Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2021:5669

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
08-06-2021
Datum publicatie
10-06-2021
Zaaknummer
200.236.001/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Opzegging huurovereenkomst ongebouwde onroerende zaak met daarop een recreatiewoning. De eisen van redelijkheid en billijkheid brengen mee dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat. Art. 6:248 lid 1 BW.

Geen opstalrecht door verjaring.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2021/159 met annotatie van J.M. Heikens
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.236.001

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen, 5294023)

arrest van 8 juni 2021

in de zaak van

1. [de bewindvoerder] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [appellant], werkzaam bij Bewindvoerderskantoor Kroezen B.V.,

gevestigd te [A] ,

2. [appellant],

wonende te [B]

appellanten in het principaal hoger beroep,

geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. P.A.C. van Buul,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Residence Tergouw B.V.,

gevestigd te Oosterhout, gemeente Overbetuwe

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna: Tergouw,

advocaat: mr. P.J.A. Plattel.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 20 augustus 2019 hier over.

1.2.

Het verdere verloop blijkt uit:

- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 23 september 2020;

- de spreekaantekeningen van mr. Van Buul namens [appellant] ;

- de spreekaantekeningen van mr. Plattel namens Tergouw.

1.3.

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

1.4.

[appellant] vordert in het door hem ingestelde (principaal) hoger beroep (samengevat) het vonnis van 22 december 2017 (gedeeltelijk) te vernietigen, de vordering van Tergouw in conventie voor wat betreft de verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is geëindigd af te wijzen en de vordering van [appellant] in reconventie dat door verjaring een recht van opstal is ontstaan alsnog toe te wijzen, met veroordeling van Tergouw in de proceskosten van beide instanties.

1.5.

Tergouw vordert in het door haar ingestelde (incidenteel) hoger beroep na vermeerdering van eis (samengevat) dat het hof het vonnis van 22 december 2017 gedeeltelijk vernietigt en opnieuw recht doende:
- [appellant] veroordeelt om het perceel te ontruimen op straffe van een dwangsom;

- [appellant] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 4.954,27;

- [appellant] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 22.689,00;

- [appellant] veroordeelt (primair) tot betaling van een bedrag van € 660,83 per maand vanaf 1 januari 2015 tot aan de datum van ontruiming van het perceel; dan wel (subsidiair) voor recht verklaart dat [appellant] aansprakelijk is voor de schade die Tergouw heeft geleden als gevolg van het niet voldoen aan de ontruimingsverplichting per 31 december 2014 en [appellant] te veroordelen om de schade die Tergouw heeft geleden te vergoeden, nader op te maken bij staat;

- [appellant] niet-ontvankelijk verklaart in zijn in reconventie ingestelde vorderingen, althans deze af te wijzen en hem veroordeelt om aan Tergouw een bedrag van € 8.310,25 terug te betalen;

- [appellant] veroordeelt tot afgifte van de mappen met afschriften;

- [appellant] veroordeelt in de proceskosten in beide instanties.

2 De vaststaande feiten

2.1.

Het hof gaat in hoger beroep uit van dezelfde feiten als de kantonrechter (rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.8 van het vonnis van 22 december 2017). Samengevat gaat het in deze zaak om het volgende, waarbij het hof de feiten heeft aangevuld naar aanleiding van de grieven 1 en 2 in het incidenteel hoger beroep.

2.2.

[appellant] staat onder beschermingsbewind. [de bewindvoerder] , werkzaam bij Bewindvoerderskantoor Kroezen B.V. treedt op als bewindvoerder over de goederen die toebehoren aan [appellant] . Met ingang van 28 juni 1995 huurt [appellant] een perceel grond van (de rechtsvoorgangster van) Tergouw in [B] . [appellant] woont sinds 1995 permanent in het op dit perceel geplaatste houten chalet, dat hij van een derde heeft gekocht. De huurovereenkomst is opnieuw vastgelegd op 31 december 2000, waarbij de huurovereenkomst uit 1995 is komen te vervallen. In de nieuwe huurovereenkomst is onder andere bepaald dat de huur zal eindigen door schriftelijke opzegging door één van partijen.

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing, hierna genoemd: AV2000. In het parkreglement, dat is opgenomen in de AV2000 (hierna: het parkreglement), is in artikel 13 bepaald dat permanente bewoning van een chalet niet is toegestaan. Artikel 8 van de huurovereenkomst vermeldt dat op de huurovereenkomst (naast de AV2000 tevens) de voorwaarden van de park-info (hierna: de Park-Info) en de voorwaarden voor aansluiting op de centrale antenne-inrichting van toepassing zijn. Op grond van artikel 5 van de huurovereenkomst, artikel 4 lid 6 van de AV2000 en artikel 10 van het parkreglement is [appellant] , naast de huurprijs, voor het gehuurde perceel bijkomende kosten verschuldigd voor door Tergouw geleverde bijkomende leveringen en diensten.

2.4.

In een brief van 23 mei 2006 heeft de gemeente Overbetuwe aan [appellant] het volgende geschreven: “(…) Volgens de gegevens uit onze gemeentelijke basis administratie (…) woont u permanent in een recreatieverblijf (…). Volgens artikel 24 (…) van de bepalingen in het genoemde bestemmingsplan is permanente bewoning in een recreatieverblijf niet toegestaan. Op u is echter het overgangsrecht van toepassing omdat u op 19 oktober 2000 reeds in dit recreatieverblijf woonachtig was. Dit betekent dat de permanente bewoning van uw recreatieverblijf op dit moment mag worden voortgezet. (…)”.

2.5.

Tergouw heeft de huurovereenkomst met [appellant] opgezegd. Eerst in een brief van 27 september 2012 en daarna nog een keer in een brief van 3 september 2014. De huurovereenkomst is in deze laatste brief opgezegd tegen 31 december 2014. De voorzieningenrechter heeft in een vonnis in kort geding van 24 februari 2015 de door Tergouw jegens [appellant] ingestelde ontruimingsvordering afgewezen.

2.6.

Op 8 april 2015 is een nieuw bestemmingsplan onherroepelijk geworden, op grond waarvan de bestemming van het park gewijzigd is van ‘recreatie’ naar de bestemming ‘wonen’.

3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1.

Tergouw heeft in conventie (samengevat) gevorderd dat de kantonrechter:

  • -

    primair voor recht verklaart dat de huurovereenkomst op grond van opzegging is beëindigd per 31 december 2014;

  • -

    subsidiair de huurovereenkomst ontbonden verklaart althans ontbindt;

  • -

    [appellant] veroordeelt tot ontruiming van het perceel op straffe van een dwangsom;

  • -

    [appellant] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 660,83 voor elke maand dat [appellant] vanaf 1 januari 2015 tot aan de datum van ontruiming van het perceel gebruik heeft gemaakt;

  • -

    [appellant] veroordeelt om aan Tergouw te betalen een bedrag van € 4.954,72 ter zake achterstallige huurpenningen/energiekosten;

  • -

    de bewindvoerder veroordeelt om aan de ontruiming medewerking te verlenen;

  • -

    [appellant] veroordeelt in de proceskosten.

3.2.

[appellant] heeft in reconventie (samengevat) gevorderd dat de kantonrechter:

A. Tergouw veroordeelt tot betaling aan [appellant] van de volgende bedragen:

  • -

    een bedrag van € 3.251,00 betreffende betaalde vergoeding voor ophalen huisvuil;

  • -

    een bedrag van € 1.038,00 betreffende betaalde vergoeding voor gebruik CAI;

  • -

    een bedrag van € 1.702,58 betreffende betaalde energiebelasting;

  • -

    een bedrag van € 843,90 betreffende betaalde vergoeding voor vastrecht;

  • -

    een bedrag van € 2.145,21 betreffende betaalde vergoeding voor kosten van gas en elektra over de periode 2007 tot en met 2009;

  • -

    een bedrag van € 489,90 betreffende een gedeelte van de betaalde beheervergoeding;

B. Tergouw beveelt om aan [appellant] gewaarmerkte afschriften te verstrekken van de originele afrekeningen die Tergouw heeft ontvangen van de leveranciers van Tergouw ter zake de levering van gas, water en elektra en van de zuiveringslasten over de jaren 2007 tot en met 2016, op straffe van een dwangsom;

C. verklaart voor recht dat door verjaring een (zelfstandig) recht van opstal is ontstaan;

D. Tergouw veroordeelt in de proceskosten.

3.3.

De kantonrechter heeft in het eindvonnis van 22 december 2017 in conventie (samengevat) geoordeeld dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst per 31 december 2014 is beëindigd. De door Tergouw gevorderde ontruiming van het gehuurde is afgewezen. [appellant] is veroordeeld om aan Tergouw bij wijze van voorschot een bedrag van € 500,00 per maand te betalen voor iedere maand vanaf 1 januari 2015 tot aan de datum van ontruiming van het perceel dat [appellant] gebruik maakt van het perceel.

3.4.

In reconventie is Tergouw veroordeeld tot betaling aan [appellant] van de onder 3.2 vermelde bedragen. Daarnaast heeft de kantonrechter Tergouw bevolen om aan [appellant] gewaarmerkte afschriften te verstrekken van de afrekeningen die Tergouw heeft ontvangen van de leveranciers van Tergouw ter zake de levering van gas, water en elektra en van de zuiveringslasten over de jaren 2007 tot en met 2016.

4 De beoordeling van het hoger beroep

4.1.

[appellant] heeft principaal hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter van 22 december 2017 onder aanvoering van twee als zodanig aangeduide grieven en een als grief te beschouwen klacht die in 4.4 hieronder zal worden behandeld. Met grief 1 betoogt [appellant] dat de huurovereenkomst niet zonder zwaarwegende grond kan worden opgezegd, dan wel dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Met grief 2 betoogt [appellant] dat er een opstalrecht door verjaring is ontstaan.

4.2.

Tergouw heeft incidenteel hoger beroep ingesteld onder aanvoering van 9 grieven. Grief 1 en 2 zien (deels) op de feitenvaststelling. Het hof heeft de feiten aangepast naar aanleiding van deze grieven. Grief 3, 4 en 6, voor zover deze grieven betrekking hebben op de ontruiming, en grieven 1 en 2 voor zover deze zien op het oordeel van de kantonrechter ter zake de permanente bewoning worden hierna gezamenlijk behandeld bij de beoordeling van grief 1 in het principaal hoger beroep. Met grief 4 maakt Tergouw ook aanspraak op een boete. Grief 5 en 7 zien op de betalingsverplichtingen van [appellant] . Grief 8 ziet op de afgifte van afschriften van afrekeningen. Grief 9 ziet op de proceskostenveroordeling.

4.3.

Het hof zal hierna eerst ingaan op de ontvankelijkheid van [appellant] . Daarna zal het hof achtereenvolgens de volgende onderwerpen bespreken:

- is de huurovereenkomst door opzegging geëindigd?

- is de huurovereenkomst ontbonden?

- is er een opstalrecht door verjaring ontstaan?

- welke betalingsverplichtingen heeft [appellant] ?

- moet [appellant] de afschriften teruggeven aan Tergouw?

- is [appellant] een boete verschuldigd aan Tergouw?

niet-ontvankelijkheid

4.4.

De goederen van [appellant] staan sinds 2002 onder bewind, met benoeming van de heer [de bewindvoerder] als bewindvoerder. De uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten zijn aan te merken als goederen in de zin van artikel 1:431 lid 1 BW. De bewindvoerder dient daarom ten behoeve van de rechthebbende op te treden als formele procespartij (zie HR 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525). Dit betekent dat Tergouw in haar vorderingen jegens [appellant] niet-ontvankelijk moet worden verklaard en [appellant] in zijn vorderingen op Tergouw niet-ontvankelijk moet worden verklaard, zoals [appellant] terecht en voldoende duidelijk in nr. 2 van de memorie van grieven heeft aangevoerd. Het vonnis van de kantonrechter zal daarom voor wat betreft de door Tergouw in conventie jegens B.J.W. Campen ingestelde vorderingen en de door [appellant] jegens Tergouw in reconventie ingestelde vorderingen worden vernietigd.1

opzegging huurovereenkomst

4.5.

De kantonrechter heeft in het vonnis van 22 december 2017 geoordeeld dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd, maar dat [appellant] het gehuurde niet behoeft te ontruimen.

4.6.

In hoger beroep stelt [appellant] in principaal hoger beroep (samengevat) dat de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat de huurovereenkomst alleen kan worden opgezegd als er een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat. [appellant] betoogt ook dat de opzegging zelf naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW), omdat hij al vanaf 1995 permanent woont op het park en dus ten tijde van de opzegging in 2014 al 19 jaar op het park woonde. Daarnaast heeft hij forse investeringen in het chalet gedaan en zou hij aanzienlijke schade lijden indien de huur zou eindigen als gevolg van de opzegging, aldus [appellant] .

4.7.

Tergouw voert verweer en beroept zich op het arrest van de Hoge Raad van 2 februari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:141 (Goglio/SMQ)). Zij betoogt dat de huurovereenkomst met [appellant] voorziet in een opzeggingsregeling, zodat geen zwaarwegende grond voor opzegging vereist is. Uit dit arrest volgt volgens Tergouw (samengevat weergegeven) dat als in een overeenkomst een opzeggingsregeling is opgenomen, op grond van artikel 6:248 lid 1 BW alleen nadere eisen gesteld kunnen worden aan de opzegging indien hetgeen tussen partijen is overeengekomen daarvoor ruimte laat en dat daarnaast gebruikmaking van de uit de overeenkomst voortvloeiende bevoegdheid om de overeenkomst op te zeggen op grond van artikel 6:248 lid 2 BW onaanvaardbaar kan zijn.

4.8.

Het hof stelt voorop dat [appellant] geen grieven heeft gericht tegen rechtsoverweging 5.2 van het vonnis van 22 december 2017, waarin de kantonrechter heeft geoordeeld dat het gehuurde een ongebouwde onroerende zaak betreft, zodat het hof dit ook tot uitgangspunt neemt.

4.9.

De huurovereenkomst kent een opzegmogelijkheid in artikel 2 van de huurovereenkomst, waar is vermeld dat “de huur zal eindigen door: c. schriftelijke opzegging door één der partijen conform het bepaalde in het reglement”. Op grond van artikel 3 van de Park-Info hebben huurder en verhuurder beiden het recht de huurovereenkomst op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van één maand. Indien geen tijdige opzegging heeft plaatsgevonden, wordt de overeenkomst geacht voor de duur van één jaar te worden voortgezet.

4.10.

De huurovereenkomst en de daarbij van toepassing verklaarde Park-Info voorzien in een opzegmogelijkheid, zodat uitgangspunt is dat Tergouw in beginsel de huurovereenkomst kan opzeggen. De vraag die in hoger beroep voorligt is of de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd, of dat op grond van artikel 6:248 lid 1 BW in dit geval aan de opzegging nadere eisen gesteld moeten worden, dan wel dat het beroep van Tergouw op deze opzegmogelijkheid op grond van artikel 6:248 lid 2 BW in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (zie het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad van 2 februari 2018 en vergelijk voor de huurovereenkomst van een onbebouwde onroerende zaak: HR 29 juni 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW1280).

4.11.

Uit de opzeggingsregeling (zie 4.9) die tussen partijen is overeengekomen volgt niet onder welke omstandigheden de verhuurder de huurovereenkomst mag opzeggen. Aan de opzegging zijn geen eisen gesteld, anders dan dat dit schriftelijk moet geschieden met een opzegtermijn van een maand. Dit is wellicht verklaarbaar omdat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst tussen [appellant] en Tergouw permanente bewoning op het park op grond van het destijds geldende bestemmingsplan niet was toegestaan en de huurovereenkomst uitging van recreatief verblijf op het park. [appellant] is echter (vanaf 1995) permanent gaan wonen op het park. Tegen deze permanente bewoning is Tergouw in de praktijk niet opgetreden (zie ook hierna onder 4.13). Toen Tergouw de huurovereenkomst opzegde in 2014, woonde [appellant] al 19 jaar permanent op het park. De opzegging van de huurovereenkomst heeft voor [appellant] ingrijpende gevolgen. Ook al huurt [appellant] alleen grond van Tergouw, opzegging van de huurovereenkomst heeft tot gevolg dat [appellant] zijn woonruimte, waar hij inmiddels al meer dan 25 jaar woont, kwijt raakt. Onduidelijk is gebleven of [appellant] met zijn chalet elders permanent kan wonen of dat hij op afzienbare termijn een voor hem betaalbare woning zou kunnen betrekken. Daarbij komt dat het chalet - naar het hof aanneemt - niet zonder substantiële kosten te verplaatsen is, zodat opzegging daarom naast het verlies van zijn woonruimte, ook financiële consequenties heeft voor [appellant] . [appellant] heeft daarom groot belang bij het behoud van zijn huurovereenkomst, zeker nu inmiddels het bestemmingsplan is gewijzigd en permanente bewoning toegestaan is. In deze omstandigheden behoeft de tussen partijen overeengekomen opzeggingsregeling aanvulling op grond van artikel 6:248 lid 1 BW. De eisen van redelijkheid en billijkheid brengen in dit geval, gelet op de aard en inhoud van de huurovereenkomst en de omstandigheden van het geval, mee dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat.

4.12.

Tergouw heeft een aantal redenen voor opzegging van de huurovereenkomst aangevoerd. Als eerste noemt zij dat zij de huurovereenkomst wil opzeggen omdat op grond van artikel 13 van het parkreglement permanente bewoning in strijd is met de huurovereenkomst.

4.13.

Weliswaar is in artikel 13 van het parkreglement vermeld dat permanente bewoning verboden is, maar uit de stukken blijkt dat dit verbod in de praktijk niet werd gehandhaafd. Toen Tergouw en [appellant] in 2000 een nieuwe huurovereenkomst sloten, woonde [appellant] al vijf jaar permanent op het park. Bij het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst in 2000 heeft Tergouw niet opgetreden tegen de (toen al vijf jaar durende) permanente bewoning door [appellant] . Dat Tergouw feitelijk niet optrad tegen permanente bewoning, wordt ook bevestigd door de brief van 12 november 1999 van Tergouw, overgelegd als productie 8 bij memorie van grieven. In deze brief schrijft Tergouw aan de parkbewoners (in het kader van een gesprek dat had plaatsgevonden met de belastingdienst) “Bepalend is dat er sprake moet zijn van een hoofdverblijf, dit is aantoonbaar door middel van alle post, gas, licht en water, verzekeringen, vaste lasten en door het inkomsten-belasting biljet te laten adresseren op (…) met uw huisnummer, wat ook conform de realiteit zo hoort te zijn. Hieruit blijkt dan ook het feitelijk hoofdverblijf.” Tijdens de zitting heeft Tergouw verklaard dat deze brief op een fiscale kwestie zag en niets te maken had met permanente bewoning, maar het hof volgt Tergouw niet in dat betoog. Uit deze brief blijkt dat ook Tergouw ervan uitging dat er sprake was van een reëel en feitelijk hoofdverblijf van de parkbewoners. Uit deze brief konden de bewoners naar het oordeel van hof afleiden dat Tergouw - in ieder geval op dat moment - er geen bezwaar tegen had dat parkbewoners permanent woonden op het park. Daarbij komt dat vanaf 2006 permanente bewoning door de gemeente werd gedoogd. Uit de brief van de gemeente van 23 mei 20062 volgt dat op grond van het destijds geldende bestemmingsplan permanente bewoning in een recreatieverblijf niet is toegestaan, maar dat het overgangsrecht van toepassing is omdat “u op 19 oktober 2000 reeds in dit recreatieverblijf woonachtig was”, zodat het hof ook hieruit afleidt dat [appellant] toen al permanent woonde op het park. Daarbij komt dat Tergouw zich actief heeft ingezet om ervoor te zorgen dat er een nieuw bestemmingsplan zou komen, op grond waarvan permanente bewoning mogelijk werd. Deze feiten en omstandigheden wijzen er naar het oordeel van het hof op dat [appellant] niet in strijd met de voorwaarden van de huurovereenkomst heeft gehandeld en handelt door permanent in zijn chalet op het park te wonen. Tergouw kan zich daarom tegenover [appellant] niet op artikel 13 van het parkreglement beroepen. Voor zover de grieven 1 en 2 van Tergouw betrekking hebben op dit punt, falen zij dus.

4.14.

Verder heeft Tergouw als reden voor opzegging aangevoerd dat zij de beschikking over de kavel wil hebben en daarom de huurovereenkomst met [appellant] heeft opgezegd. Zij onderbouwt dit door (onder meer) te stellen dat er sprake was van overlast veroorzaakt door [appellant] . Tergouw heeft dit onderbouwd met brieven die dateren vanaf 2002 tot en met 2012. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat deze overlastklachten oud zijn en - in het licht van de door [appellant] overgelegde verklaringen van andere parkbewoners - onvoldoende onderbouwen dat er sprake is van (recente) overlast veroorzaakt door [appellant] . Daarnaast stelt Tergouw dat [appellant] zijn rekeningen niet volledig en/of niet op tijd betaalt. Zoals het hof hierna zal oordelen, heeft Tergouw onvoldoende onderbouwd dat [appellant] een betalingsachterstand heeft.

4.15.

Tergouw heeft verder gesteld dat haar belang meebrengt dat bewoners die permanent op het park wonen, akkoord gaan met de herziene versie van de Algemene Voorwaarden (de AV2016), waarin parkbijdragen zijn opgenomen die passen bij permanente bewoning. Zij betoogt dat enkel indien de bewoners de AV2016 accepteren er recht kan zijn op permanente bewoning. Tergouw heeft tijdens de zitting verklaard dat de AV2016 nooit zijn aangeboden aan [appellant] , zodat aan [appellant] niet tegengeworpen kan worden dat hij de AV2016 nooit heeft geaccepteerd. Dit kan daarom geen reden voor opzegging van de huurovereenkomst zijn, nog daargelaten dat ten tijde van de opzegging in 2014 de AV2016 nog niet bestonden. Aangezien Tergouw ook een uitsterfbeleid hanteert voor zittende huurders, en [appellant] tot die groep zittende huurders behoort, is op grond hiervan dit belang voor het hof van onvoldoende gewicht.

4.16.

Tergouw noemt ook nog dat [appellant] illegale bouwactiviteiten heeft verricht. [appellant] heeft volgens Tergouw rond december 2013/januari 2014 de veranda van zijn chalet verlengd en omgebouwd tot serre en een houten erfafscheiding geplaatst, zonder daar toestemming aan Tergouw voor te vragen. Voor wijzigingen aan het chalet respectievelijk voor het plaatsen van erfafscheidingen is toestemming vereist van Tergouw op grond van artikel 4 lid 3 AV 2000 respectievelijk artikel 4 lid 2 sub f van het parkreglement.

4.17.

[appellant] heeft niet, althans niet voldoende gemotiveerd, betwist dat hij een erfafscheiding heeft geplaatst, zodat het hof daar van uitgaat. Tussen partijen staat vast dat [appellant] toestemming had voor het plaatsen van de veranda. Deze toestemming is in 2004 door Tergouw verleend. In de toestemmingsbrief van 28 april 2004 is vermeld dat Tergouw toestemming geeft “Mits e.e.a. enkel en alleen volgens de ingediende bouwtekening uitgevoerd gaat worden, en dat er ook in de toekomst geen wijzigingen aangebracht gaan worden. Het dichtmaken van de serre is ook ten strengste verboden”. [appellant] heeft niet betwist dat hij omstreeks december 2013/januari 2014 de wanden van de veranda heeft dichtgemaakt zonder toestemming te vragen aan Tergouw. [appellant] heeft aangevoerd dat hij slechts een transparant windscherm heeft geplaatst tegen overlast door vliegen. Uit de in hoger beroep door Tergouw overgelegde foto’s3 leidt het hof af dat er meer is gedaan dan enkel een windscherm plaatsen. Ook uit hetgeen [appellant] heeft verklaard, leidt het hof af dat [appellant] de veranda heeft dichtgemaakt met glazen wanden, terwijl dit, zo volgt uit de hierboven geciteerde passage uit de brief van 28 april 2004, “ten strengste verboden” was.

4.18.

Tergouw heeft ook nog aangevoerd dat [appellant] zonder toestemming een poort/schutting heeft geplaatst, op de erfafscheiding van het park, grenzend aan de dijk. [appellant] heeft dit erkend. Tijdens de zitting heeft hij verklaard dat tijdens werkzaamheden door het Waterschap de omheining kapot is gegaan. [appellant] heeft vervolgens een poort gemaakt, zodat zijn honden niet konden ontsnappen. Via die poort kan [appellant] naar de dijk zonder over het recreatiepark te hoeven gaan. Door zonder toestemming de wanden van de veranda dicht te maken, een erfafscheiding te plaatsen en een poort/schutting te plaatsen, heeft [appellant] in strijd gehandeld met artikel 4 lid 3 AV 2000 en artikel 4 lid 2 sub f van het parkreglement.

4.19.

Het belang van Tergouw om de huurovereenkomst op te zeggen is dus vooral gelegen in de hierboven genoemde tekortkomingen. Tergouw heeft er een belang bij dat parkbewoners zich aan hun verplichtingen houden en niet - zonder voorafgaande toestemming van Tergouw - bouwwerkzaamheden rond of aan hun chalet uitvoeren. Voor wat betreft het maken van de poort/schutting in de erfafscheiding van het park, geldt dat ook hierbij Tergouw er belang bij heeft dat bewoners van het park niet zelf in de erfafscheiding van het park een poort/schutting plaatsen. Het hof is echter van oordeel dat alleen deze tekortkomingen, gezien het woonbelang van [appellant] , geen voldoende zwaarwegende redenen zijn om de huurovereenkomst met [appellant] op te zeggen. Omdat een voldoende zwaarwegende grond ontbreekt, is de opzegging van de huurovereenkomst naar het oordeel van het hof in dit geval zonder effect gebleven.

4.20.

Het beroep van Tergouw op de opzegmogelijkheid acht het hof op grond van bovengenoemde feiten en omstandigheden, in het licht van het woonbelang van [appellant] , in dit geval ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (artikel 6:248 lid 2 BW).

4.21.

Het voorgaande betekent dat grief 1 in het principaal hoger beroep slaagt. De grieven 3, 4 en 6 in het incidenteel hoger beroep (voor zover deze zien op de ontruiming en de gevolgen daarvan) slagen daarom niet. Door het slagen van grief 1 van [appellant] , brengt de devolutieve werking van het hoger beroep met zich dat de niet behandelde of verworpen weren en de niet prijsgegeven stellingen van Tergouw in eerste aanleg, nog beoordeeld moeten worden.

ontbinding huurovereenkomst

4.22.

Tergouw heeft in eerste aanleg subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd omdat volgens Tergouw [appellant] stelselmatig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en de bijbehorende voorwaarden. Ter onderbouwing van haar vordering stelt Tergouw dat aan de zijde van [appellant] sprake is van diverse tekortkomingen, te weten:
a. overlast;

b. het realiseren van een aanbouw of bouwsels zonder toestemming van Tergouw;

c. het in gebreke blijven met betalingen van door [appellant] aan Tergouw verschuldigde bedragen;

d. het door [appellant] , zonder toestemming van Tergouw, demonteren van de slagboom in 2014.

4.23.

Zoals het hof hiervoor al heeft overwogen, heeft Tergouw onvoldoende onderbouwd dat er sprake is van (recente) overlast. Voor wat betreft de slagboom overweegt het hof dat Tergouw onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat het ging om het losschroeven van een bout van de slagboom, zodat deze zonder pasje kon worden bewogen en [appellant] met zijn auto de slagboom kon passeren, waarna [appellant] de schroef weer heeft vastgedraaid en dat [appellant] deze handelingen heeft verricht, omdat Tergouw zonder vooraankondiging zijn pasje buiten gebruik had gesteld. Onder deze omstandigheden kan [appellant] van deze handelingen geen voor ontbinding relevant verwijt worden gemaakt. Het hof zal hierna ingaan op de controverse tussen partijen over de financiële verplichtingen van [appellant] . Daar zal blijken dat [appellant] niet is tekortgeschoten in zijn betalingsverplichtingen. Wat dan overblijft is dat [appellant] , zoals het hof hierboven al heeft geoordeeld, niet vooraf toestemming heeft gevraagd voor het bouwen van een poort/schutting en het dichtmaken van de veranda en het plaatsen van een erfafscheiding. Hij is daarmee tekortgeschoten in de nakoming van artikel 4 lid 3 van de AV 2000 en artikel 4 lid 2 sub f van het parkreglement.

4.24.

De vraag is of deze tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen samen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst (zie HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810, r.o. 3.5).

4.25.

Tergouw heeft er belang bij dat vooraf toestemming wordt gevraagd om een erfafscheiding te plaatsen of bouwkundige veranderingen aan of rond een chalet te realiseren. [appellant] is tekortgeschoten in zijn verplichting om daar toestemming voor te vragen. De geconstateerde tekortkomingen zijn, zoals [appellant] terecht heeft gesteld4, echter niet van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst, met als gevolg dat [appellant] zijn woonruimte kwijtraakt, te rechtvaardigen. Het hof wijst de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst daarom af.

4.26.

Het hof merkt nog op dat Tergouw in deze procedure niet gevorderd heeft dat [appellant] de poort/schutting en erfafscheiding verwijdert en de veranda terugbrengt in de toestand van 2004 (te weten: de goedgekeurde bouwaanvraag op grond van de destijds ingediende tekeningen, zie de brief van 28 april 20045); dat laat echter onverlet dat Tergouw [appellant] hierop kan aanspreken en van [appellant] mag verlangen dat hij dit op orde brengt.

opstalrecht door verjaring?

4.27.

[appellant] betoogt in het principaal hoger beroep met grief 2 dat het chalet van [appellant] een onroerende zaak is en dat door verjaring een recht van opstal is ontstaan. Hij stelt dat hij sinds 1995 in het bezit is gesteld van het recht van opstal. [appellant] verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar een uitspraak van het hof Leeuwarden van 25 oktober 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BU1889.

4.28.

Tergouw verweert zich hiertegen en voert aan dat het chalet een roerende zaak is. Zelfs als het onroerend is, dan is er geen sprake van bezit van het recht van opstal, zodat het beroep op verjaring niet opgaat.

4.29.

Het hof kan in het midden laten of het chalet een roerende of onroerende zaak is en of het een bestanddeel van de grond is geworden of niet. Zelfs als het een onroerende zaak is en eigendom van Tergouw is geworden door natrekking, dan is naar het oordeel van het hof geen opstalrecht door verjaring ontstaan. Voor een beroep op verkrijgende verjaring is allereerst bezit vereist van het recht van opstal. Of [appellant] bezit had van het recht van opstal, moet op grond van artikel 3:108 BW worden beoordeeld naar verkeersopvattingen, met inachtneming van de in artikel 3:109 BW en volgende gegeven regels en overigens op grond van uiterlijke feiten. De (niet naar buiten blijkende) interne wil om als rechthebbende op te treden, is voor het zijn van bezitter niet van betekenis. Het komt aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden.

4.30.

In dit geval heeft [appellant] naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd dat hij bezitter van het recht van opstal is. Het gaat er niet om of [appellant] bezitsdaden heeft verricht ten aanzien van het chalet (zoals het plegen van onderhoud, of het wonen in het chalet), maar of hij bezitsdaden ten aanzien van het recht van opstal heeft verricht. Daarvan is niet gebleken. Grief 2 in het principaal hoger beroep faalt daarom.

tussenconclusie in het door [appellant] ingestelde (principaal) hoger beroep

4.31.

Grief 1 slaagt en grief 2 faalt. Dit betekent dat de huurovereenkomst tussen Tergouw en [appellant] niet is opgezegd en ook niet is ontbonden. Het vonnis van de kantonrechter van 22 december 2017, voor zover in conventie gewezen, zal worden vernietigd. Omdat beide partijen deels in het gelijk worden gesteld, compenseert het hof de proceskosten van het principaal hoger beroep.

betalingsverplichtingen [appellant]

4.32.

Het hof komt dan toe aan de behandeling van de grieven 5 en 7 in het incidenteel hoger beroep. Deze grieven zien op de betalingsverplichtingen van [appellant] .

4.33.

Tergouw vordert in incidenteel appel allereerst een bedrag van € 8.310,25. Dit bedrag betreft de terugbetaling van diverse bedragen die de kantonrechter (op vordering van [appellant] in reconventie) aan [appellant] heeft toegewezen. [appellant] heeft geen memorie van antwoord in incidenteel appel ingediend en heeft in hoger beroep dus geen verweer gevoerd tegen deze vordering van Tergouw. In het kader van de devolutieve werking van het hoger beroep zal het hof hierna bij zijn beoordeling van de vordering van Tergouw, de door [appellant] in eerste aanleg aan zijn vorderingen in reconventie ten grondslag gelegde gronden bij zijn oordeel betrekken.

kosten ophalen huisvuil

4.34.

De kantonrechter heeft in reconventie een bedrag van € 3.251,00 aan [appellant] toegewezen met betrekking tot de betaalde vergoeding voor het ophalen van huisvuil. [appellant] stelt dat aan hem ten onrechte kosten voor het ophalen van huisvuil in rekening zijn gebracht voor de jaren 2007 tot en met 2012, terwijl deze kosten al verwerkt zitten in de beheervergoeding. Als productie 76 heeft hij een overzicht ingediend van het bedrag dat hij volgens hem teveel heeft betaald. [appellant] verwijst hierbij naar het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 27 januari 2015, dat is gewezen tussen Tergouw en een andere parkbewoner, de heer [C] , waarin het hof (samengevat) heeft geoordeeld dat [C] mocht begrijpen dat het ophalen van huisvuil inbegrepen was in de beheervergoeding.

Rechtsoverweging 3.6 van dit arrest luidt als volgt:

In haar tweede grief betoogt Tergouw dat artikel 4 aldus zou moeten worden uitgelegd dat met het ophalen van huisvuil alleen het feitelijk ophalen van het huisvuil door interne medewerkers is bedoeld en niet het afvoeren ervan door een extern bedrijf. Onder verwijzing naar de Haviltexmaatstaf zoals hiervoor onder 3.2 weergegeven, oordeelt het hof dat [C] heeft mogen begrijpen dat de beheersvergoeding zag op het ophalen van het huisvuil en dat hij er geen rekening mee hoefde te houden dat Tergouw naast deze vergoeding nog kosten van een externe ophaaldienst zou doorbelasten. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat Tergouw de opsteller is van de algemene voorwaarden en bij twijfel over de betekenis van artikel 4 de voor [C] gunstigste uitleg prevaleert (artikel 6:238 lid 2 BW). Verder heeft Tergouw niet weersproken de onderbouwde stelling van [C] dat het huisvuil van [C] zonder tussenkomst van interne medewerkers van Tergouw door het bedrijf Gansewinkel bij zijn chalet wordt opgehaald. Tot slot zou de consequentie van de uitleg van Tergouw zijn dat Tergouw naar willekeur werkzaamheden ter zake (onder meer) het huisvuil zou kunnen uitbesteden en de kosten daarvan onbegrensd zou mogen doorbelasten. Als gezegd, kan redelijkerwijs niet worden aangenomen dat [C] Tergouw carte blanche heeft gegeven. De door Tergouw ingenomen stelling is dan ook onvoldoende (toegelicht) in het licht van het vorenstaande om Tergouw toe te laten tot tegenbewijs.(…)

4.35.

Tergouw vordert in het incidenteel hoger beroep het bedrag van € 3.251,00 terug en stelt dat bovengenoemd arrest toepassing mist, omdat de heer [C] een eigenaar van een bungalow was en [appellant] een huurder van een staanplaats. Tergouw heeft echter niet aangegeven in welke zin de van toepassing zijnde bepalingen anders zijn voor een huurder dan voor een eigenaar. Ook tijdens de zitting in hoger beroep heeft Tergouw desgevraagd daar geen concreet antwoord op kunnen geven. Daarbij komt dat Tergouw heeft erkend dat de AV2000, waarin artikel 10 van het parkreglement is opgenomen, zowel voor huurders van kavels als voor eigenaren van kavels gelden7.

4.36.

Artikel 10 van het parkreglement bepaalt het volgende:

Ten aanzien van de door de beheerder uitgevoerde werkzaamheden en verrichte diensten onder andere bestaande uit het ophalen van vuilnis op de centrale verzamelplaatsen en/of chalets in het park, het schoon- en vrijhouden van de wegen en paden in het park, de verlichting van de wegen en paden in het park, het algemeen toezicht op het park en het gebruik van de kosteloze faciliteiten van het park, alsmede voor de verzorging van ontvangst van televisie- en radiosignalen, zal door de eigenaar een vergoeding verschuldigd zijn, zoals is aangegeven in de akte van levering.”

4.37.

Het hof is van oordeel dat [appellant] mocht begrijpen dat het ophalen van huisvuil inbegrepen was in de beheervergoeding zoals vermeld in artikel 10 van het parkreglement en verwijst voor de motivering daarvan naar de hierboven geciteerde overweging 3.6 van het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 27 januari 2015. Daaraan voegt het hof toe, dat aangezien [appellant] huurder en geen eigenaar is, de tussen Tergouw en [appellant] overeengekomen beheervergoeding niet in een akte van levering is overeengekomen. Uit artikel 2 van de huurovereenkomst volgt echter dat in de jaarlijkse huurprijs servicekosten zijn inbegrepen. Deze servicekosten voor huurders zijn, zo begrijpt het hof uit de processtukken, hetzelfde als de beheervergoeding die voor eigenaren in de akte van levering is overeengekomen. Dit leidt het hof af uit het gegeven dat in de huurovereenkomst voor het jaar 2006 de huurprijs inclusief servicekosten (alvast) was vastgesteld op f 6500 per jaar (€ 2.949,57), hetgeen overeenkomt met de jaarnota 2006 die Tergouw aan [appellant] heeft gestuurd, waarin is opgenomen een bedrag aan huur van € 2.550,00 en een bedrag voor “Jaarlijkse vergoeding Beheerder” van € 400,00. Samen is dit € 2.950,00 wat (op een miniem afrondingsverschil na) overeenkomt met het bedrag dat als huurprijs inclusief servicekosten is opgenomen in de huurovereenkomst voor het jaar 2006.

kosten CAI

4.38.

[appellant] heeft in eerste aanleg in reconventie een bedrag van € 1.038,00 uit hoofde van onverschuldigde betaling gevorderd voor de jaren 2007 tot en met 2011 voor de kosten van de centrale antenne installatie (CAI), omdat er volgens hem geen grondslag is voor de betaling van kosten van de CAI. De kantonrechter heeft dit bedrag toegewezen.

4.39.

Tergouw heeft in incidenteel hoger beroep terugbetaling gevorderd en gesteld dat uit artikel 8 van de huurovereenkomst en uit artikel 10 van het parkreglement volgt dat [appellant] voor de kosten van de CAI moet betalen.

4.40.

Artikel 8 van de huurovereenkomst bepaalt “op deze overeenkomst zijn van toepassing (…) de voorwaarden voor aansluiting op de centrale antenne-inrichting”. Artikel 10 van het parkreglement bepaalt dat “voor de verzorging van ontvangst van televisie- en radiosignalen, (…) door de eigenaar een vergoeding verschuldigd (zal) zijn (…)”.

4.41.

Gesteld noch gebleken is dat er voorwaarden voor aansluiting op de centrale antenne-inrichting zijn overeengekomen tussen Tergouw en [appellant] waaruit volgt of, en zo ja, welke vergoeding [appellant] verschuldigd is voor het gebruik van de CAI. Uit artikel 10 van het parkreglement volgt naar het oordeel van het hof niet dat [appellant] een vergoeding voor de CAI is verschuldigd. In dit artikel wordt wel gesproken over een vergoeding die verschuldigd is voor de ontvangst van televisie- en radiosignalen, maar daarvan is het hof van oordeel dat, net als bij het ophalen van het huisvuil, [appellant] mocht begrijpen dat deze inbegrepen was in de beheervergoeding die hij jaarlijks betaalde.

energiebelasting en vastrecht

4.42.

[appellant] heeft in eerste aanleg in reconventie (i) een bedrag van € 1.702,58 als onverschuldigd teruggevorderd van Tergouw vanwege teveel betaalde energiebelasting gas en elektra over de jaren 2007 tot en met 2009 en (ii) een bedrag van € 843,90 vanwege teveel betaald vastrecht over de jaren 2007 tot en met 2014. De kantonrechter heeft deze bedragen toegewezen.

4.43.

Tergouw stelt dat het vastrecht en energiebelasting door de leveranciers aan Tergouw in rekening wordt gebracht. Vanaf 2010 zijn deze kosten verdisconteerd in de inkoopsprijs per eenheid. Tergouw heeft als productie 29 en 30 bij conclusie van antwoord in reconventie (zelf opgestelde) overzichten overgelegd met betrekking tot de inkoop van gas en elektriciteit. Voor wat betreft het vastrecht voert Tergouw nog aan dat op grond van artikel 5 lid 1 sub b van de huurovereenkomst [appellant] “de vaste lasten” moet betalen en dat het vastrecht hier onder valt. Het vastrecht betreft kosten voor het beheer en onderhoud van het centrale energie- en gasnetwerk dat Tergouw in beheer heeft.

4.44.

In eerste aanleg heeft [appellant] zich op het standpunt gesteld dat Tergouw ofwel de energiebelasting niet aan derden heeft afgedragen - en in dat geval is er volgens [appellant] geen grondslag om dit in rekening te brengen aan [appellant] - ofwel de energiebelasting wél heeft moeten afdragen - en in dat geval moet Tergouw aantonen hoeveel energiebelasting zij aan derden heeft afgedragen. Voor wat betreft het vastrecht betoogt [appellant] dat onduidelijk is waar de bedragen voor vastrecht op de facturen van Tergouw op gebaseerd zijn.

4.45.

De kantonrechter heeft in het vonnis van 22 december 2017 geoordeeld dat Tergouw de vordering van [appellant] uit onverschuldigde betaling nauwelijks betwist heeft en dat tegenover de gemotiveerde onderbouwing van [appellant] Tergouw slechts heeft verwezen naar haar eigen onderbouwing, die niet adequaat is. Zelfs als aangenomen moet worden dat met “de vaste lasten” in artikel 5 lid 1 sub b van de huurovereenkomst daarmee ook het vastrecht bedoeld wordt, heeft Tergouw ook in hoger beroep niet adequaat onderbouwd hoeveel vastrecht en energiebelasting zij heeft betaald en hoe dat is doorbelast aan de parkbewoners. De voortgangsrapportages die Tergouw in hoger beroep heeft overgelegd, zijn geen adequate onderbouwing, omdat dit door Tergouw zelf opgestelde overzichten zijn. Het in hoger beroep als productie 46 overgelegde rapport van Van der Reest Advies, biedt ook geen voldoende onderbouwing. In dit rapport worden de vergoedingen die Tergouw in rekening brengt vergeleken ten opzichte van externe leveranciers, maar dit rapport geeft geen inzicht in de concrete bedragen aan vastrecht en energiebelasting die Tergouw heeft betaald.

gas en elektra teveel betaald

4.46.

[appellant] heeft in eerste aanleg in reconventie een bedrag van in totaal € 2.145,21 teruggevorderd van Tergouw ter zake van teveel betaalde gas en elektra over de periode 2007 tot en met 2009. Dit bedrag ziet op de opslag die Tergouw op de kosten voor gas en elektra heeft berekend aan [appellant] . De kantonrechter heeft dit bedrag toegewezen.

4.47.

Tergouw stelt in incidenteel hoger beroep dat zij gerechtigd is een opslag te berekenen over de kosten van gas en elektra en vordert dit bedrag terug. Zij beroept zich daarbij op artikel 4 lid 6 sub a van de AV2000, waarin staat opgenomen dat “Kosten verbonden aan het gebruik van gas, water en electriciteit (met een opslagpercentage), komen voor rekening van koper”. Tergouw heeft in de producties 31 en 32 bij conclusie van antwoord in reconventie een overzicht gegeven waarin is vermeld welke opslagpercentages zij hanteert.

4.48.

Het hof stelt voorop dat Tergouw op grond van artikel 4 lid 6 sub a van de AV2000 gerechtigd is de kosten verbonden aan het gebruik van gas, water en elektriciteit met een opslagpercentage door te belasten aan [appellant] , maar uitgangspunt moet daarbij naar het oordeel van het hof zijn dat sprake is van een redelijk opslagpercentage. [appellant] heeft de door Tergouw gehanteerde opslagpercentages niet betwist, maar is van oordeel dat de opslagpercentages “buitensporig” zijn. Hij heeft dit onderbouwd met een tabel8, waaruit volgens hem kan worden afgeleid dat er in de jaren 2007 tot en met 2009 een gemiddelde opslag voor gas van 24% was en voor elektriciteit 191%. Tergouw heeft aangevoerd dat [appellant] hierbij heeft verzuimd rekening te houden met andere kosten, maar Tergouw heeft geen voldoende onderbouwing gegeven van (de opbouw en redelijkheid van) de opslagpercentages die zij heeft gehanteerd voor de jaren 2007 tot en met 2009. Het in eerste aanleg door Tergouw overgelegde rapport van De Reu, van ABAB Accountants B.V. is hiervoor onvoldoende, omdat dit rapport de kosten en opbrengsten per jaar in beeld brengt, zonder specifiek in te gaan op de opslagpercentages. Tergouw heeft in hoger beroep een rapport overgelegd van Van der Reest Advies van 10 juli 2018, waarin (onder meer) een vergelijking wordt gemaakt met het door Tergouw gehanteerde tarief en het volgens de gedragscode van RECRON gehanteerde tarief voor de kosten van gas en elektra voor wat betreft het jaar 2015. Uit dit rapport leidt het hof af dat de kosten voor elektra en gas die Tergouw in 2015 hanteert vergelijkbaar zijn aan het berekend tarief volgens de gedragscode van RECRON (zie pagina 21 van het rapport), maar dit rapport geeft geen informatie over de (redelijkheid van de) opslagpercentages voor wat betreft de jaren 2007 tot en met 2009. Tergouw heeft in het licht van de gemotiveerde onderbouwing van [appellant] de vordering van [appellant] uit hoofde van onverschuldigde betaling hiermee onvoldoende gemotiveerd betwist. Dit betekent dat de grieven 5 en 7 in het incidenteel appel falen.

beheervergoeding

4.49.

[appellant] heeft in eerste aanleg in reconventie een bedrag teruggevorderd van € 489,90 ter zake van teveel betaalde beheervergoeding. Dit bedrag is door de kantonrechter toegewezen. Tergouw vordert dit bedrag in hoger beroep terug en stelt dat voor wat betreft de beheervergoeding geen koppeling met de consumentenprijsindex cijfers (hierna: CPI) is overeengekomen. Tergouw stelt dat zij de huurprijs ieder jaar mag aanpassen op grond van artikel 6 van de huurovereenkomst. Volgens [appellant] is de beheervergoeding gedurende een aantal jaren ten onrechte met een te hoog bedrag verhoogd (hoger dan de CPI).

4.50.

Het hof leidt uit de door [appellant] overgelegde jaarnota’s9 af dat de beheervergoeding afzonderlijk werd gefactureerd naast de verschuldigde huur. Het standpunt van Tergouw dat zij de huurprijs ieder jaar mag aanpassen, is daarom niet relevant voor de vraag of de beheervergoeding jaarlijks mag worden aangepast. Tergouw heeft niet gesteld op grond waarvan zij gerechtigd was om de beheervergoeding jaarlijks te verhogen. Het standpunt van [appellant] om ter zake van de jaarlijkse verhoging van de beheervergoeding aan te sluiten bij de CPI, lijkt het hof redelijk. De vordering tot terugbetaling van Tergouw wijst het hof daarom af.

facturen 14800149 en 14800469

4.51.

Tergouw heeft - naast de vordering van € 8.310,25 - in haar incidenteel hoger beroep nog betaling van een bedrag van € 4.954,27 gevorderd. Dit bedrag betreft een gedeelte van twee facturen (met nummers 14800149 en 14800469, overgelegd als bijlage 1A en 1B bij productie 26 van Tergouw) die [appellant] volgens Tergouw niet heeft betaald. De kantonrechter heeft deze vordering (in conventie) afgewezen.

4.52.

[appellant] heeft gemotiveerd betwist het bedrag van € 4.954,27 verschuldigd te zijn. Hij stelt wel te hebben betaald voor de huur en de nutsvoorzieningen, maar voor het overige is het onduidelijk waar de vordering van Tergouw op gebaseerd is omdat Tergouw geen toelichting geeft op de bedragen die Tergouw in rekening mag brengen. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het hof, met de kantonrechter, van oordeel dat het hof onmogelijk kan vaststellen wat de betalingsverplichting van [appellant] is naast de overeengekomen huurprijs. Dit betekent niet dat [appellant] niets verschuldigd is, maar brengt wel mee dat ook in hoger beroep deze vordering van Tergouw niet kan worden toegewezen.

tussenconclusie voor wat betreft de betalingsverplichtingen

4.53.

Grief 5 en 7 in het incidenteel hoger beroep falen. Het vonnis van de kantonrechter van 22 december 2017 wordt in reconventie bekrachtigd. De vorderingen van Tergouw worden afgewezen.

4.54.

Het hof wijst het door Tergouw gedane bewijsaanbod (het horen van de heer [D] met betrekking tot de geldvorderingen van Tergouw) af, omdat Tergouw haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd om tot bewijs te kunnen worden toegelaten.

afgifte afschriften van afrekeningen

4.55.

Met grief 8 in het incidenteel hoger beroep is Tergouw opgekomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat Tergouw inzage dient te verstrekken in de afrekeningen die Tergouw heeft ontvangen van diverse nutsbedrijven. Tergouw stelt dat [appellant] geen belang heeft bij de stukken en dat ook nergens uit blijkt dat [appellant] iets heeft gedaan met de stukken. Tergouw vordert daarom dat de afschriften worden geretourneerd aan Tergouw.

4.56.

Het hof is van oordeel dat Tergouw geen belang bij deze vordering heeft. Naar het hof aanneemt, heeft Tergouw geen originele documenten aan [appellant] verstrekt, maar kopieën, zodat niet valt in te zien waarom [appellant] deze stukken niet mag houden. Daarbij komt dat [appellant] , zoals hij ter zitting heeft verklaard, nog steeds bezig is met het analyseren van de stukken en er daarom wel belang bij heeft om de afschriften te behouden. Grief 8 faalt daarom.

boete

4.57.

Tergouw heeft in hoger beroep met grief 4 in het incidenteel hoger beroep haar eis vermeerderd. Zij stelt dat [appellant] zonder toestemming van Tergouw zijn veranda heeft verbouwd/uitgebouwd en een erfafscheiding heeft geplaatst. Daarmee heeft [appellant] in strijd met artikel 4 lid 3 AV2000, artikel 4 lid 2f van het parkreglement en artikel 6 van de Park-Info gehandeld. Op grond van hoofdstuk VI van het parkreglement, vordert Tergouw een boete van ƒ 50.000 (€ 22.689,-), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 januari 2018.

4.58.

[appellant] heeft geen memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep ingediend en heeft dus geen verweer gevoerd tegen de gevorderde boete. [appellant] heeft wel tijdens de zitting aangevoerd dat de boeteclausule binnen het toepassingsgebied van richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn) valt en onredelijk bezwarend en daarmee nietig is, maar dit is in verband met de tweeconclusieregel te laat. Omdat de huurovereenkomst een consumentenovereenkomst is als bedoeld in de richtlijn, dient het hof wel ambtshalve te onderzoeken of de boeteclausule een onredelijk bezwarend beding is als bedoeld in artikel 6:233, aanhef en onder a BW. Bij de vraag of sprake is van een onredelijk bezwarend beding dient het hof de richtlijn tot leidraad te nemen en te beoordelen of de boeteclausule uit het oogpunt van de in de richtlijn gegeven criteria oneerlijk is.

4.59.

Op grond van artikel 3 lid 1 van de richtlijn wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Op grond van artikel 4 lid 1 van de richtlijn worden voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding van een overeenkomst alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst, en alle andere bedingen van de overeenkomst, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten in aanmerking genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft. In de bijlage bij de richtlijn wordt onder 1 sub e vermeld dat een beding onder meer oneerlijk kan zijn als het beding tot doel of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. Het hof kan de boeteclausule niet toetsen aan deze richtlijnbepalingen, maar dient haar te toetsen aan art. 6:233 sub a BW, waarin de genoemde bepalingen zijn omgezet. Dat betekent dat het hof moet nagaan of de boeteclausule gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen en de overige omstandigheden van het geval onredelijk bezwarend is. Indien de rechter vaststelt dat de boeteclausule onredelijk bezwarend is, dan is hij gehouden het beding te vernietigen.

4.60.

Het hof stelt voorop dat niet is gesteld of gebleken dat partijen afzonderlijk onderhandeld hebben over de boeteclausule, zodat de boeteclausule kwalificeert als een beding in de zin van de richtlijn.

4.61.

Hoofdstuk VI van het parkreglement luidt als volgt:

VI Boeteclausule
Op (…) overtreding van de bepalingen en verplichtingen van de onderhavige akte, staat een boete van vijftigduizend gulden (ƒ.50.000,00), ten behoeve van beheerder (…), verschuldigd door het enkele feit der overtreding”.

4.62.

De door Tergouw gevorderde boete bedraagt in dit geval € 22.689,- (ƒ 50.000). Tergouw vordert de boete eenmaal, voor twee tekortkomingen (te weten: het zonder toestemming verbouwen/uitbouwen van de veranda tot een serre en het bouwen van een erfafscheiding). Op grond van de boeteclausule kan iedere overtreding, ongeacht aard, ernst en omvang, tot gevolg hebben dat een boete betaald moet worden van € 22.689,-. Het hof is daarom van oordeel dat de boeteclausule het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van [appellant] aanzienlijk verstoort. De boeteclausule wordt daarom aangemerkt als een onredelijk bezwarend beding zodat dit beding wordt vernietigd. De conclusie is dat grief 4 faalt en dat de vordering van Tergouw tot betaling van de boete van € 22.689,- wordt afgewezen.

bewijs

4.63.

Omdat partijen geen (voldoende concrete) feiten hebben gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden, passeert het hof de gedane bewijsaanbiedingen.

5 De conclusie

5.1.

De conclusie is dat het door [appellant] ingestelde (principaal) hoger beroep gedeeltelijk slaagt. Het door Tergouw ingestelde (incidenteel) hoger beroep slaagt niet. Het vonnis van de kantonrechter van 22 december 2017 zal worden vernietigd voor zover Tergouw (in conventie) haar vorderingen heeft ingesteld jegens [appellant] en voor zover [appellant] (in reconventie) vorderingen heeft ingesteld jegens Tergouw. Het vonnis van de kantonrechter van 22 december 2017 zal voor wat betreft de veroordelingen onder 6.1 tot en met 6.3 jegens de bewindvoerder worden vernietigd en voor het overige worden bekrachtigd.

5.2.

In het principaal hoger beroep zal [appellant] in zijn vorderingen op Tergouw niet-ontvankelijk worden verklaard. In het incidenteel hoger beroep zal Tergouw in haar vorderingen jegens [appellant] niet-ontvankelijk worden verklaard.

5.3.

Het hof zal de kosten van het door [appellant] ingestelde principaal hoger beroep compenseren, omdat beide partijen daarin voor een deel in het gelijk zijn gesteld.

5.4.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof Tergouw in de kosten van het incidenteel hoger beroep veroordelen. De kosten voor het incidenteel hoger beroep aan de zijde van [appellant] worden vastgesteld op € 1.015,50 (0,5 punt x tarief IV).

5.5.

De proceskostenveroordeling in eerste aanleg – waarbij Tergouw in conventie en in reconventie in de proceskosten is veroordeeld – laat het hof in stand.

6 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

in het principaal en incidenteel hoger beroep

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn principaal hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Nijmegen van 22 december 2017;

verklaart Tergouw niet-ontvankelijk in haar incidenteel hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Nijmegen van 22 december 2017 voor zover jegens [appellant] ingesteld;

vernietigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Nijmegen van 22 december 2017, behoudens voor zover onder 6.4 tot en met 6.8 jegens de bewindvoerder gewezen, bekrachtigt dit vonnis in zoverre en doet voor het overige opnieuw recht;

verklaart Tergouw niet-ontvankelijk in haar vorderingen in conventie jegens [appellant] ;

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn vorderingen in reconventie;


compenseert de proceskosten van het principaal hoger beroep, zodat partijen ieder de daarmee verband houdende eigen proceskosten dragen;

veroordeelt Tergouw in de kosten van het incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de bewindvoerder vastgesteld op € 1.015,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

wijst het meer of anders gevorderde af;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A. de Vrey, F.J. de Vries en M.F.A. Evers en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 juni 2021.

1 Omwille van de leesbaarheid worden [appellant] en/of de bewindvoerder in deze uitspraak hierna aangeduid met ‘ [appellant] ’, in mannelijk enkelvoud; waar het hof alleen [appellant] respectievelijk alleen de bewindvoerder bedoelt, worden zij aangeduid met ‘ [appellant] ’ respectievelijk ‘de bewindvoerder’.

2 Productie 3 bij productie 1 bij conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie.

3 Productie 41 bij memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, tevens eisvermeerdering.

4 Pagina 10 van de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie.

5 Productie 42 bij memorie van antwoord in principaal appel, tevens van memorie van grieven in incidenteel appel.

6 Bij conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie.

7 Memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, tevens eisvermeerdering, onder randnummer 122.

8 Productie 8 bij conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie.

9 Producties 6A tot en met 6R bij conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie.