Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2021:4761

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
18-05-2021
Datum publicatie
20-05-2021
Zaaknummer
200.268.439/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurrecht. Ontbinding huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming in hoger beroep bekrachtigd.

Huurder heeft geen gronden aangevoerd die konden rechtvaardigen dat zij een huurachterstand van ruim vier maanden heeft laten ontstaan.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.268.439/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, 7546747)

arrest van 18 mei 2021

in de zaak van

[appellante] ,

wonend in [A] ,

appellante,

bij de kantonrechter: gedaagde,

hierna: [appellante],

advocaat: mr. M.M.J. Arts,

tegen:

Stichting Nijestee,

gevestigd in Groningen,

geïntimeerde,

bij de kantonrechter: eiseres,

hierna: Nijestee,

advocaat: mr. C.E. van der Wijk.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding bij de kantonrechter verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 3 september 2019 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter).

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 26 september 2019,

- de memorie van grieven met een productie,

- de memorie van antwoord met producties,
- het arrest van 30 juni 2020 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- akte van [appellante] van 12 april 2021 met producties;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling gehouden op 21 april 2021.

2.2

Vervolgens heeft het hof een datum voor arrest bepaald op het voorafgaand aan de behandeling toegezonden dossier, aangevuld met het proces-verbaal van de mondelinge behandeling. In het door [appellante] toegezonden dossier ontbrak productie 3 bij de memorie van grieven. Het hof heeft daarvoor geput uit het griffiedossier.

3 Vaststaande feiten

3.1

[appellante] heeft met ingang van 1 november 2009 van Nijestee de woning gehuurd aan de [a-straat ] te [A] .

3.2

In mei 2017 is Nijestee begonnen met planmatig onderhoud en het treffen van energiebesparende maatregelen aan de woningen in de [a-straat ] . Nijestee had de bewoners bericht dat zij tijdens die werkzaamheden in hun woning konden blijven.

3.3

[appellante] heeft geweigerd haar medewerking te verlenen aan de werkzaamheden. Op 1 juni 2017 heeft Nijestee [appellante] daartoe gesommeerd. Zij heeft [appellante] daarbij het aanbod gedaan om voor de duur van de werkzaamheden de woning aan de [b-straat] te betrekken. Die woning ligt in dezelfde buurt. [appellante] heeft ook daarna haar medewerking niet willen verlenen. Nijestee heeft [appellante] vervolgens gedagvaard in kort geding en gevorderd om haar te veroordelen tot ontruiming van de woning gedurende de werkzaamheden. Die vordering is toegewezen in een vonnis van

23 juni 2017.

3.4

Op 19 december 2017 heeft [appellante] enkele ramen ingegooid van de panden van Nijestee op de adressen Goudenregenstraat 1 en 6. Dit vond plaats nadat [appellante] haar woning op 18 december 2017 voor enkele dagen had moeten ontruimen vanwege een asbestonderzoek in haar woning. Nijestee heeft van het ingooien van de ramen op 20 december 2017 aangifte gedaan bij de politie.

3.5

In e-mailberichten van 16 en 17 januari 2018 heeft de deurwaarder aan [appellante] onder meer bevestigd dat [appellante] gebruik kan maken van een wisselwoning van Nijestee, maar dat [appellante] daarvan geen gebruik wil maken. Diezelfde middag heeft [appellante] geantwoord dat zij akkoord gaat met de door de deurwaarder in zijn mailbericht van 17 januari 2018 bevestigde afspraken.

3.6

Op 17 januari 2018 heeft [appellante] de sleutels van haar woning ingeleverd bij de deurwaarder voor het te verrichten onderhoud en heeft de woning tijdelijk verlaten. In een

e-mail van 22 februari 2018 heeft de deurwaarder [appellante] bericht dat zij vanaf

27 februari 2018 de sleutel van haar woning bij hem kon ophalen. Nijestee heeft in een

e-mail van 6 maart 2018 [appellante] bericht dat, als eerder gemeld, zij haar woning weer kon betrekken. Op 20 maart 2018 heeft [appellante] de sleutels van haar woning weer opgehaald bij de deurwaarder.

3.7

In de periode dat [appellante] niet in haar woning was, verbleef zij in de woning van haar vader. Die was op dat moment ernstig ziek en is nog tijdens het verblijf van [appellante] in zijn woning overleden (op of omstreeks 18 januari 2018).

3.8

[appellante] heeft de huur over de maanden januari, februari en maart 2018 (driemaal € 482,48) laten storneren. Op 6 april 2018 heeft zij het onbetaald gelaten bedrag van € 1.447,44 alsnog voldaan met als omschrijving “huur januari 2018, huur februari 2018, huur maart 2018”.

3.9

[appellante] heeft vanaf augustus 2018 opnieuw enkele huurtermijnen niet of niet volledig voldaan.

4 Het geschil en de beslissing bij de kantonrechter

4.1

Nijestee heeft bij de kantonrechter gevorderd – samengevat –:
- de ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellante] tot ontruiming;

- [appellante] te veroordelen tot betaling van € 2.136,15 aan huurachterstand en € 1.820,90 aan schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten.

4.2

De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 3 september 2019, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst ontbonden en [appellante] veroordeeld om de woning te ontruimen. Verder is [appellante] veroordeeld tot betaling van:
a) € 2.136,15 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 13 februari 2019 en met € 504,71 voor elke maand dat [appellante] de woning in gebruik heeft vanaf 1 juli 2019;

b) € 1.820,90 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 13 februari 2019.
Verder is [appellante] veroordeeld in de proceskosten.

4.3

[appellante] heeft via een executie kort geding getracht de ontruiming te voorkomen. In een vonnis van 30 september 2019 heeft de voorzieningenrechter te Groningen die vordering afgewezen. De ontruiming heeft vervolgens nog diezelfde dag plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is gebleken dat [appellante] momenteel samen met haar inmiddels meerderjarige kinderen inwoont bij haar moeder.

5 De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1

[appellante] vordert in hoger beroep dat het vonnis van 3 september 2019 wordt vernietigd en dat de vorderingen van Nijestee alsnog worden afgewezen, met veroordeling van Nijestee tot terugbetaling van wat [appellante] op grond van het vonnis aan Nijestee heeft voldaan en veroordeling van Nijestee in de proceskosten.

5.2

[appellante] heeft in hoger beroep 11 grieven (bezwaren) aangevoerd tegen dat vonnis. In die grieven stelt [appellante] twee thema’s aan de orde:
i) hoeveel bedroeg de onbetaalde huur? (grief 1),
ii) rechtvaardigde het aan huur onbetaald gelaten bedrag in de omstandigheden van het geval de ontbinding van de huurovereenkomst? (grieven 2 tot en met 10).

Daarnaast komt zij in de elfde grief nog op tegen haar veroordeling in de proceskosten.

5.3

[appellante] heeft in hoger beroep geen grief gericht tegen het aan schadevergoeding toegewezen bedrag. Dat zij dat bedrag verschuldigd is, staat daarmee in hoger beroep vast. Hetzelfde geldt voor de veroordeling van [appellante] om € 504,71 aan Nijestee te betalen voor iedere maand dat zij de woning in gebruik heeft gehad vanaf 1 juli 2019.

het bedrag aan onbetaalde huur

5.4

Volgens [appellante] heeft zij aan huur alleen een bedrag van € 1.631,20 onbetaald gelaten, terwijl dat volgens Nijestee € 2.136,15 is.

5.5

Uit overzichten die partijen hebben verstrekt, komt naar voren dat [appellante] de huur over de maanden augustus en september 2018 heeft laten storneren (tweemaal € 504,71), dat zij over de maand oktober 2018 alleen een bedrag heeft betaald van € 34,10 en over de maand november € 353,30. Het geschil over de vraag of een bedrag van € 1.631,20 onbetaald is gelaten dan wel een bedrag van € 2.136,15 is toegespitst op de vraag of [appellante] daarnaast nog een huurtermijn in 2019 onbetaald heeft gelaten, te weten de huur over de maand februari 2019.

5.6

[appellante] heeft een overzicht overgelegd van alle betalingen die zij aan Nijestee heeft gedaan. Daaruit blijkt niet dat zij in februari 2019 een huurbetaling aan Nijestee heeft gedaan. [appellante] heeft op de zitting ook niet kunnen verduidelijken dat zij de huur over die maand wel heeft voldaan. In de conclusie van dupliek van 23 juli 2019 heeft [appellante] eerder overigens ook erkend dat er een huurachterstand was van € 2.136,15. Daarmee staat dat bedrag aan onbetaalde huur ook in hoger beroep vast. Het hof gaat bij de verdere beoordeling dus uit van dat bedrag aan onbetaalde huur.

rechtvaardigde de onbetaalde huur de ontbinding van de huurovereenkomst?

5.7

Het bedrag aan door [appellante] onbetaald gelaten huur komt overeen met een achterstand van ruim vier maanden. Het hof is van oordeel dat een dergelijke achterstand in beginsel van voldoende gewicht is om een ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen (ontruiming) te rechtvaardigen.

5.8

[appellante] heeft zich erop beroepen dat zij in de maanden januari, februari en maart 2018 geen huurgenot heeft gehad, omdat zij toen niet in haar woning mocht verblijven. Volgens haar was zij om die reden over die maanden geen huur verschuldigd. Ook heeft zij daardoor over die maanden ten onrechte voor gas, water en licht betaald. Verder heeft zij in de maand november 2018 negen dagen geen verwarming in haar woning gehad omdat de CV-ketel door nalatig onderhoud van Nijestee stuk was. Bij elkaar gaat dit om een bedrag dat gelijk is aan het bedrag van € 1.631,20 dat zij met de huur heeft verrekend, aldus [appellante] . Van een huurachterstand is volgens haar daarom geen sprake.

5.9

De stelling van [appellante] dat zij over de maanden januari, februari en maart 2018 geen huur verschuldigd was, wordt verworpen. Dat [appellante] in die maanden niet in haar woning heeft verbleven vanwege het onderhoud dat toen plaatsvond, is het gevolg geweest van haar eigen keus om geen medewerking te verlenen aan het onderhoud. Zij was daartoe zowel wettelijk (art. 7:220 BW) als volgens de huurvoorwaarden verplicht. Dat dit onderhoud zou worden verricht op een zodanige wijze dat, gemeten naar geobjectiveerde maatstaven, van haar in redelijkheid toch niet haar medewerking daaraan kon worden gevergd, is niet onderbouwd. [appellante] heeft wel berichten overgelegd van haar huisarts waaruit kan blijken dat zij en haar kinderen gezondheidsklachten hebben, maar dat die hen zouden beletten dat zij tijdens de werkzaamheden in de woning konden blijven, volgt daar nog niet uit. Bovendien blijkt uit overgelegde correspondentie (zie r.o. 3.3 en 3.5) dat Nijestee aan [appellante] (onverplicht) vervangende woonruimte heeft aangeboden (de woning aan de Goudenregenstraat 6), maar dat [appellante] dat aanbod van de hand heeft gewezen.

Dat vanwege het onderhoud een huurvermindering was afgesproken, is verder niet aangevoerd en [appellante] heeft in deze procedure ook geen vordering tot huurvermindering voor die periode ingesteld. Dat laatste had wel van haar verlangd mogen worden als zij meende gronden daarvoor te hebben.

5.10

Dat [appellante] de huur over de maanden januari, februari en maart 2018 verschuldigd was, heeft zij eerder kennelijk ook zelf wel ingezien, want na eerst een stornering van haar huur voor die maanden heeft zij die op 6 april 2018 alsnog voldaan (zie r.o. 3.8). Zij heeft er tijdens de mondelinge behandeling geen verklaring voor gegeven waarom zij die betaling heeft gedaan, als zij die niet verschuldigd zou zijn geweest.

5.11

Voor de vaste lasten voor gas, water en licht voor die maanden geldt dat [appellante] die verschuldigd bleef aan de nutsbedrijven en dat die dus terecht door haar zijn voldaan. Gelet op wat hiervoor is overwogen, te weten dat het de eigen keus van [appellante] is geweest om niet in haar woning te willen verblijven tijdens de onderhoudswerkzaamheden, valt niet in te zien dat en waarom Nijestee die kosten aan [appellante] zou moeten vergoeden. Daarbij wordt overigens opgemerkt dat het mindere verbruik door [appellante] van de nutsvoorzieningen in die maanden zich zal hebben vertaald in lagere eindafrekeningen. Nadeel van haar doorbetaling van die lasten zal zij naar verwachting dus ook niet hebben gehad. Dat het anders is, heeft [appellante] niet onderbouwd aangevoerd.

5.12

[appellante] heeft verder niet onderbouwd dat het defect aan de CV-ketel in

november 2018 het gevolg is geweest van nalatig onderhoud door Nijestee. Nijestee heeft daarentegen correspondentie overgelegd waaruit kan blijken dat [appellante] eerder ook al niet meewerkte aan het laten verrichten van onderhoudsbeurten (zie productie 24 bij de inleidende dagvaarding). De stelling van [appellante] dat een monteur zich jegens haar onheus zou hebben gedragen, is niet onderbouwd. Verder blijkt ook niet dat Nijestee na een melding van de klacht in november 2018 niet adequaat zou hebben gereageerd. Dat blijkt op zichzelf in ieder geval nog niet uit de omstandigheid dat het een aantal dagen heeft geduurd voordat het herstel (vervanging van de ketel) had plaatsgevonden.

5.13

Er is dus niet gebleken van enige grond voor [appellante] om de huur niet volledig te betalen, laat staan voor een omvang als nu aan de orde. Dat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan van ruim vier maanden, komt daarmee voor haar risico.

5.14

[appellante] heeft in hoger beroep verder geen (andere) omstandigheden naar voren gebracht die aanleiding zouden kunnen geven om die huurachterstand in dit geval toch niet van voldoende gewicht te achten voor een ontbinding van de huurovereenkomst (met ontruiming). De kantonrechter heeft de huurovereenkomst dus terecht ontbonden.

6
6. De slotsom

6.1

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

6.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Die kosten aan de zijde van Nijestee zullen worden vastgesteld op € 741,- aan griffierecht en € 2.228,- voor salaris advocaat (2 punten x tarief II à € 1.114,-).

7 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van kantonrechter te Groningen van 3 september 2019;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Nijestee vastgesteld op € 741,- voor verschotten en op € 2.228,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.E. Mulder, W.F. Boele en W.A. Zondag en is in door de rolraadsheer tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2021.