Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2021:6344

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
29-06-2021
Datum publicatie
26-10-2021
Zaaknummer
200.274.740
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Voorkeursrecht van koop; leveringsverplichting.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.274.740

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, NL.19.9400)

arrest van 29 juni 2021

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats1] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. R.C.H. Schrömbges,

tegen

1 [geïntimeerde1] ,

wonende te [woonplaats1] ,

2. [geïntimeerde2],

wonende te [woonplaats1] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: verweerders,

hierna: [geïntimeerden1 en 2] c.s.,

advocaat: mr. A.J. Boer,

3. [geïntimeerde3],

wonende te [woonplaats1] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: ex art. 30g Rv als derde partij in het geding opgeroepen,

hierna: [geïntimeerde3] ,

advocaat: mr. M. van Olden.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 10 november 2020 hier over.

1.2

Na het tussenarrest heeft op 18 mei 2021 een zitting plaatsgevonden bij het hof. Er is een verslag gemaakt van de zitting (proces-verbaal) en dat is aan partijen gestuurd. Aan [appellant] is ter zitting akte verleend van de overlegging tevoren toegezonden producties 17 en 18. Deze maken deel uit van het dossier. Aan het eind van de zitting heeft het hof bepaald dat op 27 juli 2021 arrest zal worden gewezen, tenzij het mogelijk is eerder of nodig is later arrest te wijzen.

3 De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen

2.1

tot en met 2.21 van het bestreden vonnis van 26 november 2019 van de rechtbank Gelderland. De enkele daartegen ingebrachte bezwaren van [appellant] zijn onvoldoende concreet of houden geen stand, zoals hierna zal blijken.

4 Waar gaat deze zaak over?

De zaak gaat over een voorkeursrecht van koop. [geïntimeerden1 en 2] c.s. hebben in 1992 een deel van hun perceel aan de [adres1] 2 in [woonplaats1] (hierna: het perceel) verkocht en geleverd aan [naam1] (hierna: [naam1] ), destijds in algehele gemeenschap van goederen gehuwd met [geïntimeerde3] . Het andere deel van het perceel inclusief een daarop gebouwde stierenschuur bleef eigendom van [geïntimeerden1 en 2] c.s. Voor het deel van het perceel dat de stierenschuur betreft, partijen genoegzaam bekend (hierna: de stierenschuur), werd in (artikel 10 van) de akte van levering aan [naam1] een voorkeursrecht van koop opgenomen. [naam1] en [geïntimeerde3] zijn in 1996 van elkaar gescheiden. Volgens de notariële akte van verdeling van 21 oktober 1996 is het van [geïntimeerden1 en 2] c.s. gekochte deel van het perceel aan [geïntimeerde3] toegedeeld inclusief het voorkeursrecht betreffende de stierenschuur. Later (in 2017) hebben [geïntimeerden1 en 2] c.s. het resterende deel van het perceel (exclusief de stierenschuur), plaatselijk bekend als [adres2] 2A, verkocht en geleverd aan [appellant] . Bij brief van 14 april 2017 heeft [geïntimeerde3] aan [geïntimeerden1 en 2] c.s. laten weten gebruik te willen maken van haar voorkeursrecht, als zij de schuur inderdaad wilden verkopen. Volgens een op 26 juni 2017 getekende koopovereenkomst is tussen [geïntimeerden1 en 2] c.s. en [appellant] ook overeenstemming bereikt over de aankoop door [appellant] van de stierenschuur, onder de ontbindende voorwaarde van – kort gezegd – de uitoefening van het voorkeursrecht. Bij brief aan [naam1] van 5 juli 2017 heeft de notaris, die de koopovereenkomst voor de schuur tussen [geïntimeerden1 en 2] c.s. en [appellant] had opgemaakt, de schuur aan [naam1] en [geïntimeerde3] gezamenlijk te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 100.000,- , met het verzoek te laten weten of van het voorkeursrecht gebruik werd gemaakt. Naar aanleiding daarvan heeft [geïntimeerde3] bij brief van 24 juli 2017 haar belangstelling aan de notaris bevestigd, onder vermelding dat zij het bedrag niet acceptabel achtte. Zij deed daarbij een tegenbod van € 10.000,- en attendeerde op de overeengekomen taxatieprocedure voor geval geen overeenstemming werd bereikt. De drie-deskundigen taxatie die vervolgens plaatsvond kwam volgens het rapport van 24 januari 2019 uit op een marktwaarde van € 50.000,-. [geïntimeerde3] heeft [geïntimeerden1 en 2] c.s. daarop bij brief van 21 februari 2019 haar akkoord bevestigd (met kopie aan de notaris), ervan uitgaande dat het in de taxatie opgenomen uitgangspunt van een schone (onder-)grond klopte. Met door haar daarvoor verzochte medewerking van [geïntimeerden1 en 2] c.s. heeft zij daarop voor haar rekening bodemonderzoek laten verrichten. In het daarvan opgemaakte rapport van 8 april 2019 heeft Buro Antares geconcludeerd dat geen sprake was van milieu-hygiënische beperkingen. Kort daarvoor, op 2 april 2019, heeft [appellant] beslag op de stierenschuur doen leggen. Volgens bevestiging van [naam2] en Reijenga Netwerk Notarissen van 10 mei 2019 heeft [geïntimeerde3] dat kantoor op 11 april 2019 opgedragen de overdracht van de stierenschuur voor te bereiden ter uitvoering van een kooprecht. De notaris deelde bij dat bericht tevens mede dat de levering van de schuur niet kon plaatsvinden zolang het conservatoir beslag van [appellant] daarop rustte.

5 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

5.1

[appellant] heeft in eerste aanleg - kort samengevat - gevorderd veroordeling van [geïntimeerden1 en 2] c.s. tot medewerking aan levering van de stierenschuur aan haar voor een bedrag van € 50.000,-, op verbeurte van een dwangsom van € 1.500,- per dag voor iedere dag dat zij daarmee na betekening van het vonnis in gebreke zouden blijven, met veroordeling van [geïntimeerden1 en 2] c.s. in de proceskosten.

5.2

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen, omdat hem volgens de rechtbank geen recht op levering van de stierenschuur toekwam. [appellant] werd veroordeeld in de proceskosten.

6 De vordering in hoger beroep

In hoger beroep vordert [appellant] vernietiging van de vonnissen van de rechtbank Gelderland, locatie Zutphen van 12 september 2019, waarin het voegingsincident van [geïntimeerde3] werd afgewezen, en van 26 november 2019, waarin de vorderingen van [appellant] werden afgewezen. [geïntimeerde3] had volgens [appellant] niet als derde-partij mogen worden toegelaten en haar conclusie tot voeging had niet als verweerschrift ex artikel 30g Rv-KEI mogen worden opgevat. Verder vraagt zij haar vorderingen alsnog toe te wijzen, met veroordeling van [geïntimeerden1 en 2] c.s. en [geïntimeerde3] in de kosten van beide instanties.

7 De in hoger beroep te beoordelen vraagpunten

In hoger beroep heeft het hof allereerst te beoordelen of het incidenteel vonnis van

12 september 2019 al dan niet moet worden vernietigd. Voorts gaat de onderhavige zaak naar de kern om de vraag of [appellant] jegens [geïntimeerden1 en 2] c.s. levering aan hem van de stierenschuur kan afdwingen dan wel [geïntimeerden1 en 2] c.s. gerechtigd zijn tot levering van de stierenschuur aan [geïntimeerde3] .

8 De beoordeling van die vraagpunten

Samenvatting oordeel hof

Het hof vindt dat het incidenteel vonnis in stand kan blijven. Voorts vindt het hof dat [geïntimeerden1 en 2] c.s. gehouden en gerechtigd zijn tot levering van de stierenschuur aan [geïntimeerde3] , zodat [appellant] de levering van die schuur niet kan afdwingen. Het hof zal de bestreden vonnissen van de rechtbank Gelderland, locatie Zutphen van 12 september 2019 en

26 november 2019 dus bekrachtigen. Het hof legt hierna uit hoe het tot dit oordeel komt.

Het incidenteel vonnis

8.1

Nadat [geïntimeerde3] was opgeroepen als partij te verschijnen in deze (hoofd)zaak op grond van het (nieuwe) artikel 30g Rv-KEI, heeft [geïntimeerde3] binnen de termijn die zij volgens de oproepingsbrief had om te verschijnen een incidentele conclusie tot voeging ingediend.

Het daaraan ten grondslag liggende artikel 118 Rv (oud) is voor zaken als deze echter vervallen. Artikel 30g Rv-KEI regelt de zogenaamde verplichte voeging en tussenkomst van een derde partij. Het hof acht juist dat de rechtbank de incidentele conclusie van [geïntimeerde3] als verweerschrift waarin zij zich voegt aan de zijde van [geïntimeerden1 en 2] c.s. als zou zij derde zijn, heeft opgevat, met afwijzing van de incidentele vordering van [geïntimeerde3] die al in de procedure werd betrokken. Daaraan staat geen enkel voorschrift in de weg. [geïntimeerde3] was immers gerechtigd haar inbreng als derde partij schriftelijk en mondeling te leveren, wat zij, al was het aanvankelijk onder een niet langer toepasselijke bepaling, heeft gedaan.

Gerechtigdheid [geïntimeerde3] tot levering

8.2

Voor de gerechtigdheid van [geïntimeerde3] tot levering van de stierenschuur acht het hof het volgende van belang. Voorafgaand aan de koop van de stierenschuur was [appellant] bekend dat hij alleen tot levering ervan gerechtigd zou zijn als het voorkeursrecht niet werd uitgeoefend, zodat de ontbindende voorwaarde niet werd vervuld. [geïntimeerden1 en 2] c.s. hebben de taxatieprocedure, met hulp van [appellant] , in gang gezet om te onderzoeken of tussen hen en [geïntimeerde3] overeenstemming over de prijs voor de stierenschuur kon worden verkregen, in welk geval, zo was uit de brief van [geïntimeerde3] van 24 juli 2017 aan notaris [naam3] al bekend, het voorkeursrecht werd uitgeoefend. Na de taxatie van 24 januari 2019 heeft [geïntimeerde3] haar akkoord met de taxatiewaarde bij brief van 21 februari 2019 aan [geïntimeerden1 en 2] c.s. bevestigd (met kopie aan de notaris). Daarmee was de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst met [appellant] vervuld en de verbintenis van [geïntimeerden1 en 2] c.s. jegens [appellant] vervallen (artikel 6:22 BW). Uitgangspunt daarvoor was nog wel dat het bodemonderzoek dat [geïntimeerde3] ter verificatie van de schone ondergrond conform het taxatierapport, met medewerking van [geïntimeerden1 en 2] c.s., aansluitend liet verrichten, de schone grond zou bevestigen, wat het geval bleek.

[geïntimeerden1 en 2] c.s. waren dus gehouden en gerechtigd tot levering van de stierenschuur aan [geïntimeerde3] .

Positie [appellant]

8.3

[appellant] vindt het allereerst niet duidelijk welk voorkeursrecht in de koopovereenkomst met hem over de stierenschuur (hierna: de koopovereenkomst) is bedoeld. De in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde blinkt volgens hem uit in vaagheid. Deze stellingname, voor zover in hoger beroep gehandhaafd, passeert het hof. Het was [appellant] van aanvang af volkomen bekend om welk voorkeursrecht het ging (zie in dit verband onder meer ook het e-mailbericht van [appellant] aan de notaris van 24 juli 2017 en zijn e-mailbericht aan mr. Soentjens van 3 september 2017, producties 12 en 17 bij het verweerschrift van [geïntimeerden1 en 2] c.s.; zie voorts de door [appellant] in hoger beroep zelf als productie 16 overgelegde verklaring van de notaris, waaruit de uitleg van de notaris ter zake blijkt). Het hof kan de door [geïntimeerden1 en 2] c.s. gestelde betrokkenheid van [appellant] bij de opstelling van de koopovereenkomst daarmee in het midden laten.

8.4

Voorts beroept [appellant] zich erop dat [geïntimeerden1 en 2] c.s. niet hebben voldaan aan het derde lid van artikel 15 van de koopovereenkomst. Volgens die bepaling moesten [geïntimeerden1 en 2] c.s. schriftelijk aan de notaris meedelen dat het voorkeursrecht werd uitgeoefend en dat zij daarom van verkoop aan [appellant] afzagen. Deze mededeling moest uiterlijk op de eerste werkdag na de voor de desbetreffende voorwaarde in artikel 15 lid 1 genoemde datum in het bezit van de notaris zijn. Ook dit verweer snijdt onvoldoende hout. Vaststaat dat [geïntimeerden1 en 2] c.s. zich niet zelf tot de notaris hebben gericht met een mededeling als bedoeld. Het is de vraag wat daarvan het gevolg is. De bepaling is er kennelijk op gericht duidelijkheid te verkrijgen over de mogelijkheid van doorgang van de voorwaardelijke transactie met [appellant] .

Zoals hiervoor onder 4 werd overwogen, heeft [geïntimeerde3] [geïntimeerden1 en 2] c.s. bij brief van 21 februari 2019 haar akkoord met de getaxeerde prijs bevestigd, met kopie aan de notaris, ervan uitgaande dat het in de taxatie opgenomen uitgangspunt van een schone (onder-)grond klopte. De notaris was van de bereikte overeenstemming omtrent koop tussen [geïntimeerden1 en 2] c.s. en [geïntimeerde3] , die tot stand kwam door de aanvaarding door [geïntimeerde3] van de door deskundigen vastgestelde prijs (vgl. artikel 10 van de akte van levering tussen [geïntimeerden1 en 2] c.s. en [naam1] van 19 februari 1992; zie ook artikel 6:22 BW), dus op de hoogte. Pal voor de rapportage door Buro Antares aan [geïntimeerde3] op 8 april 2019 dat geen sprake was van milieu-hygiënische beperkingen, heeft [appellant] (op 2 april 2019) conservatoir beslag op de schuur gelegd, waardoor de levering ervan niet kon plaatsvinden. Er kan daarom worden aangenomen dat [appellant] , die zich ook intensief met het al dan niet in vervulling gaan van die voorwaarde had beziggehouden (zie bijvoorbeeld de correspondentie met de notaris van september 2018, productie 23 bij het verweerschrift van [appellant] ), dit wel of niet namens [geïntimeerden1 en 2] c.s., van de voorgenomen levering van de schuur aan [geïntimeerde3] op de hoogte was

(vgl. in verband hiermee ook het verzoek tot beslaglegging van [appellant] onder 5 t/m 7; productie 6 bij de procesinleiding van [appellant] ). Daarvan uitgaande heeft de bepaling waarom het hier gaat (artikel 15 lid 3 van de koopovereenkomst) haar hiervoor vermelde doel bereikt. Duidelijk was dat het voorkeursrecht werd uitgeoefend en dat [geïntimeerden1 en 2] c.s. om die reden wel moesten afzien van de verkoop aan [appellant] . Tegen die achtergrond verzetten de redelijkheid en billijkheid, zoals [geïntimeerden1 en 2] c.s. ook aanvoeren, zich ertegen dat [appellant] zich op het ontbreken van een schriftelijke mededeling van [geïntimeerden1 en 2] c.s. als bedoeld in artikel 15 lid 3 van de koopovereenkomst beroepen. Dit laatste geldt eens te meer voor de van die bepaling deel uitmakende termijn, die in de koopovereenkomst overigens niet nader is ingevuld. Dat [appellant] [geïntimeerden1 en 2] c.s. nog tot nakoming van een door hem gestelde leveringsplicht aan [appellant] heeft gesommeerd, maakt het voorgaande niet anders.

8.5

[appellant] beroept zich voorts op de termijn van twee maanden voor levering van de schuur na overeenstemming tussen partijen volgens de notarieel vastgelegde afspraken tussen [geïntimeerden1 en 2] c.s. en [naam1] . Uit het bericht van de betrokken notaris van 10 mei 2019 (productie 28 bij het verweerschrift van [geïntimeerden1 en 2] c.s.) blijkt voldoende dat [geïntimeerde3] binnen die termijn van twee maanden opdracht aan haar notaris heeft gegeven tot effectuering van de levering, maar dat deze door het door [appellant] gelegde beslag geen doorgang kon vinden. Het hof ziet geen reden aan de woorden van de notaris te twijfelen. Bovendien maakt deze termijn deel uit van de rechtsverhouding tussen [geïntimeerden1 en 2] c.s. en [geïntimeerde3] en heeft [appellant] geen grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant] als derde geen rechten kan ontlenen aan deze termijn. Daarbij komt dat [geïntimeerden1 en 2] c.s. zich jegens [geïntimeerde3] niet op de bedoelde termijn hebben beroepen. [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd dat [geïntimeerden1 en 2] c.s. daartoe onder de omstandigheden van dit geval wel jegens hem gehouden waren en dat dit het verval van de koopovereenkomst met [geïntimeerde3] dwingend tot gevolg zou hebben gehad.

8.6

Het voorgaande (onder 8.2 tot en met 8.5) vormt de motivering van het hof voor zijn oordeel dat [geïntimeerden1 en 2] c.s. gehouden en gerechtigd zijn tot levering van de stierenschuur aan [geïntimeerde3] , zodat [appellant] de levering van die schuur niet kan afdwingen. Het hof kan verdere punten in het midden laten, zoals de vraag of van de zijde van [appellant] al dan niet is bemiddeld ter zake het voorkeursrecht, het debat omtrent één of twee versies van de koopovereenkomst tussen [geïntimeerden1 en 2] c.s. en [appellant] en het al dan niet amicale karakter van de correspondentie tussen [appellant] en de notaris.

Geen bewijslevering

8.7

Omdat partijen geen voldoende concrete feiten hebben gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden, komt het hof niet toe aan bewijslevering.

9 De slotsom

6.1

De grieven falen. De bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd.

6.2

Als de overwegend in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden1 en 2] c.s. zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 332,-

- salaris advocaat € 2.228,- (2 punten x tarief II).

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde3] zullen eveneens worden vastgesteld op:

- griffierecht € 332,-

- salaris advocaat € 2.228,- (2 punten x tarief II).

6.3

Als niet weersproken zal het hof ook de door [geïntimeerden1 en 2] c.s. gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

10 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Gelderland, locatie Zutphen, van

12 september 2019 en van 26 november 2019;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden1 en 2] c.s. vastgesteld op € 332,- voor verschotten en op € 2.228,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde3] vastgesteld op € 332,- voor verschotten en op € 2.228,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt [appellant] in de nakosten aan de zijde van [geïntimeerden1 en 2] c.s., begroot op € 163 ,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak hebben voldaan én betekening heeft plaatsgevonden.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.F. Wiggers-Rust, M. Schoemaker en R.G.J. Gehring en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 juni 2021.