Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2021:6379

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
29-06-2021
Datum publicatie
01-07-2021
Zaaknummer
200.277.736/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurrecht. Beëindiging tweede kans huurovereenkomst.

Huurovereenkomst geëindigd door beëindiging van de begeleidingsovereenkomst.

Daarnaast is de tijd verstreken waarvoor de huurovereenkomst was aangegaan.

Verhuurder heeft van het verstrijken van die tijd tijdig kennis gegeven aan huurders.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
S&E HW 2021/14, UDH:S&E HW/50707
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.277.736

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere 8166244)

arrest van 29 juni 2021

in de zaak van

1 [appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,
hierna: [appellante],
2. [appellant],

wonende te [woonplaats] ,
hierna: [appellant],

appellanten,

bij de kantonrechter: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten] c.s.,

advocaat: mr. A. Harmanci,

tegen:

Stichting woningcorporatie Het Gooi en Omstreken,

gevestigd te Hilversum,

geïntimeerde,

bij de kantonrechter: eiseres,

hierna: Het Gooi,

advocaat: mr. H.W. van Yperen.

1 Het geding bij de kantonrechter

Hoe het geding bij de kantonrechter is verlopen valt te lezen in de vonnissen van de kantonrechter te Almere van 4 december 2019 en 22 januari 2020.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van [appellanten] c.s. 22 april 2020,
- het herstelexploot van 28 mei 2020.

- de memorie van grieven,

- de memorie van antwoord tevens voorwaardelijke vermeerdering van eis,

- het tussenarrest van 12 januari 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- het proces-verbaal van de op 2 april 2021 gehouden mondelinge behandeling, die met instemming van partijen enkelvoudig heeft plaatsgevonden.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3 Waar deze zaak over gaat

3.1

Deze zaak gaat over de vraag of een tussen partijen gesloten tweedekans huurovereenkomst is geëindigd. Het geschil speelt tegen de achtergrond van de volgende feiten.

3.2

Met ingang van 6 mei 2015 zijn [appellanten] c.s. van Het Gooi de woning gaan huren op het adres [a-straat] 11 te [woonplaats] . Vanaf het begin ontstond een huurachterstand. In een vonnis van de kantonrechter van 10 februari 2016 zijn [appellanten] c.s. op vordering van

Het Gooi veroordeeld tot betaling van die achterstand. Daarna is opnieuw een huurachterstand ontstaan. In een vonnis van 7 september 2016 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst op vordering van Het Gooi ontbonden en zijn [appellanten] c.s. veroordeeld tot ontruiming van de woning en tot betaling van de huurachterstand.

3.3

Om ontruiming van de woning te voorkomen, zijn [appellanten] c.s. in aanmerking gebracht voor het “tweede kans beleid”. Dat beleid is gebaseerd op een convenant dat in 2009 is gesloten tussen een aantal partijen in de regio Gooi en Vechtstreek, waaronder

Het Gooi, de politie, de GGD en het Leger des Heils. Het is bedoeld om huisuitzettingen en dakloosheid zoveel mogelijk te voorkomen. Daartoe wordt aan huurders die zijn uitgezet of met uitzetting worden bedreigd een tweede kans gegeven onder een aantal strikte voorwaarden, waaronder de voorwaarde dat zij zich tenminste twee jaar onder begeleiding en/of behandeling zullen stellen.

3.4

In het kader van dat “tweede kans beleid” is op 9 oktober 2017 een “tijdelijke huurovereenkomst tweede kans” tot stand gekomen tussen Het Gooi en [appellanten] c.s. met betrekking tot de woning aan de [a-straat] 11. In die overeenkomst is vastgelegd dat de huurovereenkomst onlosmakelijk is verbonden met de gelijktijdig gesloten begeleidingsovereenkomst tussen [appellanten] c.s., de hulpverleningsinstelling

“De Paarse Pelikaan” en Het Gooi, en dat dit betekent dat de huurovereenkomst in ieder geval eindigt bij de beëindiging van de begeleidingsovereenkomst.

3.5

In een brief van 5 september 2019 heeft de “Coördinator 2e Kansbeleid” aan

[appellanten] c.s. bericht dat het tweede kans traject wordt beëindigd in verband met het niet nakomen van de afspraken. In een brief van dezelfde datum bericht Het Gooi aan [appellanten] c.s. dat er tegen de afspraken in opnieuw een huurachterstand is ontstaan, en dat zij de melding heeft ontvangen dat het tweede kanstraject is beëindigd. Het Gooi deelt mee dat in de huurovereenkomst is bepaald dat in die situatie de huur van rechtswege eindigt, met inachtneming van een ontruimingstermijn van een maand.

3.6

In een brief van 24 september 2019 bericht de advocaat van Het Gooi aan [appellanten] c.s. dat door het verstrijken van de bepaalde tijd en de beëindiging van de begeleiding door de Paarse Pelikaan, de huurovereenkomst op 9 oktober 2019 zal eindigen. Daarbij wordt meegedeeld dat de brief heeft te gelden als een kennisgeving in de zin van artikel 7:271 lid 1 sub b BW.

3.7

Na het vonnis van de kantonrechter van 22 januari 2020 hebben [appellanten] c.s. de woning verlaten.

4 Het geschil en de beslissing bij de kantonrechter

4.1

Het Gooi heeft bij de kantonrechter gevorderd om [appellanten] c.s. te veroordelen tot ontruiming van de woning, met betaling van een bedrag van € 570,94 per maand tot de dag van daadwerkelijke ontruiming.

4.2

De kantonrechter heeft die vordering toegewezen in zijn vonnis van 22 januari 2020, met veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten.

5 De vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellanten] c.s. vorderen in hoger beroep dat het vonnis van de kantonrechter van

22 januari 2020 wordt vernietigd en dat de vorderingen van Het Gooi alsnog worden afgewezen, met veroordeling van Het Gooi tot betaling van alle proceskosten.
Verder willen zij dat voor recht wordt verklaard dat Het Gooi de huurovereenkomst tussen partijen ten onrechte heeft ontbonden en dat Het Gooi wordt veroordeeld om de woning aan de [a-straat] 11 te [woonplaats] weer aan hen te verhuren en om de schade te vergoeden die zij hebben geleden door de onrechtmatige ontbinding en ontruiming.

5.2

Voor het geval het hof meent dat het vonnis van de kantonrechter niet gehandhaafd kan blijven, vordert Het Gooi dat de huurovereenkomst alsnog wordt ontbonden en dat [appellanten] c.s. worden veroordeeld tot ontruiming.

6 De motivering van de beslissing in hoger beroep

6.1

[appellanten] c.s. hebben één grief (bezwaar) aangevoerd tegen het vonnis. In die grief en de daarop gegeven toelichting keren zij zich tegen de volgende overweging in dat vonnis:

3.3.

[appellanten] c.s. heeft niet betwist dat de begeleidingsovereenkomst is beëindigd omdat

hij de gemaakte afspraken niet is nagekomen. Evenmin is door hem betwist dat door het

beëindigen van de begeleidingsovereenkomst, de huurovereenkomst eindigt omdat de

begeleidingsovereenkomst de overheersende overeenkomst is die prevaleert boven de

huurovereenkomst. Dit betekent dat de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen.

Aangezien de huurovereenkomst per 9 oktober 2019 is geëindigd en [appellanten] c.s. nog in de

woning verblijft, moet [appellanten] c.s. aan Het Gooi dezelfde maandelijkse vergoeding betalen

(eventueel geïndexeerd) die [appellanten] c.s. ook vóór het eindigen van de huurovereenkomst maandelijks aan Het Gooi betaalde .

6.2

Volgens [appellanten] c.s.is die overweging onjuist en kan die de beslissing van de kantonrechter niet dragen. [appellanten] c.s. voeren daartoe aan, samengevat, dat het beëindigen van de begeleidingsovereenkomst voorbarig was en dat daar geen grond voor bestond. Volgens [appellanten] c.s. is niet aangetoond dat zij niet hebben voldaan aan hun verplichtingen uit die overeenkomst. De begeleiding had ten doel om [appellanten] c.s. inzicht te geven in hun financiën en het beheren daarvan, en om ze inzicht te geven in hun wijze van communiceren en het aanpassen daarvan. Tot 27 juni 2019 ging alles goed. Daarna zijn er geen pogingen gedaan om de communicatie te verbeteren. Het zorgelement is echter overheersend en daarom had hulp geboden moeten worden. De huurachterstand was verder ook niet van dien aard dat die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde.

6.3

Het Gooi stelt daartegenover dat [appellanten] c.s. wel degelijk tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de begeleidingsovereenkomst. Ook zijn zij tekortgeschoten in hun huurbetalingsverplichtingen. Verder gaat de reden voor de beëindiging van de begeleidingsovereenkomst Het Gooi niet aan. Dat de begeleidingsovereenkomst is beëindigd, is voor haar een gegeven. Omdat het zorgelement prevaleerde, eindigde de huurovereenkomst door het eindigen van de begeleidingsovereenkomst. Daarnaast is de huurovereenkomst ook geëindigd door het verstrijken van de duur waarvoor die was aangegaan.

6.4

[appellanten] c.s. hebben geen inhoudelijk verweer aangevoerd tegen de constatering van de kantonrechter dat de begeleidingsovereenkomst is beëindigd en dat daardoor ook de huurovereenkomst eindigt, omdat de begeleidingsovereenkomst de overheersende overeenkomst is die prevaleert boven de huurovereenkomst. [appellanten] c.s. hebben wel betoogd dat er geen grond was voor het beëindigen van de beëindigingsovereenkomst, maar zij hebben tegenover de stelling van Het Gooi dat de reden voor de beëindiging van de huurovereenkomst haar niet aangaat en dat die voor haar een gegeven is, niet gemotiveerd en onderbouwd aangevoerd dat en in hoeverre de reden voor de beëindiging van die begeleidingsovereenkomst wél van invloed is op de conclusie dat door die beëindiging ook de huurovereenkomst is geëindigd. Reeds daarop strandt de grief.

6.5

Als daar al anders over gedacht zou moeten worden, en de reden voor de beëindiging van de begeleidingsovereenkomst dus wel van invloed had kunnen zijn op het daaraan gekoppelde einde van de huurovereenkomst, geldt bovendien dat die huurovereenkomst in ieder geval (ook) is geëindigd door het verstrijken van de duur waarvoor die was aangegaan (de subsidiaire stelling van Het Gooi). Daartoe wordt het volgende overwogen.

6.5.1

Artikel 7:271 lid 1 BW bepaalt sinds de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt per 1 juli 2016, dat de huurovereenkomst van zelfstandige woonruimte die is aangegaan voor een bepaalde tijd van niet meer dan twee jaar eindigt wanneer de tijd is verstreken waarvoor de overeenkomst is aangegaan, “mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. (….)”

6.5.2

Het Gooi heeft als sociale woningbouwverhuurder de mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten voor de duur van twee jaar of minder te sluiten met huurders die tot specifieke groepen behoren. Daaronder vallen onder meer huurders met wie een tweede of laatste kans huurovereenkomst wordt aangegaan, gecombineerd met begeleiding in de vorm

van maatschappelijke ondersteuning (vgl. artikel 48 Woningwet in samenhang met artikel 22a van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting). De “tijdelijke huurovereenkomst tweede kans” tussen Het Gooi en [appellanten] c.s. voldoet aan die criteria, zodat Het Gooi bevoegd was om met [appellanten] c.s. een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten.

6.5.3

De “tijdelijke huurovereenkomst tweede kans” is met ingang van 9 oktober 2017 aangegaan voor de duur van 24 maanden en eindigde derhalve op 9 oktober 2019. In de huurovereenkomst is bepaald dat de overeenkomst daarna kan worden verlengd als de

Paarse Pelikaan besluit de begeleidingsovereenkomst te verlengen. Vast staat dat de

Paarse Pelikaan de begeleidingsovereenkomst niet heeft verlengd, maar op 5 september 2019 juist heeft beëindigd.

6.5.4

Uit de brief van 5 september 2019 van Het Gooi (zie r.o. 3.6) moet het voor

[appellanten] c.s. ook duidelijk zijn geweest dat de “tijdelijke huurovereenkomst tweede kans” niet zou worden verlengd; zij dienden de woning immers te verlaten met inachtneming van een ontruimingstermijn van een maand. Daarmee zou de huurovereenkomst in ieder geval eindigen op 9 oktober 2019. In de brief van 24 september 2019 (zie r.o. 3.7) is dat nog eens bevestigd.

6.5.5

Het Gooi heeft gesteld dat zij met de brieven van 5 september en 24 september tijdig heeft voldaan aan haar verplichting om de huurder in kennis te stellen van het eindigen van de huurovereenkomst. [appellanten] c.s. hebben dat niet weersproken. Ook het hof is van oordeel dat Het Gooi met de beide brieven tijdig heeft voldaan aan haar verplichting om [appellanten] c.s. schriftelijk te informeren over de beëindiging van de tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW. Dat de brief van 5 september 2019 niet met zoveel woorden vermeldt dat de huurovereenkomst eindigt op 9 oktober 2019 doet daar niet in voldoende mate aan af. [appellanten] c.s. wisten vanaf dat moment immers waar zij aan toe waren, waarmee tijdig aan het doel van de kennisgeving, zoals naderhand nog gepreciseerd in de brief van

24 september 2019, is voldaan.

6.5.6

[appellanten] c.s. hebben verder geen omstandigheden aangevoerd die met zich brengen dat het niet verlengen door Het Gooi van de “tijdelijke huurovereenkomst tweede kans” naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht.
Hun klacht dat hun duidelijker had moeten worden gemaakt wat precies van hen verlangd werd, en dat hun meer hulp en begeleiding had moeten worden geboden, richt zich tegen de Paarse Pelikaan en kan Het Gooi niet worden tegengeworpen. In de begeleidingsovereenkomst is in dat verband bepaald “dat er voor verhuurder uit deze begeleidingsovereenkomst geen verplichtingen voortvloeien op het gebied van hulpverlening aangezien zij daartoe niet uitgerust en bevoegd is”.

6.6

Overigens acht hof de stelling van [appellanten] c.s. dat voor de opzegging van de begeleidingsovereenkomst geen grond bestond onjuist. Uit de gedingstukken komt genoegzaam naar voren dat [appellanten] c.s. zich (inderdaad) niet aan de afspraken met de

Paarse Pelikaan hebben gehouden - in het bijzonder dat zij onvoldoende contact onderhielden met hun begeleider en dat zij onvoldoende inzage hebben gegeven in de nakoming van hun financiële verplichtingen, waaronder het op tijd betalen van de huur. Van de zijde van [appellanten] c.s. is wel naar voren gebracht dat sprake was gezondheidsproblemen die de communicatie met hun begeleider verhinderden en dat een huurachterstand is ontstaan doordat zij enkele malen de huur naar een verkeerd rekeningnummer hebben overgeboekt, maar die stellingen zijn niet, of in ieder geval niet toereikend onderbouwd, en zijn zonder die onderbouwing ook niet geloofwaardig. [appellanten] c.s. lijken niet in te zien dat zij ook een eigen verantwoordelijkheid hebben als het gaat om het nakomen van afspraken en om zorgvuldig te handelen. Illustratief in dit verband is dat [appellanten] c.s. ook zonder bericht van verhindering niet op de mondelinge behandeling aanwezig waren.

6.7

[appellanten] c.s. hebben verder geen omstandigheden aangevoerd die met zich brengen dat ontruiming, bezien naar geobjectiveerde maatstaven, een noodtoestand voor hen in het leven zou roepen. Namens hen is ter zitting een beroep gedaan op afspraken die minister Ollongren zou hebben gemaakt dat betalingsachterstanden niet snel kunnen leiden tot een woningontruiming, maar zij hebben niet concreet gemaakt op welke afspraken wordt gedoeld. Bovendien gaat het hier om een ontruiming die voortvloeit uit een al

(voor de Corona crisis) geëindigde huurovereenkomst.

6.8

Omdat de “tijdelijke huurovereenkomst tweede kans” is geëindigd bestaat

geen grond voor de vorderingen van [appellanten] c.s. in hoger beroep. Overigens zijn die vorderingen ook te laat ingesteld.

Ook aan de nog voorwaardelijk ingestelde vordering van Het Gooi wordt niet toegekomen

7 De slotsom

7.1

De grief faalt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

7.2

Als de in het ongelijk te stellen partijen zal het hof [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Het Gooi zullen worden vastgesteld op € 760,- voor griffierecht en € 2.228,- (2 punten x tarief II) voor salaris advocaat.

8 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Almere van 22 januari 2020;

veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Het Gooi vastgesteld op € 760,- voor verschotten en op € 2.228,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.E. Mulder, M.W. Zandbergen en M. Willemse en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

29 juni 2021.