Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARN:2010:BL0803

Instantie
Gerechtshof Arnhem
Datum uitspraak
26-01-2010
Datum publicatie
27-01-2010
Zaaknummer
200.023.506/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurrecht. Vraag of klacht ziet op een gebrek dat normaal gebruik (ver)hindert en, zo ja, opschorting rechtvaardigt. Contractueel verrekenings- en opschortingsverbod.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

Arrest d.d. 26 januari 2010

Zaaknummer 200.023.506/01

HET GERECHTSHOF TE ARNHEM

Nevenzittingsplaats Leeuwarden

Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: dr. mr. H.H. van Steijn, kantoorhoudende te Malden,

tegen

[S.] Actief Beheer B.V,

gevestigd te [plaats],

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna te noemen: [S.],

advocaat: mr. R.F.A. Rorink, kantoorhoudende te Enschede.

Het geding in eerste instantie

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 10 december 2008 door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad (hierna: de kantonrechter).

Het geding in hoger beroep

Bij exploot van 19 januari 2009 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [S.] tegen de zitting van 17 februari 2009.

De conclusie van de memorie van grieven, waarbij producties zijn gevoegd, luidt:

"om bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, in overeenstemming met het gevorderde in de appeldagvaarding van 2009 het vonnis waarvan beroep, van 10 december 2008, te vernietigen en de vorderingen in de inleidende dagvaarding bij exploot van 15 oktober 2008 alsnog integraal af te wijzen onder veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties, op voorhand te begroten nasalaris, alsmede wettelijke rente over die proceskosten voor het geval deze niet binnen 14 dagen na betekening van het arrest vrijwillig worden voldaan."

Bij memorie van antwoord, waarbij eveneens producties zijn gevoegd, is door [S.] verweer gevoerd met als conclusie:

"bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

[appellant] niet-ontvankelijk te verklaren in zijn vorderingen c.q. grief, althans deze hem te ontzeggen dan wel af te wijzen, dan wel het vonnis van de kantonrechter te Lelystad d.d. 10 december 2008 onder nummer 423851 CV EXPL 08-14607 gewezen te bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding, in beide instanties gewezen, zulks uitvoerbaar bij voorraad."

Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest. Het procesdossier van [appellant] is onvolledig: het bevat niet de producties bij dagvaarding in eerste aanleg, waarnaar in die dagvaarding is verwezen.

De grieven

[appellant] heeft één grief opgeworpen.

De beoordeling

De feiten

1. De kantonrechter heeft geen feiten vastgesteld, zodat het hof dat hierna zal doen. Daarbij heeft het hof de bij memorie van antwoord in geding gebrachte producties buiten beschouwing gelaten, omdat [appellant] daarop niet meer heeft kunnen reageren. Tussen partijen staat, als gesteld en erkend, dan wel niet voldoende gemotiveerd betwist, het volgende vast.

1.1 [S.] heeft met ingang van 1 maart 2007 voor de duur van 5 jaar aan [appellant] ca. 80 m² kantoorruimte verhuurd, gelegen aan [adres] te [plaats]. [appellant] is de eerste huurder van deze ruimte.

1.2 De schriftelijke huurovereenkomst vermeldt dat de, te indexeren, huurprijs met omzetbelasting en voorschot voor bijkomende leveringen en diensten per kwartaal voor of op de eerste dag van het nieuwe kwartaal moet worden betaald, en dat de 'Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW' deel uitmaken van de overeenkomst. Daarin is onder meer opgenomen een verbod tot opschorting van en verrekening met de huurprijs.

1.3 De gevel van het gehuurde (een zogenoemde spidergevel) bestaat uit een stalen frame met glasplaten van 10 mm dikte. In het najaar van 2007 is één glasplaat naar beneden gevallen en gebroken; een andere glasplaat is beschadigd. De gevallen glasplaat was beletterd met de naam en/of het logo van het bedrijf van [appellant].

1.4 [S.] heeft onderzoek laten doen naar de oorzaak van de schade, hetgeen 6 weken in beslag nam. Van een constructiefout is niet gebleken. Vermoedelijke oorzaak was vandalisme. Vervolgens heeft [S.] nieuwe ruiten besteld. De levertijd bedroeg volgens [S.] 10 weken. De gevel was op 25 april 2008 hersteld.

1.5 Bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg de door [appellant] te betalen prijs per kwartaal € 4.688,60. [appellant] heeft de per december 2007 en maart 2008 vervallen huurtermijnen niet volledig betaald.

1.6 Op 29 mei 2008 heeft [appellant] per mail, als productie 3 gevoegd bij dagvaarding in eerste aanleg, aan [S.] gemeld dat de ruit na lange tijd is geplaatst en de belettering weer is aangebracht, maar dat het probleem van de "klapperende ramen" nog niet is opgelost. Om die reden heeft [appellant], zo schrijft hij, de openstaande huurtermijnen van 2 x € 4.775,74 overgemaakt onder aftrek van in totaal € 7.441,77, te weten € 4.760,- incl. btw wegens 4 maanden schade, € 181,77 incl. btw voor kosten van herstel van de belettering en € 2.500,- voor het nog niet opgelost zijn van het probleem door klapperende ramen en de hieruit voortvloeiende schade.

1.7 Bij brief van eveneens 29 mei 2008 heeft [S.] gewezen op het, in de algemene voorwaarden neergelegde, verbod tot verrekening van eventuele schade met huurpenningen. Zij heeft zich wel bereid verklaard de kosten van belettering voor haar rekening te nemen en heeft [appellant] een termijn gesteld voor betaling van het restant van € 7.260,- waarna de vordering uit handen zou worden gegeven. Voor de klacht omtrent het "klapperen" zal zij wederom contact zoeken met het verantwoordelijke bedrijf.

1.8 Bij brief van 26 juni 2008, als productie 5 gevoegd bij dagvaarding in eerste aanleg, heeft [S.] meegedeeld dat volgens haar het klapperen van de horizontale glasplaten op de constructie is verholpen. In deze brief heeft [S.] een nieuwe termijn gesteld voor betaling van volgens haar ten onrechte met de huur verrekende schade.

De procedure in eerste aanleg

2. [S.] heeft betaling van in totaal € 13.193,- gevorderd wegens achterstallige huur, vermeerderd met contractuele boete van € 300,- per maand indien de verschuldigde huur niet prompt op de vervaldag is voldaan, en vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, rente en kosten rechtens.

3. [appellant] heeft, na verkregen uitstel, niet geantwoord. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen met dien verstande dat wettelijke rente is toegewezen over de hoofdsom vanaf de dag van dagvaarding.

Bespreking van de grief

4. Met zijn grief komt [appellant] op tegen de toewijzing van de vordering door de kantonrechter. In zijn toelichting op deze grief voert [appellant] alsnog inhoudelijk verweer, waarbij hij zich beroept op een opschortingsrecht en verrekening. Voorts stelt hij dat [S.] in strijd met de redelijkheid en billijkheid handelt door een beroep te doen op het contractuele opschortings- en verrekeningsverbod en de contractuele boete te vorderen.

4.1 In zijn toelichting stelt [appellant] voorts dat hij aanspraak maakt op huurprijsvermindering. Hij heeft dat evenwel niet gevorderd en had dat overigens ook niet voor het eerst in hoger beroep kunnen doen, nu een vordering in reconventie slechts bij antwoord in eerste aanleg kan worden ingesteld (zie art. 137 Rv). Het hof gaat dan ook aan deze beweerde aanspraak voorbij.

4.2 Het onder 4.1 overwogene heeft tot gevolg dat het beroep van [appellant] op verrekening verworpen wordt, nu in deze procedure niet geoordeeld wordt over een tegenvordering van [appellant] en [S.] de gepretendeerde tegenvordering betwist, waarbij het hof het contractuele verrekenverbod nog buiten beschouwing laat.

4.3 Volgens [appellant] had hij het recht de huurbetaling gedeeltelijk op te schorten omdat sprake was van ernstige gebreken die het huurgenot aanzienlijk beperkten en aan normaal gebruik van het gehuurde in de weg stonden, terwijl [S.] onvoldoende heeft ondernomen om de gebreken te verhelpen.

Als zodanig ernstige gebreken heeft [appellant] genoemd:

a. geluidhinder door het geklapper dat wellicht veroorzaakt wordt door speling in de glazen gevelbeplating, en

b. de enige maanden ontbrekende glasplaat aan de buitengevel, waarop zijn logo was aangebracht.

De onder a. genoemde klacht leidde ertoe dat herhaaldelijk telefoongesprekken moesten worden afgebroken en besprekingen verplaatst of afgezegd moesten worden. Voor deze klacht heeft [S.] ten tijde van de procedure in eerste aanleg geen doeltreffende oplossing geboden, aldus [appellant].

De onder b. genoemde klacht leidde tot verminderde representativiteit van het gebouw waarin het gehuurde zich bevindt. [appellant] verwijt [S.] dat zij de ruit niet voortvarend genoeg vervangen heeft.

4.4 Naar het oordeel van het hof levert de klacht onder b., gelet op de door [appellant] beschreven hinder die hij als gevolg daarvan heeft ondervonden, in redelijkheid geen verhindering van het normale gebruik van het gehuurde op, laat staan dat het een gebrek betreft van zodanige ernst dat dit opschorting van (een deel van) de betalingsverplichting rechtvaardigde. Daarbij laat het hof het contractuele verbod daarop nog daar.

In het midden kan blijven of [S.] heeft getalmd met het verhelpen van deze klacht, zoals [appellant] stelt en [S.] betwist. In deze procedure is immers niet aan de orde of door dit (betwiste) talmen gevolgschade is ontstaan voor [appellant].

4.5 Dat de klacht onder a. heeft bestaan en de door [appellant] beschreven gevolgen voor het gebruik van het gehuurde had, is door [S.] niet betwist.

Op zichzelf zou deze klacht, naar het oordeel van het hof, grond kunnen bieden voor een proportioneel gebruik van de opschortingsbevoegdheid, ware het niet dat die bevoegdheid contractueel is uitgesloten. De dan te beantwoorden vraag of redelijkheid en billijkheid aan het inroepen van dit verbod in de weg staan, beantwoordt het hof ontkennend. [appellant] heeft daarvoor geen steekhoudende redenen aangevoerd. Het hof oordeelt het niet relevant dat [S.], zoals [appellant] stelt, aanvankelijk geen doeltreffende oplossing bood. [S.] heeft ter zake het verhelpen van gebreken immers geen resultaatsverplichting, maar een inspanningsverplichting. [appellant] heeft niet aangevoerd dat [S.] in dat opzicht tekort is geschoten.

4.6 Gevolg van het bovenstaande is dat [appellant] ten onrechte de gevorderde huurachterstand onbetaald heeft gelaten. Door [appellant] is niet onderbouwd waarom het in dit geval onredelijk zou zijn van [S.] om aanspraak te maken op de contractuele boete. Het hof oordeelt die boete dan ook verschuldigd, evenals de buitengerechtelijke incassokosten.

De grief is vergeefs voorgesteld.

De slotsom.

5. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep (salaris advocaat 1 punt, tarief II).

De beslissing

Het gerechtshof:

- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [S.] tot aan deze uitspraak op € 262,- aan verschotten en € 894,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;

- verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mrs. Rowel-van der Linde, voorzitter, Kuiper en Fikkers, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 26 januari 2010 in bijzijn van de griffier.