Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARN:2010:BP1048

Instantie
Gerechtshof Arnhem
Datum uitspraak
30-11-2010
Datum publicatie
18-01-2011
Zaaknummer
200.058.498/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Vordering tot betaling van achterstallige huur en ontruiming van het gehuurde ook in hoger beroep toewijsbaar geoordeeld. Beroep op opschortingsrecht door huurder onvoldoende onderbouwd.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Arrest d.d. 30 november 2010

Zaaknummer 200.058.498/01

HET GERECHTSHOF TE ARNHEM

Nevenzittingsplaats Leeuwarden

Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:

[Naam],

wonende te Almere,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna te noemen: [appellant],

toevoeging,

advocaat: mr. D.H. Sloof, kantoorhoudende te Almere,

tegen

Stichting Woningstichting GoedeStede,

gevestigd te Almere,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna te noemen: GoedeStede,

advocaat: mr. T. Mulder, kantoorhoudende te Almere.

Het geding in eerste instantie

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis, uitgesproken op 16 december 2009, zoals gerectificeerd bij beslissing van 17 februari 2010 door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad (hierna: de kantonrechter).

Het geding in hoger beroep

Bij exploot van 18 februari 2010 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van het vonnis d.d. 16 december 2009 met dagvaarding van GoedeStede tegen de zitting van 9 maart 2010.

De conclusie van de memorie van grieven, waarbij producties zijn overgelegd, luidt:

"bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:

Het vonnis van de kantonrechter gewezen d.d. 16 december 2009 te vernietigen en GoedeStede in haar vordering niet ontvankelijk te verklaren althans de vorderingen alsnog af te wijzen als zijnde ongegrond en onbewezen met veroordeling van GoedeStede in de kosten van beide instantie."

Bij memorie van antwoord, waarbij producties zijn overgelegd, is door GoedeStede verweer gevoerd met als conclusie:

"bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, al dan niet met verbetering en/of aanvulling van de gronden, het bestreden vonnis van de Rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad van 16 december 2009 onder zaaknummer 460791 CV 09-10379 gewezen te bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in eerste aanleg en dit hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf zeven dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen arrest tot aan de dag der algehele voldoening. "

Ten slotte heeft GoedeStede de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.

De grieven

[appellant] heeft één grief opgeworpen.

De beoordeling

Producties bij de memorie van antwoord

1. GoedeStede heeft bij memorie van antwoord een aantal producties (aangeduid met de letters a tot en met h) in het geding gebracht. De meeste van deze producties zijn eerder door partijen in het geding gebracht. Slechts de producties a en h zijn nieuw. Het hof zal geen acht slaan op deze nieuwe producties, nu [appellant] er niet op heeft kunnen reageren. Uit hetgeen het hof hierna zal overwegen, volgt dat GoedeStede niet in haar belangen wordt geschaad doordat het hof geen acht heeft geslagen op genoemde producties.

Vaststaande feiten

2. Over de feiten staat, als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) weersproken, mede gelet op de overgelegde producties, het volgende vast.

2.1 GoedeStede heeft met ingang van 16 februari 1998 aan [appellant] verhuurd de bedrijfsruimte aan de [adres]. De huurprijs bedroeg per 1 juli 2008 € 346,02 per maand en per 1 juli 2009 € 356,37 per maand. [appellant] exploiteerde in de door hem gehuurde bedrijfsruimte een postzegelwinkel.

2.2 In een brief van 1 april 2009 aan GoedeStede schreef [appellant] dat zijn winkel door werkzaamheden aan woningen in de omgeving onbereikbaar was en dat het voor hem onmogelijk was zijn winkel te betreden. [appellant] schreef in de brief dat hij om die reden zijn huurbetalingen zou opschorten tot na de door GoedeStede geplande werkzaamheden en dat hij vanaf 1 april 2009 geen huur zou betalen.

2.3 [appellant] heeft in 2009 slechts de huur over de maand januari 2009 betaald. Op het moment dat hij de brief van 1 april 2009 schreef, was derhalve reeds sprake van een huurachterstand van twee maanden.

2.4 In een brief van 29 april 2009 aan GoedeStede heeft [appellant] herhaald dat zijn winkel onbereikbaar is. In deze brief heeft hij tevens geschreven dat hij een huurverhoging vanwege de onderhoudstoestand van het gehuurde niet acceptabel vindt.

2.5 In een brief van 2 juni 2009 aan GoedeStede schreef [appellant]:

Uw verzoek tot betaling van de verhoogde huur is hierbij afgewezen, ook servicekosten (wat is dat) zal niet gehonoreerd worden! Deze wordt niet geleverd dus ook niet betaald.

Wij zouden graag willen weten wanneer de 20m2 ook gerenoveerd gaat worden zodat de verwarming weer aan kan en het water niet langs de muren loopt, zodat een normaal gebruik gemaakt kan worden van het gehuurde en de clientèle op een waardige wijze ontvangen kunnen worden en niet over de puinhopen moeten klimmen.

Wij zullen de oude huur overmaken excl. de niet ontvangen service ad € 1,00.

2.6 GoedeStede heeft medio april 2009 haar vordering wegens achterstallige huur ter incasso in handen gegeven van Vesting Finance. Vesting Finance heeft [appellant] in brieven van 28 april, 5 mei, 14 mei en 20 mei 2009 gesommeerd tot betaling. [appellant] heeft Vesting Finance in een brief van 9 mei 2009 laten weten de vordering van GoedeStede te betwisten en in rechte verweer te zullen voeren tegen deze vordering.

De procedure in eerste aanleg

3. GoedeStede heeft ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd, alsmede betaling van de achterstallige huur (per 1 augustus 2009 berekend op € 1.975,70), van de toekomstige huurtermijnen tot aan de ontruiming, van schadevergoeding gedurende de periode vanaf de datum van de ontbinding tot aan de datum dat het gehuurde opnieuw is verhuurd en van buitengerechtelijke kosten en proceskosten. [appellant] heeft mondeling verweer gevoerd. Bij die gelegenheid heeft hij een aantal foto's betreffende de werkzaamheden in de omgeving van zijn winkel overgelegd. Op de conclusie van repliek van GoedeStede heeft hij niet gereageerd.

4. De kantonrechter heeft daarop in het vonnis van 16 december 2009 geoordeeld dat uitgegaan moet worden van hetgeen GoedeStede in de conclusie van repliek heeft aangevoerd over de duur van de renovatiewerkzaamheden, over op 27 april 2009 tussen partijen gemaakte afspraken en over de omvang van de huurachterstand. De kantonrechter oordeelde tevens dat [appellant] zijn stelling dat de winkel gedurende de renovatiewerkzaamheden niet goed bereikbaar was in het licht van hetgeen GoedeStede daarover had aangevoerd, onvoldoende had onderbouwd. De kantonrechter heeft de vorderingen van GoedeStede, met uitzondering van de vordering tot schadevergoeding en tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten, toegewezen.

5. GoedeStede heeft het gehuurde op 4 mei 2010 doen ontruimen.

Bespreking van de grief

6. [appellant] heeft in de memorie van grieven, na een inleiding waarin hij vooral ingaat op de feiten, één grief geformuleerd tegen het vonnis van 16 december 2009. Het is een (zeer) algemene grief, die er op neerkomt dat de kantonrechter ten onrechte de vorderingen tot ontbinding, ontruiming en betaling van de hoofdsom met rente en kosten heeft toegewezen. Voor de onderbouwing van de grief verwijst [appellant] naar hetgeen hij in de inleiding heeft aangevoerd.

7. Een appellant dient aan de wederpartij en aan de rechter duidelijk maken op welke gronden hij vernietiging van de bestreden uitspraak wenst. Ofschoon de grief zelf niet duidelijk maakt op grond waarvan [appellant] vernietiging van het vonnis wenst, bevat de inleiding op de grief wel enkele als zodanig (ook voor Goede Stede) kenbare bezwaren tegen het vonnis van de kantonrechter. Het hof zal die bezwaren bespreken. Indien [appellant] met zijn grief beoogd heeft ook andere

onderdelen van de beslissing van de kantonrechter ter discussie te stellen, is de grief onvoldoende gespecificeerd.

8. Bij de bespreking van de grief stelt het hof voorop dat [appellant] geen als zodanig kenbare klachten heeft gericht tegen de vaststelling door de kantonrechter in rechtsoverweging 4 van het vonnis van 16 december 2009 dat partijen op 27 april 2009 hebben afgesproken dat [appellant] de huur over de maand april 2009 zou betalen en dat hij de achterstallige huur in termijnen zou voldoen. Het hof zal er dan ook, met de kantonrechter, van uitgaan dat partijen die afspraak hebben gemaakt.

9. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat [appellant] zich ondanks die afspraak nog kan beroepen op een opschortingsrecht over de maanden februari tot en met april 2009. De afspraak van 27 april 2009 staat dan ook reeds in de weg aan een geslaagd beroep op het opschortingsrecht door [appellant] voor de maanden februari tot en met april 2009, zodat in het midden kan blijven of [appellant] in die periode, zoals hij stelt maar GoedeStede betwist, ernstige hinder heeft ondervonden van die werkzaamheden.

10. Volgens [appellant] hebben de werkzaamheden tot aan de ontruiming in 2010 voortgeduurd en is zijn winkel tot die tijd (nagenoeg) ontoegankelijk geweest. GoedeStede heeft aangevoerd dat de renovatiewerkzaamheden eind april 2009 afgerond zijn.

11. Stelplicht en bewijslast ten aanzien van de voor zijn beroep op een opschortingsrecht relevante feiten rusten op [appellant]. [appellant] heeft een aantal

- overigens nogal onduidelijk afgedrukte - foto's in het geding gebracht, maar uit die foto's volgt naar het oordeel van het hof niet dat deze de situatie van na april 2009 betreffen. Bovendien heeft GoedeStede betoogd dat de foto's geen betrekking hebben op het gehuurde, maar dat ze zijn genomen in de omgeving van het gehuurde en daardoor een onjuist en onvolledig beeld geven.

12. De in rechtsoverweging 2.5 aangehaalde brief van [appellant] aan GoedeStede van 2 juni 2009 biedt naar het oordeel van het hof steun voor de stelling van GoedeStede dat de werkzaamheden waarover [appellant] zich eerder beklaagd had, toen waren beëindigd. In de brief maakt [appellant] geen melding meer van (hinder door) die werkzaamheden - hij verzoekt zelfs om renovatie van zijn eigen pand -, en geeft hij aan de oude huur te zullen overmaken.

13. [appellant] heeft stukken overgelegd betreffende de door hem in 2006 tot en met 2008 behaalde omzet alsmede enkele brieven aan de belastingdienst. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien welke relevantie de omzetgegevens over 2006 tot en met 2008 hebben voor de vraag of [appellant] na april 2009 overlast heeft ondervonden van door GoedeStede in de omgeving van zijn winkel verrichte renovatiewerkzaamheden. Voor de brief van [appellant] aan de belastingdienst van 17 december 2008 geldt dat deze brief, blijkens de toelichting in de memorie van grieven, ziet op het ontbreken van omzet in 2005 en 2006 wegens het opbreken van de straat. De brief biedt dan ook geen steun voor de opvatting van [appellant] dat hij na april 2009 nog hinder heeft ondervonden van de door hem gestelde werkzaamheden. De brief van [appellant] aan de belastingdienst van 26 januari 2010 bevat de mededeling van [appellant] dat zijn inkomen uit de winkel door de renovatiewerkzaamheden tot nul is gedaald. Uit de brief volgt slechts dat [appellant] zich niet alleen in deze procedure maar ook jegens de belastingdienst op het standpunt stelt dat zijn winkel ook na april 2009 vanwege werkzaamheden onbereikbaar is gebleven. Dat dit standpunt ook juist is, volgt echter niet uit de brief.

14. De slotsom is dat [appellant] zijn standpunt dat de renovatiewerkzaamheden ook na april 2009 hebben voortgeduurd en dat hij daarvan hinder heeft ondervonden, in het licht van de gemotiveerde stellingen van GoedeStede, onvoldoende heeft onderbouwd. Voor zover het beroep op het opschortingsrecht ten aanzien van de huurpenningen over de periode vanaf mei 2009 op dit standpunt is gebaseerd, faalt het.

15. [appellant] heeft er in de memorie van grieven nog op gewezen dat de door hem gehuurde winkelruimte onvoldoende droog was. Hij heeft daartoe verwezen naar een foto van de deur van het gehuurde, waarop vochtschade zichtbaar zou zijn. Op de door het hof in het procesdossier aangetroffen (kopie van de) foto is echter geen vochtschade zichtbaar. In de hiervoor reeds aangehaalde brief van [appellant] van 2 juni 2009 wordt weliswaar melding gemaakt van water dat langs de muren zou lopen, maar uit de brief volgt niet dat [appellant] in verband daarmee de huur niet wil betalen. Integendeel, [appellant] schrijft in de brief juist dat hij de oude huur zal betalen. [appellant] heeft dan ook onvoldoende onderbouwd dat sprake is geweest van een serieus vochtprobleem, zodat wanneer [appellant] zich vanwege dat probleem op een opschortingsrecht zou willen beroepen - helemaal duidelijk is dat niet - dat beroep reeds om die reden strandt.

16. Nu [appellant] zich niet met succes op een opschortingsrecht kan beroepen, (en daarmee) vaststaat dat hij vanaf februari 2009 (ten onrechte) de huur niet heeft betaald zodat sprake is van een substantiële huurachterstand, [appellant] niet is opgekomen tegen de overweging van de kantonrechter dat voor wat betreft de omvang van de huurachterstand kan worden uitgegaan van de opgave van GoedeStede en tegen de overweging dat gronden waarop de ontbinding en ontruiming achterwege zouden moeten blijven niet zijn aangevoerd, zijn de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige huur toewijsbaar. De grief, die zich keert tegen toewijzing van deze vorderingen, faalt derhalve.

17. [appellant] wordt ook in hoger beroep in het ongelijk gesteld. Om die reden zal het hof hem veroordelen in de proceskosten van de appelprocedure (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief I), te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten, zij het dat een hof een ruimere termijn - 14 dagen in plaats van 7 dagen - zal vaststellen.

De beslissing:

Het gerechtshof:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 16 december 2009, zoals gerectificeerd bij beslissing van 17 februari 2010;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van GoedeStede gevallen, op

€ 263,00 aan verschotten en op € 632,00 voor geliquideerd salaris van de advocaat;

bepaalt dat [appellant] over het met deze proceskostenveroordeling gemoeide bedrag de wettelijke rente verschuldigd is vanaf 14 dagen na dagtekening van dit arrest tot aan de dag van de algehele voldoening;

verklaart de proceskostenveroordeling inclusief de daarmee samenhangende veroordeling tot betaling van wettelijke rente uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mrs. J.H. Kuiper, M.E.L. Fikkers en H. de Hek, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 30 november 2010 in bijzijn van de griffier.