtshof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerde] tot aan deze uitspraak op € 1.060,= aan verschotten en € 1.158,= aan geliquideerd salaris voor de advocaat.

Aldus gewezen door mrs. L Groefsema, voorzitter, M.W. Zandbergen en G. van Rijssen, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 29 maart 2011 in bijzijn van de griffier.