Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARN:2010:BQ1414

Instantie
Gerechtshof Arnhem
Datum uitspraak
15-03-2010
Datum publicatie
15-04-2011
Zaaknummer
200.047.083
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Tekortkoming? Opschortingsrecht huurgarantieovereenkomst? Uitleg voorkeursrecht.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM

Sector civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.047.083

(zaaknummer rechtbank 176962)

arrest van de vijfde civiele kamer van 15 maart 2011

inzake

1. de vennootschap onder firma Vermonde Ontwikkeling V.O.F.,

gevestigd te Zevenaar;

2. de openbare maatschap [appellant sub 2],

gevestigd te [vestigingsplaats];

3. [appellant sub 3],

wonende te [woonplaats];

4. [appellant sub 4],

wonende te [woonplaats];

5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [appellant sub 5] B.V.,

gevestigd te Zevenaar;

appellanten in het principaal hoger beroep,

geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. [...],

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Hevasco B.V.,

gevestigd te Arnhem,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. P.J.A. Plattel.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 28 januari 2009 en 15 juli 2009, die de rechtbank Arnhem tussen principaal appellanten (hierna gezamenlijk te noemen: Vermonde c.s. en afzonderlijk Vermonde, [appellant sub 2], [appellant sub 3], [appellant sub 4] respectievelijk [appellant sub 5]) als gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie en principaal geïntimeerde (hierna ook te noemen: Hevasco) als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie heeft gewezen. Van het vonnis van 15 juli 2009 is een fotokopie aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in hoger beroep

2.1 Vermonde c.s. hebben bij exploot van 13 oktober 2009 Hevasco aangezegd van het vonnis van 15 juli 2009 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van Hevasco voor dit hof.

2.2 Bij memorie van grieven hebben Vermonde c.s. acht grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, hebben zij hun eis vermeerderd en bewijs aangeboden. Zij hebben gevorderd, dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, ook ten aanzien van de proceskosten, met vernietiging van het bestreden vonnis voor zoveel nodig:

A. voor recht zal verklaren dat de beheerovereenkomst tussen Vermonde en Hevasco per 1 juli 2009 is geëindigd, met veroordeling van Hevasco om binnen drie dagen na betekening van dit arrest telkens binnen 4 werkdagen na voorlegging van stukken ter overschrijving van lopende contracten betreffende het Vermonde-pand deze ondertekend aan Vermonde te retourneren op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag voor iedere dag dat voornoemde stukken niet tijdig zijn geretourneerd;

B. voor recht zal verklaren dat Hevasco ter zake van de verkopen aan Zoutzuur B.V. (verder te noemen: Zoutzuur) in het voorjaar van 2007 en aan Coos Broers in het voorjaar van 2008 aan Vermonde verschuldigd is de contractuele boete van telkens € 1.000.000,-, derhalve in totaal € 2.000.000,- te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf datum contractsluiting, althans vanaf respectievelijk 1 juli 2007 en 1 juli 2008, tot aan de dag der algehele vergoeding en Hevasco zal veroordelen die boetes aan Vermonde te betalen;

C. Hevasco zal veroordelen om binnen tien dagen na betekening van dit arrest aan Vermonde te verschaffen kopieën van de met Zoutzuur respectievelijk Coos Broers gesloten koopovereenkomsten en haar in de gelegenheid te stellen binnen een maand na ontvangst daarvan te kennen te geven op de voorwaarden als blijkend uit de voor Vermonde gunstigste van deze koopovereenkomsten alsnog het onderhavige onroerend goed te kopen;

D. voor recht zal verklaren dat de huurgarantieovereenkomst d.d. 16 januari 2004 tussen mevrouw [A.] c.q. Hevasco en Vermonde is geëindigd per datum van de koopovereenkomst tussen Hevasco en Zoutzuur (voorjaar 2007), althans per 28 juni 2007, althans per 1 juli 2007, althans met ingang van een datum die (het hof leest:) het hof redelijk voorkomt;

E. Hevasco zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen op grond van het bestreden vonnis is voldaan door [appellant sub 2], te weten (het hof leest:) € 3.211,90 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 29 juli 2009 en € 446,85 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 31 juli 2009 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede tot terugbetaling van hetgeen op grond van het bestreden vonnis is voldaan door Vermonde, te weten € 167.862,63 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 juli 2009 tot aan de dag der algehele vergoeding;

F. Hevasco zal veroordelen in de kosten van beide instanties.

2.3 Bij memorie van antwoord heeft Hevasco de grieven bestreden, heeft zij bewijs aangeboden en de producties 1 tot en met 5 in het geding gebracht. Bij dezelfde memorie heeft Hevasco incidenteel hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 15 juli 2009, waartegen zij twee grieven heeft aangevoerd en toegelicht. Tevens heeft zij haar eis vermeerderd, aldus dat zij heeft gevorderd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, Vermonde zal veroordelen om aan Hevasco tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 157.144,-, een en ander te vermeerderen met de contractueel overeengekomen garantieverplichtingen als opgenomen in de overeenkomst tot verstrekking van een huurgarantie inzake het Vermonde-gebouw te Zevenaar d.d. 16 januari 2002, tot het moment dat die garantieverplichting ten einde loopt.

Hevasco heeft in het principaal en in het incidenteel hoger beroep geconcludeerd, dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de grieven van Vermonde c.s. tegen het bestreden vonnis zal afwijzen en dat vonnis, behoudens de opgeworpen incidentele grieven zal bevestigen, zonodig onder verbetering of aanvulling der gronden, met veroordeling van Vermonde c.s. tot betaling van de contractuele verschuldigde huurgarantie mede voor zover deze betrekking heeft op de tweede etage, 318 m², een en ander vanaf 1 juli 2010 tot het moment dat aan deze huurgarantie rechtsgeldig een einde is gekomen, met veroordeling van Vermonde c.s. in de kosten van beide instanties.

2.4 Bij memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep, tevens antwoordakte inzake vermeerdering van eis, hebben Vermonde c.s. verweer gevoerd, hebben zij de producties I tot en met R in het geding gebracht en hebben zij geconcludeerd dat het hof Hevasco niet-ontvankelijk zal verklaren, althans aan Hevasco haar vorderingen, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad ook voor de proceskosten, zal ontzeggen, met veroordeling van Hevasco in de kosten van het incidenteel hoger beroep, te vermeerderen met het nasalaris van de advocaat na betekening van dit arrest, alles vermeerderd met rente vanaf acht dagen na die betekening.

2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3. De grieven

3.1 De grieven in het principaal hoger beroep richten zich tegen de rechtsoverwegingen 2.14 (grief I), 4.10 (grief II), 4.14 (de grieven III en IV), 4.21 en 4.23 (de grieven V en VI), 4.11 (grief VII) en 5.10 grief (grief VIII) van het bestreden vonnis.

3.2 Hevasco heeft in het incidenteel hoger beroep als grieven aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen:

- dat de Rabobank vanaf 1 december 2007 de beschikking heeft gekregen over de ruimte, is gaan verbouwen en eerst vanaf juli 2008 huur is gaan betalen en dat dat niet afdoet aan het oordeel dat op het tijdstip waarop de leegstaande ruimtes in gebruik werden genomen de huurgarantie is vervallen (grief 1);

- dat aan het uitgangspunt tussen partijen afbreuk zou worden gedaan wanneer het voorkeursrecht zou moeten worden uitgelegd op de door Vermonde (bedoeld wordt Hevasco) voorgestelde wijze en dat een redelijke uitleg van de transportakte is dat het voorkeursrecht gedurende 10 jaar blijft bestaan zo lang het gebouw niet door Hevasco wordt overgedragen (grief 2).

4. De vaststaande feiten

4.1 De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.14 feiten vastgesteld. Tegen de onder 2.1 tot en met 2.13 vermelde feiten zijn geen grieven aangevoerd of bezwaren zijn geuit. Daarom zal ook het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan. Voor de leesbaarheid van dit arrest vermeldt het hof hieronder deze feiten (met herstel van enkele kennelijke typfouten):

“2.1 [appellant sub 2] heeft thans vijf maten, waaronder [appellant sub 3], [appellant sub 4] en [appellant sub 5] (de praktijkvennootschap van [B.]). Op zoek naar nieuwe kantoorruimte voor [appellant sub 2] hebben wijlen [C.], [appellant sub 3], [appellant sub 4] en [appellant sub 5], destijds allen maat van [appellant sub 2], en Stroombeek Vastgoed B.V, op 1 januari 2002 Vermonde opgericht om daartoe een gebouw te stichten op grond die de maten op 1 maart 2001 van de gemeente Zevenaar hadden gekocht. Het was de bedoeling van eerst [appellant sub 2] en later Vermonde om het te ontwikkelen gebouw aan een investeerder te verkopen, waarna [appellant sub 2] een deel van het gebouw zou huren en invloed zou houden op de keuze van de huurders van het andere deel. De heer [D.], wonende te [woonplaats], België, werd door [appellant sub 2] bereid gevonden om het gebouw na realisatie te kopen en een deel daarvan aan [appellant sub 2] te verhuren.

2.2. Namens [appellant sub 2] stuurde [appellant sub 4] aan [D.] op 7 juni 2000 een brief, onder meer vermeldende:

“(..) De leden van de maatschap [appellant sub 2] zullen (..) een kantoorgebouw stichten (..). Het pand is bestemd voor verhuur aan bedrijven in de sfeer van de zakelijke dienstverlening (..). De maatschap [appellant sub 2] zal voor het advocatenkantoor één gehele verdieping afnemen van circa 800 m² vvo.

[appellant sub 2] stelt er prijs op zelf geruime tijd invloed uit te oefenen op verhuur van de overige verdiepingen aan derden. De leden van de maatschap, die het project buiten het kantoor ontwikkelen, hebben het voornemen om onroerend goed te vervreemden aan een belegger.

U van uw kant hebt belangstelling getoond voor belegging in dit onroerend goed. Hierover hebben wij nader met elkaar van gedachten gewisseld en wij zijn tot een overeenstemming gekomen op basis van een tienjarig hoofdhuurderschap door [appellant sub 2] voor het gehele gebouw (..). Uitgaande van deze gegevens hebt u de bereidheid uitgesproken om 14 maal de huurwaarde exclusief BTW te betalen als koopsom voor het totale onroerende goed met een hoofdhuurcontract van [appellant sub 2] voor de periode van 10 jaar (..).”

2.3. Op 13 februari 2002 hebben Vermonde en [D.] een ‘overeenkomst tot verkoop en koop van het Vermonde-gebouw te Zevenaar’ gesloten. In de daarvan opgemaakte onderhandse akte is voor de essentialia van deze overeenkomst verwezen naar de hiervoor bedoelde brief van 7 juni 2000 aan [D.]. Artikel 1 van de overeenkomst luidt:

“De uitwerking van de overeenkomst zal door partijen worden vorm gegeven, mede aan de hand van fiscale overwegingen. Partijen zullen hierover nader met elkaar in overleg treden met een fiscaal adviseur of fiscale adviseurs. In beginsel kan op advies van fiscaal adviseurs besloten worden tot een andere structurering van deze koop/verkoop-overeenkomst tussen partijen, mits met behoud van de materiële kenmerken en met behoud van de zekerheden, draagplichten een aansprakelijkheden zoals in deze overeenkomst beschreven.”

Artikel 3 luidt:

“Voorts is uitgangspunt voor deze koop/verkoop aan [E.], dat de vennootschap (Vermonde, rechtbank) voor het gehele gebouw een hoofdhuur-overeenkomst sluiten met [E.] bij gelegenheid van de levering van het onroerend goed voor het gehele gebouw tegen een huurprijs van tenminste f. 250,-- per m² overeenkomstig het model van de Raad voor Onroerende Zaken dat als bijlage 4 aan deze overeenkomst is gehecht. In de hoofdhuurovereenkomst zal aan de vennootschap de bevoegdheid worden verleend om onderverhuur te plegen voor perioden die vallen binnen de looptijd van de hoofdhuurovereenkomst.”

2.4. [D.] was enig aandeelhouder van Hevasco en is vóór de oplevering van het kantoorgebouw (verder: het Vermonde-gebouw) overleden. Zijn dochter, [E.] (verder: [E.]) is zijn enige erfgenaam. Mr. [C.], bij testament van

[D.] benoemd tot bewindvoerder van [E.], was van 7 januari 2004 tot 22 maart 2005 bestuurder van Hevasco.

2.5. Vermonde en [E.] hebben een ‘overeenkomst tot verstrekking van een huurgarantie inzake het Vermonde-gebouw te Zevenaar’ gesloten. Blijkens de daarvan op 16 januari 2004 opgemaakte onderhandse akte garandeert Vermonde aan [E.] tot tien jaar na de dag van levering van het Vermonde-gebouw een huuropbrengst van € 115,-- per m² v.v.o. en een opbrengst van € 275,-- per parkeerplaats per jaar, verminderd met de door [E.] van huurders ontvangen huur. [E.] machtigt Vermonde om gedurende de looptijd van de overeenkomst over te gaan tot verhuur van het gehele gebouw of gedeelten daarvan.

2.6. Artikel 7.12. van de akte van levering van 16 januari 2004 bepaalt, voor zover van belang:

“1. Koper is tot zestien januari 2014 verplicht, om bij voorgenomen verkoop van het verkochte dit vooraleerst aan verkoper te koop aan te bieden. (..) Koper (..) zal verkoper per aangetekend schrijven van zijn voornemen tot verkoop in kennis stellen onder opgave van de door de aanbieder gevraagde prijs en van de door de aanbieder te stellen voorwaarden. Verkoper zal binnen een maand na ontvangst van vorenbedoelde kennisgeving eveneens per aangetekend schrijven van de aanbieder berichten, dat hij in principe tot aankoop tegen de gevraagde of door hem te bieden prijs en onder de gestelde of door hem voor te stellen voorwaarden wil overgaan, bij gebreke van welk bericht binnen de gestelde termijn zijn voorkeursrecht zal zijn vervallen.

(..)

3. Indien koper zich niet houdt aan bovengenoemd recht, is hij daardoor in verzuim en verbeurt hij een direct opeisbare, niet voor rechterlijke matiging vatbare, boete, groot één miljoen euro (€ 1.000.000,00).”

2.7. Hevasco en Vermonde hebben ingaande 1 januari 2004, een ‘beheerovereenkomst’, gesloten. De daarvan opgemaakte onderhandse akte van 31 maart 2005 bepaalt onder meer:

“Artikel 2. 3a.

Bij (..) verkoop van het object (..) eindigt deze overeenkomst uiterlijk per de datum van eigendomsoverdracht (..).

Artikel 4

De beheerder (Vermonde, rechtbank) is overigens verplicht:

- te allen tijde aan de opdrachtgever (Hevasco, rechtbank) op zijn eerste verzoek rekening te geven en verantwoording af te leggen van hetgeen de beheerder ter zake van deze overeenkomst heeft verricht en alle inlichtingen te verstrekken en bescheiden over te leggen, die voor een juiste beoordeling noodzakelijk zijn;

- zorg te dragen voor een correcte en zorgvuldige behandeling van de verplichte leveringen en diensten die in de vorm van servicekosten bij huurders in rekening worden gebracht;

- ieder bedrag voor servicekosten te voldoen dat voor rekening van huurder is, indien thans of later onverhuurde ruimten verhuurd zouden zijn.

Artikel 6

(..) De incasso van servicekosten zal door de beheerder worden verzorgd. De beheerder zal zorgdragen voor tijdige en accurate controle en verzending van de facturen terzake de exploitatielasten. Beheerder zal op eigen naam een beheerrekening openen (..), waarop alle service vergoedingen zullen binnenkomen en waarvan de servicekosten en eventuele herstelkosten of andere aan derden te betalen bedragen betaald kunnen worden. Beheerder zal zorgdragen voor voldoende saldo, indien dit onvoldoende is om aan de verplichtingen jegens derden te voldoen. De beheerder zal zorgdragen voor tijdige en accurate verdeling van de servicekosten over de huurders. De opdrachtgever blijft zelf aansprakelijk voor alle kosten, lasten en heffingen die verbonden zijn aan de status van eigenaresse (..).

Artikel 7

De diverse, op grond van deze overeenkomst aan de beheerder opgedragen werkzaamheden, zullen worden gehonoreerd op basis van de in Bijlage II van deze overeenkomst opgenomen maatstaven.”

2.8. Met aangetekende brief van 31 juli 2006 heeft Hevasco Vermonde medegedeeld voornemens te zijn het Vermonde-gebouw te verkopen. Zij biedt het gebouw aan Vermonde aan voor € 6.000.000,--, met het verzoek om haar binnen de in artikel 7.12.1 van de akte van levering bedoelde termijn te laten weten of zij van haar recht tot koop gebruik wenst te maken.

2.9. Met brief van 29 augustus 2006 schrijft Vermonde aan Hevasco, voor zover van belang:

“Uw aanbieding is hier op 2 augustus 2006 binnengekomen, derhalve in vakantietijd. De eerder gevraagde verlenging tot eind september is wellicht aan de ruime kant, maar een periode tot 16 september a.s. lijkt ons alleszins redelijk en in overeenstemming met de intentie die beide partijen hadden bij het aangaan van de koopoptie. Dat wij serieuze belangstelling hebben, heeft mevrouw [F.] al uiteengezet. Ik hoop dan ook, dat u op korte termijn met mevrouw [F.] in overleg wilt treden”.

2.10. Met brief van 8 september 2006 reageert Hevasco als volgt:

“Op 20 juli jl. hebben wij u al ingelicht dat wij zouden willen gaan vervreemden. De brief waarin wij dat hebben bevestigd, is door u ontvangen op 2 augustus jl. In beginsel had u dan voor 2 september jl. ons bod moeten accepteren. Dat is niet gebeurd, maar u vroeg uitstel. Dat uitstel wilden wij niet geven. Ook dat hebben wij u bericht, reeds op 4 augustus jl.

Nu schrijft u op 29 augustus jl. wederom een brief waarin u uitstel vraagt. Ik ben niet langer bereid dat uitstel te geven. Ik ga het pand verkopen en wel binnen korte termijn. Ik stel mij op het standpunt dat de termijn inmiddels is verstreken, maar wens niet het verwijt te krijgen dat ik op enigerlei wijze geen rekening heb gehouden met jullie belangen. Ik geef jullie nog de tijd maandag 11 september a.s. te 12.00 uur. Voor die tijd moet ik weten of jullie willen kopen tegen de door mij gestelde voorwaarden als verwoord in mijn brief van 31 juli 2008. Ontvang ik dan geen positief bericht, dan acht ik mij vrij om aan een derde te verkopen (..).”

2.11. Met brief van 12 september 2006 laat Vermonde Hevasco onder meer het volgende weten:

“(..) Er zijn nu twee mogelijkheden. Ofwel u stelt u op het standpunt dat u aan uw verplichting hebt voldaan en dan gaat u met het pand simpelweg de markt op. In dat geval geldt, dat – indien u zou willen vervreemden voor een lager bedrag dan het bedrag dat u eind juli aan ons hebt voorgelegd – u opnieuw het pand aan ons zult moeten aanbieden voor dat lagere bedrag. De tweede optie is, dat u in overleg met ons een meer realistische termijn afspreekt waarbinnen wij op basis van de door u voorgelegde koopprijs een standpunt zullen innemen. De keuze is aan u, aangezien ik op zichzelf niet kan ontkennen dat de contractuele termijn per 2 september is verstreken.”

2.12. Hevasco heeft over de jaren 2004 tot en met 2007 aan Vermonde € 35.920,34 aan beheerskosten betaald.

2.13. Met facturen van 12 oktober 2007 en 11 april 2008 heeft Vermonde servicekosten over 2003 tot en met 2007 aan Hevasco in rekening gebracht.”

4.2 Grief I in het principaal hoger beroep richt zich tegen de vermelding onder 2.14 van de vaststaande feiten dat Hevasco in mei/juni 2007 een (principe)overeenkomst met Zoutzuur heeft gesloten waarbij Zoutzuur het Vermonde-gebouw van Hevasco heeft gekocht. Volgens Vermonde was niet sprake van een principe-overeenkomst, maar van een perfecte overeenkomst. Het hof zal deze grief behandelen in rechtsoverweging 5.12.

5. De motivering van de beslissing in hoger beroep

in het principaal en in het incidenteel hoger beroep

5.1 In het kort weergegeven gaat het in deze zaak om het volgende.

Op 13 februari 2002 heeft Vermonde een te ontwikkelen kantoorgebouw, het zogeheten Vermonde-gebouw te Zevenaar, aan [D.] verkocht. Overeengekomen is daarbij dat Vermonde hoofdhuurder van het gebouw zou worden en dat in de hoofdhuurovereenkomst de bevoegdheid van Vermonde tot onderverhuur zou worden opgenomen.

Op 16 januari 2004 hebben vervolgens [E.] (verder: [E.]), de dochter en rechtsopvolgster van de inmiddels overleden [D.], een overeenkomst tot het verstrekken van een huurgarantie gesloten. In de (onderhandse) akte garandeerde(n) (de vennoten van) Vermonde een huuropbrengst van € 115,-/m² v.v.o. en € 275,-/parkeerplaats per jaar, het totaal verminderd met de door [E.] van huurders ontvangen huur. Vermonde werd door [E.] onherroepelijk gemachtigd over te gaan tot verhuur van het gehele gebouw of gedeelten daarvan. Deze volmacht is een uitwerking van de gedachte dat Vermonde er invloed op wilde uitoefenen wie behoudens [appellant sub 2] (huurster van 800 m²) de huurders van het Vermonde-gebouw zouden zijn. Om in deze procedure verder niet genoemde fiscale redenen is de aanvankelijke opzet van een hoofdhuurderschap van Vermonde verlaten ten gunste van de door Vermonde aan [E.] verstrekte huurgarantie.

Tussen Hevasco, de vennootschap waarin de belangen van [E.] waren ondergebracht, en Vermonde is voorts een beheerovereenkomst met betrekking tot het Vermonde-gebouw gesloten, met als ingangsdatum 1 januari 2004.

In de leveringsakte van het Vermonde-gebouw van 16 januari 2004 is ten laste van Hevasco en ten gunste van Vermonde voor een periode van tien jaar een recht van eerste koop opgenomen (verder: het voorkeursrecht). Bij brief van 31 juli 2006 heeft Hevasco Vermonde laten weten het gebouw voor € 6.000.000,- te willen verkopen en heeft zij Vermonde gevraagd aan te geven of Vermonde van haar voorkeursrecht gebruik zou willen maken. Daarop heeft Vermonde niet in bevestigende zin geantwoord.

Hevasco heeft vervolgens verkooponderhandelingen gevoerd met Zoutzuur/GeABe. Tot een levering van het Vermonde-gebouw is het echter niet gekomen. Daarna heeft Hevasco verkooponderhandelingen gevoerd met Coos Broers. Deze onderhandelingen hebben evenmin geleid tot levering van het gebouw.

5.2 Tussen partijen zijn geschillen ontstaan over de (uitvoering van de) beheerovereenkomst, over de huurgarantie en over de uitoefening van het voorkeursrecht. In eerste aanleg heeft Hevasco, voor zover thans nog van belang, een bedrag van € 35.920,34 (met rente) gevorderd uit hoofde van een ongedaanmakingsverplichting vanwege de niet-nakoming door Vermonde van de beheerovereenkomst alsmede een schadevergoeding, en voorts een bedrag van € 376.665,81 ten titel van huurgarantie (met rente). In reconventie heeft Vermonde in de kern verklaringen voor recht gevraagd (met nevenvorderingen) dat de beheerovereenkomst is geëindigd, dat het voorkeursrecht nog steeds geldt, dat dit voorkeursrecht tot twee maal toe is geschonden door Hevasco en dat Hevasco uit dien hoofde een boete van € 2.000.000,- aan Vermonde verschuldigd is.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis in conventie geoordeeld (onder afwijzing van een deel van de vordering jegens [appellant sub 2]) dat er geen grond is voor ontbinding van de beheerovereenkomst en dat daarop de vorderingen tot ongedaanmaking en schadevergoeding afstuiten. De rechtbank heeft Vermonde veroordeeld om aan Hevasco ter zake de huurgarantie € 149.615,11 (met rente) te voldoen en heeft de proceskosten gecompenseerd.

In reconventie heeft de rechtbank voor recht verklaard dat het voorkeursrecht nog steeds geldt tussen partijen, Vermonde en [appellant sub 2] in de proceskosten veroordeeld en het meer of anders gevorderde afgewezen.

5.3 De grieven van partijen in dit hoger beroep betreffen zowel de beheerovereenkomst, de huurgarantieovereenkomst als het voorkeursrecht van koop. Het hof zal achtereenvolgens ingaan op deze drie onderwerpen van geschil.

de beheerovereenkomst

5.4 Vermonde heeft in de toelichting op haar grief II uitgebreid haar standpunt uiteengezet met betrekking tot de verschuldigdheid van beheerkosten. Hevasco heeft eveneens uitgebreid het standpunt van Vermonde bestreden. Het petitum in het principaal hoger beroep onder A strekt echter tot niet meer dan een verklaring voor recht dat de beheerovereenkomst per 1 juli 2009 is geëindigd. Volgens Vermonde hebben partijen over die beëindiging nadere afspraken gemaakt. Hevasco heeft bevestigd dat de beheerovereenkomst per 1 juli 2009 is geëindigd, zodat die verklaring voor recht kan worden toegewezen. Bespreking van de al dan niet verschuldigdheid van de beheerkosten kan gezien het voorgaande achterwege blijven, waarbij het hof aantekent dat Vermonde in punt 6.13 van haar memorie van grieven heeft aangegeven een vordering te zullen instellen, onder meer strekkende tot betaling c.q. verrekening van nakosten.

Grief VII in het principaal beroep is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de beheerovereenkomst niet is geëindigd. De nadere afspraken hebben tot gevolg dat deze grief slaagt.

5.5 Er is geen contractuele rechtsgrond voor toewijzing van de gevorderde “voorlegging van stukken ter overschrijving van lopende contracten”. Ook overigens heeft Vermonde geen rechtsgrond gesteld, noch ziet het hof ambtshalve een rechtsgrond voor toewijzing van het gevorderde. In zoverre zal de vordering van Vermonde worden afgewezen.

Hetgeen Vermonde voorts heeft aangevoerd in de toelichting op haar grief II richt zich tegen een ten overvloede gegeven overweging van de rechtbank. Bij bespreking daarvan heeft zij daarom geen belang.

de huurgarantieovereenkomst

5.6 De rechtbank heeft geoordeeld dat het Vermonde-gebouw niet aan Zoutzuur is overgedragen en dat daarin dus geen grond kan zijn gelegen dat Vermonde uit hoofde van de huurgarantie niets meer aan Hevasco verschuldigd was. Dat laatste was naar het oordeel van de rechtbank pas het geval vanaf 1 december 2007, toen Rabobank de beschikking kreeg over de op dat moment leegstaande ruimten van het Vermonde-gebouw. Met haar eerste grief richt Hevasco zich tegen dit oordeel.

5.7 In hoger beroep kunnen de standpunten van partijen als volgt worden weergegeven. Vermonde stelt dat aan de huurgarantie een einde is gekomen omdat Hevasco medio 2007 een perfecte koopovereenkomst met Zoutzuur/GeABe had gesloten, die het pand zelf in gebruik wilde nemen. Daardoor was het Vermonde niet langer mogelijk zelf huurders voor het Vermonde-gebouw te interesseren. Dat bracht haar in de onmogelijkheid het bedrag van de huurgarantie te verminderen. Hevasco heeft ervoor gekozen de reeds gesloten koopovereenkomst met Zoutzuur onverplicht te beëindigen. De gevolgen daarvan dienen voor rekening van Hevasco te komen, aldus Vermonde. Daarnaast was het Vermonde op 1 juni 2007 gebleken dat Rabobank, een potentiële huurder waarmee Vermonde al vanaf februari 2007 in gesprek was, zich tot Hevasco had gewend over een aankoop/aanhuur van het Vermonde-gebouw. Vermonde had toen vernomen dat het gebouw al verkocht was aan Zoutzuur/GeABe, die zelf twee leegstaande verdiepingen in gebruik zou nemen en de derde aan andere gebruikers ter beschikking zou stellen.

5.8 Volgens Vermonde heeft Hevasco haar op 28 juni 2007 verhinderd een huurovereenkomst met Rabobank tot stand te brengen. Vermonde verwijst ter onderbouwing naar de brief van de advocaat van Hevasco (mr. Plattel) van die datum, waarin is vermeld:

“U doet er naar de mening van cliënte thans goed aan de ontwikkelingen af te wachten en niet contact op te nemen of te onderhandelen met partijen waar cliënte mee in onderhandeling is of met wie cliënte een koop heeft gesloten”.

Vermonde achtte zich door Hevasco geblokkeerd om de gesprekken met Rabobank voort te zetten. Op 29 juni 2007 heeft Vermonde Hevasco laten weten haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurgarantie op te schorten. In het verlengde daarvan vordert zij een verklaring voor recht dat de huurgarantieovereenkomst is geëindigd per datum van de koopovereenkomst tussen Hevasco en Zoutzuur/GeABe (voorjaar 2007), subsidiair 28 juni 2007, 1 juli 2007 of een datum die het hof juist acht.

5.9 Hevasco heeft dit standpunt bestreden. Zij baseert zich op de tekst van de huurgarantie die haar een minimale huuropbrengst garandeert gedurende de looptijd, dat wil zeggen tot in 2014. Een verkoop zonder dat de koper tot ingebruikneming overgaat doet de huurgarantie niet vervallen. Huurpenningen van Rabobank heeft Hevasco pas over de periode vanaf juli 2008 ontvangen. In haar incidenteel beroep voert Hevasco bezwaren aan tegen het oordeel van de rechtbank dat de huurgarantie met betrekking tot de door Rabobank gehuurde delen van het Vermonde-gebouw slechts gold tot 1 december 2007, toen Hevasco Rabobank in de gelegenheid stelde de tot dan toe leegstaande ruimten in gebruik te nemen. De huurgarantie gold volgens Hevasco tot de periode dat van Rabobank huur werd ontvangen.

5.10 Het hof oordeelt als volgt. De koopovereenkomst van 13 februari 2002 voorzag in het hoofdhuurderschap van Vermonde en in de bevoegdheid van Vermonde als hoofdhuurder het gebouw onder te verhuren. Om fiscale redenen is die beoogde constructie verlaten en heeft Vermonde op 16 januari 2004 met Hevasco een huurgarantieovereenkomst gesloten. Gesteld noch gebleken is dat met die laatste overeenkomst iets anders werd beoogd dan wat uit de eerste overeenkomst voortvloeide, namelijk dat Hevasco als verhuurder gedurende de tienjarige periode van de verhuur de overeengekomen huursommen zou ontvangen. Dat wil zeggen dat de som van de door Hevasco ontvangen huur en van de huurgarantie van Vermonde gelijk diende te zijn aan het bedrag dat Hevasco van Vermonde als hoofdhuurster aan huur zou hebben ontvangen in het geval de aanvankelijk beoogde constructie was doorgezet.

In beginsel dient Vermonde daarom het volle bedrag aan huurgarantie te voldoen.

5.11 Vermonde heeft bij brief van 20 juni 2007 (productie 6 bij inleidende dagvaarding/productie 20 bij memorie van grieven) Hevasco laten weten tot opschorting van de huurafdracht te zullen overgaan, omdat “feitelijk sprake is van een frustratie van onze belangen doordat dekking van de garantieverplichting middels een huurovereenkomst met de bank wordt geblokkeerd door de koopovereenkomst die u sloot met GeABe. Onder deze omstandigheden kunt u niet verwachten, dat wij betalingen verrichten uit hoofde van die huurgarantie”.

Hevasco heeft betwist dat Vermonde tot die opschorting bevoegd was.

5.12 Het hof oordeelt, dat geen sprake is van een situatie waarin Hevasco haar verbintenis jegens Vermonde niet is nagekomen. Noch uit de huurgarantieovereenkomst, noch uit enige andere overeenkomst tussen partijen vloeide voort dat het Hevasco niet was toegestaan zelf huurders aan te werven; de onherroepelijke volmacht die in artikel 6 van de huurgarantie-overeenkomst is opgenomen draagt geen exclusief karakter. Verdere verhuur dan aan [appellant sub 2] en (tot februari 2007) aan Nedsecure Solutions B.V. was in het voordeel van beide partijen: voor Hevasco betekende dit een spreiding van risico’s en een waardevermeerdering van het Vermonde-gebouw (hoe groter het verhuurde oppervlak, des te hoger de beleggingswaarde) en voor Vermonde een verlaging van haar verplichtingen uit hoofde van de huurgarantie. Evenmin volgt uit de overeenkomsten tussen partijen dat het Hevasco niet was toegestaan het gebouw te vervreemden. Integendeel: het in artikel 7.12.1 van de akte tot levering (productie 1 bij memorie van antwoord) opgenomen voorkeursrecht wijst er juist op dat het Hevasco in beginsel vrijstond tot vervreemding over te gaan. Daarbij komt dat Vermonde in het geheel niet heeft onderbouwd dat de koopovereenkomst die Hevasco sloot met (eerst Zoutzuur/GeABe en nadien Coos Broers) een belemmering vormde voor het interesseren van andere gegadigden als huurder. De enige kandidaat-huurder die zij noemt is Rabobank. Vermonde en Rabobank hebben weliswaar in februari 2007 contact gehad over een mogelijke aanhuur door Rabobank, maar Vermonde heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld dat dat contact zo serieus was dat een (onder-)huurovereenkomst tussen haar en Rabobank binnen bereik lag. Rabobank heeft zelf contact gelegd met Hevasco. Als getuige in het voorlopig getuigenverhoor heeft [appellant sub 4] verklaard (productie 15 bij memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep): “er was geen sprake van onderhandelingen (opmerking hof: tussen Vermonde en Rabobank), maar we hadden af en toe overleg”. Jegens Vermonde was Hevasco niet gehouden aanspraak te maken op afname van het Vermonde-gebouw door Zoutzuur/ GeABe en/of Coos Broers, zeker niet nu het niet afnemen onderdeel uitmaakte van een “eindspel” waarin Rabobank huurder werd van een groot deel van de leegstaande ruimte in dat gebouw. Het doet er daarbij niet toe of Hevasco met Zoutzuur/GeABe een “principe-overeenkomst” (volgens Hevasco) dan wel een “perfecte overeenkomst” (volgens Vermonde) had gesloten, zodat grief I in het principaal hoger beroep niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kan leiden. De verhuur aan Rabobank kwam ook Vermonde ten goede, omdat daardoor haar huurgarantieverplichting jegens Hevasco substantieel zou afnemen. Overigens heeft Vermonde niet gesteld dat zij in een (onder)huurovereenkomst met Rabobank gunstiger voorwaarden had kunnen bedingen dan Hevasco heeft gedaan. Al met al valt dus niet in te zien dat Hevasco een verbintenis jegens Vermonde niet is nagekomen.

5.13 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat aan Vermonde niet de bevoegdheid toekwam de betaling uit hoofde van de huurgarantie op te schorten. Zij zal dus tot betaling van de door Hevasco gevorderde nakoming van de verplichtingen uit hoofde van die garantie worden veroordeeld. Hevasco heeft in het eerste deel van haar eerste grief in het incidenteel hoger beroep bezwaar gemaakt tegen het oordeel van de rechtbank dat de huurgarantieverplichting van Vermonde zich slechts uitstrekte tot en met de maand november 2007 in plaats van tot en met het tweede kwartaal van 2008, toen Rabobank huur is gaan betalen. Het hof volgt Hevasco in haar standpunt. Het hof heeft al geoordeeld dat Vermonde niet heeft gesteld dat zij met Rabobank op gunstiger voorwaarden had kunnen contracteren dan Hevasco heeft gedaan. Het is niet ongebruikelijk dat een huurder in verband met aan het gehuurde te verrichten werkzaamheden enige tijd huurvrijstelling bedingt. Dat er reële mogelijkheden van verhuur aan een andere huurder of andere huurders dan Rabobank bestonden is gesteld noch gebleken. Bij die stand van zaken valt niet in te zien dat er reden is af te wijken van de in rechtsoverweging 5.10 geformuleerde verplichting met betrekking tot de huurgarantie.

Niet in geschil is dat het in eerste aanleg door Hevasco gevorderde bedrag van € 359.076,26 bestaat uit vier kwartalen huurgarantie (het derde en vierde kwartaal van 2007 en het eerste en tweede kwartaal van 2008), overeenkomend met twaalf maanden geïndexeerde huur, verminderd met de door Hevasco van [appellant sub 2] ontvangen huur.

Uit het voorgaande volgt dat de grieven III en IV in het principaal hoger beroep falen en dat het eerste deel van de eerste grief van Hevasco in het incidenteel hoger beroep slaagt. Deze vordering komt voor toewijzing in aanmerking.

5.14 Het tweede deel van eerste grief van Hevasco heeft betrekking op de “restruimte” (een deel van de tweede verdieping van het Vermonde-gebouw), naar het hof begrijpt de ruimte die na verhuur aan Rabobank nog onverhuurd is gebleven. Volgens Hevasco gaat het om een oppervlak van 318m² en het daarmee corresponderende aantal parkeerplaatsen.

Vermonde heeft tegen de aanspraken van Hevasco uit hoofde van de huurgarantie met betrekking tot de “restruimte” het volgende aangevoerd:

* primair: Hevasco kan niet terugkomen van haar stelling in eerste aanleg dat de huurgarantie per 1 juli 2008 is geëindigd;

* subsidiair: Hevasco heeft Rabobank een huuroptie verstrekt ten aanzien van het resterende deel van de tweede verdieping;

* meer subsidiair: Rabobank heeft het resterende deel feitelijk in gebruik waardoor het niet meer voor verhuur door Vermonde beschikbaar is.

5.15 De verweren worden verworpen. In haar brief van 4 juni 2007 (productie 5 bij conclusie van eis) vermeldt Vermonde dat er “thans een partij is die de gehele onverhuurde ruimte in gebruik wil nemen”. In zijn brief van 28 juni 2007 erkent mr. Plattel dat de huurgarantie zal vervallen indien derden ruimten huren. In deze (namens Hevasco gedane) erkenning kan niet worden gelezen dat de huurgarantie ook is geëindigd indien niet alle beschikbare m² zijn verhuurd. Het door Hevasco aan Rabobank in artikel 8.9 van de tussen deze partijen gesloten huurovereenkomst verstrekte instemmingsrecht met een kandidaat-huurder en de aan Rabobank verstrekte huuroptie gelden alleen voor rechtstreekse verhuur door Hevasco en laten de onherroepelijke machtiging aan Vermonde om zelf tot (onder-) verhuur over te gaan onverlet. De door Vermonde gestelde ingebruikneming van onverhuurde oppervlakte door Rabobank tast op zichzelf de huurgarantie niet aan. Daarvoor is een (gedeeltelijke) ontbinding van de huurgarantieovereenkomst vereist, voorafgegaan door een ingebrekestelling aan Hevasco. Daarvan is niet gebleken.

5.16 Tegen het door Hevasco genoemde aantal van 318 m² en de met bewijsstukken gestaafde berekening van het bij vermeerdering van eis gevorderde bedrag van € 157.144,-, zijnde de contractuele huurgarantie met betrekking tot de 318 m² vanaf 1 juli 2008 tot 1 juli 2010, heeft Vermonde zich niet gemotiveerd verweerd, zodat dit bedrag toewijsbaar is, evenals de gevorderde huurgarantie over de genoemde 318 m² vanaf 1 juli 2010 totdat de huurgarantie ter zake zal zijn geëindigd.

het voorkeursrecht van koop

5.17 Het voorkeursrecht is onderwerp van de grieven V en VI in het principaal hoger beroep en van de tweede grief in het incidenteel hoger beroep. Grief V is gegrond, maar betreft (slechts) een kennelijke vergissing van de rechtbank, die (uiteraard) niet kan leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis.

De meest vergaande grief is die in het incidenteel hoger beroep. Hevasco stelt zich op het standpunt dat, omdat Vermonde in reactie op de brief van 31 juli 2006 van Hevasco niet binnen de in artikel 7.12.1 van de akte tot levering vastgestelde (en verlengde) termijn heeft aangegeven in principe tot aankoop van het Vermonde-gebouw te willen overgaan, het voorkeursrecht is vervallen. Het woord “vervallen” dient volgens Hevasco te worden opgevat in de juridische betekenis van definitief ophouden te bestaan. Vermonde bestrijdt dat.

5.18 Het hof overweegt als volgt. Het betreft hier een vraag van uitleg van artikel 7.12.1 van de (notariële) leveringsakte. De aard van deze akte en de professionele status van partijen geven aanleiding groot gewicht toe te kennen aan de tekst van de akte: er mag van worden uitgegaan dat deze de bedoeling van partijen op correcte wijze weergeeft. Artikel 7.12.1 legt de verplichting van Hevasco vast om, als Hevasco voornemens is om binnen tien jaar tot verkoop van het gebouw over te gaan, Vermonde het recht van eerste koop te gunnen. Het hof merkt op dat tegen het oordeel van de rechtbank onder rechtsoverweging 4.18 van het vonnis van 15 juli 2009, dat Vermonde geen gebruik heeft gemaakt van het voorkeursrecht, geen grief is gericht.

De beschrijving van de te volgen procedure, die uitmondt in een verval van het voorkeursrecht bij het niet benutten ervan, en het ontbreken van het woord “telkens” in artikel 7.12 in het geval het tot een herhaald voornemen tot verkoop komt, vormen aanwijzingen voor de interpretatie die Hevasco voorstaat. Hevasco hoefde zich, toen de beweerde principe-belangstelling van Vermonde niet werd gevolgd door een concreet bod, bij het zoeken naar kopers niet langer door de belangen van Vermonde te laten weerhouden. Dat geldt te meer omdat Vermonde op de brief van 31 juli 2006 niet heeft gereageerd in die zin dat zij toen geen belangstelling had, maar later mogelijk wel. Vermonde heeft nog gesteld, dat de uitleg die Hevasco aan de bepaling geeft tot misbruik zou kunnen leiden, in die zin dat Hevasco een derde een hoog bod zou kunnen laten uitbrengen. Vermonde zou dan hebben moeten afhaken, waarna het Hevasco zou vrijstaan om tegen een (veel) lagere prijs aan de derde te verkopen. Het hof gaat hieraan voorbij, omdat die situatie zich niet heeft voorgedaan.

5.19 Hevasco heeft voorts bezwaren aangevoerd tegen de uitleg die de rechtbank aan artikel 7.12.1 heeft gegeven. De rechtbank heeft daarin als bedoeling van partijen vooropgesteld, dat Vermonde invloed zou willen hebben op de persoon van de andere huurders dan [appellant sub 2]. Het hof oordeelt daarover als volgt. Om die invloed van Vermonde veilig te stellen had [E.]/Hevasco aan Vermonde de onherroepelijke volmacht verleend om (onder) te verhuren. Er zijn onvoldoende aanwijzingen dat het voorkeursrecht daartoe was verleend. Het voorkeursrecht is al vermeld in de brief van 7 juni 2000 van Vermonde aan [D.], echter zonder dat daarin enige relatie is gelegd met de zeggenschap van Vermonde over de persoon van de huurders. In de koopovereenkomst van 13 februari 2002 is de invloed die de verkopers (Vermonde) zouden hebben op de persoon van de huurders uitgewerkt (als onderdeel van de artikelen 3 tot en met 6) zonder dat het voorkeursrecht daarin is vermeld. Ook in de nadere uitwerking in de huurgarantie-overeenkomst is het voorkeursrecht onvermeld gebleven. Van een bedoeling om door middel van het voorkeursrecht invloed van Vermonde op de persoon van de huurders mogelijk te maken blijkt dus onvoldoende.

5.20 Op grond van het bovenstaande is het voorkeursrecht vervallen. Grief 2 in het incidenteel hoger beroep slaagt dus. Het gevolg daarvan is dat grief VI in het principaal hoger beroep geen bespreking meer behoeft en dat de vordering in het petitum in hoger beroep onder C dient te worden afgewezen. Een en ander leidt ertoe dat de door Vermonde c.s. gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot de verschuldigdheid van Hevasco van twee maal de contractuele boete van € 1.000.000,- niet voor toewijzing in aanmerking komt. Hetzelfde geldt voor de vordering van Vermonde c.s. tot overlegging door Hevasco van kopieën van met Zoutzuur en Coos Broers gesloten koopovereenkomsten.

Slotsom

5.21 Grief I in het principaal hoger beroep faalt. Grief II kan onbesproken blijven. De grieven III en IV falen, evenals de grieven V en VI. Grief VII slaagt.

De grieven in het incidenteel hoger beroep slagen. Hetgeen Hevasco bij vermeerdering van eis heeft gevorderd zal worden toegewezen. Dat betekent dat het hof het bestreden vonnis gedeeltelijk zal vernietigen en, in zoverre opnieuw recht doende:

- voor recht zal verklaren dat de beheerovereenkomst per 1 juli 2009 is geëindigd;

- het door Hevasco gevorderde uit hoofde van de contractuele huurgarantie zal toewijzen;

- Hevasco zal veroordelen om aan [appellant sub 2] terug te betalen hetgeen zij uit hoofde van het bestreden vonnis aan Hevasco heeft betaald.

Als de voor het merendeel in het ongelijk gestelde partij zullen Vermonde c.s. in de kosten van het geding in beide instanties worden veroordeeld, echter met uitzondering van [appellant sub 2], omdat [appellant sub 2], anders dan [appellant sub 3], [appellant sub 4] en [appellant sub 5], geen deel uitmaakt van de vennootschap Vermonde Ontwikkeling V.O.F..

5.22 Zoals Vermonde c.s. onweersproken aanvoeren, is [appellant sub 2] ten onrechte in de procedure betrokken. Dat brengt mee, dat Hevasco de proceskosten in eerste aanleg, die [appellant sub 2] reeds aan Hevasco heeft voldaan, zal dienen terug te betalen, zulks overeenkomstig het petitum in het principaal hoger beroep onder E, eerste deel.

6. Beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

in het principaal en in het incidenteel hoger beroep

vernietigt de punten 5.2, 5.3, 5.9, 5.10 en 5.11 van het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Arnhem van 15 juli 2009 en doet, onder bekrachtiging van het vonnis voor het overige, opnieuw recht:

verklaart voor recht dat de beheerovereenkomst tussen Vermonde en Hevasco per 1 juli 2009 is geëindigd;

veroordeelt Vermonde om aan Hevasco te betalen € 359.076,26 ter zake van de contractuele huurgarantie tot 1 juli 2008, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de vervaldata van de daarin opgenomen termijnen tot de dag der volledige betaling;

veroordeelt Vermonde om aan Hevasco te betalen een bedrag van € 157.144,- ter zake van de contractuele huurgarantie, betrekking hebbend op de 318 m² op de tweede etage van het Vermonde-gebouw vanaf 1 juli 2008 tot 1 juli 2010, alsmede de contractueel verschuldigde huurgarantie met betrekking tot die 318 m² vanaf 1 juli 2010 totdat aan deze huurgarantie rechtsgeldig een einde is gekomen;

veroordeelt Hevasco tot terugbetaling van hetgeen op grond van het vonnis van 15 juli 2009 door [appellant sub 2] is voldaan, te weten € 3.211,90, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 29 juli 2009, en € 446,85, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 31 juli 2009 tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt Vermonde c.s., echter met uitzondering van [appellant sub 2], in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Hevasco voor wat betreft de eerste aanleg worden begroot op € 8.211,- voor salaris van de advocaat, op € 71,80 voor explootkosten en € 4.784,- voor griffierecht en voor wat betreft het hoger beroep begroot op € 4.894,50 voor salaris van de advocaat en op € 6.174,- voor griffierecht;

verklaart dit arrest met betrekking tot bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst hetgeen meer of anders is gevorderd af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.C. Frankena, H. Wammes en G.P.M. van den Dungen en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2011.