Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2022:150

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
11-01-2022
Datum publicatie
13-01-2022
Zaaknummer
200.291.963/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Verhuurder zegt huurovereenkomst woonruimte op wegens dringend eigen gebruik. Verhuurder wil pand renoveren en opnieuw voor ander gebruik indelen. De verhuurder heeft de stellingen voor dringend eigen gebruik onvoldoende onderbouwd, zodat de kantonrechter op goede gronden de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst heeft afgewezen en voor onbepaalde tijd heeft verlengd.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.291.963

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen 8312466)

arrest van 11 januari 2022

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats1] ,

appellant in het hoger beroep,

bij de kantonrechter: eiser in conventie en verweerder in reconventie,

hierna: [appellant],

advocaat mr. W.G. ten Have,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats1] ,

geïntimeerde in het hoger beroep,

bij de kantonrechter: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. C.E. van der Wijk.

1 De procedure bij de rechtbank, sector kanton

Voor het verloop van de procedure bij de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter) wordt verwezen naar het vonnis van

15 december 2020.

2 De procedure in hoger beroep

[appellant] is tijdig van het vonnis van de kantonrechter in hoger beroep gekomen. [appellant] heeft zijn bezwaren tegen het vonnis in de memorie van grieven neergelegd. [geïntimeerde] heeft op die bezwaren in de memorie van antwoord gereageerd. Vervolgens heeft het hof een comparitie van partijen gelast, welke met instemming van partijen ten overstaan van één raadsheer heeft plaatsgevonden. Van de comparitie van partijen is een proces-verbaal opgemaakt dat aan de processtukken is toegevoegd. Vervolgens is de datum voor het wijzen van arrest bepaald.

3. Waar gaat de zaak over?

De verhuurder [appellant] heeft de huurovereenkomst met de huurder [geïntimeerde] opgezegd, omdat hij de verhuurde woning wil renoveren en na een verbouwing voor het beoogde gebruik opnieuw wil indelen. De begane grond zal in gebruik worden gegeven aan zijn gehandicapte zoon en op de bovenverdieping worden kamers gebouwd die afzonderlijk zullen worden verhuurd. [appellant] beroept zich op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellant] zijn stellingen ter onderbouwing van de opzeggingsgrond onvoldoende heeft onderbouwd. De vordering van [appellant] tot beëindiging van de huurovereenkomst is afgewezen.

[geïntimeerde] heeft bij de kantonrechter een tegeneis ingediend en onder meer een huurprijsverlaging gevraagd omdat de woning gebreken heeft. De kantonrechter heeft deze tegeneis toegewezen en de maandelijkse huurprijs met 50% verlaagd.

Het hof is het met het oordeel van de kantonrechter eens. Het hof zal na de vaststelling van de feiten en een korte weergave van de procedure bij de kantonrechter uitleggen waarom het hof het oordeel van de kantonrechter deelt.

4 De feiten

4.1

[appellant] is sinds 20 juli 2016 eigenaar van de woning aan de [adres1] 29 in [woonplaats1] (hierna: het gehuurde). [appellant] is eveneens eigenaar van de naastgelegen woning aan de [adres1] 30. De naastgelegen woning en het gehuurde vormen samen een twee-onder-een-kapwoning.

4.2

[appellant] heeft [geïntimeerde] bij brief van 2 augustus 2016 meegedeeld dat hij de nieuwe eigenaar en verhuurder is. [geïntimeerde] betaalde aan [appellant] ten tijde van het vonnis een maandelijkse huurprijs van € 183,62. Partijen hebben niet (meer) de beschikking over een schriftelijke huurovereenkomst.

4.3

[geïntimeerde] woont al meer dan veertig jaar in het gehuurde.

4.4

[appellant] heeft [geïntimeerde] op 31 augustus 2016 medegedeeld dat hij het gehuurde op een andere manier wil gaan gebruiken en daartoe de wettelijke regeling van het ‘dringend eigen gebruik’ wil ‘inzetten’. [appellant] heeft [geïntimeerde] verzocht om binnen zes weken te laten weten of hij schriftelijk met de huurbeëindiging instemt. [geïntimeerde] heeft die instemming niet gegeven.

4.5

Op 20 april 2017 heeft (de advocaat van) [appellant] [geïntimeerde] bij brief laten weten dat het gehuurde in een slechte staat verkeert en dringend renovatie behoeft en dat hij het gehuurde en de naastgelegen woning wil ontwikkelen. Bij deze brief heeft [appellant] [geïntimeerde] voorgesteld om na volledige renovatie en het opnieuw indelen van het gehuurde voor dezelfde huurprijs de begane grond van hem te huren. [geïntimeerde] heeft dit voorstel op

24 april 2017 afgewezen.

4.6

Op 25 maart 2019 heeft [appellant] [geïntimeerde] bericht dat hij de wettelijke regeling van dringend eigen gebruik in gaat zetten en heeft hij [geïntimeerde] verzocht op zoek te gaan naar andere woonruimte.

4.7

Bij aangetekende brief van 8 november 2019 heeft (de advocaat van) [appellant] de huurovereenkomst met [geïntimeerde] opgezegd wegens dringend eigen gebruik. In de brief wordt toegelicht dat [appellant] het gehuurde wil renoveren en na de renovatie zelf in een gedeelte van het gehuurde wil wonen. Zijn eigen woning is te krap geworden vanwege de verstandelijke beperking van één van zijn kinderen. [appellant] heeft [geïntimeerde] verzocht binnen twee weken te bevestigen dat hij het gehuurde zal verlaten en dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden wordt beëindigd. Deze brief van 8 november 2019 - opnieuw gedateerd op 2 december 2019 - is op 5 december 2019 per exploot aan [geïntimeerde] betekend nadat [geïntimeerde] de aangetekende brief niet in ontvangst had genomen en afgehaald. De gevraagde bevestiging heeft [geïntimeerde] niet gegeven.

5 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

5.1

[appellant] heeft bij de kantonrechter (in conventie) gevorderd de huurovereenkomst met [geïntimeerde] op grond van dringend eigen gebruik te beëindigen en [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Verder moet [geïntimeerde] worden veroordeeld in de proceskosten en bij tenuitvoerlegging van het vonnis de ontruimingskosten betalen.

5.2

[geïntimeerde] heeft (in reconventie) een aantal tegenvorderingen ingesteld. [geïntimeerde] vordert dat [appellant] op straffe van een dwangsom wordt:

  • -

    verboden om de voor- en achtertuin van het gehuurde te gebruiken en/of in gebruik te geven aan derden;

  • -

    veroordeeld om de woonunit uit de achtertuin te verwijderen;

  • -

    veroordeeld om de schoorsteen en de lekkage aan het dak te herstellen;

  • -

    veroordeeld om de bovenverdieping weer bewoonbaar en toegankelijk te maken.

Voorts vordert [geïntimeerde] dat de huurprijs met ingang van 6 oktober 2019 wordt verlaagd met 75% tot € 45,90 per maand tot het moment dat alle gebreken zijn hersteld.

Dit alles met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

5.3

De kantonrechter heeft in conventie de vordering van [appellant] afgewezen en de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd.

In reconventie heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de huurovereenkomst aan [geïntimeerde] het exclusief gebruiksrecht verschaft op de voor- en achtertuin van het gehuurde. Voorts is [appellant] op straffe van een dwangsom veroordeeld om de woonunit uit de achtertuin te verwijderen. [appellant] is eveneens veroordeeld om op straffe van een dwangsom de lekkage aan het dak van het gehuurde te herstellen. De huurprijs is met ingang van 6 oktober 2019 van € 183,62 per maand verlaagd met 50% tot de dag waarop de lekkage aan het dak naar behoren is hersteld, [geïntimeerde] op deugdelijke en veilige wijze de kachel in de keuken kan gebruiken en de woonunit in de achtertuin is verwijderd.

[appellant] is in de proceskosten in conventie en in reconventie veroordeeld.

6 De motivering van de beslissing in hoger beroep

dringend eigen gebruik

6.1

De kantonrechter heeft in de rechtsoverwegingen 4.2 t/m 4.5 het juridisch kader voor de opzegging van de huurovereenkomst van woonruimte wegens dringend eigen gebruik geschetst.

Na in rechtsoverweging 4.6 van het vonnis de argumenten van [appellant] te hebben samengevat, oordeelt de kantonrechter in de rechtsoverwegingen 4.7 en 4.8 dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat voor de renovatie noodzakelijk is dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] wordt beëindigd. In rechtsoverweging 4.9 oordeelt de kantonrechter dat [appellant] zijn stelling dat hij het gehuurde zelf wil betrekken onvoldoende heeft onderbouwd. In rechtsoverweging 4.10 concludeert de kantonrechter dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, zodat de vorderingen van [appellant] worden afgewezen. Met grief I komt [appellant] tegen deze overwegingen op.

6.2

[appellant] betoogt dat hij het gehuurde volledig wil renoveren en moderniseren en daarna het gehuurde opnieuw wil indelen. De benedenverdieping zal dan door hem en zijn verstandelijk beperkte zoon worden gebruikt. De bovenverdieping zal uit kamers bestaan die afzonderlijk worden verhuurd.

De renovatie is volgens hem (onder meer) noodzakelijk omdat het dak lekt waardoor de bovenverdieping onbruikbaar is, er geen of gebrekkige isolatie is, de leidingen, de bedrading en de sanitaire voorzieningen verouderd zijn, en in de woning verouderde en inefficiënte gaskachels staan die bovendien brandgevaar opleveren.

[geïntimeerde] erkent dat er lekkage is aan het dak, maar betwist de overige onderhoudsproblemen. Zo is volgens hem sprake van gemoderniseerde elektra en worden de gaskachels door hem goed onderhouden. Ter zitting heeft [geïntimeerde] daaraan toegevoegd dat hem recentelijk is gebleken dat hij niet alleen de gaskachel in de keuken niet kan gebruiken maar dat [appellant] , zonder hem daarvan op de hoogte te stellen, ook de schoorsteen voor de gaskachel in de woonkamer heeft verwijderd. De gaskachel in de woonkamer kan hij daardoor ook niet meer gebruiken.

6.3

Gelet op deze gemotiveerde betwisting ligt het, zoals de kantonrechter terecht in rechtsoverweging 4.7 van het vonnis heeft overwogen, op de weg van [appellant] om zijn stellingen over de noodzaak van de renovatie en de daarvoor noodzakelijke beëindiging van de huurovereenkomst te onderbouwen. Ook in hoger beroep is deze onderbouwing uitgebleven. Zo zijn geen bouwkundig rapport en renovatieplan overgelegd waaruit blijkt wat de onderhoudsproblemen zijn, op welke wijze de onderhoudsgebreken in het kader van renovatie worden hersteld en dat voor het realiseren van de renovatie noodzakelijk is dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] wordt beëindigd.

6.4

Evenmin heeft [appellant] in hoger beroep toereikend onderbouwd dat hij het gehuurde na de renovatie en herindeling zelf zal betrekken. [appellant] stelt dat hij na renovatie de benedenwoning in gebruik wil geven aan zijn verstandelijk beperkte zoon voor wie het belangrijk is dat hij zo weinig mogelijk prikkels heeft.

Ter zitting is gebleken dat het om een 12-jarige zoon gaat die daardoor nog niet zelfstandig kan wonen. [appellant] stelt weliswaar dat hij in de naast gelegen woning of in een woonunit achter de naastgelegen woning aan de [adres1] 30 woont, maar dat is door [geïntimeerde] gemotiveerd betwist. [appellant] woont volgens [geïntimeerde] met zijn partner in de woning aan [adres2] 134 in [woonplaats1] . [appellant] heeft tegenover deze betwisting niet (toereikend) onderbouwd dat hij daadwerkelijk aan de [adres1] 30 woont.

Verder is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet aannemelijk dat met kamerverhuur van zowel de bovenverdieping van het gehuurde als de gehele naastgelegen woning de zoon in de benedenwoning van de directe omgeving weinig prikkels zal hebben. Te meer daar [appellant] ter zitting heeft verklaard dat hij de kamers in de naastgelegen woning verhuurt aan zorgjongeren met ambulante begeleiding en moeilijk plaatsbare jongeren. Volgens [geïntimeerde] wordt er geregeld overlast veroorzaakt en komen hulpverleners en politie aan de deur.

6.5

De kantonrechter heeft daardoor in rechtsoverweging 4.10 terecht geoordeeld dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Grief I faalt.

huurprijsverlaging

6.6

Met de grieven II, III en IV komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de lekkage aan het dak, de verwijderde schoorsteen waardoor de kachel in de keuken niet meer kan worden gebruikt en de afgesloten bovenverdieping gebreken opleveren. Met deze grieven bestrijdt [appellant] eveneens de veroordeling op straffe van een dwangsom de lekkage aan het dak te herstellen en de huurprijs van € 183,62 per maand vanaf 6 oktober 2019 met 50% te verminderen ‘tot de dag waarop de lekkage aan het dak naar behoren is hersteld, [geïntimeerde] weer op deugdelijke en veilige wijze de kachel in de keuken kan gebruiken en de woonunit in de achtertuin is verwijderd’.

6.7

Zowel in de processtukken bij de kantonrechter als in de toelichting bij grief I heeft [appellant] aan zijn vorderingen (mede) ten grondslag gelegd dat er lekkage in het dak is en dat dit in het kader van renovatie herstel behoeft. In de toelichting bij grief IV voert [appellant] aan dat hij op 27 januari 2021 heeft geconstateerd dat het dak niet meer lekt. [geïntimeerde] bestrijdt dat de lekkage in het dak is hersteld.

Het hof stelt vast dat [appellant] niet bestrijdt dat het dak ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding en het wijzen van het vonnis lekte. [appellant] stelt weliswaar dat hij na het vonnis heeft geconstateerd dat het dak niet meer lekte, maar hij licht niet toe dat en hoe die door hem zelf ook gestelde langdurige lekkage is hersteld. Zo stelt [appellant] niet op welke wijze de lekkage is hersteld en of hij dat zelf heeft gedaan of heeft laten doen.

Onder deze omstandigheden heeft het hof het er voor te houden dat in ieder geval vanaf

6 oktober 2019 tot en met het vonnis lekkage aan het dak is geweest en dat niet aannemelijk is gemaakt dat deze lekkage na het vonnis is verholpen. Dit levert een gebrek op. Overigens is de vraag of na het vonnis op enig moment dit gebrek is hersteld (zodat de door de kantonrechter opgelegde dwangsom vanaf dat moment niet meer verschuldigd is of een huurprijsverlaging bij herstel van ook de andere twee gebreken vanaf dat moment niet meer gerechtvaardigd is) niet aan het hof ter beantwoording voorgelegd.

6.8

De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 4.16 van het vonnis overwogen dat [geïntimeerde] al gedurende langere tijd ten gevolge van de lekkage van het dak niet meer de beschikking over de bovenverdieping van het gehuurde heeft. Dit levert volgens de kantonrechter een tekortkoming op die voor rekening van [appellant] komt. [appellant] komt tegen dit oordeel met de grieven II en III op.

Voor zover deze klacht betrekking heeft op de lekkage van het dak, geldt wat het hof hiervoor heeft overwogen.

Voor zover [appellant] veronderstelt dat het niet gebruiken van de bovenverdieping een afzonderlijk gebrek is dat los staat van de lekkage in het dak heeft hij bij behandeling van die grieven geen belang omdat de kantonrechter aan die tekortkoming geen consequenties heeft verbonden. Zo is [appellant] niet veroordeeld dit gebrek (barricade bovenverdieping) te herstellen, terwijl de niet toegankelijkheid van de bovenverdieping evenmin een van de gebreken is die hersteld moet worden voordat de contractuele huurprijs weer tussen partijen geldt. De kantonrechter is er kennelijk vanuit gegaan dat met het herstel van de lekkage aan het dak ook de afsluiting van de bovenverdieping ongedaan wordt gemaakt, zodat [geïntimeerde] daarna de bovenverdieping weer kan gebruiken.

6.9

De kantonrechter heeft in de rechtsoverwegingen 4.15 en 4.16 van het vonnis overwogen dat [geïntimeerde] door het verwijderen van de schoorsteen de gaskachel in de keuken niet meer kan gebruiken. Dit levert volgens de kantonrechter een gebrek op. Vervolgens is overwogen dat van [appellant] niet kan worden verlangd dat de schoorsteen wordt teruggeplaatst, omdat voldoende aannemelijk is gemaakt dat de schoorsteen volgens het Centrum Veilig Wonen een acuut gevaar vormde en verwijderd moest worden. In rechtsoverweging 4.17 van het vonnis acht de kantonrechter het niet gebruiken van de kachel in de keuken één van de gebreken die een huurprijsverlaging rechtvaardigt. Het hof begrijpt de grief van [appellant] aldus dat als van hem niet kan worden verlangd de schoorsteen terug te plaatsen er geen sprake is van een gebrek dat een huurprijsverlaging rechtvaardigt.

6.10

[geïntimeerde] heeft terecht aangevoerd dat het gebrek is het niet kunnen verwarmen van de keuken en dat [appellant] tegen dat gebrek geen grief heeft gericht. De reden van het niet kunnen verwarmen is dat de aanwezige gaskachel door het verwijderen van de schoorsteen onbruikbaar is geworden. De omstandigheid dat de schoorsteen uit veiligheidsoverwegingen is verwijderd, is geen rechtvaardiging van het gebrek. [appellant] heeft er voor zorg te dragen dat het gebrek wordt hersteld door een zodanige voorziening aan te brengen dat de keuken op andere wijze dan met een gaskachel met een afvoer via een te zware schoorsteen wordt verwarmd. Zo heeft [geïntimeerde] onder meer aan [appellant] laten weten bereid te zijn aan een verwarming via een cv ketel te willen meewerken. De klachten van [appellant] ten aanzien van dit onderdeel van het vonnis slagen daardoor evenmin.

proceskosten

6.11

[appellant] heeft als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten in hoger beroep te betalen. Het salaris van de advocaat stelt het hof op 2 punten, tarief II. De gevorderde nasalaris en de wettelijke rente over de proceskosten en het nasalaris zullen worden toegewezen.

7 De slotsom

7.1

De grieven van [appellant] falen. Het vonnis van de kantonrechter zal worden bekrachtigd.

7.2

[appellant] zal in de proceskosten in hoger beroep worden veroordeeld.

8 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 15 december 2020;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 338,- voor verschotten en op € 2.228,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden tot de dag van algehele voldoening;

veroordeelt [appellant] in het nasalaris, begroot op € 163,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden tot de dag van algehele voldoening;

verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.H. de Witte, O.E. Mulder en W.P.M. ter Berg en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 januari 2022.