Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2022:65

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
04-01-2022
Datum publicatie
06-01-2022
Zaaknummer
200.304.096/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Tussenuitspraak
Inhoudsindicatie

Verhuurder vraagt in kort geding een veroordeling van een huurder tot ontruiming omdat hij de woning heeft verkocht en het een tijdelijk huurcontract op grond van de Leegstandswet is. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen en de huurder veroordeeld om de woning te ontruimen. De huurder heeft hoger beroep aangetekend, maar de verhuurder wil de uitkomst daarvan niet afwachten. Daarom vraagt de huurder aan het hof om de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis te schorsen. Het hof wijst deze vordering toe. Het hof overweegt dat op korte termijn (binnen drie maanden) in de hoofdzaak een beslissing kan worden genomen. Voor het hof is niet gebleken dat de verhuurder dat niet zou kunnen afwachten. Aan de andere kant is het aannemelijk dat de huurder niet snel andere woonruimte zal kunnen vinden. Hierdoor wordt de huurder ook in zijn privebelangen (co-ouderschap) getroffen. Dat het koopcontract inmiddels is getekend, is voor het hof niet doorslaggevend. Het contract is pas getekend nadat de huurder hoger beroep heeft aangetekend én schorsing van het vonnis heeft gevraagd. De verhuurder heeft niet onderbouwd waarom de kopers het hoger beroep niet zouden kunnen afwachten, waar zij dat in eerste aanleg nog wel deden. Het ontruimingsvonnis is daarom geschorst door het hof. Dat betekent dat de huurder de uitkomst van het hoger beroep in zijn woning mag afwachten.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.304.096/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 9486991)

arrest van 4 januari 2022 in het incident ex art. 351 Rv

in de zaak van

[appellant] ,

die woont in [woonplaats1] ,

appellant, tevens eiser in het incident,

bij de kantonrechter: gedaagde,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. R. Zwiers, die kantoor houdt in Almere,

tegen

[geïntimeerde] ,

die woont in [woonplaats2] (Verenigde Staten),

geïntimeerde, tevens verweerder in het incident,

bij de kantonrechter: eiser,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. E.J.H. van Lith, die kantoor houdt in Almere.

1 De procedure bij de kantonrechter

1.1

Hoe de procedure bij de kantonrechter is verlopen, blijkt uit het kortgedingvonnis van 1 december 2021 van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere (hierna: de kantonrechter).

2 De procedure in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure bij het hof blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep (spoedappel) van 13 december 2021, waarin de grieven zijn opgenomen en een incidentele vordering tot schorsing van de uitvoerbaarheid bij voorraad op grond van art. 351 Rv (met één bijlage);

- de conclusie van eis van 21 december 2021;

- de conclusie van antwoord in het incident ex art. 351 Rv van 28 december 2021

(met bijlagen).

2.2

Partijen hebben arrest gevraagd in het incident. [appellant] heeft de stukken daarvoor aan het hof gegeven.

3 De feiten, het geschil en de beslissing van de kantonrechter

3.1

Voor zover van belang voor de beoordeling in het incident, gaat het in deze zaak om het volgende.

3.2

[geïntimeerde] is (samen met zijn echtgenote) eigenaar van de woning op het adres [adres] in [woonplaats1] (hierna: de woning). [geïntimeerde] heeft op 9 november 2016 een vergunning op grond van art. 15 lid 1 sub 2 onder b van de Leegstandswet (Lw) aangevraagd. Op 23 december 2016 heeft [geïntimeerde] vergunning gekregen voor het tijdelijk verhuren van de woning. Deze Lw-vergunning is geldig van 1 januari 2017 tot en met 31 december 2021.

3.3

Met ingang van 1 mei 2017 heeft [geïntimeerde] de woning tijdelijk verhuurd aan [appellant] . De huurprijs bedroeg bij aanvang € 950,- per maand. In de huurovereenkomst is vermeld dat het een tijdelijke huurovereenkomst is zoals bedoeld in de Lw. In overleg is de huurprijs met ingang van 1 december 2018 verlaagd naar € 600,- per maand. Teneinde een huurachterstand in te lopen, betaalde [appellant] vanaf 1 december 2018 maandelijks € 675,-. Met ingang van 1 december 2019 betaalt [appellant] een maandelijkse huurprijs van € 675,-.

3.4

Begin maart 2020 hebben partijen via e-mail gecorrespondeerd over verlenging van de huurovereenkomst tegen de achtergrond van de vraag van [appellant] of het akkoord is dat zijn moeder bij hem komt inwonen. [geïntimeerde] heeft hierop gereageerd dat verlenging van het contract met vijf jaar akkoord is, mits [appellant] € 50,- per maand meer gaat betalen dan hij op dat moment doet en met het verzoek om een bijlage, waarin de voorwaarden voor verlenging worden vastgelegd, in het Nederlands te laten opstellen en terugsturen. Kort hierna is de moeder van [appellant] bij hem in de woning getrokken en is [appellant] € 725,- per maand gaan betalen.

3.5

Op 21 september 2021 heeft [geïntimeerde] per e-mail aan [appellant] laten weten dat de woning verkocht is onder voorbehoud van de handtekeningen onder het koopcontract en dat [appellant] de woning daarom uiterlijk op 1 januari 2022 moet ontruimen. [appellant] heeft hier niet mee ingestemd.

3.6

In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning, met nevenvorderingen. In het bestreden vonnis van 1 december 2021 heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld na betekening van het vonnis tot ontruiming van de woning tegen 1 januari 2022, met bijkomende veroordelingen.

3.7

Het bestreden vonnis is aan [appellant] betekend. Indien [appellant] hieraan niet voldoet, is de gedwongen ontruiming aangezegd tegen 11 januari 2022.

3.8

Op 16 december 2021 hebben [geïntimeerde] en zijn echtgenote een overeenkomst getekend waarbij de woning aan derden is verkocht. De koopovereenkomst is door die derden ondertekend op 17 en 20 december 2021. In het contract is vermeld dat de levering van de woning zal plaatsvinden op 4 februari 2022.

4 De beoordeling in het incident

4.1

Ter onderbouwing van zijn incidentele vordering heeft [appellant] aangevoerd dat hij belang heeft bij voortzetting van het gebruik van de door hem gehuurde woning totdat in hoger beroep is beslist. In de huidige woningmarkt is het voor hem niet mogelijk binnen afzienbare tijd een woning te vinden. Omdat [appellant] geen familie of kennissen heeft die hem kunnen opvangen en de noodopvang in deze tijd van het jaar vol zit, zal [appellant] dakloos zal worden. Dakloosheid betekent voor [appellant] ook dat hij het co-ouderschap voor zijn minderjarige, gehandicapte zoon (10 jaar) niet kan voortzetten, waardoor [appellant] het contact met hem zal verliezen. Dit terwijl [geïntimeerde] de woning op een later moment ook gemakkelijk en waarschijnlijk tegen een hogere prijs kan verkopen. Door de ontruiming te willen doorzetten terwijl hij daarbij nauwelijks belang heeft, maakt [geïntimeerde] misbruik van zijn executiebevoegdheid, aldus tot zover [appellant] .

4.2

Het hof beoordeelt de incidentele vordering aan de hand van de criteria die de Hoge Raad heeft gegeven in het arrest van 20 december 2019 (ECLI:NL:HR:2019:2026). Deze criteria houden in dat een uitvoerbaar bij voorraad verklaarde veroordeling ten uitvoer kan worden gelegd, ook als daartegen hoger beroep is ingesteld. Het hof kan de uitvoerbaarheid bij voorraad van het veroordelend vonnis schorsen, als het belang van de veroordeelde partij bij behoud van de bestaande toestand zwaarder weegt dan het belang van de wederpartij.

4.3

Het hof neemt de overwegingen en beslissingen van het vonnis van de kantonrechter tot uitgangspunt. Bij de beoordeling van de incidentele vordering blijft de kans van slagen van het hoger beroep in beginsel buiten beschouwing. Als blijkt dat de beslissing van de kantonrechter op een kennelijke misslag berust, kan het hof daaraan wel gevolgen verbinden voor de uitvoerbaarheid. [appellant] heeft echter niet gesteld dat het bestreden vonnis berust op één of meer misslagen.

4.4

Bij de te maken belangenafweging is een belangrijk gezichtspunt dat de eerste rechter de vordering heeft toegewezen en dat moet worden voorkomen dat het instellen van hoger beroep wordt gebruikt als middel om uitstel van executie te verkrijgen (HR 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:688). Tegen deze achtergrond wordt het volgende overwogen.

4.5

Hoewel [appellant] zijn stellingen op dit punt niet met stukken heeft onderbouwd, is voldoende aannemelijk dat hij, indien hij de woning nu moet verlaten, niet op korte termijn elders onderdak zal kunnen krijgen. De contacten tussen partijen in de loop der jaren laten zien dat [appellant] een beperkt budget heeft. Huurwoningen zijn voor dat beperkte budget, zo is van algemene bekendheid, moeilijk verkrijgbaar, zeker op korte termijn. Bij zijn moeder kan [appellant] niet terecht, nu die is verhuisd naar een aanleunwoning, welk type woning over het algemeen niet geschikt is voor inwoning door een derde, zoals een zoon. Zonder woning kan [appellant] bovendien zijn kind niet ontvangen in het kader van de geldende zorgregeling. Het moge zo zijn dat het kind in kwestie niet dakloos wordt als [appellant] de woning zou moeten verlaten, het belang in kwestie is echter daarin gelegen dat [appellant] met zijn kind voldoende contact kan onderhouden en dát belang wordt ernstig geschaad als hij zijn woning nu moet verlaten.

4.6

Tegenover dit belang van [appellant] staat het belang van [geïntimeerde] . Dat belang is gelegen in verkoop van de woning. Onvoldoende duidelijk is echter dat dit belang zo urgent is dat de afloop van de hoofdzaak niet kan worden afgewacht. Daarbij geldt dat redelijkerwijs er vanuit kan worden gegaan dat die hoofdzaak binnen drie maanden na heden met een uitspraak kan zijn afgerond. Ter onderbouwing van zijn belang heeft [geïntimeerde] nog wel gewezen op een inmiddels getekende koopovereenkomst, maar dat gegeven werpt onvoldoende gewicht in de schaal. Die koopovereenkomst is immers getekend nadat [appellant] hoger beroep had ingesteld en schorsing van de executie had gevraagd, zonder dat blijkt van een gehoudenheid van [geïntimeerde] om desondanks en niettegenstaande dat hoger beroep tot verkoop

over te gaan. Daarbij speelt een rol dat [geïntimeerde] zelf heeft gesteld (inleidende dagvaarding sub 10) niet tot ondertekening van de koopovereenkomst te zijn overgegaan in verband met ‘de situatie met [appellant] ’. Bovendien, zo stelt [geïntimeerde] ook, wisten de (potentiële) kopers van de situatie en waren zij bereid het kort geding af te wachten (conclusie van antwoord incident prod 5). Niet onderbouwd is dat en waarom de kopers ook het hoger beroep niet wilden afwachten.

4.7

De besproken belangen tegen elkaar afwegend geldt dat het belang van [appellant] bij schorsing van de tenuitvoerlegging zwaarder weegt dan het belang van [geïntimeerde] bij onmiddellijke executie. Die tenuitvoerlegging wordt daarom geschorst totdat in hoger beroep in de hoofdzaak is beslist. De beslissing over de kosten van het incident zal worden aangehouden tot de einduitspraak.

4.8

De hoofdzaak zal naar de rol worden verwezen om voort te procederen. Tevens zal een datum voor de mondelinge behandeling worden bepaald.

De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

in het incident

schorst de tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter van 1 december 2021;

bepaalt dat over de proceskosten zal worden beslist bij einduitspraak in de hoofdzaak;

in de hoofdzaak

verwijst de zaak naar de rol van 18 januari 2022 voor memorie van antwoord;

bepaalt een mondelinge behandeling, waarbij partijen (in persoon of vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is en die tot het geven van inlichtingen in staat is en bevoegd is om een schikking aan te gaan) samen met hun advocaten zullen verschijnen voor de meervoudige kamer van het hof;

bepaalt dat de mondelinge behandeling fysiek zal worden gehouden op 15 februari 2022

om 10:00 uur in het Paleis van Justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden, tenzij het hof alsnog beslist dat de zitting digitaal moet worden gehouden;

bepaalt dat de advocaten bij de mondelinge behandeling ieder gedurende maximaal tien minuten, aan de hand van maximaal twee A4’tjes spreekaantekeningen, het standpunt van partijen mogen toelichten;

bepaalt dat als een partij bij de mondelinge behandeling nog processtukken of andere stukken wil inbrengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij

uiterlijk 4 dagen voor de mondelinge behandeling een kopie van deze stukken hebben ontvangen (het hof in tweevoud, de wederpartij in enkelvoud);

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, M.W. Zandbergen en W.P.M. ter Berg, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 4 januari 2022.