Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARN:2009:BL8298

Instantie
Gerechtshof Arnhem
Datum uitspraak
24-11-2009
Datum publicatie
22-03-2010
Zaaknummer
200.023.657
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurrecht: kwalicatie huurovereenkomst. Is sprake van huur in de zin van art. 7: 290 BW of 7:230 a BW

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7
Burgerlijk Wetboek Boek 7 290
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2010/86

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM

Sector civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.023.657

(zaaknummer rechtbank 326228 CV EXPL 08-464)

arrest van de vijfde civiele kamer van 24 november 2009

inzake

1. [appellant sub 1],

wonende te [woonplaats]

2. [appellant sub 2],

wonende te [woonplaats],

3. [appellante sub 3],

wonende te [woonplaats],

appellanten,

advocaat: mr. H.H. van Steijn,

tegen:

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. F.G. Verstraaten.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 2 april 2008 en 29 oktober 2008 die de kantonrechter (rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Apeldoorn) tussen appellanten (hierna ook te noemen: [appellanten].) als eisers en geïntimeerde (hierna ook te noemen: [geïntimeerde]) als gedaagde heeft gewezen; van het laatste vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in hoger beroep

2.1 [appellanten]. hebben bij exploot van 23 januari 2009 [geïntimeerde] aangezegd van het vonnis van 29 oktober 2008 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.

2.2 Bij memorie van grieven hebben [appellanten]. een grief tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht en hebben zij bewijs aangeboden. Zij hebben gevorderd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, de vorderingen in de inleidende dagvaarding alsnog integraal zal toewijzen, een en ander onder veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties, op voorhand te begroten nasalaris, alsmede wettelijke rente over die proceskosten voor het geval deze niet binnen 14 dagen na betekening van het arrest vrijwillig worden voldaan.

2.3 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grief bestreden, heeft hij bewijs aangeboden en een aantal producties in het geding gebracht. Hij heeft geconcludeerd dat het hof [appellanten]. niet-ontvankelijk zal verklaren in hun eis althans deze aan hen zal ontzeggen, met veroordeling van [appellanten]. in de kosten van deze procedure, en het arrest voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren.

2.4 Vervolgens heeft [geïntimeerde] de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3. De grieven

[appellanten]. hebben de volgende grief aangevoerd.

Ten onrechte overweegt de rechtbank: “Naar het oordeel van de kantonrechter is op grond van de hiervoor in 4.5 vermelde feiten en omstandigheden voldoende komen vast te staan dat sprake is van een voor het publiek toegankelijk verkooppunt. Er is geen sprake van een situatie waarbij elke bedoeling van de ondernemer het aan het publiek mogelijk te maken hem in het gehuurde op te zoeken, ontbreekt. Dat de gemeente Voorst in haar in 2.3 vermelde brief detailhandel vanuit het gehuurde verbiedt is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.” (r.o. 4.6)

4. De vaststaande feiten

4.1 [geïntimeerde] huurt sinds juli 1995 van [appellant sub 1] een gedeelte van een onroerende zaak aan [adres]. Deze huurovereenkomst is niet vastgelegd in een door partijen ondertekend contract.

4.2 Het door [geïntimeerde] gehuurde gedeelte van de onroerende zaak betreft een aanbouw van het pand aan [adres], die voorheen in gebruik was als koeienstal.

4.3 Bij brief van 1 juni 1995 heeft de gemeente Voorst -onder meer- aan [geïntimeerde] bericht:

“De betreffende schuur is aan de agrarische functie onttrokken en het ligt niet in de lijn der verwachting dat deze functie hersteld zal worden. Op grond van artikel X.1 van de voorschriften van het bestemmingsplan Buitengebied verlenen wij u vrijstelling om het betreffende pand, te weten een gedeelte van de aanbouw van het pand [adres] zoals door u op tekening is aangegeven, te gebruiken voor uw ambachtelijk meubelbedrijf. Wij verbinden daaraan echter de volgende voorwaarden.

a. Het pand mag uitsluitend worden gebruikt voor het restaureren van antieke meubelen: herstellen van fineer, vervangen van kapotte delen, politoeren van beschadigde oppervlakken.

b. Spuitwerkzaamheden zijn niet toegestaan.

c. Detailhandel vanuit het pand is niet toegestaan.

d. Verbouwen en/of veranderen van het pand is niet toegestaan.

e. Bij expansie van het bedrijf dient uitgezien te worden naar een locatie op een bedrijventerrein.”

4.4 Bij brief van 5 januari 2007 heeft de voormalige gemachtigde van [appellanten]. de huurovereenkomst met [geïntimeerde] namens [appellant sub 1] opgezegd tegen 1 maart 2007.

4.5 Op 15 mei 2007 heeft [appellant sub 1] het gehuurde krachtens een met [appellant sub 2] en [appellante sub 3 ] gesloten koopovereenkomst aan hen geleverd.

5 De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1 Kern van het geschil is de beoordeling van de vraag welk wettelijk regime op de onderhavige huurovereenkomst van toepassing is. Het gaat om de vraag of sprake is van een huurovereenkomst op grond van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) dan wel artikel 7:290 BW. Partijen verschillen van mening hierover. [appellanten]. stellen dat het gehuurde in geen geval een contractuele bestemming detailhandel heeft en dat partijen in algemene zin overeenstemming hadden over het feit dat het gehuurde geen bedrijfsruimte in de zin van (toen) artikel 1624 was. Volgens hen gaat het om een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW. [geïntimeerde] stelt echter dat het gaat om een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:290 BW.

5.2 Het hof stelt voorop dat voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW dan wel in de zin van artikel 7:230a BW, beslissend is hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Wil het wettelijk regime van artikel 7:290 e.v. BW van toepassing zijn, dan moet de verhuurde zaak krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW.

5.3 De huurovereenkomst tussen [appellanten]. en [geïntimeerde] is niet vastgelegd in een door partijen ondertekend contract. [appellanten]. stellen dat de conceptovereenkomst die door [appellanten]. in het geding is gebracht, de tussen partijen gemaakte afspraken weergeeft en uitsluitend niet is ondertekend vanwege het feit dat [geïntimeerde] zich niet voor langere tijd wilde vastleggen en geen enkele schriftelijke huurovereenkomst wilde ondertekenen. [geïntimeerde] betwist dit en stelt dat hij afspraken met [appellant sub 1] heeft gemaakt, waarna [appellant sub 1] een huurovereenkomst heeft doen opstellen. [geïntimeerde] heeft deze huurovereenkomst niet willen tekenen, omdat deze het opschrift droeg: “HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte niet ex art. 7A:1624 BW”. Deze omschrijving kwam volgens [geïntimeerde] niet overeen met hetgeen hij met [appellant sub 1] had besproken. [geïntimeerde] stelt dat hij immers geen kantoorruimte of andere bedrijfsruimte wilde huren, maar dat hij in het pand zijn ambachtelijke bedrijf wilde uitoefenen.

5.4 Het hof kan niet uitgaan van de overgelegde, niet door partijen ondertekende huurovereenkomst. [geïntimeerde] stelt dat hij bewust heeft afgezien van het ondertekenen van dit stuk, omdat het volgens hem niet de bedoeling van partijen weergaf. [appellanten]. hebben weliswaar gesteld dat zij met [geïntimeerde] afspraken hebben gemaakt conform de niet door [geïntimeerde] ondertekende huurovereenkomst en dat dus sprake was van een huurovereenkomst van bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW, maar in verband met de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] - al in eerste aanleg - dat hij een huurovereenkomst heeft gesloten zoals door [appellanten]. gesteld, had het op de weg van [appellanten]. gelegen nader toe te lichten, waarom in dit geval geen sprake was van bedrijfsruimte ex artikel 7A:1624 BW, bijvoorbeeld omdat partijen waren overeengekomen dat [geïntimeerde] geen voor het publiek toegankelijke bedrijfsruimte zou mogen exploiteren.

5.5 Nu het hof de bedoeling van partijen niet aan de hand van de overgelegde huurovereenkomst kan bepalen, dient het hof te kijken naar de feitelijke situatie. Partijen zijn het er over eens dat de onderneming van [geïntimeerde] valt te rangschikken onder de categorie ‘ambachtsbedrijf’. Of het gehuurde al dan niet een contractuele bestemming detailhandel had, doet derhalve niet ter zake.

5.6 Thans dient beoordeeld te worden of er in het door [geïntimeerde] uitgeoefende bedrijf sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. Partijen verschillen hierover van mening. Volgens [appellanten]. voldoet het gehuurde niet aan het derde (de aanwezigheid van een voor het publiek toegankelijk lokaal in het gehuurde) en het vierde (rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening) gestelde criterium van artikel 7:290 lid 2 sub a BW.

5.7 [appellanten]. stellen dat in het verhuurde geen voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is. Het gehuurde als geheel is volgens [appellanten]. redelijkerwijs niet voor het publiek toegankelijk. Zij stellen hiertoe het volgende. Het gehuurde ligt op het terrein dat in eigendom behoort aan appellanten 2 en 3 en is aan het eigenlijke koetshuis vast gebouwd. Het koetshuis is gelegen op een particulier landgoed. Naar de werkplaats van [geïntimeerde] is geen bewegwijzering aangebracht. [geïntimeerde] is niet op geregelde tijden aanwezig, er is geen verwijzing naar een ingang van de werkplaats, er zijn geen bel en brievenbus aangebracht. Voorts stellen [appellanten]. dat klanten van [geïntimeerde] nooit in het gehuurde komen. Geen relevant deel van de omzet kan volgens hen worden gerealiseerd door het bezoek van klanten aan de werkplaats. Het ontbreken van een kassa en een mogelijkheid voor de klanten om elektronisch te betalen bevestigt volgens [appellanten]. dat het gehuurde niet wordt gebruikt op een wijze die de toepasselijkheid van de bepalingen voor middenstandsbedrijfsruimte rechtvaardigt. Dit geldt eveneens voor het ontbreken van een zitje. Daarnaast kan volgens [appellanten]. het gehuurde niet worden gebruikt voor dienstverlening aan het - bezoekende - publiek.

5.8 [geïntimeerde] stelt dat de aangevoerde punten geen hout snijden en evenmin relevant zijn.

Het is volgens [geïntimeerde] niet relevant of zijn klanten in het gehuurde komen. Hij verwijst hierbij naar de uitspraak van de Hoge Raad van 4 oktober 1996, NJ 1997, 103. De Hoge Raad heeft hierin bepaald dat tekst, geschiedenis, noch strekking van de bepaling (van toen artikel 7A:1624 lid 2 BW) wettigen om daarenboven te vergen dat het publiek zich ook daadwerkelijk bij dat verkooppunt voegt. Overigens betwist [geïntimeerde] dat er geen klanten in het gehuurde komen. Volgens [geïntimeerde] kan er geen voorwaarde gesteld worden dat een relevant deel van de omzet gerealiseerd moet worden door bezoek van klanten aan de werkplaats. Hierbij verwijst hij naar hetzelfde arrest van de Hoge Raad waarin de Hoge Raad stelt dat er geen voorwaarde kan worden gesteld over een relevant deel van de omzet. Ook het ontbreken van een kassa of de onmogelijkheid van elektronisch betalen is volgens [geïntimeerde] irrelevant.

5.9 Aangezien het derde en vierde criterium van artikel 7:290 BW met elkaar samenhangen, zal het hof deze criteria gezamenlijk behandelen. Het hof overweegt dat voldoende voor een publiek lokaal in de zin van artikel 7:290 BW is dat in het gehuurde een verkooppunt voor het publiek aanwezig is (HR 6 februari 1987, NJ 1987, 979). Daartoe is niet vereist dat rechtstreekse levering van goederen plaatsvindt in de zuiver fysieke betekenis van het woord ‘rechtstreeks’. Een voor het publiek toegankelijk lokaal hoeft geen besloten ruimte te zijn of een anderszins als zodanig kenbare inrichting om klanten te ontvangen. Evenmin is vereist dat het publiek zich ook daadwerkelijk bij het verkooppunt vervoegt. Alleen als elke bedoeling van de ondernemer ontbreekt om het aan het publiek mogelijk te maken hem in het gehuurde op te zoeken ontbreekt, is geen sprake van een dergelijk verkooppunt (HR 4 oktober 1996, NJ 1997, 103).

5.10 Naar het oordeel van het hof is er op grond van het voorgaande geen sprake van een situatie waarbij elke bedoeling van [geïntimeerde] ontbreekt om het aan het publiek mogelijk te maken hem in het gehuurde op te zoeken. Het hof is dan ook van oordeel dat [geïntimeerde] bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van [appellanten]. heeft gehuurd.

5.11 De grief faalt, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Door [appellanten]. zijn geen feiten en/of omstandigheden te bewijzen aangeboden, die, indien bewezen, tot een andere conclusie zouden moeten leiden.

5.12 Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellanten]. in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.

6. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Apeldoorn) van 29 oktober 2008;

veroordeelt [appellanten]. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 894,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 262,-- voor griffierecht;

verklaart dit arrest, voor zover het de proceskostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. Fokker, I.A. Katz-Soeterboek en W. Duitemeijer en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 november 2009.