Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2021:8859

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
21-09-2021
Datum publicatie
23-09-2021
Zaaknummer
200.264.385/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Beoogde verkoop van een woon-/winkelpand. Tussen partijen is geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Geen overeenstemming over de essentialia bereikt. Ook is er geen sprake van het onrechtmatig afbreken van onderhandelingen. Een ieder is in beginsel vrij de onderhandelingen af te breken. In kwestie geen sprake van gerechtvaardigd vertrouwen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.264.385/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 186708)

arrest van 21 september 2021

in de zaak van

[appellant] ,

die hoger beroep heeft ingesteld en woont in [woonplaats1]

en die bij de rechtbank optrad als eiser,

hierna [appellant] te noemen,

vertegenwoordigd door mr. C.H. Schuth, advocaat in Assen,

tegen

1 de vennootschap onder firma V.O.F. [geïntimeerde1 ] ,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

2. [geïntimeerde2] (hierna [geïntimeerde2] te noemen),

die woont in [woonplaats2] ,

3. [geïntimeerde3] (hierna [geïntimeerde3] te noemen),

die woont in [woonplaats3] ,

en die bij de rechtbank optraden als gedaagden,

hierna gezamenlijk [geïntimeerden] c.s. te noemen,

vertegenwoordigd door mr. J.G. Mahn, advocaat in Amsterdam.

1 Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

Na het tussenarrest van 8 september 2020 heeft op 22 juli 2021 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Ter voorbereiding heeft [appellant] een akte uitlating producties genomen. Van de mondelinge behandeling is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2 Waar gaat deze zaak over?

2.1

Partijen twisten over de vraag of [appellant] een woon/winkelpand in [plaats] aan de [adres1] en [adres2] (hierna: het pand) van [geïntimeerden] c.s. heeft gekocht en ook, indien het hof oordeelt dat dat niet zo is, over de vraag of [geïntimeerden] c.s. de onderhandelingen over de verkoop van het pand mochten afbreken.

2.2

Volgens [appellant] is tussen partijen een overeenkomst tot stand gekomen en zijn [geïntimeerden] c.s. tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door het pand aan een derde te verkopen en leveren. Voor zover zou worden geoordeeld dat tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen, meent [appellant] , zo begrijpt het hof, dat [geïntimeerden] c.s. de schijn hebben gewekt dat tussen partijen een overeenkomst tot stand zou komen en dat hij er daarom gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dát de overeenkomst tot stand zou komen. Daarom is het volgens hem onrechtmatig dat [geïntimeerden] c.s. de onderhandelingen hebben afgebroken. [geïntimeerden] c.s. betwisten dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen en menen dat het hen vrij stond de onderhandelingen af te breken, omdat partijen alleen nog maar oriënterend (en dus vrijblijvend) met elkaar in gesprek waren.

2.3

De rechtbank heeft geoordeeld dat tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat nog geen overeenstemming bestond over de leveringsdatum van het pand. Volgens de rechtbank was de leveringsdatum in dit geval een essentieel element van de koopovereenkomst. De rechtbank is van oordeel dat [geïntimeerden] c.s. niet onrechtmatig hebben gehandeld door de onderhandelingen af te breken.

3 De vaststaande feiten

3.1

[geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] , als vennoten van de vennootschap onder firma V.O.F. [geïntimeerde1 ] , exploiteerden een damesmodezaak aan de [adres1] te [plaats] . Omdat zij de winkel wilden opheffen, hadden zij het plan opgevat het pand te verkopen.

3.2

[appellant] exploiteert een makelaarskantoor aan de [adres3] te [plaats] .

3.3

[geïntimeerde2] heeft [appellant] benaderd, waarna hij met [appellant] een rondleiding heeft gemaakt door het pand. Na het bezoek van [appellant] aan het pand hebben [geïntimeerde2] en [appellant] een afspraak gemaakt om nogmaals bij elkaar te komen. Tijdens dat gesprek is kort gezegd besproken dat [appellant] het pand wil kopen voor een bedrag van € 450.000,-.

3.4

Op 2 mei 2018 heeft [geïntimeerde2] per WhatsApp aan [appellant] bericht dat hijzelf en [geïntimeerde3] het pand niet meer kunnen verkopen.

4 Het oordeel van het hof

Inleiding

4.1

[appellant] is het niet eens met de beslissing van de rechtbank. Hij heeft 11 bezwaren (grieven) aangevoerd voor zijn betoog dat de rechtbank ten onrechte zijn vorderingen heeft afgewezen en de vordering van [geïntimeerden] c.s. tot opheffing van het beslag heeft toegewezen. [appellant] stelt zich op het standpunt (i) dat op 26 april 2018 een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, (ii) dat [geïntimeerden] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming hiervan en (iii) dat [geïntimeerden] om die reden aansprakelijk zijn voor de door [appellant] geleden schade.

4.2

Voor het geval dat deze vorderingen worden afgewezen, stelt [appellant] dat [geïntimeerden] c.s. in strijd met de redelijkheid en billijkheid en/of onrechtmatig jegens [appellant] hebben gehandeld door de onderhandelingen met [appellant] af te breken en dat [geïntimeerden] c.s. om die reden aansprakelijk zijn voor de schade die [appellant] heeft geleden.

De vermeerdering van eis

4.3

[appellant] heeft in hoger beroep zijn eis vermeerderd. [appellant] vordert een schadevergoeding van € 684.400,-.

4.4

[geïntimeerden] c.s. hebben geen bezwaar gemaakt tegen deze vermeerdering. Ook het hof ziet geen reden de eisvermeerdering buiten beschouwing te laten. [appellant] heeft zijn eis tijdig – in de appeldagvaarding – vermeerderd en deze vermeerdering is niet in strijd met een goede procesorde. Het hof zal dan ook recht doen op de vermeerderde eis.

De opzet en de conclusie van deze uitspraak

4.5

Het hof zal de voor de vordering relevante bezwaren van [appellant] hierna per onderwerp en met tussenkopjes bespreken, zonder alle grieven afzonderlijk te benoemen en te behandelen. De conclusie is dat het hof het eens is met het oordeel van de rechtbank dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Verder is het hof van oordeel, net als de rechtbank, dat [geïntimeerden] c.s. niet onrechtmatig hebben gehandeld door de onderhandelingen af te breken. Het hof zal het bestreden vonnis in stand laten en legt hieronder uit waarom.

Er is geen overeenkomst tot stand gekomen

4.6

Het hof stelt voorop dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 lid 1 BW). Of sprake is van wilsovereenstemming, hangt af van wat partijen hebben verklaard en hebben afgeleid uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen. Ook is van belang dat de totstandkoming van een overeenkomst veronderstelt dat partijen elkaars verklaringen en gedragingen in de gegeven omstandigheden zo mochten begrijpen, dat zij aan het tot dan toe bereikte resultaat al gebonden zouden zijn. Beslissend is niet of partijen nog in onderhandeling zijn over één of meer openstaande punten, maar of over de essentialia van de overeenkomst overeenstemming is bereikt. Het antwoord op de vraag wat de essentialia van een overeenkomst zijn, hangt af van de bedoeling van partijen, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval.1 Verder geldt als uitgangspunt dat op [appellant] de bewijslast rust van de stelling dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen.

4.7

Vast staat dat partijen op 20 april 2018 voor het eerst met elkaar hebben gesproken over een mogelijke verkoop van het pand. Zij hebben toen afgesproken op 26 april 2018 verder te praten. [geïntimeerden] c.s. zagen dit als een oriënterend gesprek. Het hof is van oordeel dat - ook als het WhatsAppbericht van [appellant] moet worden beschouwd als een bevestiging dat partijen op 26 april 2018 overeenstemming hadden bereikt over de prijs van het pand - nog niet gezegd kan worden dat daarmee al een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen. Het gaat hier immers om de verkoop van een woon/winkelpand met huurders, en het winkelpand werd nog steeds door [geïntimeerden] c.s. geëxploiteerd. [geïntimeerden] c.s. hebben al op 20 april 2018 aan [appellant] laten weten dat zij belang hebben bij een latere levering in verband met de ingekochte najaarscollectie. Ook de huurderving die [geïntimeerden] c.s. ondervonden bij een eerdere levering is door [geïntimeerden] c.s. van meet af aan de orde gesteld. [geïntimeerden] c.s. hadden daarmee een serieus financieel belang bij een latere levering. Bij deze transactie spelen om die reden naast de prijs en het object ook de datum van levering een essentiële rol. Vast staat dat daarover eind april 2018 nog geen overeenstemming bestond.

4.8

De stelling van [appellant] dat partijen een uiterlijke levering per 1 april 2019 zijn overeengekomen, volgt het hof niet. Hij baseert dat standpunt op zijn eigen WhatsAppbericht van 26 april 2018, Daarin schrijft hij onder meer: “Jullie willen de overdracht volgend jaar maart (2019) vanwege aankoop/verkoop najaarscollectie. Ik heb even met mijn bank gesproken en zo’n late overdracht is voor mij redelijk prijzig vanwege dat de rente dan bijna een jaar vastgehouden moet worden. Mijn voorkeur zou dan een constructie zijn waarbij een overdracht bijvoorbeeld 1 augustus 2018 is, en dan dat jullie nog voor resterende periode huren voor laag bedrag.”. Het hof leest daarin geen overeenstemming over een levering per 1 april 2019. Ook uit de latere WhatsAppberichten die partijen hebben gewisseld, volgt geen afspraak over een levering uiterlijk op 1 april 2019. Integendeel, [appellant] geeft op
30 april 2018 onder meer aan: “Ik zal met mijn bank bespreken wat laatst mogelijke overdracht is en dus zo kort mogelijke ‘huurdervingsperiode’. Uit dat bericht volgt dat
[appellant] wilde vasthouden aan zijn voorkeur voor een eerdere overdracht in plaats van in te stemmen met een uiterlijke overdracht per 1 april 2019. Partijen hebben op 30 april 2018 afgesproken om op 7 mei 2018 verder te spreken over de huurderving en de details.

4.9

Een dergelijke leemte over de leveringsdatum in de koopovereenkomst kan niet op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid worden ingevuld. Nu op dit essentiële onderwerp (nog) geen overeenstemming was bereikt, is er naar het oordeel van het hof op 26 april 2018 dan ook geen perfecte overeenkomst tot stand gekomen.

De onderhandelingen zijn niet onrechtmatig afgebroken

4.10

Voor het geval tot de conclusie wordt gekomen dat geen perfecte overeenkomst tot stand is gekomen, heeft [appellant] gesteld dat hij gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat de overeenkomt tot stand zou komen. Hij meent dat te mogen afleiden uit de tussen partijen al overeengekomen punten, die erop wijzen dat de onderhandelingen vergevorderd waren. Het afbreken van de onderhandelingen is daarom onrechtmatig geweest.
[geïntimeerden] c.s. hebben betwist dat [appellant] erop mocht en kon vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand zou komen. Partijen hadden slechts twee keer persoonlijk contact, waarbij het van de zijde van [geïntimeerden] c.s. informatief was. Daarnaast waren de leveringsdatum en de huurdervingsperiode essentieel voor [geïntimeerden] c.s.

4.11

Naar het oordeel van het hof doet zich hier niet de situatie voor dat het afbreken van de onderhandelingen door [geïntimeerden] c.s. onaanvaardbaar moet worden geacht. [appellant] heeft daartoe onvoldoende aangevoerd. Het hof licht dat hierna toe.

4.12

Ieder van de onderhandelende partijen is weliswaar verplicht zijn gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen, maar is in beginsel wel vrij de onderhandelingen af te breken. Dat is anders als dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Bij de toepassing van deze maatstaf dient mede rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij.2

4.13

Uitgangspunt is dus dat [geïntimeerden] c.s. vrij waren de onderhandelingen af te breken. De vraag is of sprake is van een uitzondering op die vrijheid. Die uitzondering kan bestaan uit twee elementen: het afbreken kan onaanvaardbaar zijn op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van [appellant] in het totstandkomen van een overeenkomst of in verband met andere omstandigheden. Voorop staat dat [geïntimeerden] c.s. bij aanvang van de onderhandelingen met [appellant] hebben aangegeven de verkoop van de al ingekochte najaarscollectie van belang te achten en daarom een leveringsdatum per 1 april 2019 te willen. Nadat partijen overeenstemming hadden over de koopprijs, heeft [appellant] in een WhatsAppbericht van 26 april 2018 zijn voorkeur uitgesproken voor een eerdere levering, per 1 augustus 2018. In een whatsappbericht op 30 april 2018 geven [geïntimeerden] c.s. aan dat het de intentie is om te verkopen, maar dat een eerdere leveringsdatum hen € 1.900,- per maand kost. [geïntimeerden] c.s. besluiten het bericht met de opmerking dat dit zaken zijn die ze kunnen regelen als [appellant] terug is van vakantie. Nadat [appellant] vragen stelt over de huurderving van € 1.900,- per maand, geven [geïntimeerden] c.s. aan dat dit dingen zijn waarvan zij denken dat partijen er wel uitkomen, maar die zij niet per WhatsApp willen bespreken.

4.14

Onder deze omstandigheden heeft [appellant] op of omstreeks 26 april 2018 /
30 april 2018 er niet gerechtvaardigd op kunnen vertrouwen dat [geïntimeerden] c.s. deze financiële consequenties (huurderving en het (terug)huren van het pand van [appellant] voor de verkoop van de najaarscollectie) zonder meer zouden aanvaarden en dat gelet op de al bereikte overeenstemming over het object en de koopprijs enigerlei overeenkomst tot stand zou komen. [appellant] heeft niets aangevoerd waardoor dat vertrouwen toch is opgewekt. Evenmin is gebleken dat het afbreken door [geïntimeerden] c.s. vanwege andere omstandigheden als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt.

De conclusie

4.15

Uit het voorgaande volgt dat de grieven niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen leiden en dat de vorderingen van [appellant] niet toewijsbaar zijn. De vorderingen van [geïntimeerden] c.s. zijn door de rechtbank terecht toegewezen. Het bestreden vonnis zal daarom worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep conform het gebruikelijke liquidatietarief. Dat is € 2.020,- aan procedurele kosten (verschotten) en € 14.553,- voor salaris advocaat (3 punten in tarief VII).

5 De beslissing

Het hof:

1. bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland in Groningen van
10 april 2019;

2. veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep. Tot nu toe worden die vastgesteld op

  • -

    € 2.020,- aan procedurele kosten (verschotten) en

  • -

    € 14.553,- aan salaris.

3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

4. wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. F.M.C. Boesberg, M.W. Zandbergen en M. Willemse, en is in het openbaar uitgesproken op dinsdag 21 september 2021.

1 HR 26 september 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9414

2 HR 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337 (CBB/JPO)