Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARN:2007:BA9975

Instantie
Gerechtshof Arnhem
Datum uitspraak
10-07-2007
Datum publicatie
19-07-2007
Zaaknummer
2005/291
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Het hof stelt het volgende voorop. Het centrale geschilpunt in de onderhavige procedure is de vraag of de gekochte woning de eigenschappen bezat die [appellante] op grond van de [geïntimeerde] gesloten koopovereenkomst mocht verwachten. De vraag wat een koper mag verwachten, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval en wordt ingevuld onder meer met verwijzing naar hetgeen de koper reeds wist omtrent goederen als het gekochte in het algemeen dan wel het gekochte in concreto en naar hetgeen de verkoper heeft medegedeeld of juist niet heeft medegedeeld omtrent het te kopen object. Daarbij is onder meer van belang de aard van de zaak, de hoedanigheid van partijen (hun deskundigheid, bijstand van makelaars en eerdere ervaring met soortgelijke transacties) en de vraag met welk doel het object is gekocht. Als uitgangspunt geldt artikel 7:17 lid 2 BW: een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Het hof verwijst naar het geval, berecht in HR 23 december 2005, LJN: AU2414, RvdW 2006, 17, meer speciaal rov. 3.6: “De onderdelen stellen de uitleg van het hiervoor in 3.1 onder (ii) weergegeven art. 5.3 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst aan de orde. Die uitleg dient te geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf (HR 13 maart 1981, nr. 11647, NJ 1981, 635). Deze brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin deze bepalingen zijn gesteld, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang (HR 20 februari 2004, nr. C 02/219, NJ 2005, 493). In dit licht heeft ten aanzien van de uitleg van een overeenkomst waarbij een bebouwde onroerende zaak is verkocht, het volgende te gelden. Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals art. 5.3 van de standaard NVM-koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing.”

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

10 juli 2007

derde civiele kamer

rolnummer 2005/291

G E R E C H T S H O F T E A R N H E M

Arrest

in de zaak van:

[appellante],

wonende te [woonplaats],

appellante,

procureur: mr. J.M. Bosnak,

tegen:

1 [geïntimeerde sub 1],

wonende te [woonplaats],

2 [geïntimeerde sub 2],

wonende te [woonplaats],

3 [geïntimeerde sub 3],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

procureur: mr. F.J. Boom.

1 Het geding in eerste aanleg

Het hof verwijst voor de procedure in eerste aanleg naar de inhoud van de vonnissen van 3 maart 2004 (comparitievonnis), 28 juli 2004 (verder: het tussenvonnis) en 12 januari 2005 (eindvonnis) die de rechtbank Zutphen tussen appellante als eiseres (hierna ook te noemen: [appellante]) en geïntimeerden als gedaagden (hierna gezamenlijk ook te noemen: [geïntimeerde]) heeft gewezen. Fotokopieën van de beide laatste vonnissen zijn aan dit arrest gehecht.

2 Het geding in hoger beroep

2.1 [appellante] heeft bij exploot van 11 februari 2005 [geïntimeerde] aangezegd van het tussenvonnis en het eindvonnis in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.

2.2 Bij memorie van grieven tevens akte inhoudende wijziging van eis heeft [appellante] tien grieven tegen de bestreden vonnissen aangevoerd, deze toegelicht, vijf producties overgelegd en bewijs aangeboden. [appellante] vordert dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest de beide genoemde vonnissen zal vernietigen en, opnieuw recht doende:

(1) voor recht zal verklaren dat haar een beroep op non-conformiteit toekomt en (naar het hof uit haar memorie van grieven sub 22 en 24 en haar pleitnota sub 1 begrijpt) [geïntimeerde] primair zal veroordelen tot betaling aan [appellante] van schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en subsidiair de koopovereenkomst gedeeltelijk zal ontbinden in de vorm van koopprijsvermindering, evenredig aan de herstelkosten, eveneens op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

(2) [geïntimeerde] zal veroordelen in de proceskosten van beide instanties, met in begrip van € 131,- aan nasalaris.

2.3 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, bewijs aangeboden, zeven producties overgelegd en geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, [appellante] niet-ontvankelijk, dan wel haar grieven ongegrond zal verklaren, de bestreden vonnissen zal bekrachtigen en [appellante] zal veroordelen in de kosten van – het hof leest: – het hoger beroep.

2.4 Ter zitting van 21 maart 2007 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellante] door mr. J.T. Fuller, advocaat te Zwolle, en [geïntimeerde] door mr. D. Kaptan, advocaat te Apeldoorn. Ieder van de advocaten heeft een pleitnota in het geding gebracht.

2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.

3 De vaststaande feiten

De rechtbank heeft in rov. 2.1 tot en met 2.13 van het tussenvonnis (van 28 juli 2004) feiten vastgesteld. Weliswaar voert [appellante] in grief 1 aan dat de rechtbank met die vaststelling ten onrechte niet alle tussen partijen vaststaande feiten heeft vermeld, maar tegen die vastgestelde feiten als zodanig zijn geen grieven aangevoerd of bezwaren geuit. Daarom zal het hof in hoger beroep in ieder geval van die feiten uitgaan. Voor zover andere feiten van belang zijn, zal het hof deze bij de behandeling van de grieven nader vaststellen.

4 De beoordeling in hoger beroep

Deze zaak gaat om het volgende.

4.1.1 [appellante] heeft op 28 mei 2002 van [geïntimeerde] voor de prijs van € 485.000,- een semi-bungalow gekocht. De woning is gebouwd in 1975 en door de vorige eigenaren in 1984 gerenoveerd. Sedert 1986 bewoonde geïntimeerde [geïntimeerde sub 1], met haar echtgenoot die in augustus 2000 overleden is, de woning.

De koopakte (productie 1 bij akte van 19 november 2003) bevat de standaard NVM-bepalingen, luidende:

“5.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken […]

5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: woonhuis.”

4.1.2 Naar aanleiding van mededelingen van derden aan [appellante] dat er in de woning ernstige wateroverlast was (geweest), wilde [appellante] van de koop af(-zien) en heeft er op 12 juli 2002, op initiatief van verkopers [geïntimeerde], in de woning nader overleg plaatsgevonden tussen partijen en hun respectieve makelaars. Op die datum hebben [appellante] (als koper) en [geïntimeerde sub 1] (als verkoper) en hun makelaars een verklaring (productie 2 bij akte van 19 november 2003) ondertekend met onder meer de volgende inhoud:

“In aanvulling op de koopovereenkomst [..] hebben [..] partijen [..] het volgende verklaard:

Koper is bekend met de verkoopvragenlijst en een recent uitgevoerd bouwtechnisch onderzoek waaruit specifiek gebleken is dat de kruipruimte van de betreffende woning niet altijd droog is. Verkoper heeft aangegeven dat middels een dompelpomp deze ruimte droog gehouden wordt.

Koper heeft geconstateerd dat de kruipruimte op dit moment droog is en vrijwaart verkoper van elke aansprakelijkheid in deze.”

4.1.3 Op 1 november 2002 heeft de eigendomsoverdracht plaatsgevonden. Bij een interne verbouwing van de woning constateerde [appellante] enkele (verborgen) gebreken, waarvoor zij per brief van 16 januari 2003 (productie 6 bij akte van 19 november 2003) [geïntimeerde sub 1] aansprakelijk stelde wegens “excessieve wateroverlast” in de kruipruimte en een “totaal verrot” dak.

4.1.4 Daarna hebben beide partijen verschillende deskundigen ingeschakeld die hierover ook gerapporteerd hebben. Kortheidshalve verwijst het hof hier verder naar de overwegingen 2.9, 2.10 en 2.11 in het tussenvonnis.

[geïntimeerde] heeft per brief van 24 januari 2003 aansprakelijkheid afgewezen voor de door [appellante] gestelde (verborgen) gebreken.

4.2 Bij de inleidende dagvaarding heeft [appellante] bij de rechtbank een verklaring voor recht gevorderd dat haar een beroep op dwaling toekomt en op grond daarvan wijziging van de koopovereenkomst in de vorm van vermindering van de koopprijs, gelijk aan haar nadeel en op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen.

4.3 [appellante] beroept zich in hoger beroep niet langer op dwaling, maar, aldus de door haar advocaat bij de pleidooien in hoger beroep gegeven toelichting op een daartoe strekkende vraag van het hof, uitsluitend op non-conformiteit. Zij stelt dat de woning niet beantwoordde aan hetgeen zij op grond van de koopovereenkomst, met name artikel 5.3 van de koopakte, mocht verwachten, omdat na de overdracht een aantal gebreken aan de dag is getreden.

4.4 Het hof stelt het volgende voorop.

Het centrale geschilpunt in de onderhavige procedure is de vraag of de gekochte woning de eigenschappen bezat die [appellante] op grond van de [geïntimeerde] gesloten koopovereenkomst mocht verwachten. De vraag wat een koper mag verwachten, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval en wordt ingevuld onder meer met verwijzing naar hetgeen de koper reeds wist omtrent goederen als het gekochte in het algemeen dan wel het gekochte in concreto en naar hetgeen de verkoper heeft medegedeeld of juist niet heeft medegedeeld omtrent het te kopen object. Daarbij is onder meer van belang de aard van de zaak, de hoedanigheid van partijen (hun deskundigheid, bijstand van makelaars en eerdere ervaring met soortgelijke transacties) en de vraag met welk doel het object is gekocht. Als uitgangspunt geldt artikel 7:17 lid 2 BW: een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

Het hof verwijst naar het geval, berecht in HR 23 december 2005, LJN: AU2414, RvdW 2006, 17, meer speciaal rov. 3.6:

“De onderdelen stellen de uitleg van het hiervoor in 3.1 onder (ii) weergegeven art. 5.3 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst aan de orde. Die uitleg dient te geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf (HR 13 maart 1981, nr. 11647, NJ 1981, 635). Deze brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin deze bepalingen zijn gesteld, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang (HR 20 februari 2004, nr. C 02/219, NJ 2005, 493). In dit licht heeft ten aanzien van de uitleg van een overeenkomst waarbij een bebouwde onroerende zaak is verkocht, het volgende te gelden.

Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals art. 5.3 van de standaard NVM-koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing.”

houten dakconstructie aangetast door boktor (grief 9)

4.5 Naar tussen partijen vaststaat, heeft [geïntimeerde] ten behoeve van de verkoop van de woning een bouwkundig rapport laten uitbrengen door Bouw Technokeuring, dat dateert van 10 april 2001. Naar [appellante] bij de pleidooien in hoger beroep heeft erkend, heeft zij vóór de aankoop van de woning de beschikking gekregen over dit (voor haar toen ongedateerde) rapport. Aan het hof ontgaat het belang van de door [appellante] ingenomen stelling dat zij ervan uitging dat dit rapport van meer recente datum (jonger dan zes maanden) was.

Het rapport vermeldt onder “4. Dak interieur (…) sporenkap”:

“- Beperkt te inspecteren i.v.m. plafondafwerking en huisraad.

- !Houtvernielers (boktor) t.p.v. sporen, waargenomen t.p.v. luik; zie tevens toelichting van de keurder.

- ?Specialistisch onderzoek i.r.t. omvang en bestrijding houtvernielers, n.b. (hof: niet begroot)”

Naar aanleiding van dit rapport heeft [geïntimeerde] de houtvernielers (hier: houtworm en bok-tor) op 26 oktober 2001 laten bestrijden door Van Essen Ongediertebestrijding/Ontsmetting op de in het rapport Bouw Technokeuring aangewezen plaats(en). Het door Van Essen afgegeven “Certificaat van behandeling” vermeldt onder meer:

“object: Vrijstaande woning thv slaapkamer oostzijde bgg; specificatie van behandelde delen: Na demontage ‘schroten plafond’ alle zichtbare, bereikbare hout incl. boorgangen opbloten en inject.”

Het certificaat geeft verder een garantie voor tien jaar (ten aanzien van het behandelde hout).

Van dit certificaat heeft [appellante] vóór de aankoop kennis genomen.

Bij de koopakte behoort (ad art. 17) tevens een verkoopvragenlijst. [geïntimeerde] heeft bij vraag 6 op de verkoopvragenlijst:

“Is u bekend of het pand aangetast is door houtworm, boktor of een ander ongedierte?

geantwoord:

“Ja; BEHANDELD RECENT GARANTIE 11 JR“.

4.6 Anders dan [appellante] aanvoert, mocht zij noch uit het voorgaande noch uit de in artikel 5.3 van de koopakte neergelegde garantie afleiden dat de gehele woning vrij was van boktor. Uit deze rapportages mocht [appellante] wel afleiden dat [geïntimeerde] de houtvernielers op de onderzochte, in het certificaat vermelde, plaatsen had laten bestrijden, maar moest [appellante], bijgestaan door een makelaar, ook redelijkerwijs begrijpen dat dit een en ander geen garantie inhield dat houtvernielers niet elders in de woning aanwezig zouden zijn op niet onderzochte en/of niet toegankelijke plaatsen. Zij moest er dan ook aan twijfelen of houtvernielers wel op alle plaatsen hetzij ontbraken hetzij (effectief) waren bestreden en behoorde daarnaar zelf onderzoek te (laten) doen. Naast voormelde documenten heeft [appellante] geen feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan zij erop mocht vertrouwen dat de woning volledig vrij was van houtvernielers dan wel dat [geïntimeerde], die haar dat certificaat heeft laten overhandigen, dat wilde garanderen. De garantie van artikel 5.3 wordt immers, naar [appellante], bijgestaan door een makelaar, redelijkerwijs behoorde te begrijpen, ingeperkt door het door de verkoper [geïntimeerde] tevoren verstrekte specifieke materiaal over het houtvernielersprobleem, dat nu eenmaal geen sluitende oplossing (óf afwezig óf bestreden) bood. [geïntimeerde] wilde haar garantie met betrekking tot het boktorprobleem juist beperken tot het aan [appellante] ter inzage gegeven certificaat, dat nu eenmaal een beperkte strekking had. Niet van belang is dus of er later elders in de woning reeds ten tijde van de koop aanwezige of zelfs actieve boktor is aangetroffen. Het bewijsaanbod van [appellante] op dit punt (in haar memorie van grieven onder 65 sub 5) is aldus niet ter zake.

Niet gesteld of gebleken is dat [geïntimeerde] op de hoogte was of had behoren te zijn van mogelijke aantasting door (andere) houtvernielers elders in de woning. Het betreft dus een onzichtbaar gebrek in de zin van artikel 5.1 van de koopakte. Vast staat dat [appellante] na de levering de woning is gaan verbouwen en daartoe sloopwerk heeft laten verric-ten, waardoor de delen van de woning – die anders niet zichtbaar zijn – bloot zijn komen te liggen en waardoor de gestelde gebreken ontdekt konden worden.

[geïntimeerde] is derhalve in dit opzicht niet tekortgeschoten.

water in de kruipruimte (grieven 3 tot en met 6)

4.7 Bij het aangaan van de koopovereenkomst was [appellante] bekend met de antwoorden van [geïntimeerde] op de vragen in de verkoopvragenlijst :

“Is er een kruipruimte onder uw woning aanwezig? ja

Is deze ruimte droog? ja/nee NIET ALTIJD

POMP AANWEZIG”.

Voorts was [appellante] toen bekend met de volgende opmerkingen in het rapport Bouw Technokeuring:

Blz. 2 “Specialistisch onderzoek

[..]

5. Vloeren, binnenwanden dragend : kruipruimte

[..]

Posten niet begroot, niet te inspecteren, groot onderhoud

Posten niet begroot (= afkorting n.b.) wordt toegepast door de bouwkundige (keurder) indien binnen redelijke grenzen niet is vast te stellen de herstel- en/of vervangingskosten, deze dienen door derden te worden vastgesteld.

[..]

5. Vloeren, binnenwanden dragend : kruipruimte”

Blz. 3 “Opmerkingen

Door de Garantiemakelaar is bij het verstrekken van de opdracht wel melding gemaakt van zaken die van belang zijn in verband met de kwaliteit van het te keuren woonhuis:

- Dompelpomp in kruipruimte aangelegd.

- Vocht in kruipruimte.“

“Hoofdstuk 5 VLOEREN, BINNENWANDEN DRAGEND

[..]

Begane grondvloer

[..]

Locatie, tekortkomingen, gebreken en noodzakelijk herstel dat op korte termijn uitgevoerd moet worden:

- Niet te inspecteren i.v.m. [..] water in de kruipruimte.

Kruipruimte:

- Inspectie rondom kruipluik i.v.m. water in kruipruimte.

- Zie tevens mededelingen vooraf van de makelaar.

- Water in kruipruimte bij opnamedatum keuring, mogelijk i.r.t. verhoogde grondwaterstand.

- Vocht in de kruipruimte heeft mogelijk direct dan wel op termijn invloed op het wooncomfort dan wel de kwaliteit van de constructie.

- Specialistisch onderzoek i.v.m. verbeteringen van de kruipruimte zijnde isolatie, vocht en ventilatie, n.b.”

4.8 Naar aanleiding van mededelingen van derden aan [appellante] dat er in de woning ernstige wateroverlast was (geweest), wilde [appellante] van de koop af(-zien) en heeft er op 12 juli 2002, op initiatief van verkopers [geïntimeerde], in de woning nader overleg tussen partijen en hun respectieve makelaars plaatsgevonden. Op die datum hebben [appellante] (als koper) en [geïntimeerde sub 1] (als verkoper) en hun makelaars de van [geïntimeerde]’ makelaar afkomstige verklaring (productie 2 bij akte van 19 november 2003) ondertekend met onder meer de volgende inhoud:

“In aanvulling op de koopovereenkomst [..] hebben [..] partijen [..] het volgende verklaard:

Koper is bekend met de verkoopvragenlijst en een recent uitgevoerd bouwtechnisch onderzoek waaruit specifiek gebleken is dat de kruipruimte van de betreffende woning niet altijd droog is. Verkoper heeft aangegeven dat middels een dompelpomp deze ruimte droog gehouden wordt.

Koper heeft geconstateerd dat de kruipruimte op dit moment droog is en vrijwaart verkoper van elke aansprakelijkheid in deze.”

4.9 Volgens [appellante] heeft [geïntimeerde sub 1] bij het overleg tussen partijen van 12 juli 2002 nadrukkelijk mondeling verklaard dat van wateroverlast geen sprake is of was geweest. [geïntimeerde] betwist dat gemotiveerd. [appellante], op wie terzake de bewijslast rust, heeft geen hierop toegespitst bewijsaanbod gedaan. Daarom gaat het hof aan die stelling voorbij.

4.10 Op 12 juli 2002 is [appellante] op uitnodiging van [geïntimeerde] zelf komen kijken of er sprake was van ernstige wateroverlast. Toen heeft in ieder geval de heer [A.], die [appellante] vergezelde, geconstateerd dat de kruipruimte op dat moment droog was. Daarop heeft de makelaar van [geïntimeerde] de verklaring van 12 juli 2002 ter ondertekening gepresenteerd.

De eerste alinea van de verklaring van 12 juli 2002 heeft de ook voor [appellante], bijgestaan door een makelaar, onmiskenbare strekking vast te leggen welke informatie [appellante] had (gekregen). De vrijwaring heeft betrekking op “elke aansprakelijkheid in deze”.

Daarom behoorde [appellante], die ook werd bijgestaan door een makelaar, onder voormelde gegeven omstandigheden redelijkerwijs te begrijpen dat [geïntimeerde] vond dat zij [appellante] op dit punt voldoende had voorgelicht en zich beoogde vrij te tekenen van aansprakelijkheid op dit punt. Dat is het tegendeel van de door [appellante] ingeroepen nadere garantie.

4.11 De stelling van [appellante] in de stukken dat er constant (structureel 15 tot 40 cm.) water in de kruipruimte staat, heeft zij naar aanleiding van vragen bij de pleidooien in hoger beroep nogal teruggenomen. Volgens haar verklaring staat er in de kruipruimte in droge perioden geen water, ook niet onder de bijkeuken, maar houdt de dompelpomp de kruipruimte in natte perioden niet droog: dan blijft er water onder de bijkeuken staan en blijft het grootste deel van het zand in de rest van de kruipruimte niet droog in de zin van vochtvrij, zodat men daar bij kruipen nat wordt.

Volgens [appellante] vertoonde de kruipruimte in de winter (januari/februari) van 2002 en op 18 februari 2004 (toen de deurwaarder 15 cm. constateerde) ernstige wateroverlast. Volgens [geïntimeerde]’ gemotiveerde betwisting had die eerste wateroverlast zich een jaar eerder voorgedaan (in de winter van 2001) toen zij na de dood van haar echtgenoot (in augustus 2000) er niet op verdacht was om de dompelpomp aan te zetten omdat hij daar altijd voor zorgde. [geïntimeerde] bestrijdt verder dat bij tweede wateroverlast de dompelpomp onder het toen nog onbewoonde huis zou zijn aangezet.

Al met al is dan ook niet komen vast te staan dat deze situaties representatief waren.

4.12 Anders dan [appellante] aanvoert, valt naar het oordeel van het hof in redelijkheid niet in te zien waarom de door [appellante] geschetste situatie in strijd komt met het volgens haar door [geïntimeerde] gewekte beeld van de wateroverlast. Op grond van hetgeen [appellante] kon lezen uit het antwoord in de verkoopvragenlijst en het rapport Bouw Technokeuring en op grond van haar bekendheid met de aanwezigheid van een dompelpomp kon en moest zij er aan twijfelen met welk effect de dompelpomp functioneerde. Bij die stand van zaken mocht zij in redelijkheid geen onvoorwaardelijk droge kruipruimte verwachten. Dit geldt eens te meer nu [appellante] bij zowel de totstandkoming van de koopovereenkomst als bij het ondertekenen van de verklaring door een makelaar werd bijgestaan. Zo [appellante] zelf nog niet had begrepen dat zij met vochtproblemen in de woning rekening diende te houden, had dat toch zeker aan haar makelaar duidelijk moeten zijn, die haar ter zake had kunnen adviseren tot nader onderzoek. Die bekendheid bij de makelaar van [appellante], die de verklaring mede had ondertekend, rekent het hof aan [appellante] toe.

Ook in dit opzicht is [geïntimeerde] derhalve niet tekortgeschoten.

[appellante] heeft nog (in haar memorie van grieven onder 65 sub 2 tot en met 4) bewijs aangeboden over de “structurele waterstand” en de verstrekking van onjuiste informatie en het achterhouden van informatie daaromtrent, maar een zodanige structurele waterstand (van 15 tot 40 cm) doet zich volgens de verklaring van [appellante] bij de pleidooien in hoger beroep in feite niet voor. Daarom gaat het hof aan dat bewijsaanbod voorbij.

aantasting van spaanplaten door vochtinwerking (grieven 7 en 8)

4.13 Blijkens het rapport van TNO Bouwsystemen van 20 juni 2003 (productie 7 bij akte van 19 november 2003) is de dakconstructie (van binnenuit gezien bestaande uit: schroten, spaanplaat, bitumineuze dakbedekking, gewapende waterkerende folie en dakpannen) op het punt van de niet vochtbestendige spaanplaat ernstig aangetast door condensatie als gevolg van een vrij vochtig binnenklimaat. Dit klimaat is ontstaan doordat de vochtige kruipruimte oorspronkelijk fungeerde als luchtkanaal van het hete luchtverwarmingssysteem, waardoor dit systeem, kort gezegd, vochtige lucht in de woning rond blies. Deze conclusie vindt steun in het rapport van Lengkeek van 28 januari 2003 (bladen 2/3 van productie A bij memorie van grieven)

Dit betekent naar het oordeel van het hof dat de aantasting van de spaanplaat uiteindelijk valt te herleiden tot de vochtvorming in de kruipruimte, waarop [appellante] redelijkerwijs bedacht moest zijn. Anders dan [appellante] aanvoert, mocht zij uit het rapport Bouw Technokeuring niet anders afleiden. Weliswaar waardeert dat rapport onder 4 het dakbeschot als goed, maar het rapport bevat daarbij het voorbehoud dat het maar beperkt was te inspecteren in verband met plafondafwerkingen en huisraad. Haar bewijsaanbod (in de memorie van grieven onder 65 sub 1) is niet ter zake dienend en niet voldoende concreet.

problemen in de keuken (grief 2)

4.14 De door [appellante] gestelde en door [geïntimeerde] betwiste vochtproblemen in de keuken zijn blijkens voormeld rapport Lengkeek (bladen 2/3) terug te voeren op dezelfde oorzaak (rondblazen van vochtige lucht uit de kruipruimte) en daarvoor geldt hetzelfde als hiervoor overwogen met betrekking tot het dakbeschot. Dus brengen ook die gestelde gebreken geen non-conformiteit van de woning mee. Het bewijsaanbod van [appellante] (in haar memorie van grieven onder 65 sub 1) doet dus niet ter zake.

4.15 [appellante] stelt dat de leidingen voor gas en elektra weliswaar niet formeel zijn afgekeurd, maar niet deugdelijk waren en vervangen dienden te worden. [geïntimeerde] betwist die ondeugdelijkheid.

Het hof oordeelt hierover als volgt.

De woning is gebouwd in 1975 en gerenoveerd in 1984. [geïntimeerde sub 1] bewoonde de woning sedert 1986. [appellante] heeft de woning gekocht in 2002. [geïntimeerde] heeft onbetwist aangevoerd dat zij geen verbeteringen in de woning heeft laten aanbrengen. In de verkoopvragenlijst heeft [geïntimeerde] op bladzijde 6 verklaard dat zij de laatste jaren geen reparaties had laten uitvoeren of gebreken had laten herstellen. De in de verkoopvragenlijst bevestigend beantwoorde vraag of het pand voldoet aan de eisen van de nutsbedrijven, behoorde [appellante] te lezen in het licht van hetgeen het rapport Bouw Technokeuring over de elektrische installatie vermeldt:

“Het was niet mogelijk dit onderdeel geheel te inspecteren, slechts een inspectie van de zichtleidingen, bedrading, schakelmateriaal e.d. Een erkend installateur kan u middels een inspectie volgens de geldende voorschriften een gedetailleerd inzicht geven van de kwaliteit van de elektrische installatie.”

Deze inlichtingen en mededelingen in onderling verband en samenhang rechtvaardigen niet dat [appellante] redelijkerwijs mocht aannemen dat deze oude leidingen zonder meer zouden voldoen aan de in 2002 geldende eisen van de nutsbedrijven. Zeker voor een makelaar is dit een feit van algemene bekendheid. Enige gebreken op dit punt behoorde [appellante] op grond van de koopovereenkomst redelijkerwijs te verwachten. Ten slotte is ook niet gebleken dat [geïntimeerde] wel beter wist.

4.16 Voor zover [appellante] nog bedoelt te betogen dat zij op grond van het rapport Bouw Technokeuring mocht aannemen dat de op korte termijn te verwachten herstelkosten niet meer dan fl. 1.800,- tot fl. 2.200,- zouden belopen en dat, nu de werkelijke herstelkosten hoger zijn uitgevallen, de woning daarom niet aan de koopovereenkomst voldoet, berust die opvatting op een onjuiste lezing van dat rapport, met name van de diverse voorbehouden en waarschuwingen daarin dat bepaalde posten, zoals die betreffende de dakconstructie, door de keurder niet begroot konden worden. Dat argument gaat dan ook niet op.

5 De slotsom

5.1 De grieven falen. Grief 10 mist zelfstandige betekenis. De bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd.

5.2 Het in hoger beroep gevorderde zal eveneens worden afgewezen.

5.3 [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.

6 De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Zutphen van 28 juli 2004 en 12 januari 2005;

wijst het door [appellante] in hoger beroep gevorderde af;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 291,- voor verschotten en € 2.682,- voor salaris;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. Steeg, Dozy en Sprenger en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van dinsdag 10 juli 2007.