Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2021:7451

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
03-08-2021
Datum publicatie
05-08-2021
Zaaknummer
200.267.839/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Uitleg overeenkomst. Huurprijsvermindering. De huurovereenkomst betreft bedrijfsruimte (een loods). Daarin mocht tijdelijk een stacaravan geplaatst worden om de woningnoodsituatie van de huurder op te lossen. Dat gegeven maakt niet dat in feite sprake was van huur van woonruimte. Ernstige lekkage rechtvaardigt huurprijsvermindering. De vervaltermijn van artikel 7:257 BW geldt slechts bij huur van woonruimte en mist in deze zaak dus toepassing.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
S&E HW 2021/17, UDH:S&E HW/50843 met annotatie van Dario Pranjic
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.267.839/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 6535695, locatie Assen)

arrest van 3 augustus 2021

in de zaak van

Dijkstra Finance Holding B.V.,

gevestigd te Tynaarlo,

opposante, tevens appellante in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna: Dijkstra,

advocaat: mr. W. Wallinga, die kantoor houdt in Groningen,

tegen

[geopposeerde] ,

wonende te [woonplaats1] ,

geopposeerde, tevens verweerder in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,

hierna: [geopposeerde],

advocaat: mr. G.A. de Boer, die kantoor houdt in Meppel.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van
13 maart 2018 en 7 augustus 2018 die de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 10 november 2020 hier over. Ter uitvoering daarvan heeft op 14 juli 2021 een comparitie van partijen plaats gevonden (gelijktijdig met een comparitie van partijen in de zaak met nummer 200.280.365/01). Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd op het door [geopposeerde] overgelegde procesdossier waaraan genoemd proces-verbaal is toegevoegd.

3 De feiten

3.1

Dijkstra is eigenaar van het bedrijfsgebouw aan de [adres] 4b

te [woonplaats1] .

3.2

Dijkstra en de vennootschap onder firma Glasstudio Warram (hierna: de vof) zijn op 14 oktober 2013 een huurovereenkomst aangegaan ter zake van 200 m² bedrijfsruimte aan het adres [adres] 4b (hierna: het pand) voor een huurprijs van € 400,- exclusief btw per maand. Deze 200 m² betrof het achterste gedeelte van het pand.

3.3

Op 28 oktober 2013 is tussen Dijkstra en de vof een aanvullende huurovereenkomst ter zake van bedrijfsruimte tot stand gekomen. Ditmaal voor het voorste gedeelte (300 m²) van dezelfde loods ten behoeve van opslag en (tijdelijke) woonruimte. De aanvullende huurprijs bedroeg € 600,- per maand exclusief btw.

3.4

Vanaf 14 oktober 2014 heeft [geopposeerde] , met instemming van Dijkstra, de huurovereenkomsten op eigen naam voortgezet.

3.5

Tijdens de rondleiding door het pand voorafgaand aan het aangaan van de eerste huurovereenkomst is door Dijkstra en [geopposeerde] gesproken over de verschillende lekkages in het pand. Dijkstra heeft zich bereid verklaard de lekkages te herstellen.

3.6

In november 2014 hebben in opdracht van Dijkstra herstelwerkzaamheden aan het dak plaatsgevonden.

3.7

[geopposeerde] heeft vanaf januari 2015 slechts een deel van de maandelijks verschuldigde huurpenningen aan Dijkstra voldaan. Vanaf januari 2018 heeft [geopposeerde] in het geheel geen huurpenningen meer voldaan.

3.9

[geopposeerde] heeft het pand per 1 november 2018 ontruimd.

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

Dijkstra heeft in eerste aanleg (in conventie) gevorderd de tussen [geopposeerde] en Dijkstra bestaande huurovereenkomst te ontbinden, [geopposeerde] te veroordelen om het verhuurde te ontruimen en te verlaten, met afgifte van de sleutels en [geopposeerde] te veroordelen tot betaling van de achterstallige huur van € 16.203,36 berekend tot 1 oktober 2017 en tot betaling van de na 1 oktober 2017 vervallen huurpenningen tot het moment van ontbinding van de

huurovereenkomst, alsmede tot betaling van € 608,10 ter zake van de verbruikskosten van water en elektra.

4.2

[geopposeerde] heeft in eerste aanleg (in reconventie) gevorderd Dijkstra te veroordelen tot primair vervanging van het gehele dak en subsidiair het herstellen van de lekkages. Verder heeft [geopposeerde] gevorderd te bepalen dat de huur, over de periode 1 januari 2014 tot en met de datum waarop het dak is vervangen, dan wel hersteld, wordt vastgesteld op € 800,- inclusief btw per maand met terugbetaling door Dijkstra van het teveel betaalde. Ten slotte heeft [geopposeerde] gevorderd een verklaring voor recht dat Dijkstra aansprakelijk is voor de schade voortvloeiend uit de lekkages en veroordeling van Dijkstra tot betaling van € 118.943,90.

4.3

De kantonrechter heeft bij gedeeltelijk eindvonnis van 7 augustus 2018 de huurovereenkomsten tussen partijen ontbonden gelet op de hoogte van de inmiddels ontstane huurachterstand en [geopposeerde] veroordeeld om binnen vier weken na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen. De kantonrechter heeft vanwege de aanwezigheid van een gebrek en met inachtneming van artikel 7:257 BW de totale huurprijs voor beide huurovereenkomsten vanaf 13 augustus 2017 vastgesteld op € 800,- inclusief btw per maand. Verder heeft de kantonrechter de vorderingen van Dijkstra ten aanzien van de verbruikskosten van het water en elektra afgewezen, alsook de vordering van [geopposeerde] ter zake van de vervanging van het gehele dak, dan wel het herstel van de lekkages. Ten slotte heeft de kantonrechter Dijkstra in de gelegenheid gesteld een akte in te dienen ten aanzien van de huurachterstand per 1 augustus 2018 en [geopposeerde] in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de vraag of hij bewijs wil leveren ten aanzien van het causaal verband tussen de schade aan de glasoven en het gebrek aan het gehuurde.

5 De beoordeling van de grieven en de vordering

Het (principaal) hoger beroep van [geopposeerde]

5.1

[geopposeerde] vordert in (principaal) hoger beroep dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van 7 augustus 2018 vernietigt voor zover dit ziet op het door de kantonrechter toegepaste artikel 7:257 BW ter zake van de ingangsdatum van de huurprijsvermindering. Ook vordert hij zijn reconventionele vordering inzake de huurprijsvermindering alsnog toe te wijzen, in die zin dat de huur met ingang van

1 januari 2014, althans een door het hof in goede justitie te bepalen datum, tot het einde van de huurovereenkomst (zijnde 1 november 2018) wordt vastgesteld op € 800,- inclusief btw per maand, met veroordeling van Dijkstra tot terugbetaling van hetgeen [geopposeerde] in deze periode teveel heeft betaald aan Dijkstra. Het hof stelt vast dat [geopposeerde] uitsluitend tegen deze eindvonniscomponenten van het deelvonnis appel heeft ingesteld en niet ten aanzien van de bewijslevering omtrent het causaal verband tussen de schade aan de oven en de lekkages aan het gehuurde. [geopposeerde] heeft in hoger beroep twee grieven aangedragen. Beide grieven richten zich tegen de toepassing van artikel 7:257 BW door de kantonrechter. Deze grieven worden hierna gezamenlijk behandeld.

Het (voorwaardelijk incidenteel) hoger beroep van Dijkstra

5.2

Tegen Dijkstra is aanvankelijk verstek verleend. Het hof heeft vervolgens op

27 augustus 2019 bij verstek arrest gewezen. Daarbij is de huurprijs verminderd tot € 800,- inclusief btw per maand met als ingangsdatum 1 januari 2014. Tegen dat arrest is Dijkstra tijdig in verzet gekomen. Hij heeft in zijn verzetdagvaarding geantwoord op de grieven van [geopposeerde] . Hij heeft daarbij echter ook zelf (voorwaardelijk incidenteel) hoger beroep ingesteld voor het geval het hof tot een andere beslissing komt dan de kantonrechter en twee grieven geformuleerd. Die richten zich tegen de vaststelling door de rechtbank dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 1 BW (grief 1) en tegen de huurprijsvermindering tot

€ 800,- inclusief btw per maand (grief 2).

De kantonrechter heeft artikel 7:257 BW ten onrechte toegepast

5.3

In het gehuurde was, aldus de kantonrechter, sprake van zodanige lekkages dat een huurprijsvermindering op zijn plaats is. Met een beroep op artikel 7:257 BW (waarin is bepaald dat voor een vordering tot vermindering van de huurprijs een vervaltermijn geldt van zes maanden) heeft de kantonrechter die huurprijsvermindering doen ingaan op

13 augustus 2017.

5.4

Op grond van artikel 7:232 BW is Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 uitsluitend van toepassing op de huur van woonruimte. Artikel 7:257 BW - behorende tot Afdeling 5 - is krachtens artikel 7:265 BW van dwingend recht. Overeenkomsten inzake bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW) kunnen niet onder Afdeling 5 worden geschaard. Indien de tussen partijen gesloten overeenkomsten moeten worden aangemerkt als overeenkomsten inzake bedrijfsruimte heeft de kantonrechter artikel 7:257 BW ten onrechte ambtshalve in de beoordeling betrokken en heeft zij de daarin vervatte vervaltermijn ten onrechte toegepast.

5.5

Volgens [geopposeerde] (in zijn grieven 1 en 2) is sprake van bedrijfsruimten en mist artikel 7:257 BW dus toepassing. Dijkstra heeft zich op het standpunt gesteld dat de tweede huurovereenkomst weliswaar spreekt over de huur van bedrijfsruimte, maar dat feitelijk sprake was van de huur van woonruimte met als gevolg dat de kantonrechter de vervaltermijn van artikel 7:257 BW terecht heeft toegepast. Deze stellingname maakt uitleg van de tweede huurovereenkomst nodig.

5.6

De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld kan niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltexmaatstaf1). Bij de uitleg van een dergelijk geschrift zijn bovendien telkens van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen2.

5.7

[geopposeerde] huurde, zo staat in de huurovereenkomst, een ‘bedrijfsruimte’. Uit de stellingen van partijen en de beschikbare foto’s blijkt dat het ging om een kale bedrijfsloods zonder enige woonvoorziening. Naar zijn aard was het gehuurde dus niet geschikt voor bewoning. Het bestemmingsplan verbood bewoning bovendien. [geopposeerde] had echter, als gevolg van gedwongen verkoop van woning en bedrijfsruimte, op dat moment geen woning meer en heeft om die reden, zo voert Dijkstra aan (verzetdagvaarding onder 9 tot en met 11), verzocht tijdelijk een stacaravan in de loods te mogen plaatsen. Daarmee heeft Dijkstra ingestemd, maar slechts onder de voorwaarde dat dit inderdaad tijdelijk zou zijn, namelijk totdat [geopposeerde] passende woonruimte zou hebben gevonden. Met deze voorwaarde heeft [geopposeerde] ingestemd (zie conclusie van antwoord in conventie onder 3). Uit deze gang van zaken volgt dat de wil van partijen gericht was op de huur van een bedrijfsruimte, met dien verstande dat daarin tijdelijk een stacaravan geplaatst mocht worden om de woonnoodsituatie waarin [geopposeerde] verkeerde het hoofd te kunnen bieden.

5.8

De stacaravan is op enig moment vervangen door een aantal afgetimmerde ruimtes met bijbehorend leidingwerk in de loods, maar in de partijbedoeling kwam geen wijziging. Dijkstra maakte immers kenbaar, zo blijkt uit zijn e-mail aan [geopposeerde] van 7 oktober 2015 (verzetdagvaarding, productie 7) dat hij niet wilde dat de bewoning permanent werd. [geopposeerde] onderschreef die wens in zijn reactie daarop: hij was ‘naarstig’ op zoek naar andere woonruimte. Ook het door Dijkstra verhuurde object onderging geen wijziging. Het bleef een kale loods die zij verhuurde. Dat [geopposeerde] daarin enig timmerwerk verrichtte om de loods mede voor tijdelijke bewoning geschikt te maken doet daar niet aan af.

5.9

Uitleg van de gesloten tweede huurovereenkomst leidt daarom tot de conclusie dat partijen hebben gewild wat daarin is verwoord: de huur van bedrijfsruimte. Dat [geopposeerde] in die gehuurde ruimte tijdelijk (mede) woongelegenheid mocht en kon vinden maakt niet dat de gesloten overeenkomst kan worden aangemerkt als een overeenkomst inzake woonruimte.

5.10

Dat (ook) de eerste huurovereenkomst moet worden aangemerkt als een overeenkomst inzake woonruimte heeft Dijkstra niet gesteld. Dat betekent dat nu geconcludeerd kan worden dat beide overeenkomsten hebben te gelden als overeenkomsten inzake de huur van bedrijfsruimte. De kantonrechter heeft artikel 7:257 BW dan ook ten onrechte ambtshalve in de beoordeling betrokken en heeft de daarin vervatte vervaltermijn ten onrechte toegepast. De grieven van [geopposeerde] slagen.

5.11

Aan het voorgaande kan nog worden toegevoegd dat Dijkstra ook niet gevolgd zou kunnen worden in zijn verweer als zou moeten worden aangenomen dat de tweede huurovereenkomst een overeenkomst inzake woonruimte is. In dat geval zou namelijk gelden dat de bepalingen inzake woonruimte niet van toepassing zijn op huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 BW). De argumenten die hiervoor gehanteerd zijn bij de uitleg van de gesloten overeenkomst gelden ook hier.

De lekkages waren een gebrek in de zin van de wet

5.12

Aan de voorwaarde waaronder Dijkstra grieven heeft geformuleerd (namelijk dat het hof tot een andere beslissing komt dan de kantonrechter) is voldaan. Die grieven zien op de aanwezigheid van een gebrek (grief 1) en de vermindering van de huurprijs (grief 2).

5.13

Als sprake is van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek aan het gehuurde kan een huurder vermindering van de huurprijs vorderen (artikel 7:207 lid 1 BW). Een gebrek is, voor zover van belang, een staat of eigenschap van de gehuurde bedrijfsruimte, waardoor deze aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden bedrijfsruimte (artikel 7:204 lid 2 BW).

5.14

Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomsten heeft Dijkstra [geopposeerde] (en zijn inmiddels ex-echtgenote) een rondleiding gegeven door het pand. Tussen partijen is niet in geschil dat tijdens deze rondleiding de verscheidene lekkages ter sprake zijn gekomen. Er hingen in verband daarmee ook allemaal emmers in het pand. Dijkstra heeft toen - zo verklaart hij zelf (onder andere tijdens de comparitie van partijen in hoger beroep) - met [geopposeerde] besproken dat de lekkages in opdracht van Dijkstra zouden worden verholpen. Dijkstra was derhalve voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomsten op de hoogte van de lekkages aan het dak. Het bestaan van lekkages vindt bevestiging in het rapport van Dekra. Op basis van een opname van de situatie ter plaatse op 23 maart 2016 staat daarin dat de bestaande dakbedekking en de aangebrachte stroken nieuwe dakbedekking een slechte indruk maken en dat in het gehele pand op verschillende plaatsen sprake is van leksporen. Uit de mond van partijen is bovendien opgetekend dat de lekkage bij de scheidingsmuur met de buren nog steeds bestaat. Ook het bedrijf Harskamp heeft het dak geïnspecteerd. In de door dit bedrijf uitgebrachte offerte van 12 juni 2015 staat dat sprake is van vele lekkagepunten en dat algehele renovatie van het dak nodig is. De constateringen van Dekra en Harskamp zijn onvoldoende weersproken door Dijkstra. Overgelegd is wel een verklaring (van 20 december 2018) van de heer [naam1] van Van Venrooy Dakbedekking, maar die verklaring biedt onvoldoende tegenwicht omdat ook die verklaring in ieder geval spreekt over drie nog steeds bestaande lekkages. Bovendien blijft volgens die verklaring op veel plaatsen water op het dak staan en moet in ieder geval een deel van het dak (het mastiek dak) vervangen worden. Op grond van de constateringen van Dekra, Harskamp en ook

Van Venrooy alsmede de erkende lekkages bij aanvang van de huur staat wel vast dat sprake was van zodanig ernstige lekkages dat deze als een relevante vermindering van het huurgenot van [geopposeerde] en dus als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW kunnen worden aangemerkt.

Een huurprijsvermindering tot € 800,- inclusief btw per maand is redelijk

5.15

De kantonrechter heeft de vermindering van het huurgenoot zodanig ernstig gevonden dat een vermindering van de huurprijs met een derde tot € 800,- inclusief btw per maand gerechtvaardigd werd geoordeeld. Dijkstra voert aan dat maximaal van een huurprijsvermindering van € 120,- per maand sprake kan zijn, maar daarin wordt zij niet gevolgd. Als gevolg van de lekkages kon [geopposeerde] zowel de voor- als achterzijde van de loods

niet naar het tussen partijen overeengekomen gebruik benutten. Onbetwist is dat [geopposeerde] met

onder meer zeil over de oven en emmers aan het plafond zijn spullen tegen het

binnenkomende water heeft willen beschermen. Daarbij bevinden de verschillende lekkages

zich verspreid over zowel de voor- als achterzijde van het gehele dak van de loods. Daarmee

is voor het hof voldoende komen vast te staan dat er sprake was van een zodanig relevante

vermindering van huurgenot van [geopposeerde] dat de door de kantonrechter toegepaste vermindering van de huurprijs tot € 800,- inclusief btw per maand gerechtvaardigd is.

De lekkages waren niet ‘inbegrepen’ in de huurprijs

5.16

Dijkstra heeft aangevoerd dat bij het aangaan van de huurovereenkomst uitdrukkelijk rekening is gehouden met de slecht staat van het gehuurde. De overeengekomen prijs was € 2,- per m². De gemiddelde huurwaarde van een bedrijfshal in Meppel is echter € 40,- tot € 60,- per m².

5.17

Dijkstra wil met dit verweer kennelijk zeggen dat [geopposeerde] zich de overlast van lekkages moest laten welgevallen omdat een lage huurprijs was overeengekomen en op haar daarom geen herstelplicht rustte. Dat staat echter haaks op de contractuele verplichting van Dijkstra het verhuurde in goede staat van onderhoud te houden (artikel 5 huurovereen-komsten) en de door Dijkstra gedane toezegging dat de lekkages zullen worden gerepareerd. Dat artikel 5 en die toezegging betekenen dat [geopposeerde] mocht verwachten dat reparatie ook zou plaats vinden, ongeacht de hoogte van de huurprijs. Dit verweer haalt het dus niet.

5.18

Dijkstra heeft zich ook beroepen op artikel 5 van de huurovereenkomsten voor zover daarin is bepaald: "Alle andere reparaties welke gedurende de huurtijd verricht mochten worden komen voor de rekening van verhuurder de huurster zal te allen tijde deze reparaties moeten toelaten zodra zij vereist worden, zonder dat zij tot enige schadeloosstelling over vermindering van huur gerechtigd zal zijn (.)" Volgens Dijkstra zijn partijen hiermee afgeweken van artikel 7:207 BW (huurprijsvermindering) en sluit deze bepaling huurprijsvermindering dus uit.

5.19

Ingevolge artikel 7:209 BW kan ten nadele van de huurder niet worden afgeweken van artikel 7:207 BW voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen. Die situatie doet zich hier voor: Dijkstra wist van de lekkages, onder andere blijkende uit het feit dat hij zich voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomsten bereid heeft verklaard tot herstel daarvan over te gaan. Het beroep van Dijkstra op artikel 5 van de huurovereenkomsten stuit reeds hierop af. Daarbij komt dat de bepaling onduidelijk is. Deze lijkt slechts te zijn toegesneden op de situatie van huurprijsvermindering gedurende de periode van reparatie.

[geopposeerde] heeft geen vordering over de periode tot 14 oktober 2014

5.20

De huurovereenkomsten zijn aangegaan door en met (uitsluitend) de vof. De vordering tot huurprijsvermindering komt daarom toe aan de vof als contractspartij. Dit betekent dat uit de overeenkomst voortvloeiende vorderingsrechten namens de vof worden uitgeoefend (door degene die bevoegd is de vof te vertegenwoordigen) en niet op eigen naam door één van de vennoten. De vordering is echter ingesteld door [geopposeerde] . Door hem is niet gesteld dat hij bevoegd is de vordering voor de vof te innen. De vof zelf is niet in rechte betrokken.

5.21

Niet in geschil is dat [geopposeerde] de huurovereenkomsten vanaf 14 oktober 2014 op eigen naam heeft voortgezet. Pas vanaf dat moment was hij vorderingsgerechtigd.

5.22

Tijdens de comparitie in hoger beroep heeft [geopposeerde] aangevoerd dat sprake is geweest van contractsoverneming. Kennelijk had hij daarbij het oog op artikel 6:159 BW. Daarin is bepaald dat een partij bij een overeenkomst (de vof) haar rechtsverhouding tot de wederpartij (Dijkstra) met medewerking van deze laatste kan overdragen aan een derde ( [geopposeerde] ) bij een tussen haar en de derde opgemaakte akte. Dat de vof haar contractsverhouding aan [geopposeerde] heeft willen overdragen is echter niet onderbouwd en dat van de overdracht een akte is opgemaakt is niet gesteld. De stelling is dan ook onvoldoende onderbouwd.

5.23

De vordering wegens huurprijsvermindering kan, zo volgt uit het voorgaande, pas worden toegewezen met ingang van 14 oktober 2014.

Een redelijke termijn voor het uitvoeren van de reparaties was op 14 oktober 2014 in ieder geval verstreken.

5.24

Dit oordeel (overweging 5.23) maakt overbodig na te gaan of [geopposeerde] vanaf aanvang van de huur aanspraak kan maken op vermindering van de huurprijs of pas vanaf een later moment. Indien het namelijk al zo is dat de combinatie van wetenschap van [geopposeerde] over de lekkages en toezegging van Dijkstra deze te herstellen oplevert de conclusie dat Dijkstra (zonder risico van huurprijsvermindering) een redelijke periode had om daadwerkelijk te repareren, geldt dat die redelijke periode in ieder geval op 14 oktober 2014 (een jaar na het aangaan van de huurovereenkomsten) wel was verstreken. Er is dus geen reden uit te gaan van een andere begindatum dan 14 oktober 2014. Van geen belang is dus ook het antwoord op de vraag of Dijkstra, zoals zij aanvoert, de door [geopposeerde] overgelegde lekkagemeldingen van 22 januari 2014 en 18 juni 2014 (producties 1 en 2 bij conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie) heeft ontvangen.

[geopposeerde] heeft voldoende lekkagemeldingen gedaan

5.25

Dijkstra heeft aangevoerd dat [geopposeerde] hem onvoldoende op de hoogte heeft gebracht van het (nog steeds) aanwezig zijn van lekkages. Gevolg daarvan was dat Dijkstra niet verwijtbaar reparatie achterwege heeft gelaten. Huurprijsvermindering is daarom onredelijk, aldus Dijkstra.

5.26

Partijen zijn het erover eens dat voor het eerst in november 2014 reparatiewerkzaam-heden zijn uitgevoerd. Dat is gebeurd door [naam2] . Zoals hiervoor al opgemerkt was de redelijke termijn waarbinnen Dijkstra reparaties had moeten uitvoeren toen al voorbij. De werkzaamheden van [naam2] zijn kennelijk niet afdoende geweest. Op 10 december 2014 al klaagt [geopposeerde] erover bij Dijkstra dat de lekkage erger is geworden. Op 13 januari 2015 meldt [geopposeerde] aan Dijkstra dat het dak nog steeds lekt, op 30 maart 2015 meldt Achmea (namens [geopposeerde] ) aan Dijkstra dat nog steeds sprake is van lekkages en op 14 december 2015 wordt daarvan nogmaals melding gemaakt door Achmea (namens [geopposeerde] ) aan (de advocaat van) Dijkstra. Op 23 maart 2016 vindt vervolgens opname van de situatie plaats door Dekra in aanwezigheid van partijen. Dit overzichtje laat zien dat [geopposeerde] voortdurend melding heeft gemaakt van het (voortduren van) lekkages. Van enige actie van Dijkstra (afgezien van de niet afdoende reparatiewerkzaamheden in november 2014 en, mogelijk, in februari 2015) blijkt niets. In zoverre bestaat daarom geen aanleiding de huurprijsvermindering na

14 oktober 2014 achterwege te laten over de periode tot 23 maart 2016.

[geopposeerde] heeft tot 1 mei 2018 voldoende meegewerkt aan herstel

5.27

Dijkstra heeft ook aangevoerd dat [geopposeerde] , ondanks daartoe strekkend verzoek van Dijkstra, onvoldoende heeft meegewerkt aan reparatie van de lekkages met als gevolg dat Dijkstra daartoe niet kón overgaan. Dat staat volgens Dijkstra in de weg aan huurprijsvermindering.

5.28

Dijkstra voert aan dat [geopposeerde] na zijn melding per sms op 10 december 2014 over de erger geworden lekkage en ondanks verzoeken van Dijkstra niet heeft meegewerkt aan het aanwijzen/opsporen van lekkageplekken. Deze enkele stelling (stukken ter onderbouwing daarvan ontbreken) is echter gemotiveerd weersproken door [geopposeerde] . Een ter zake dienend en specifiek bewijsaanbod is niet gedaan. Dat betekent dat van een weigering van [geopposeerde] om mee te werken aan het aanwijzen/opsporen van lekkageplekken in de periode van

10 december 2014 tot 23 maart 2016 niet kan worden uitgegaan.

5.29

Uit het rapport van Dekra blijkt dat [geopposeerde] tijdens de inspectie ter plaatse op

23 maart 2016 heeft gemeld dat er nog steeds sprake was van lekkage terwijl Dijkstra deze toen zelf in ieder geval deels (scheidingsmuur met de buren) heeft erkend. De vraag van de deskundige hoe het komt dat het nog steeds lekt heeft Dijkstra toen niet beantwoord met een ontkenning van de lekkage, maar met de mededeling dat het rapport zou worden afgewacht. Dijkstra wist dus toen al van op zijn minst de (tijdens de inspectie gedane) mededeling van [geopposeerde] dat nog steeds van lekkage sprake was. Er was geen enkele reden te wachten op het rapport van Dekra (dat pas op 13 februari 2017 werd uitgebracht) om met het herstel daarvan dan wel toch zeker het onderzoek naar de lekplaatsen en herstelmogelijkheden te beginnen. Desondanks is door Dijkstra (niet weersproken) pas na ontvangst van dat rapport op

23 maart 2017 (op de kop af een jaar later dus) opdracht gegeven aan zijn medewerker

[naam3] bij [geopposeerde] langs te gaan om [geopposeerde] de lekkages te laten aanwijzen. Dijkstra heeft niet aangevoerd dat hij in de periode van 23 maart 2016 tot 23 maart 2017 de medewerking van [geopposeerde] aan het uitvoeren van de reparaties heeft gevraagd. Hij heeft evenmin onderbouwd dat van enige weigering van [geopposeerde] mee te werken in deze periode sprake was. In zoverre is het gestelde gebrek aan medewerking dus onvoldoende onderbouwd. Voor het afzien van huurprijsvermindering over de periode van 23 maart 2016 tot 23 maart 2017 bestaat daarom geen grond.

5.30

Voor het gestelde gebrek aan medewerking in de periode na 23 maart 2017 heeft Dijkstra zich beroepen op het volgende:

a. de reeds genoemde medewerker [naam3] verklaart op 14 mei 2018 dat hij tweemaal langs is geweest bij [geopposeerde] , dat [geopposeerde] de eerste keer gezegd heeft dat het niet meer nodig was en de tweede keer dat hij geen tijd had.

b. Op 16 april 2018 heeft Dijkstra opdracht gegeven aan dakdekkersbedrijf Hovinga om contact op te nemen met [geopposeerde] voor het uitvoeren van reparaties. Het bleek opnieuw onmogelijk contact te leggen met [geopposeerde] .

c. Op 11 mei 2018 heeft Dijkstra het verzoek gedaan aan [geopposeerde] in contact te treden met Hovinga om de reparaties uit te voeren. In de desbetreffende e-mail staat ook dat meerdere pogingen telefonisch contact te leggen zijn mislukt en dat [geopposeerde] niet reageert op sms’jes met verzoek contact op te nemen.

d. tijdens de comparitie van partijen bij de kantonrechter op 29 mei 2018 heeft [geopposeerde] gezegd geen medewerking aan herstel te hebben verleend in de hoop dat de kantonrechter (alsnog) een descente zou houden en de gebreken zelf zou kunnen vaststellen.

5.31

Namens [geopposeerde] is tijdens de comparitie van partijen bij de kantonrechter op

29 mei 2018 verklaard dat Dijkstra pas een paar weken voor die zitting had aangeboden het dak te herstellen maar dat [geopposeerde] daarmee niet heeft ingestemd omdat hij de kantonrechter tijdens een descente een juist beeld van de situatie wilde verschaffen. Deze stellingname correspondeert met de in overweging 5.30 sub b en c genoemde stukken, waaruit blijkt van opdracht van Dijkstra om reparatiecontact te leggen met [geopposeerde] . Door medewerking te weigeren heeft [geopposeerde] zelf verhinderd dat de lekkages werden gerepareerd. Het door hem gehanteerde argument daarvoor snijdt geen hout. Als een descente had plaats gevonden en als de lekkages gerepareerd waren had [geopposeerde] immers aan de kantonrechter kunnen laten zien dat en waar gerepareerd was, aldus zijn stellingen over de noodzaak van reparatie inzichtelijk makend. Dat [geopposeerde] na de comparitie zijn weigering mee te werken heeft laten varen is door hem niet aangevoerd. Voor huurprijsvermindering over de periode na

1 mei 2018 (= ‘een paar weken voor 29 mei 2018’) bestaat daarom geen reden.

5.32

Voor het overige deel (23 maart 2017 tot 1 mei 2018) van de nu besproken periode geldt dat slechts onderbouwing beschikbaar is in de vorm van de hiervoor (overweging 5.30 sub a) genoemde verklaring van [naam3] . Die is door [geopposeerde] gemotiveerd betwist waar het betreft het aanbod om de lekkages te herstellen. Een ter zake dienend en specifiek bewijsaanbod op dit punt is door Dijkstra niet gedaan. Van de juistheid van het door Dijkstra gestelde kan daarom niet worden uitgegaan. Voor het afzien van de huurprijsvermindering over de periode van 23 maart 2017 tot 1 mei 2018 bestaat dan ook geen reden.

Dat de door [geopposeerde] geplaatste rookgasafvoer van de oven mede oorzaak was van lekkage blijkt niet

5.33

Dijkstra heeft aangevoerd dat de rookgasafvoer van de oven weliswaar met zijn toestemming maar onoordeelkundig is aangebracht door [geopposeerde] met als gevolg dat ter plaatse van de dakdoorvoer lekkage optrad. Hij heeft dit onderbouwd met een verklaring van [naam2] (productie 9 bij verzetdagvaarding).

5.34

[geopposeerde] heeft gemotiveerd betwist dat het ter plaatse van de door hem aangebrachte rookgasafvoer heeft gelekt. Ook op dit punt ontbreekt een ter zake dienend en specifiek bewijsaanbod van Dijkstra. Van de juistheid van het door Dijkstra gestelde kan daarom niet worden uitgegaan. Voor het afzien van de huurprijsvermindering in verband met de aanleg door [geopposeerde] van de rookgasafvoer van de oven bestaat daarom geen reden.

Samenvatting

5.35

Samengevat houdt het voorgaande in:

- de kantonrechter heeft artikel 7:257 BW ten onrechte toegepast;

- de huurprijs wordt, voor beide huurovereenkomsten gezamenlijk, verminderd tot € 800,- inclusief btw per maand;

- de huurprijsvermindering geldt voor de periode van 14 oktober 2014 tot 1 mei 2018.

6 De slotsom

6.1

Het verzet is gegrond. Dijkstra zal worden ontheven van de bij het verstekarrest gegeven veroordeling. De grieven van [geopposeerde] in het principaal hoger beroep slagen. De grieven van Dijkstra in het incidenteel hoger beroep slagen deels. Het hof zal het bestreden vonnis vernietigen voor zover de kantonrechter daarin heeft bepaald dat de totale huurprijs vanaf 13 augustus 2017 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt € 800,- inclusief btw per maand zal bedragen en in plaats daarvan de periode van huurprijsvermindering bepalen op het tijdvak van 14 oktober 2014 tot 1 mei 2018.

6.2

In het principaal hoger beroep zijn partijen over en weer in het ongelijk gesteld. [geopposeerde] immers wordt gevolgd in zijn grieven tegen de toepasselijkheid van artikel 7:257 BW, maar de huurprijsvermindering wordt vervolgens slechts in de tijd beperkt toegewezen. De kosten van het principaal hoger beroep worden daarom gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

6.3

In het incidenteel hoger beroep is Dijkstra te beschouwen als de volledig in het ongelijk gestelde partij. Zijn eerste grief is gericht tegen de door de kantonrechter aangenomen aanwezigheid van een gebrek, maar die grief faalt. Zijn tweede grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat een huurprijsvermindering op zijn plaats is en tegen de vastgestelde hoogte van die huurprijsvermindering. Ook deze tweede grief slaagt niet (in beide onderdelen daarvan). Dijkstra wordt daarom veroordeeld in de kosten van het incidenteel hoger beroep aan de zijde van [geopposeerde] .

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geopposeerde] zullen worden vastgesteld op:

- salaris advocaat € 1.114,- (2 punt x € 557, zijnde 0,5 x tarief II)

7 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verklaart het verzet gegrond;

ontheft Dijkstra van de bij verstekarrest van 27 augustus 2019 gegeven beslissing zoals opgenomen in het dictum van dat arrest;

vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Assen van 7 augustus 2018, voor zover daarbij is bepaald dat de huurprijs vanaf 13 augustus 2017 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt € 800,- inclusief btw zal bedragen;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

bepaalt dat de huurprijs (na huurvermindering) vanaf 14 oktober 2014 tot 1 mei 2018 € 800,- per maand inclusief btw zal bedragen;

compenseert de proceskosten in het principaal hoger beroep in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

veroordeelt Dijkstra in de kosten van het incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geopposeerde] vastgesteld op € 1.114,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.P.M. ter Berg, I. Tubben en A. Elgersma en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op
3 augustus 2021.

1 HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158

2 HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427