Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2021:6118

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
22-06-2021
Datum publicatie
24-06-2021
Zaaknummer
200.261.957/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

7:220 BW, 7:257 lid 3 BW, 7:204 BW.

In deze zaak gaat het om de vraag of huurder recht heeft op een verhuiskostenvergoeding, dan wel een andere (schade)vergoeding in verband met de werkzaamheden die verhuurder heeft uitgevoerd in en rondom de woning van huurder.

Het hof is van oordeel dat huurder geen recht heeft op een verhuiskostenvergoeding, omdat die alleen kan worden toegekend indien een verhuizing vanwege uitgevoerde renovatiewerkzaamheden noodzakelijk was. De aard van de renovatiewerkzaamheden maakten op zichzelf beschouwd een verhuizing niet noodzakelijk. Huurder heeft ook onvoldoende (met bewijsstukken) onderbouwd dat er sprake was van voldoende zwaarwegende bijkomende omstandigheden die een verhuizing in verband met uitgevoerde renovatiewerkzaamheden in zijn geval toch noodzakelijk maakten. Uit de stukken leidt het hof af dat de door huurder ondervonden stress en het besluit om te verhuizen verband hielden met door verhuurder (gelijktijdig met de renovatie) uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden. Daarvoor kan echter geen verhuiskostenvergoeding worden toegekend.

Ook de andere (schadevergoedings)vorderingen kunnen niet worden toegewezen voor een hoger bedrag dan het door de kantonrechter toegewezen bedrag.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.261.957

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 6975938)

arrest van 22 juni 2021

in de zaak van

1 [appellant] ,

wonende te [A] ,

2. [appellante],

wonende te [A] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna: ‘ [appellant] c.s.’ (mannelijk enkelvoud),

advocaat: mr. A. Seme,

tegen

de stichting

Stichting Portaal,

gevestigd te Utrecht,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: ‘Stichting Portaal’,

advocaat: mr. F.J. Ringnalda.

De kern van de beslissing

In deze zaak gaat het om de vraag of [appellant] c.s. recht heeft op een verhuiskostenvergoeding, dan wel een andere (schade)vergoeding in verband met de werkzaamheden die Portaal heeft uitgevoerd in en rondom de woning van [appellant] c.s.

Het hof is van oordeel dat [appellant] c.s. geen recht heeft op een verhuiskostenvergoeding, omdat die alleen kan worden toegekend indien een verhuizing vanwege uitgevoerde renovatiewerkzaamheden noodzakelijk was. De aard van de renovatiewerkzaamheden maakten op zichzelf beschouwd een verhuizing niet noodzakelijk. [appellant] c.s. heeft ook onvoldoende (met bewijsstukken) onderbouwd dat er sprake was van voldoende zwaarwegende bijkomende omstandigheden die een verhuizing in verband met uitgevoerde renovatiewerkzaamheden in zijn geval toch noodzakelijk maakten. Uit de stukken leidt het hof af dat de door [appellant] c.s. ondervonden stress en het besluit om te verhuizen verband hielden met door Portaal (gelijktijdig met de renovatie) uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden. Daarvoor kan echter geen verhuiskostenvergoeding worden toegekend.

Ook de andere (schadevergoedings)vorderingen kunnen niet worden toegewezen voor een hoger bedrag dan het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 302,25.

Het hof licht hierna zijn beslissing toe.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 22 september 2020 hier over.

1.2

Na dit tussenarrest heeft op 14 april 2021 een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan een proces-verbaal is opgemaakt.

2 De vaststaande feiten

2.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

2.2

[appellant] c.s. huurt van Portaal een flatwoning aan [de a-straat1] in [A] .

2.3

Portaal heeft [appellant] c.s. geïnformeerd over haar plannen om bij acht flatgebouwen, waaronder de woning van [appellant] c.s., groot onderhoud en renovatie uit te voeren in de periode van september 2014 tot eind 2015. Portaal heeft [appellant] c.s. een brochure toegestuurd over dit plan, waarin aan de huurders een voorstel is gedaan.

2.4

[appellant] c.s. is niet akkoord gegaan met het renovatievoorstel.

2.5

Bij brief van 27 juni 2014 meldt Portaal aan de bewoners dat voor zeven van de acht flatgebouwen geldt dat 70% van de huurders akkoord is gegaan met het renovatievoorstel. De bewoners van de zeven flatgebouwen is daarbij meegedeeld dat degenen die niet hebben ingestemd met het voorstel binnen acht weken aan de rechter kunnen vragen of het renovatieplan redelijk is. Bij brief van 28 juli 2014 is eenzelfde melding gedaan aan de bewoners van het achtste flatgebouw (het gebouw aan de [b-straat] ).

2.6

Bij brief van 1 september 2014 heeft Portaal aan de bewoners van de zeven flatgebouwen meegedeeld dat de termijn van acht weken ongebruikt is verstreken en dat de werkzaamheden zoals vermeld in het renovatieplan uitgevoerd gaan worden.

2.7

Op 23 februari 2015 zijn de werkzaamheden in de flat, waar de woning van [appellant] c.s. deel van uitmaakt, van start gegaan.

2.8

Op 26 juni 2015 zijn de bouwwerkzaamheden op last van de gemeente Soest stilgelegd, onder meer omdat het bouwafval niet veilig werd afgevoerd. Op 1 juli 2015 is de bouwstop opgeheven.

2.9

Op 7 juli 2015 stelt [appellant] c.s. Portaal en de aannemer aansprakelijk voor de schade die hij door de uitvoering van de werkzaamheden heeft geleden.

2.10

Op 9 november 2015 wordt een inspectie uitgevoerd door TOP Expertise in opdracht van de verzekeraars van de aannemer. TOP Expertise heeft op 20 november 2015 een rapportage uitgebracht. Het gaat daarbij om door [appellant] c.s. gemelde schade aan laminaat, een rolgordijn in de slaapkamer, het opnieuw betegelen van de achterwand in de keuken, schoonmaakkosten, twee verdwenen lampen en een wc-rolhouder, twee kasten en een verlengd aanrechtblad en beschadigde deuren en kozijnen. De schade werd – incl. een ZAV-vergoeding voor het verlengd aanrechtblad - vastgesteld op € 1.147 incl. BTW

2.11

Op 16 februari 2016 heeft TOP Expertise de schadevaststelling bijgesteld naar een bedrag van € 702,25, waarbij door de aannemer het tegelwerk in de keuken zou worden uitgevoerd. Het aanbod conform deze schadevaststelling is door [appellant] c.s. niet geaccepteerd.

2.12

In maart 2016 heeft Portaal aan alle huurders een financiële vergoeding toegekend van € 400,00 vanwege de uitloop van de werkzaamheden en als tegemoetkoming in de onkosten die de bewoners hebben gemaakt.

2.13

[appellant] c.s. heeft samen met de bewoners van tien andere flatwoningen een vordering tegen Portaal bij de kantonrechter ingesteld. De bewoners van vijf andere flatwoningen zijn net als [appellant] c.s. in hoger beroep gekomen tegen de beslissing van de kantonrechter. Het hof heeft deze zaken gelijktijdig behandeld tijdens de zitting van 14 april 2021.

3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

[appellant] c.s. heeft in eerste aanleg samengevat gevorderd:

primair: Portaal te veroordelen om € 5.910,00 dan wel een ander bedrag te betalen, op basis van artikel 7:220 BW;

subsidiair: te bepalen dat [appellant] c.s. vanaf de aanvang van de werkzaamheden in de renovatie, dan wel met ingang van september 2014 tot het moment dat het huurgenot volledig is hersteld, dan wel een andere datum, wordt gecompenseerd in de huurprijs voor 50% van de huurprijs, dan wel een ander bedrag;

meer subsidiair: [appellant] c.s. een schadevergoeding toe te kennen van € 4.050,00, dan wel een ander bedrag;

en daarnaast Portaal te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover bij niet tijdige voldoening daarvan.

3.2

De kantonrechter heeft bij vonnis van 6 maart 2019 Portaal veroordeeld tot betaling aan [appellant] c.s. van € 302,25 inclusief BTW en de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen voor het overige afgewezen en bepaald dat partijen elk hun eigen proceskosten moeten dragen.

4 De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

[appellant] c.s. heeft tien bezwaren (ook wel ‘grieven’ genoemd) tegen het vonnis van de kantonrechter aangevoerd. Het hof zal deze bezwaren hieronder bespreken.

De vastgestelde feiten

4.2

Het eerste bezwaar van [appellant] c.s. betreft de vaststelling van de feiten door de kantonrechter. De rechter hoeft echter niet alle feiten in zijn vonnis op te nemen, maar kan er in de beslissing mee volstaan slechts een deel daarvan te vermelden. Dat heeft het hof onder 2. in dit arrest ook gedaan. Dat betekent niet dat de andere feiten niet belangrijk gevonden worden, of dat daar niet naar is gekeken, maar alleen dat de feiten die in het vonnis en in dit geval in het arrest staan in ieder geval de beslissing onderbouwen en deze beslissing leesbaarder maken.

Hoor en wederhoor

4.3

Het tweede bezwaar van [appellant] c.s. houdt in dat [appellant] c.s. tijdens de zitting bij de kantonrechter nauwelijks zijn verhaal heeft kunnen doen. Het hof begrijpt dat het belangrijk is voor [appellant] c.s. dat zijn persoonlijke situatie voldoende kon worden toegelicht. Daarom heeft het hof tijdens de viereneenhalf uur durende mondelinge behandeling in hoger beroep [appellant] c.s. die gelegenheid wel geboden. Daarmee is het hof tegemoet gekomen aan dit bezwaar.

Redelijkheid renovatievoorstel

4.4

Het derde bezwaar van [appellant] c.s. is gericht tegen de veronderstelde redelijkheid van het renovatievoorstel. Het hof kan uit het beeldmateriaal en de overige producties die door [appellant] c.s. zijn overgelegd en uit de verklaringen van [appellant] c.s. en de andere appellanten tijdens de zitting opmaken dat de werkzaamheden die in en rond de flatwoningen hebben plaatsgevonden ingrijpend zijn geweest. Namens Portaal is tijdens die zitting ook toegegeven dat deze werkzaamheden ingrijpender zijn geweest dan vooraf was ingeschat. Dat hield vooral verband met het feit dat het herstel van de betonvloeren op de galerijen en van de voegen in de buitenmuren veel moeilijker was dan men had gedacht, omdat dit beton en deze voegen niet goed los te krijgen waren. De geluids-, stof- en overige overlast die dat tot gevolg had is vooraf onderschat, terwijl ook de duur van deze werkzaamheden is onderschat. Het hof heeft uit de verklaringen die [appellant] c.s. en de overige appellanten tijdens de zitting hebben afgelegd voldoende kunnen opmaken dat dit traumatisch is geweest voor [appellant] c.s. en zijn gezin.

4.5

Dat maakt echter nog niet dat juridisch gezien het renovatievoorstel niet (meer) als redelijk kan worden aangemerkt. In de wet (artikel 7:220 lid 3 BW) staat namelijk beschreven in welke gevallen een renovatievoorstel als redelijk moet worden aangemerkt. Deze regels komen er op neer dat als 70% of meer van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel, dit voorstel vermoed wordt redelijk te zijn. Binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat 70% van de huurders met het voorstel heeft ingestemd, kunnen degenen die daarmee niet hadden ingestemd een beslissing van de rechter vragen over de redelijkheid van dit voorstel. [appellant] c.s. heeft dat niet gedaan. Daarmee staat juridisch gezien vast dat het voorstel redelijk was.

4.6

[appellant] c.s. heeft voor het overige geen juridische gevolgen verbonden aan de stellingname dat Portaal in het voorstel een te rooskleurig beeld van de renovatie heeft geschetst. Daarom kan dit bezwaar niet tot vernietiging van het vonnis leiden.

De gevorderde verhuiskostenvergoeding

4.7

[appellant] c.s. komt met zijn vierde, vijfde en zesde bezwaar op tegen de afwijzing van de vordering tot betaling van een verhuiskostenvergoeding. Wanneer een verhuiskostenvergoeding moet worden toegekend is bepaald in de wet (artikel 7:220 lid 5 BW). Deze bepaling luidt als volgt:

“Indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie (…) van woonruimte (…) draagt de verhuurder bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt.”

4.8

[appellant] c.s. heeft in de processtukken aangevoerd dat hij, toen er werkzaamheden in en rondom zijn woning werden uitgevoerd, naar de woning van een kennis is verhuisd en dat het heen en weer reizen zeer kostbaar en buitengewoon vervelend voor hem was. Tijdens de zitting heeft [appellant] gezegd dat hij tijdens de werkzaamheden gedurende drie tot vier weken in de, volledig ingerichte, woning van zijn broer verbleef. Zijn broer was daar op dat moment zelf niet. Deze woning was dichtbij, aldus [appellant] ter zitting. De advocaat van [appellant] c.s. heeft tijdens de zitting gewezen op de zich achter productie 33 (getiteld ‘Brief betreffende forfaitaire vergoeding d.d. 4 maart 2016’) bevindende verklaring van de broer van [appellant] c.s. . Deze getypte en ongetekende verklaring luidt:

“Hierbij verklaar ik [B] Geboren op ( [in] 1959) te Trabzon (Turkije) dat mijn broer [appellant] geboren op ( [in] 1977) met zijn gezin tijdens de renovatie van (20-04-2015 t/m 15-06-2015) in mijn woning heeft verbleven.”

4.9

Als op grond van deze omstandigheden al zou moeten worden aangenomen dat er sprake is geweest van een verhuizing als bedoeld in art. 7:220 lid 5 BW – Portaal heeft dat namelijk gemotiveerd betwist – geldt het volgende.

4.10

Uit de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel over de verhuiskostenvergoeding1 en een uitspraak van de Hoge Raad van 22 april 20162 volgt dat een verhuiskostenvergoeding alleen kan worden gevraagd als uitgevoerde renovatiewerkzaamheden een verhuizing noodzakelijk maken. Tijdens de behandeling van het wetsvoorstel is daarover opgemerkt:

Noodzakelijke verhuizing

Het minimumbedrag geldt bij een verhuizing die noodzakelijk is. Met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen.”

Onder renovatie wordt volgens artikel 7:220 lid 2, derde zin, BW verstaan “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”.

De Hoge Raad heeft hierover op 22 april 2016 geoordeeld “dat renovatie in de hier bedoelde zin geacht wordt te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. Hiermee strookt dat blijkens de parlementaire geschiedenis geen sprake is van renovatie in de hier bedoelde zin indien slechts de aan de huurder geboden service wordt uitgebreid (vgl. Parl. Gesch. Huurrecht, p. 328 (Kamerstukken II 2000-2001, 26 089, nr. 19, p. 26))”.

4.11

Als een verhuizing alleen noodzakelijk is vanwege onderhoudswerkzaamheden, heeft de huurder geen recht op een verhuiskostenvergoeding. Dat is ook vermeld in de kamerstukken over het wetsvoorstel:

“Benadrukt kan nog worden dat bedoelde regeling geen betrekking heeft op het geval van onderhoud, zelfs niet als de huurder ten behoeve van het verrichten van dit onderhoud de woning tijdelijk moet verlaten.”

Als een huurder niet in zijn woning kan (ver)blijven vanwege ondervonden overlast als gevolg van dringende onderhoudswerkzaamheden, kan eventueel een vordering tot huurprijsvermindering worden ingesteld. Daarbij gelden ook nadere wettelijke regels, bijvoorbeeld over de termijn waarbinnen die vordering moet worden ingediend (zie ook hierna onder 4.20 en 4.21).

In het hiervoor genoemde arrest van 22 april 2016 heeft de Hoge Raad dringende werkzaamheden als volgt omschreven: “Het begrip dringende werkzaamheden in art. 7:220 lid 1 BW ziet blijkens de parlementaire geschiedenis op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden (vgl. Parl. Gesch. Huurrecht, p. 321, 324 en 333 (Kamerstukken II 1997-1998, 28 089, nr. 3, p. 30, Kamerstukken II 1999-2000, 28 089, nr. 6, p. 22, en Kamerstukken II 2000-2001, 26 089, nr. 19, p. 29)). Anders dan bij renovatie als bedoeld in art. 7:220 lid 2, derde zin, BW, zijn dringende werkzaamheden op de voet van art. 7:220 lid 1 BW dus niet steeds gericht op een toename van het woongenot.”

4.12

Indien renovatie wordt gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden, is de verhuiskostenvergoeding alleen verschuldigd, indien de voor de renovatie benodigde werkzaamheden op zichzelf beschouwd en ongeacht de overige werkzaamheden het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist.3 De Hoge Raad heeft dit ook overwogen in het arrest van 22 april 2016.

4.13

Het hof zal daarom eerst vaststellen welke werkzaamheden zijn aan te merken als renovatiewerkzaamheden en welke werkzaamheden als zogenaamde dringende onderhoudswerkzaamheden.

Aansluitend bij de uitspraak van dit hof van 11 december 20184 onder 4.10, waarnaar door [appellant] c.s. wordt verwezen in de memorie van grieven (onder 22) ter onderbouwing van zijn vordering, worden de volgende werkzaamheden aangemerkt als renovatiewerkzaamheden:

Per flat een lift aanbrengen

Nieuwe afgesloten entrées met automatische deuropener en videofoon installatie

Toevoegen gezamenlijke schotel ontvangst systeem (GSO)

Ventilatieroosters toevoegen. Aan de [b-straat] "suskasten" (i.v.m. geluid van het wegverkeer)

Alle woningen hebben bij oplevering hang en sluitwerk dat voldoen aan politiekeurmerk veilig wonen

Alle woningen hebben bij oplevering een meterkast met 5 groepen. Groepen zijn herverdeeld (ook in verband met de nieuwe/ extra stopcontacten)

Alle bijkeukens hebben bij oplevering een stopcontact voor bv. een koelkast

Alle bijkeukens hebben bij oplevering een nieuwe standleiding (afvoer voor wasmachine) en aansluiting voor wasmachine

Alle woningen hebben bij oplevering een mechanische ventilatie in de woning (lucht afzuiging)

Alle badkamers hebben een thermostatische douchekraan bij oplevering

Alle toiletten hebben bij oplevering een fontein in hun toilet (klein wasbakje)

Bedrade voordeurbel In plaats van de huidige mechanische

Radiatoren krijgen een thermostaatknop

Radiator toevoegen in slaapkamer

Toevoeging rookmelders op lichtnet

Onder 4.11 heeft van dat arrest heeft het hof ook de energiebesparende maatregelen, bestaande uit het isoleren van gevels, daken en glas, aangemerkt als renovatiewerkzaamheden. Het hof zal dat in de deze zaak ook doen.

4.14

Portaal heeft erop gewezen dat deze renovatiewerkzaamheden op zichzelf niet noodzaakten tot een verhuizing. Een deel van die werkzaamheden vond namelijk plaats buiten de woning van [appellant] c.s. Het deel van deze werkzaamheden dat in de woning van [appellant] c.s. plaatsvond was niet dermate ingrijpend dat dit, zonder bijkomende persoonlijke omstandigheden bij [appellant] c.s., noodzaakte tot een verhuizing. Zoals Portaal heeft toegelicht, waren dit werkzaamheden dat veelal binnen een dag konden worden uitgevoerd en niet tot veel extra overlast leidde.

4.15

[appellant] c.s. heeft dit verweer van Portaal onvoldoende gemotiveerd betwist. De overlast die [appellant] c.s. ervoer bestond, zo blijkt uit de onderbouwing van de vordering van [appellant] c.s. in de inleidende dagvaarding, met name uit het met een pneumatische hamerboor afhakken van de galerijvloeren en voegen. Daarnaast ondervond [appellant] c.s. overlast van de sloopwerkzaamheden in de badkamer en keuken, in het bijzonder vanwege het verwijderen van de tegels op de vloeren en muren. Dit zijn echter allemaal onderhoudswerkzaamheden en geen renovatiewerkzaamheden. De galerijvloeren bleven namelijk constructief geheel intact, en konden kennelijk ook nog worden gebruikt, ondanks het te plegen onderhoud. Dat de wijze van werken gedurende enige tijd de nodige overlast heeft gegeven is voor de vordering tot vergoeding van verhuiskosten niet van belang. Ook bij de vervanging van de badkamer en keuken is alleen sprake geweest van (groot) onderhoud, wat eens in de zoveel jaren nodig is bij gewoon gebruik. Dat deze onderhoudswerkzaamheden uiteindelijk tot meer wooncomfort leiden ligt voor de hand, maar daarmee zijn het nog geen renovatiewerkzaamheden. Indien en voor zover [appellant] c.s. vanwege die werkzaamheden is verhuisd, kan hij daarvoor geen verhuiskostenvergoeding vorderen.

4.16

[appellant] c.s. heeft gesteld dat een verhuizing ook noodzakelijk was in verband met renovatiewerkzaamheden, omdat hij een kind heeft dat sinds de geboorte hartafwijkingen heeft. Zijn kind wordt snel moe en het hart reageert gevoelig op omgevingsstress.

4.17

Uit de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel over de verhuiskostenvergoeding volgt dat op grond van bijkomende persoonlijke omstandigheden toch een noodzaak tot verhuizing kan worden aangenomen in situaties waarin voor een gemiddelde huurder deze noodzaak er niet is. In de memorie van toelichting staat: “In sommige gevallen zal niet alleen de aard van de renovatie bepalend zijn in de beoordeling of er een noodzaak tot verhuizen bestaat. Het is voorstelbaar dat bepaalde renovatiewerkzaamheden niet voor elke huurder een noodzaak geven tot verhuizing, maar dat op grond van bijkomende omstandigheden (bijvoorbeeld gezondheid of gezinssamenstelling) wel een noodzaak tot verhuizen bestaat”.

4.18

Zoals hiervoor onder 4.14 al is aangegeven valt niet dadelijk in te zien dat de aard van de renovatiewerkzaamheden op zichzelf beschouwd een verhuizing noodzakelijk maakten. Het is dan aan [appellant] c.s. om voldoende aannemelijk te maken dat de gezondheidstoestand van zijn kind in dit geval als een voldoende zwaarwegende bijkomende omstandigheid moet worden beschouwd. Daartoe was in dit geval des te meer aanleiding, omdat Portaal de stelling van [appellant] c.s. op dit punt gemotiveerd heeft betwist. [appellant] c.s. heeft deze stelling vervolgens niet nader onderbouwd. Zo heeft [appellant] c.s. geen medische stukken overgelegd, waaruit de klachten van zijn kind kunnen worden afgeleid. Doordat deze stukken ontbreken, kan het hof niet vaststellen dat er een noodzaak was tot een verhuizing op grond van bijkomende persoonlijke omstandigheden als gevolg van de renovatiewerkzaamheden die Portaal c.s. uitvoerde. Het hof moet het er daarom voor houden dat er geen noodzaak tot verhuizing was, althans dat de door [appellant] c.s. en zijn kind ondervonden stress en het besluit om te verhuizen verband hielden met de onderhoudswerkzaamheden. Zoals hiervoor vermeld, kan in die gevallen echter geen verhuiskostenvergoeding worden toegekend.

Het bedrag van de compensatie

4.19

Het zevende, achtste en negende bezwaar gaan over het bedrag van de compensatie. Volgens [appellant] c.s. dekt het door Portaal betaalde bedrag van € 400,00 niet de schade en het verminderde huurgenot. [appellant] c.s. verwijst daarbij naar het advies van de Woonbond, waarin een bedrag van € 4.050,00 wordt voorgesteld als tegemoetkoming. Het hof zal eerst de gevorderde huurprijsvermindering behandelen en daarna de schadevergoedingsvordering.

De gevorderde huurprijsvermindering

4.20

Bij de beoordeling van deze bezwaren stelt het hof voorop dat de kantonrechter heeft geoordeeld (onder 4.17 in het vonnis) dat artikel 7:257 lid 3 BW aan een huurprijsvermindering in de weg staat. Deze bepaling houdt in dat geen huurvermindering kan worden gegeven over een langere periode dan zes maanden vóór het indienen van het verzoek tot huurprijsvermindering bij de Huurcommissie of het instellen van de vordering daartoe bij de rechter. [appellant] c.s. heeft in hoger beroep geen bezwaar gericht tegen dit oordeel van de kantonrechter. Daarom kan in hoger beroep ook geen huurprijsvermindering worden toegekend.

4.21

Overigens is het oordeel van de kantonrechter, dat de zogenaamde wettelijke vervaltermijn is verstreken, juist. Dit betekent dat [appellant] c.s. te laat is geweest met het instellen van een vordering tot huurprijsvermindering vanwege de overlast die hij heeft ervaren als gevolg van de werkzaamheden. De wet is hier heel duidelijk in: nu de werkzaamheden ten tijde van het instellen van de vordering al meer dan zes maanden geleden beëindigd waren, kan deze vordering, daargelaten de vraag of en in hoeverre de overlast die [appellant] c.s. heeft ervaren als een gebrek kan worden gekwalificeerd, alleen al daarom niet worden toegewezen.

4.22

[appellant] c.s. stelt dat er nog steeds sprake is van gebreken die een huurprijsvermindering zouden rechtvaardigen.

Volgens hem zijn het trappenhuis en de lift gebrekkig. Deze lift is te smal om een brancard in te plaatsen, terwijl een brancard ook niet in het trappenhuis past. Tijdens de zitting bleek echter dat de lift niet in het bestaande trappenhuis is geplaatst, maar aan de buitenzijde van de flat, zodat er van een versmalling van het trappenhuis geen sprake is. Dat de lift (die voor de renovatie überhaupt niet aanwezig was) wellicht te klein is om een brancard in te plaatsen is ook geen gebrek in de zin van de wet (artikel 7:204 BW), en kan dus niet tot huurprijsvermindering leiden.

4.23

Verder stelt [appellant] c.s. dat het voorgespiegelde energievoordeel er niet is, omdat er langdurige tochtproblemen aan de raampartijen waren en omdat het waterverbruik toenam om de vereiste warmte te kunnen genereren. [appellant] c.s. wijst er ook op dat de flat over een onzuinig energielabel C beschikt.

4.24

Uit de stellingen van [appellant] c.s. en zijn verklaringen tijdens de zitting, leidt het hof af dat de tochtproblemen er inmiddels niet meer zijn. Tijdens de zitting bij het hof is ook onvoldoende gebleken dat deze tochtproblemen er nog een half jaar vóór het instellen van de vordering waren. Over het waterverbruik is te weinig toegelicht, om dit als gebrek te kunnen aanmerken. Het enkele feit dat de flat over energielabel C beschikt is onvoldoende om tot de conclusie te kunnen komen dat er sprake is van een gebrek.

De gevorderde schadevergoeding

4.25

[appellant] c.s. heeft ook in hoger beroep onvoldoende stukken/bonnetjes overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat hij meer schade heeft geleden dan het bedrag dat op 16 februari 2016 door TOP Expertise is begroot en dat volgens de kantonrechter (na aftrek van het al betaalde bedrag van € 400,00) door Portaal aan hem betaald moet worden.

[appellant] c.s. heeft tijdens de zitting uitgelegd dat de betegeling in de keuken nog steeds niet zo mooi is als voordat de werkzaamheden werden uitgevoerd, maar of en tot welk bedrag er nog sprake is van schade is onvoldoende duidelijk geworden.

4.26

Het enkele feit dat de Woonbond heeft geadviseerd om alle bewoners van de flatwoningen die in het renovatieproject waren betrokken een schadevergoeding toe te kennen van € 4.050,00, is onvoldoende om dat bedrag aan [appellant] c.s. toe te wijzen. Om een bedrag aan schadevergoeding te kunnen toewijzen is namelijk op zijn minst nodig dat degene die schadevergoeding vordert laat zien hoeveel kosten hij heeft moeten maken als gevolg van het handelen van degene van wie hij schade vergoed wil zien. Omdat [appellant] c.s. dat niet heeft laten zien, kan het hof ook geen schadevergoeding aan [appellant] c.s. toekennen.

Een groot aantal van de schadeposten die de Woonbond in haar rapport noemt, zien op (mogelijk) ondervonden overlast, maar zonder dat daar een materiële schadecomponent aan verbonden is, terwijl wél materiële schade wordt gevorderd. Verder heeft [appellant] c.s. onvoldoende toegelicht dat deze schade(s) telkens en meer specifiek (ook) door hem is geleden, terwijl ook niet is onderbouwd waarom de daarbij verzochte vergoeding in die omvang dan door Portaal verschuldigd zou zijn.

De proceskosten

4.27

De kantonrechter heeft de kosten van de procedure, die bij de kantonrechter is gevoerd, gecompenseerd. Dit betekent dat de partijen elk hun eigen proceskosten moeten dragen. [appellant] c.s. stelt in zijn tiende bezwaar dat de kantonrechter verkeerde conclusies aan de geconstateerde feiten en omstandigheden heeft verbonden. Hij vindt daarom dat de erkenning van de buitensporige overlast ook in de proceskostenveroordeling tot uitdrukking moet komen.

4.28

De kantonrechter heeft echter al rekening gehouden met de bijzondere omstandigheden van dit geval, waaronder de erkenning door Portaal dat er veel is misgegaan en de bevestiging dat de werkzaamheden aan de galerijen te veel geluidsoverlast hebben opgeleverd en dat dat anders had gemoeten. Dat is de reden waarom hij de proceskosten tussen partijen heeft gecompenseerd. Omdat van de door [appellant] c.s. ingestelde vorderingen uitsluitend de schadevergoeding tot een (door de verzekeraar al eerder aangeboden) bedrag van € 302,25 kon worden toegewezen, was er geen aanleiding om Portaal c.s. in de proceskosten van [appellant] c.s. te veroordelen.

5 De slotsom

5.1

De slotsom van wat hierboven staat, is dat de bezwaren van [appellant] c.s. niet tot een andere beslissing kunnen leiden. Het bestreden vonnis zal daarom worden bekrachtigd.

5.2

Het hof vindt dat de proceskosten van de procedure in hoger beroep ook moeten worden gecompenseerd. De reden daarvan is ook (naast de overwegingen van de kantonrechter als hiervoor weergegeven, die het hof overneemt) dat de werkzaamheden die Portaal heeft uitgevoerd aan de flatwoning van [appellant] c.s. veel meer overlast hebben veroorzaakt dan vooraf door Portaal was ingeschat.

6 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Utrecht van 6 maart 2019;

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van de procedure in hoger beroep draagt.

Dit arrest is gewezen door mrs. S.B. Boorsma, A.E.F. Hillen en M.F.A. Evers en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2021.

1 MvT, Tweede Kamer 2007-2008, 31 528 nr 3

2 Arrest van de Hoge Raad van 22 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:726)

3 Kamerstukken II 2008-2009, 31528, nr 7, p. 5-7

4 Arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 11 december 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:10766