Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARN:2009:BK1404

Instantie
Gerechtshof Arnhem
Datum uitspraak
27-10-2009
Datum publicatie
03-11-2009
Zaaknummer
107.002.561/02
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Bedrijfshuur. Huur advocatenkantoor Beheer B.V. die onderverhuurt aan advocatenkantoor. Geen vereenzelviging. Poot-ABP-doctrine. Uitzondering aanwezig. Opzegging huur wegens bouwoverlast

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

Arrest d.d. 27 oktober 2009

Zaaknummer 107.002.561/02

HET GERECHTSHOF TE ARNHEM

Nevenzittingsplaats Leeuwarden

Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:

Spoolderwerk B.V.,

gevestigd te Zwolle,

appellante in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel appel,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna te noemen: Spoolderwerk,

advocaat: mr. P.M. Wilmink, kantoorhoudende te Arnhem,

tegen

Te Biesebeek Beheer B.V.,

gevestigd te Zwolle,

geïntimeerde in het principaal en appellante in het incidenteel appel,

in eerste aanleg: eiseres,,

hierna te noemen: Te Biesebeek,

advocaat: mr. G.D. te Biesebeek, kantoorhoudende te Zwolle.

De inhoud van het tussenarrest d.d. 9 juni 2009 wordt hier overgenomen.

Het verdere procesverloop

Te Biesebeek heeft een akte genomen, waarbij producties in het geding zijn gebracht. Vervolgens heeft Spoolderwerk een antwoordakte genomen.

Vervolgens hebben partijen de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest.

De verdere beoordeling

Ten aanzien van de feiten

1. Partijen hebben opgemerkt dat het tussenarrest van 9 juni 2009 enige verschrijvingen bevat, die zich voor herstel lenen.

1.1. Het hof merkt op dat in rechtsoverweging 1.2 Spoolderwerk ten onrechte als opvolgend huurster, in plaats van als opvolgend verhuurster is aangemerkt. In die zelfde overweging wordt Te Biesebeek als opvolgend huurster aangemerkt. Volgens Te Biesebeek is slechts sprake geweest van naamswijziging en moet zij als de oorspronkelijk huurster worden aangemerkt. Het hof overweegt dat uit de thans overgelegde statutenwijziging van 31 mei 2002 niet kan worden afgeleid dat deze slechts een naamswijziging behelsde. Veeleer ligt voor de hand dat ook de statutaire doelomschrijving, gelet op de toegepaste "doorzak"-constructie, ingrijpend is gewijzigd. Voor de beoordeling van de onderhavige zaak maakt het evenwel niet uit of Te Biesebeek opvolgende huurder is, of de oorspronkelijk huurder van wie uitsluitend de naam is gewijzigd.

1.2. In rechtsoverweging 1.8 staat ten onrechte januari 2004 in plaats van januari 2005.

1.3. In rechtsoverweging 2.1 is een "8" weggevallen. Het juiste bedrag is € 84.856,87.

De verdere beoordeling in het principale appel

2. Het hof heeft in het tussenarrest overwogen de extra huisvestingskosten die de rechtspersoon Advocatenkantoor TB heeft gemaakt niet zondermeer als schade door Te Biesebeek gevorderd kan worden. Hoogstens is sprake van afgeleide schade voor Te Biesebeek door een achterblijvend resultaat van Advocatenkantoor TB, voor zover althans aangetoond kan worden dat dit achterblijvende resultaat het gevolg is van gestegen huisvestingskosten.

Het hof heeft daarbij overwogen dat er in dit geval reden is om af te wijken van de "Poot-ABP-doctrine". Spoolderwerk heeft in haar akte aangegeven dat er voor deze afwijking onvoldoende reden zou zijn. Het hof acht hetgeen Spoolderwerk op dit punt nog aanvoert evenwel geen grond om op zijn in rechtsoverweging 10 van het tussenarrest neergelegde oordeel terug te komen.

3. De bewijslast dat schade is geleden, alsmede tot welk bedrag, berust bij Te Biesebeek. Het hof heeft Te Biesebeek in staat gesteld om haar schade in de hiervoor bedoelde zin aan te tonen, gestaafd met de overlegging van in ieder geval haar jaarstukken en die van Advocatenkantoor TB.

Te Biesebeek heeft gedeeltelijk aan deze verplichting voldaan en heeft de jaarstukken over de jaren 2002 tot en met 2007 in geding gebracht. Uit deze jaarstukken blijkt - door Spoolderwerk onbestreden - dat de winst van Advocatenkantoor TB integraal aan Te Biesebeek ten goede komt.

4. Uit deze jaarstukken blijkt ten aanzien van Advocatenkantoor Te Biesebeek het volgende

jaar netto-winst omzet huisvestingslasten aantal personeelsleden

2002 85.350 530.751 17.258 5

2003 84.916 604.657 22.430 6

2004 55.819 637.408 27.992 6,5

2005 93.499 739.020 62.890 6,9

2006 73.639 786.656 64.107 7,8

2007 102.066 809.818 69.200 8,7

De schade als gevolg van verhuis- en herinrichtingskosten

5. Het hof zal eerst de verhuiskostenvergoeding behandelen, waartegen zich de grieven 8 tot en met 11 richten. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 7 augustus 2007 voor deze post een bedrag van € 12.270,84 toegewezen.

Deze kosten bestaan voor het grootste gedeelte uit eind 2004 door Advocatenkantoor TB gedane investeringen in haar nieuwe huurpand. Het hof acht niet aangetoond dat deze uitgaven integraal gelijk zijn te stellen met schade voor Te Biesebeek. De grieven zijn in zoverre terecht voorgedragen.

Slechts de kosten die voortvloeien uit de ontijdige verhuizing van Advocatenkantoor TB en die de winstafdracht van Advocatenkantoor TB aan Te Biesebeek nadelig hebben beïnvloed, komen voor vergoeding in aanmerking.

6. Uit de overgelegde jaarstukken blijkt dat de winst van Advocatenkantoor TB over 2004 ten opzichte van 2003 is gedaald. Dat die winstdaling geheel aan de huisvestingsproblematiek is te wijten, kan daar evenwel niet uit worden afgeleid. Veeleer blijkt dat de personele lasten in 2004 ten opzichte van 2003 sterker zijn gestegen dan de netto-omzet, terwijl ook vervoermiddelen door het bedrijf zijn aangeschaft. Dat ten gevolge van de verhuizingsproblematiek nog niet afgeschreven activa vervroegd zijn vervangen - waardoor boekverlies is geleden - blijkt uit de jaarstukken niet direct. Volgens de jaarstukken bedroeg de boekwaarde van de huurderinvesteringen per 1 januari 2004 € 4.342,--. Het toepasselijke percentage van de afschrijvingen is 15%, zodat per ultimo 2004 deze op € 3.691,- gesteld moeten worden. De boekwaarde van de inventaris bedroeg per 1 januari € 10.995, het toegepaste afschrijvingspercentage 20-33% (het hof gaat van het gemiddelde uit, 26,5%), zodat deze inventaris per ultimo 2004 een boekwaarde had van € 8.081,--

7. Het hof begroot het nadeel voor Te Biesebeek over 2004 als gevolg van de verhuizingsproblematiek op de aldus berekende boekwaarde van de huurdersinvesteringen en - bij gebrek aan concretere gegevens - ex aequo et bono op 50% van de hiervoor berekende boekwaarde van de inventaris, aangezien het hof het wel aannemelijk acht dat een gedeelte van de inventaris bij de verhuizing niet langer bruikbaar was, doch dat niet kan worden aangenomen dat alles moest worden vervangen.

Voor 2004 komt het hof in totaal dan op een bedrag van € 7.732,-- aan boekwaardeverlies op de inventaris en de huurdersinvestering.

Dit boekwaardeverlies is een bruto schadepost voor Advocatenkantoor TB. De schade die Te Biesebeek dientengevolge heeft geleden, moet gecorrigeerd worden met de vennootschapsbelasting die verschuldigd zou zijn geweest indien de brutowinst van Advocatenkantoor TB met dit bedrag zou zijn verhoogd. Uit de jaarstukken blijkt dat de in 2004 34,5% aan vennootschapsbelasting was verschuldigd, zodat het hof deze schadecomponent voor Te Biesebeek vaststelt op € 7.732 verminderd met 34,5%, derhalve op een nettobedrag van € 5.064,--.

7.1. Voor de daadwerkelijke verhuiskosten als de kosten van de verhuizer geldt, gelijk Spoolderwerk stelt, dat deze anders ook gemaakt hadden moeten worden, zij het later. Het hof oordeelt dat alleen het renteverlies voor Advocatenkantoor TB, voor zover deze kosten eerder zijn gemaakt, en voor zover dat door heeft gewerkt in een lagere winst die aan Te Biesebeek is uitgekeerd, in dit kader voor vergoeding in aanmerking komt.

De jaarstukken bevatten voor de berekening van deze component geen concrete aanwijzingen. Het hof begroot deze schadecomponent voor Te Biesebeek ex aequo et bono op € 936,--, zodat de totale schade voor Te Biesebeek, samenhangende met de verhuis- en inrichtingenkosten voor advocatenkantoor TB, op € 6.000,-- gesteld kan worden.

De grieven 8 tot en met 11 slagen in zoverre.

De schade ten gevolge van de hogere huisvestingslasten

8. Het hof overweegt dat uit de in rechtsoverweging 4 samengevatte jaarstukken niet kan worden afgeleid dat na de wijziging van huisvesting in januari 2005 de door Te Biesebeek uit Advocatenkantoor TB genoten winsten zijn gedaald ten opzichte van de jaren ervoor. Ten opzichte van 2004 laat 2005 zelfs een grote stijging van de winst zien. Te Biesebeek heeft weliswaar aangevoerd dat tengevolge van gewijzigde boekhoudkundige regels ook onderhanden werk als omzet is opgevoerd, waardoor de omzet vanaf 2005 alleen op papier heel sterk is gestegen, doch zij heeft niet aangeven dat die regels ook invloed hebben gehad op de bepaling van de bedrijfswinst. Het hof kan dan ook niet anders constateren dat van een winstdaling in 2005 in ieder geval geen sprake is geweest. Dat de winstdaling in 2006 het gevolg is van verder gestegen huisvestingslasten, blijkt uit niets.

9. Wel blijkt dat de huisvestingslasten tussen 2004 en 2005 sterk zijn gestegen. Dat de winst voor advocatenkantoor TB hoger was geweest als de huisvestingskosten op het zelfde niveau waren gebleven is dan ook aannemelijk, doch uit de overgelegde stukken kan niet zondermeer worden afgeleid dat op de oude locatie in 2005 ook een zelfde hogere winst zou zijn behaald. Het door Te Biesebeek betrokken standpunt dat haar schade gelijk is aan het verschil in huurprijs voor advocatenkantoor TB kan in ieder geval niet worden gevolgd, reeds omdat ten onrechte geen rekening is gehouden met de vennootschapsbelasting: lagere kosten hadden tot een hogere brutowinst geleid en tot een hogere vennootschapsbelastingaanslag. Uit het jaarverslag over 2005 blijkt dat de brutowinst over dat jaar €133.657,-- bedroeg, waarover € 40.158,-- aan vennootschapsbelasting verschuldigd was. Indien de brutowinst met ongeveer € 25.000,-- zou moeten worden verhoogd, was over deze extra winst het marginale belastingtarief van destijds 31,5% verschuldigd geweest.

10. Evenwel is niet van een in alle verdere opzichten gelijkblijvende situatie sprake geweest. Voor de volgende jaren geldt dat in nog sterkere mate, omdat ook de gemiddelde personele bezetting relatief sterk is gestegen (tussen 2004 en 2007 met ongeveer eenderde). Gesteld noch gebleken is dat een dergelijke stijging ook in de oude huisvestingssituatie had kunnen plaatsvinden. Het hof acht dan ook niet aangetoond dat de schade die Te Biesebeek heeft geleden moet worden gesteld op het integrale verschil in huurkosten van Advocatenkantoor TB over de resterende looptijd van het huurcontract met Spoolderwerk indien dit niet tussentijds zou zijn ontbonden, ook niet indien dit bedrag gecorrigeerd wordt met de vennootschapsbelasting.

11. Het hof ziet aanleiding, alles afwegende, om het nadeel voor Te Biesebeek te begroten op een nettobedrag van € 17.000,-- zijnde ongeveer het verschil in nettowinst van advocatenkantoor TB indien de huisvestingskosten in 2005 niet waren gestegen ten opzichte van 2004.

In zoverre slagen de grieven 12 tot en met 16.

12. Grief 17 heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft dan ook geen bespreking.

De beoordeling van het incidenteel appel

13. De grieven in incidenteel appel, die zich richten tegen de door de kantonrechter toegepaste matiging, missen doel, nu het hof de schade op een andere wijze, met een lagere uitkomst, heeft begroot dan de kantonrechter.

De slotsom

14. Per saldo acht het hof dan ook toewijsbaar een nettobedrag van (€ 6.000,-- + €17.000 =) € 23.000,--. Omdat niet valt uit te sluiten dat Te Biesebeek over deze te ontvangen schadevergoeding zelf vennootschapsbelasting zal dienen af te dragen, zal het hof, mede gelet op hetgeen hiervoor onder 7 en onder 9 is overwogen, bedoeld bedrag verhogen de eventueel daarover verschuldigde vennootschapsbelasting.

15. Tegen de door de kantonrechter toegewezen wettelijke rente en de ingangsdatum van de renteberekening van 17 februari 2006 zijn geen grieven gericht, zodat het hof die beslissingen zal overnemen.

16. Tegen het tussenvonnis van 12 december 2006 zijn geen grieven voorgedragen. Het hof zal Spoolderwerk in zoverre niet-ontvankelijk verklaren in haar appel.

Tegen het tussenvonnis van 7 augustus 2007 en het eindvonnis van 8 januari 2008, voor zover in conventie gewezen, zijn met succes grieven voorgedragen, zodat het hof die vonnissen in zoverre zal vernietigen, en opnieuw rechtdoende Spoolderwerk zal veroordelen tot betaling van € 23.000,-- te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 17 februari 2006 tot de dag der algehele voldoening.

Het hof ziet in deze uitkomst, waarbij partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, aanleiding om de proceskostenveroordeling te compenseren, zowel in eerste aanleg (conventie), als in hoger beroep (principaal en incidenteel appel).

De beslissing

Het gerechtshof:

verklaart Spoolderwerk niet-ontvankelijk in haar appel voor zover gericht tegen het tussenvonnis van 12 december 2006

vernietigt de vonnissen van 7 augustus 2007 en 8 januari 2008, voor zover in conventie gewezen - uitsluitend voor zover betrekking hebbende op de door Spoolderwerk aan Te Biesebeek te betalen bedragen (inclusief de proceskostenbeslissing) -, en in zoverre opnieuw rechtdoende,

veroordeelt Spoolderwerk om aan Te Biesebeek, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen de somma van € 23.000,-- te vermeerderen met de met de wettelijke rente daarover vanaf 17 februari 2006 tot de dag der algehele voldoening alsmede met de eventueel daarover verschuldigde vennootschapsbelasting.

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de kosten van de procedure in eerste aanleg in conventie en van de procedure in hoger beroep - zowel in incidenteel appel als in hoger beroep - in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

bekrachtigt de bestreden vonnissen voor het overige;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Kuiper en De Hek, raden,

en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 27 oktober 2009 in bijzijn van de griffier.