Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARN:2008:BG0415

Instantie
Gerechtshof Arnhem
Datum uitspraak
19-08-2008
Datum publicatie
05-11-2008
Zaaknummer
104.003.995
Formele relaties
Cassatie: ECLI:NL:HR:2010:BM2333, Bekrachtiging/bevestiging
Conclusie in cassatie: ECLI:NL:PHR:2010:BM2333
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Vaststaat dat [persoon G], de op 10 juli 2000 overleden echtgenoot respectievelijk vader van [appellanten], het aan hem in eigendom toebehorende woonhuis met garage, kantoor, motorbrandstoffenverkooppunt, ondergrond, erf, tuin en verder

aanbehoren aan de [adres] te [woonplaats] (hierna te noemen: ‘de onroerende zaak’) op 24 maart 1993 aan - een rechtsvoorganger van - Miedema heeft geleverd. In de transportakte is een terugkooprecht voor een periode van vijf jaar opgenomen. Ook staat vast dat [persoon G] dit aan hem verleende terugkooprecht tijdig heeft ingeroepen, dat daarna onderhandelingen hebben plaatsgevonden, dat namens de notaris op 18 januari 2000 een definitieve koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan [persoon G] is gezonden, dat de notaris op verzoek van (de rechtsvoorganger van) Miedema de datum van de levering van de onroerende zaak heeft bepaald op 30 maart 2000 en dat de levering van de onroerende zaak niet op deze datum noch op enig later moment aan (de erfgenamen van) [persoon G] heeft plaatsgevonden.

Tussen de partijen is in geschil of aan de zijde van Miedema (nog) de verplichting bestaat de thans aan haar in eigendom toebehorende onroerende zaak aan [appellanten] te leveren. [..]

Volgens de verklaring van [appellanten] ter comparitie in eerste aanleg was de onroerende zaak in de maand voorafgaande aan de comparitie getaxeerd op € 245.000,--. Volgens de verklaring van Miedema moet worden uitgegaan van een nog hoger bedrag, omdat sprake is van een waardestijging van ongeveer 10% per jaar. Miedema verwijst daarvoor naar een door haar ter comparitie overgelegd ‘Overzicht transactie-prijzen woningen bestaande bouw in duizenden euro’s’ van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM over de jaren 1996 tot en met 2005.

Ook gelet op voornoemde omstandigheid - er is in elk geval sprake van een flinke waardestijging van de onroerende zaak en daarmee van een onredelijke benadeling van de positie van Miedema - zou het door [appellanten] in dit geval alsnog geldend maken van hun aanspraak op nakoming onverenigbaar zijn met de in acht te nemen maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Het gedurende ten minste vier jaar stilzitten heeft de positie van Miedema immers onredelijk verzwaard nu nakoming van de koopovereenkomst met zich brengt dat hij de inmiddels gerealiseerde waardestijging overdraagt aan [appellanten], terwijl hij op geen enkele manier gecompenseerd wordt voor het feit dat hij de koopsom al die jaren niet ter beschikking heeft gehad.

Daarbij komt dat destijds een onderdeel van de gemaakte afspraken was dat een schuld van [persoon G] senior zou worden gefixeerd op ƒ 150.000,-- en dat aflossing daarvan zou plaatsvinden in de vorm van één cent per liter geleverde brandstof

[..]. Ook dit deel van de afspraken is kennelijk niet nagekomen, terwijl uit de correspondentie blijkt dat een afspraak met betrekking tot deze schuld voor Miedema van belang was en samenhing met de nakoming van de koopovereenkomst. Door thans nakoming van de overeenkomst te vorderen zonder dat de tegelijkertijd overeengekomen aflossing heeft plaatsgevonden - en door in de context van die schuld zelfs een beroep op verjaring te doen [..] - wordt Miedema eveneens onredelijk benadeeld.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2008, 449
RVR 2009, 2
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

19 augustus 2008

eerste civiele kamer

zaaknummer: 104.003.995

G E R E C H T S H O F T E A R N H E M

Arrest

in de zaak van:

1. [appellante sub 1],

2. [appellant sub 2],

beiden wonende te [woonplaats],

appellanten,

procureur: mr. P.M. Wilmink,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Miedema Exploitatie B.V.,

gevestigd te Harderwijk,

geïntimeerde,

procureur: mr. F.J. Boom.

1 Het verloop van het geding in eerste aanleg

Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de

vonnissen van de rechtbank Zutphen van respectievelijk 22 november 2006 en 9 mei 2007, gewezen tussen appellanten (hierna te noemen: ‘[appellanten]’), alsmede [persoon A], [persoon B], [persoon C], [persoon D], [persoon E] en [persoon F] als eisers en geïntimeerde (hierna te noemen: ‘Miedema’) als gedaagde. Van die vonnissen is een fotokopie gehecht aan dit arrest.

2 Het verloop van het geding in hoger beroep

2.1 Bij exploot van 28 juni 2007 hebben [appellanten] hoger beroep ingesteld

tegen de voornoemde vonnissen van 22 november 2006 en 9 mei 2007, met dagvaarding van Miedema om voor dit hof te verschijnen.

2.2 Bij memorie van grieven hebben [appellanten] twaalf grieven geformuleerd, hebben zij bewijs aangeboden en hebben zij geconcludeerd dat het hof de vonnissen waarvan beroep zal vernietigen en de vordering van [appellanten] alsnog zal toewijzen, met veroordeling van Miedema in de proceskosten van de beide instanties.

2.3 Miedema heeft bij memorie van antwoord verweer gevoerd en bewijs aangeboden. Haar conclusie is dat het hof [appellanten] niet-ontvankelijk zal verklaren in hun hoger beroep, althans de vonnissen waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

2.4 Vervolgens hebben de partijen hun zaak ter terechtzitting van het hof van 19 juni 2008 doen bepleiten, [appellanten] door mr. A.H.J. Damminga, advocaat te Zwolle, en Miedema door mr. C.J.M. van Zeijl, advocaat te Harderwijk, beiden mede aan de hand van pleitnotities.

2.5 Ten slotte hebben de partijen de processtukken aan het hof overgelegd voor het wijzen van arrest.

3 De vaststaande feiten

De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 22 november 2006 onder 2.1 tot en met 2.19 feiten vastgesteld. Ook het hof gaat van die feiten uit.

4 De beoordeling van het geschil in hoger beroep

4.1 In deze zaak gaat het, samengevat, om het volgende.

Vaststaat dat [persoon G], de op 10 juli 2000 overleden echtgenoot respectievelijk vader van [appellanten], het aan hem in eigendom toebehorende woonhuis met garage, kantoor, motorbrandstoffenverkooppunt, ondergrond, erf, tuin en verder

aanbehoren aan de [adres] te [woonplaats] (hierna te noemen: ‘de onroerende zaak’) op 24 maart 1993 aan - een rechtsvoorganger van - Miedema heeft geleverd. In de transportakte is een terugkooprecht voor een periode van vijf jaar opgenomen.

Ook staat vast dat [persoon G] dit aan hem verleende terugkooprecht tijdig heeft ingeroepen, dat daarna onderhandelingen hebben plaatsgevonden, dat namens de notaris op 18 januari 2000 een definitieve koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan [persoon G] is gezonden, dat de notaris op verzoek van (de rechtsvoorganger van) Miedema de datum van de levering van de onroerende zaak heeft bepaald op 30 maart 2000 en dat de levering van de onroerende zaak niet op deze datum noch op enig later moment aan (de erfgenamen van) [persoon G] heeft plaatsgevonden.

4.2 Tussen de partijen is in geschil of aan de zijde van Miedema (nog) de verplichting bestaat de thans aan haar in eigendom toebehorende onroerende zaak aan [appellanten] te leveren.

4.3 De rechtbank heeft de door [appellanten] gevorderde veroordeling van Miedema tot - kort gezegd - (medewerking aan) levering van de onroerende zaak afgewezen.

4.4 De zogenoemde devolutieve werking van het hoger beroep is voor het hof reden in deze zaak niet eerst de door [appellanten] geformuleerde grieven te bespreken.

Het (deels) slagen van de door [appellanten] geformuleerde grieven zou namelijk tot vernietiging van de bestreden vonnissen kunnen leiden en zou in dat geval tot gevolg hebben dat de toewijsbaarheid van het gevorderde opnieuw moet worden beoordeeld. Bij die beoordeling zou het hof dan (ook) het door de rechtbank in haar tussenvonnis onder 5.16 verworpen verweer van Miedema - het beroep op rechtsverwerking - opnieuw moeten onderzoeken.

Het hof zal daarom eerst een oordeel geven over dit verweer van Miedema. Daarbij zullen de in het kader van de derde grief door de beide partijen naar voren gebrachte stellingen mede worden betrokken.

4.5 Van rechtsverwerking kan alleen sprake zijn als [appellanten] (en/of hun echtgenoot respectievelijk vader, wijlen [persoon G]) zich hebben gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken terugkooprecht.

Daarbij geldt dat alleen een tijdsverloop onvoldoende grond is voor het aannemen van rechtsverwerking. Er moeten bijzondere omstandigheden zijn als gevolg waarvan bij Miedema het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [appellanten] hun aanspraak niet (meer) geldend zullen maken, of als gevolg waarvan de positie van Miedema onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard als [appellanten] hun aanspraak alsnog geldend zouden maken.

4.6 Naar het oordeel van het hof is in dit geval niet alleen sprake van tijdsverloop maar ook van de hiervoor onder 4.5 bedoelde bijzondere omstandigheden.

4.7 Een van belang zijnde bijzondere omstandigheid is dat - zo verklaart appellant

[appellant sub 2] tijdens de op 7 februari 2007 gehouden comparitie bij de rechtbank - de levering in 2000 niet is doorgegaan, omdat onenigheid bestond over een aantal bepalingen in de tegelijk met de koopovereenkomst te tekenen exploitatie-overeenkomst.

Nu appellant [appellant sub 2] ter comparitie ook heeft verklaard: ‘Mijn broer, [persoon E] en mijn zwager [persoon H] hebben uiteindelijk in 2000 een nieuwe exploitatieovereenkomst gesloten met Miedema in de lijn van de mondelinge exploitatieovereenkomst die mijn vader destijds met Miedema had gesloten.’, moet ervan worden uitgegaan dat in het jaar 2000 al geen sprake meer was van dit voor [appellanten] bestaande ‘breekpunt’ bij het sluiten van de overeenkomst en dat [appellanten] Miedema zouden gaan aanspreken op nakoming van de koopovereenkomst.

Na hun brief van 12 april 2001 - en een reactie daarop van Miedema met verwijzing naar nog te vervullen voorwaarden bij brief van 6 augustus 2001 - hebben [appellanten] hun daarna nog gedane beroep op nakoming bij brief van 12 april 2001 echter pas bij brief van 29 juli 2005 herhaald.

Naar het oordeel van het hof heeft Miedema er na zo lange tijd - en in het licht van het al in het jaar 2000 wegvallen van het genoemde ‘breekpunt’ - gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat [appellanten] niet langer de nakoming van de koop-

overeenkomst verlangden.

4.8 Daarbij komt de omstandigheid dat sprake is van een aanmerkelijk verschil tussen de terugkoopprijs van ƒ 350.000,-- (€ 158.823,07) die in het begin van 2000 was overeengekomen en de waarde van de onroerende zaak bij het door [appellanten] in 2005 gedane beroep op nakoming van de (terug)koopovereenkomst.

4.9 Volgens de verklaring van [appellanten] ter comparitie in eerste aanleg was de onroerende zaak in de maand voorafgaande aan de comparitie getaxeerd op € 245.000,--.

Volgens de verklaring van Miedema moet worden uitgegaan van een nog hoger bedrag, omdat sprake is van een waardestijging van ongeveer 10% per jaar. Miedema verwijst daarvoor naar een door haar ter comparitie overgelegd ‘Overzicht transactie-prijzen woningen bestaande bouw in duizenden euro’s’ van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM over de jaren 1996 tot en met 2005.

4.10 Ook gelet op voornoemde omstandigheid - er is in elk geval sprake van een flinke waardestijging van de onroerende zaak en daarmee van een onredelijke benadeling van de positie van Miedema - zou het door [appellanten] in dit geval alsnog geldend maken van hun aanspraak op nakoming onverenigbaar zijn met de in acht te nemen maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Het gedurende ten minste vier jaar stilzitten heeft de positie van Miedema immers onredelijk verzwaard nu

nakoming van de koopovereenkomst met zich brengt dat hij de inmiddels gerealiseerde waardestijging overdraagt aan [appellanten], terwijl hij op geen enkele manier gecompenseerd wordt voor het feit dat hij de koopsom al die jaren niet ter beschikking heeft gehad.

Daarbij komt dat destijds een onderdeel van de gemaakte afspraken was dat een schuld van [persoon G] senior zou worden gefixeerd op ƒ 150.000,-- en dat aflossing daarvan zou plaatsvinden in de vorm van één cent per liter geleverde brandstof

(artikel 15c van de koopovereenkomst). Ook dit deel van de afspraken is kennelijk niet nagekomen, terwijl uit de correspondentie blijkt dat een afspraak met betrekking tot deze schuld voor Miedema van belang was en samenhing met de nakoming van de koopovereenkomst. Door thans nakoming van de overeenkomst te vorderen zonder dat de tegelijkertijd overeengekomen aflossing heeft plaatsgevonden - en door in de context van die schuld zelfs een beroep op verjaring te doen (inleidende dagvaarding onder 23) - wordt Miedema eveneens onredelijk benadeeld.

4.11 Uit het voorgaande volgt dat Miedema terecht een beroep heeft gedaan op rechtsverwerking. Het hof zal daarom de overige stellingen en weren, zowel in het hoger beroep als in de eerste aanleg, onbesproken laten.

5 Slotsom

Het hoger beroep treft geen doel. De vonnissen waarvan beroep zullen worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

6 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep,

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Miedema begroot op € 300,-- voor verschotten en op € 2.682,-- voor salaris procureur.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Smeeïng-van Hees, V. van den Brink en F.W.J. Meijer, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 augustus 2008.