Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARN:2011:BP9117

Instantie
Gerechtshof Arnhem
Datum uitspraak
22-03-2011
Datum publicatie
25-03-2011
Zaaknummer
107.002.408/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur kantoorruimte. Berekening schade bij voortijdige beëindiging.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Arrest d.d. 22 maart 2011

Zaaknummer 107.002.408/01

HET GERECHTSHOF TE ARNHEM

Nevenzittingsplaats Leeuwarden

Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. P.M. Wilmink, kantoorhoudende te Arnhem

tegen

Waldeck-Groep B.V.,

gevestigd te Almere,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna te noemen: Waldeck,

aanvankelijk mr. J.V. van Ophem,

die zich aan de zaak heeft onttrokken.

Het geding in eerste instantie

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 7 maart 2007 en 9 mei 2007 en 3 oktober 2007 door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad, verder aan te duiden als de kantonrechter.

Het geding in hoger beroep

Bij exploot van 29 december 2007 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van het vonnis d.d. 3 oktober 2007 met dagvaarding van Waldeck tegen de zitting van 15 januari 2008. Na twee herstelexploten, omdat zowel voor [appellant] een verkeerde woonplaats was gesteld als Waldeck tegen een onjuiste zittingsplaats was opgeroepen, is deze datum uiteindelijk gewijzigd in 12 februari 2008.

De conclusie van de memorie van grieven d.d.14 juli 2009, tevens bevattende een vermeerdering van eis onder overlegging van producties, luidt:

"te vernietigen het vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton-locatie Lelystad d.d. 3 oktober 2007 onder rolnummer 337682 cv expl 06-14598, en opnieuw rechtdoende,

geïntimeerde zal worden veroordeeld om aan eiser in eerste aanleg, thans appellant tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:

(1) de openstaande huur ad € 3.050,--, tot 1 december 2005 vermeerderd met de contractuele vertragingsboete tot 1 januari 2007 ad € 4.660,60, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2007;

(2) Om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiser te betalen de openstaande huur over de periode 1 september 2005 tot 1 januari 2007 ad € 40.657,89 te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW vanaf datum verzuim, welke wettelijke rente tot 1 januari 2007

€ 4.914,-- bedraagt tot aan de dag der algehele voldoening;

(3) Om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiser te betalen de kosten als gevolg van de door gedaagde gepleegde wanprestatie ad € 5.015,99, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW vanaf 1 januari 2007;

(4) Dit alles te verminderen € 18.900,89 wegens schadebeperking;

(5) de kosten van deze procedure, daaronder tevens begrepen de kosten in eerste aanleg."

Op 6 oktober heeft 2009 de procesvertegenwoordiger van Waldeck zich aan de zaak onttrokken. Waldeck heeft geen memorie van antwoord genomen.

Ten slotte heeft [appellant] op 21 december 2010 de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.

De grieven

[appellant] heeft zes grieven opgeworpen.

De beoordeling

Ten aanzien van de feiten

1. De grieven richten zich niet tegen het tussenvonnis van 9 mei 2007. Het hof zal dan ook hebben uit te gaan van de daarin vastgestelde feiten, voor zover voor de beslechting van dit geschil in appel relevant, aangevuld met feiten die verder als vaststaand kunnen worden aangenomen.

Het hof zal de relevante feiten hierna weergeven.

2. [appellant] is op 1 januari 2001 als statutair directeur in dienst getreden bij Waldeck.

2.1. Op 15 juli 2003 is tussen [appellant] als verhuurder en Waldeck als huurster een huurovereenkomst gesloten, waarbij Waldeck een kantoorgedeelte van het pand Randstad 22-135 voor haar bedrijfsuitoefening huurde, vallende onder de werking van artikel 7:203a van het Burgerlijk Wetboek. De overeenkomst is aangegaan voor vijf jaar, ingaande 1 januari 2002.

2.2. Op die huurovereenkomst waren de algemene bepalingen Huurovereenkomst kantoorruimte van toepassing (verder: de algemene huurvoorwaarden).

2.3. Artikel 14.2 van deze algemene huurvoorwaarden, dat handelt over betalingen, luidt als volgt:

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege vanaf de vervaldag een direct opeisbare boete van 2% per maand van het verschuldigde met een minimum van f 250,-- per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt.

Artikel 7.3, dat handelt over tussentijdse beëindiging, luidt voor zover van belang als volgt:

Huurder is gehouden om aan verhuurder te vergoeden alle schade, kosten en interesten als gevolg van een 7.1 bedoelde omstandigheid en als gevolg van tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst (…)

Tot die schade worden in ieder geval gerekend de huurprijs, de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, waaronder begrepen de verwarmingskosten, de omzetbelasting en de overige verschuldigde bedragen, de kosten van wederverhuur alsmede alle kosten van maatregelen zowel in als buiten rechte door verhuurder getroffen, daaronder begrepen die van rechtskundige bijstand in verband met een omstandigheid als in 7.1 vermeld.

2.4. Begin 2005 is [appellant] afgetreden als statutair directeur van Waldeck.

2.5. Partijen hebben bij die gelegenheid het huurcontract van 15 juli 2003 met wederzijds goedvinden beëindigd. Partijen hebben gesproken over een nieuwe huurovereenkomst voor een deel van het oorspronkelijk gehuurde.

Op 14 februari 2005 is overeenstemming bereikt dat Waldeck met ingang van 1 januari 2005 de 1e en 2e etage van het pand Randstad 22-135 tegen een huurprijs van € 2.400,-- per maand zou huren, waarbij "alle bepalingen in de huurovereenkomst worden gebaseerd op het huidig huurcontract".

2.6. Waldeck heeft op 31 augustus 2005 aan [appellant] meegedeeld van het gehuurde niet langer gebruik te willen maken. Kort daarop heeft Waldeck het gehuurde verlaten. Op 20 september 2005 heeft [appellant], na het vertrek van Waldeck, het gehuurde van andere sloten voorzien.

2.7. [appellant] heeft de laatstelijk door Waldeck gehuurde etages met ingang van

1 december 2005 voor 3 jaar verhuurd aan [B.V. X] (h.o.d.n. [X]) tegen een huurprijs van € 28.800 op jaarbasis, exclusief omzetbelasting.

De beslissing in eerste aanleg

3. [appellant] heeft terzake van de huurovereenkomst van Waldeck gevorderd de overeengekomen huur tot 1 oktober 2006, inclusief kosten berekend op € 37.230, vermeerderd met de contractuele rente subsidiair de wettelijke rente vanaf 1 oktober 2006, alsmede de schade die [appellant] lijdt, op te maken bij staat en te verrekenen volgens de wet vanaf 1 oktober 2005.

4. De kantonrechter heeft de schadevergoeding toegekend tot een bedrag van € 2.493,33 over de maanden september en oktober 2005 en € 2.431,-- over de maand november 2005, beide bedragen te verhogen met de wettelijke rente. Voor het overige heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen.

De vermeerdering van eis

5. Nu daartegen geen bezwaar is gemaakt en het hof evenmin ambtshalve gronden aanwezig oordeelt om de eiswijziging buiten beschouwing te laten, zal het hof recht doen op de gewijzigde eis.

De beoordeling van de grieven

6. De grieven 1 en 2 hebben beide betrekking op de huurbetalingen tot en met augustus 2005. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling De kantonrechter heeft geoordeeld dat de oorspronkelijke vordering daarop geen betrekking had en dat in eerste aanleg de vordering niet op de juiste wijze is vermeerderd. Voor zover de grieven zich tegen dat oordeel richten ontbeert [appellant] belang bij een nadere beslissing van het hof dienaangaande, nu hij in appel zijn eis wel op juiste wijze heeft vermeerderd.

6.1. In appel vordert [appellant] € 3.050,36 uit twee openstaande facturen van respectievelijk 1 mei 2005 en 1 augustus 2005, alsmede € 4.660,60 aan boeten over die facturen en vier huurfacturen over de maanden januari tot en met april 2005. Deze vordering is slechts toegelicht met een verwijzing naar artikel 14, tweede lid, van de algemene huurvoorwaarden en naar een productie 13, die het hof evenwel nergens heeft aangetroffen. De memorie van grieven telt drie bijlagen, de akte na tussenvonnis telt er 9. De conclusie van repliek heeft wellicht een productie 13 gekend, doch bevat het tabblad "productie 9 tot en met 15 vervallen". De zelfde bedragen komen evenwel ook voor op productie 2 bij de akte na tussenvonnis.

6.2. Waldeck heeft bij haar antwoordakte de beide openstaande facturen van 1 mei en 1 augustus 2005 gemotiveerd betwist. Ondanks deze betwisting heeft [appellant] de facturen niet overgelegd nog anderszins duidelijk gesteld waarom deze bedragen door Waldeck verschuldigd zijn. Het hof zal dit onderdeel van de vordering, als onvoldoende onderbouwd, dan ook afwijzen. Datzelfde lot treft de boeten, voor zover zij op de facturen zijn gebaseerd.

6.3. De boeterente over de eerste vier maanden huur van 2005 heeft [appellant] eerst bij de akte na tussenvonnis in rekening gebracht. Waarop deze gebaseerd zijn is niet nader toegelicht.

Weliswaar gaat het oude huurcontract uit van huur die per kwartaal, voor de eerste dag van het kwartaal, betaald moet worden, waarna een boete verschuldigd is, doch in 2005 was geen sprake van een huurbetaling per kwartaal. In productie 2 bij de akte na tussenvonnis is aangegeven dat de huur voor januari 2005 op 1 -1-2005 is gefactureerd en op 5-1-2005 is voldaan. Toch wordt aanspraak gemaakt op de boete. Het hof is van oordeel dat waar de huurfactuur op de kennelijke betaaldatum is gedateerd en niet blijkt dat hij daarvoor is verzonden, [appellant] geen aanspraak kan maken op de boete wanneer die in de eerste week van desbetreffende maand is voldaan.

6.4. Nu blijkt dat de huur in de maanden februari tot en met april van 2005 steeds later dan in de eerste week van de maand is voldaan, zal het hof over die drie maanden de gevorderde boete toewijzen, derhalve tot een totaalbedrag van € 340,35. Waldeck heeft weliswaar aangevoerd dat [appellant] nimmer eerder op deze boeten aanspraak heeft gemaakt, doch het hof acht het tijdsverloop tussen het moment waarop de boete is verbeurd en het moment dat [appellant] daarop voor het eerst aanspraak heeft gemaakt niet zodanig, dat dit consequenties heeft voor de toewijsbaarheid van dit onderdeel.

6.5. Slechts in zoverre slagen de grieven 1 en 2.

7. Grief 3 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat met het aangaan van de huurovereenkomst met [B.V. X] [appellant] geen verdere aanspraken op schadevergoeding had vanwege de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst.

7.1. Het hof neemt, evenals de kantonrechter, tot uitgangspunt dat Waldeck na de beëindiging van haar bedrijf ingevolge artikel 7.3 van de huurvoorwaarden nog aansprakelijk bleef voor de huurbetaling van de huurprijs tot aan de reguliere expiratiedatum van het contract op 1 januari 2007. Die huurprijs bedroeg € 2.400 per maand (exclusief omzetbelasting), welk bedrag ook [B.V. X] verschuldigd was.

7.2. In haar berekening gaat Waldeck ervan uit dat zij de huurprijs van Waldeck had kunnen verhogen per 1 februari 2006, met een bedrag van € 112,25 per kwartaal. Waldeck heeft zulks betwist. [appellant] heeft het bedrag en het moment van de indexatie verder niet toegelicht. Het hof overweegt dat de oude huurovereenkomst een indexatieclausule bevat in artikel 4.3 die verwijst naar het bepaalde in de artikelen 4.1 en 4.2 van de algemene huurvoorwaarden. Dat deze bepalingen in de berekening van de huurprijs niet zijn nageleefd, is het hof niet gebleken, zodat het hof uitgaat van de geïndexeerde huurprijs. Van groot belang is een en ander evenwel niet, nu ook het door [appellant] overgelegde huurcontract met [B.V. X] eenzelfde indexatieclausule bevat, zodat het hof aanneemt dat ook de door [B.V. X] betaalde huurprijs met eenzelfde bedrag is verhoogd.

7.3. Uiteindelijk bedraagt de schade uit gemiste huurinkomsten van de door Waldeck gehuurde etages dan ook alleen de maanden oktober en november 2005, zoals ook de kantonrechter is berekend, zij het dat de kantonrechter, niet geheel juist, spreekt over september/oktober 2005. Dat de huur over de maand september 2005 is betaald, volgt genoegzaam uit de akte na tussenvonnis zijdens [appellant]. Aangezien over schade geen btw is verschuldigd, heeft de kantonrechter zulks terecht op het bedrag exclusief btw gesteld, zij het dat de kantonrechter ten onrechte op een iets hoger bedrag dan € 2400 per maand ex btw is uitgekomen, aangezien hij is uitgegaan van de onnavolgbare berekeningen van [appellant], die evenwel op geen enkel punt inzichtelijk heeft kunnen maken waarom de huur per oktober 2005 is verhoogd.

7.4. Per saldo komt het hof dan ook uit op een schadebedrag terzake van huurderving van twee maanden ex btw, derhalve € 4.800.--. Nu het hof, naar hierna zal blijken, nog enige posten toewijsbaar acht die het verschil met het door de kantonrechter berekende bedrag op dit onderdeel ruim overschrijden, ziet het hof geen noodzaak om op dit onderdeel de berekening van de kantonrechter aan te houden.

8. [appellant] voert in de toelichting op grief 3 aan dat dit bedrag verhoogd moet worden 12 x 1200 euro, neerkomende op € 14.400,--, zijnde de huur die [appellant] heeft gederfd doordat [B.V. X] voor dat bedrag oorspronkelijk de tweede etage van Randstad 22-125 huurde en [B.V. X] voor die etage niet per december 2005 direct een betalende huurder heeft gekregen. Volgens [B.V. X] is die etage weliswaar per 1 december 2005 verhuurd aan [B.V. Y], doch heeft die huurster, gelet op de stand op de huurmarkt, een huurvrije periode kunnen bedingen van 12 maanden.

8.1. Het hof acht dit onderdeel van de schadeberekening, dat verder niet weersproken is, op zich voldoende begrijpelijk en aannemelijk gemaakt, zodat het hof grief 3 honoreert voor een bedrag van € 14.400,--.

8.2. Voor het overige wijst het hof de grief af.

9. Grief 4 ziet op de kosten van aanpassing aan het oorspronkelijk door Waldeck gehuurde aan de wensen van [B.V. X]. Volgens [appellant] had hij die kosten niet behoeven te maken als het pand in 2007 vrij kwam, gelet op de toen veel gunstigere markt voor verhuurders van kantoorruimte. Ook deze stelling betreft een herhaling van de akte na tussenvonnis.

Het hof acht deze stelling van [appellant] onvoldoende onderbouwd in het licht van het gemotiveerde verweer van Waldeck in haar antwoord akte.

9.1. Het daarbij behorende bewijsaanbod om een makelaar te horen danwel bestuurders van desbetreffende huurders acht het hof te vaag en ook overigens onvoldoende gespecificeerd. Deze grief treft dan ook geen doel.

10. De grieven 5 en 6 bevatten slechts een herhaling van de overige grieven, danwel keren zij zich tegen het dictum. Zij behoeven geen verdere bespreking.

Ten aanzien van de rente en de bedongen boeten.

11. De kantonrechter heeft onderaan in overweging 7 van het beroepen vonnis expliciet overwogen dat artikel 14.2 van de algemene huurvoorwaarden geen betrekking heeft op de schadevergoedingsvordering van artikel 7.3. Tegen dit oordeel is geen grief gericht. Wel lijkt [appellant] in de opbouw van zijn vordering nog hier en daar een andere mening toegedaan, doch nu deze niet wordt geëxpliciteerd zal het hof daaraan voorbij gaan.

Behoudens de hiervoor onder 6.4 genoemde boetebedragen zal het hof geen boeten toewijzen.

11.1. Over die boetebedragen is vervolgens de wettelijke handelsrente toewijsbaar, zoals gevorderd vanaf 1 januari 2007.

Over het schadebedrag van de gederfde huur en de daarmee gepaard gaande kosten, door het hof hiervoor gesteld op € 4.800 + € 14.400, dus in totaal € 19.200,-- is Waldeck eveneens de wettelijke handelsrente verschuldigd, in beginsel vanaf het moment dat de schade is geleden. [appellant] vordert de wettelijke handelsrente vanaf 1 januari 2007, plus een door haar berekend bedrag van

€ 4.914 aan rente dan wel boete (erg duidelijk is zij daarin niet) die zou zijn opgebouwd over het jaar 2006. Een deugdelijke berekening ontbreekt daartoe evenwel en de wijze waarop zij de ontvangen huur van [B.V. X] verrekend (na de berekening van boete dan wel rente in plaats van daarvoor) is in ieder geval onjuist.

11.2. Het hof ziet in de wijze waarop [appellant] in eerste aanleg heeft geprocedeerd namelijk door bij voortduring onvolledige feiten te stellen ten aanzien van de huursituatie waarop hij, nadat Waldeck verweer voerde, zijn stellingen aanpaste aanleiding om geen nadere renteberekening te maken over 2006 en de rente over dat jaar af te wijzen. Mitsdien zal het hof ook over de schadevergoeding de wettelijke handelsrente toewijzen vanaf 1 januari 2007.

De slotsom

12. Het hof acht de grieven deels terecht voorgedragen.

Het acht toewijsbaar een totaalbedrag van € 19.540,40, welk bedrag dient te worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 119a vanaf 1 januari 2007.

12.1. Gelet op deze uitkomst zal het hof de proceskosten compenseren, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep.

De beslissing

Het gerechtshof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt Waldeck om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] te betalen de somma van € 19.540,40, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 119a BW daarover vanaf 1 januari 2007;

wijst af het meer of anders gevorderde;

compenseert de kosten van de procedure, zowel in eerste aanleg, als in hoger beroep, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.

Aldus gewezen door mrs. K.E. Mollema, voorzitter, J.H. Kuiper en M.C.D. Boon-Niks, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 22 maart 2011 in bijzijn van de griffier.