Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2021:4717

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
18-05-2021
Datum publicatie
20-05-2021
Zaaknummer
200.284.727
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurovereenkomst, hoofdverblijf, artikel 6:265 BW. Verhuurder stelt dat huurder geen hoofdverblijf heeft in de gehuurde sociale huurwoning. Onvoldoende weersproken door huurder. Ontbinding en ontruiming toegewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.284.727

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort , 8391039)

arrest van 18 mei 2021

in de zaak van

de stichting

Stichting De Alliantie,

gevestigd te Hilversum,

appellante,

in eerste aanleg: eisende partij,

hierna: De Alliantie,

advocaat: mr. H. Saritas-Sevim,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [A] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [geïntimeerde] ,

niet verschenen.

1 Het geding in hoger beroep

De Alliantie heeft [geïntimeerde] op 20 oktober 2020 gedagvaard in hoger beroep. Daarna heeft De Alliantie haar memorie van grieven ingediend. [geïntimeerde] is in hoger beroep niet verschenen. Vervolgens heeft De Alliantie de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2 Samenvatting en beslissing

2.1.

[geïntimeerde] huurt sinds 1997 een sociale huurwoning van De Alliantie. De algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, bevatten onder meer de bepaling dat [geïntimeerde] verplicht is het gehuurde zelf te bewonen en er haar hoofdverblijf te hebben. Daarnaast is het niet toegestaan het gehuurde in gebruik aan anderen te geven zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van De Alliantie. In januari 2016 heeft De Alliantie een melding ontvangen dat [geïntimeerde] de woning aan verschillende personen in gebruik heeft gegeven en dat zij er zelf niet meer woont. Hierop heeft De Alliantie een woonfraude onderzoek ingesteld. Zij heeft in de periode 2016 tot 2019 de woning veelvuldig bezocht, maar [geïntimeerde] nooit aangetroffen. Volgens De Alliantie woont [geïntimeerde] zelf niet meer in de woning. Daarnaast heeft [geïntimeerde] volgens De Alliantie haar broer vanaf 2007 laten inwonen, zonder de daarvoor benodigde toestemming aan De Alliantie te vragen en heeft zij de woning aan anderen in gebruik gegeven. De Alliantie heeft daarom ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en ontruiming van het gehuurde.

2.2.

De kantonrechter heeft in het vonnis van 22 juli 2020 beslist dat de vordering van De Alliantie tot ontbinding van de huurovereenkomst niet kan worden toegewezen. Volgens de kantonrechter is niet buiten elke redelijke twijfel vast komen te staan dat [geïntimeerde] haar woning niet zelf bewoont. De Alliantie is veroordeeld tot betaling van de proceskosten (begroot op nihil).

2.3.

De Alliantie heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis en heeft zeven grieven geformuleerd tegen het vonnis. De Alliantie vordert in hoger beroep ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [geïntimeerde] in de ontruimingskosten en de proceskosten. Volgens De Alliantie heeft de kantonrechter een onjuiste maatstaf gehanteerd bij de vraag of de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kon worden toegewezen en is het bewijsaanbod van De Alliantie ten onrechte gepasseerd. Daarnaast is volgens De Alliantie vast komen te staan dat [geïntimeerde] de woning niet zelf bewoont en door derden heeft laten gebruiken zonder toestemming van De Alliantie. Volgens De Alliantie heeft de kantonrechter de vorderingen van De Alliantie tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde daarom ten onrechte afgewezen. [geïntimeerde] is niet verschenen in hoger beroep.

2.4.

Het hof zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijzen. Het hof zal hierna uitleggen waarom het tot die beslissing komt.

3 De motivering van de beslissing in hoger beroep

tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst

3.1.

De Alliantie stelt dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst doordat [geïntimeerde] het gehuurde niet zelf bewoont. Daarnaast heeft [geïntimeerde] volgens De Alliantie de woning aan anderen in gebruik gegeven, zonder daarvoor toestemming te vragen.

3.2.

Artikel 5.6 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst, die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, luidt: “Huurder is verplicht het gehuurde tijdens de huurtijd zelf te bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben en is niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan niet-huurders af te staan, behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming (…).

3.3.

De Alliantie heeft gesteld dat [geïntimeerde] zich niet houdt aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door het gehuurde sinds (in ieder geval) september 2016 niet zelf te bewonen en daarin niet haar hoofdverblijf te houden. De Alliantie heeft dit standpunt in eerste aanleg en in hoger beroep uitgebreid onderbouwd. Nadat De Alliantie kennis had genomen van de eerste melding van woonfraude (op 18 januari 2016) is zij een onderzoek gestart. De Alliantie heeft op 19 januari 2016 het bevolkingsregister geraadpleegd en [geïntimeerde] stond toen ingeschreven op het adres van een vriendin. Twee medewerkers van De Alliantie hebben vervolgens de woning van [geïntimeerde] in de jaren 2016 tot en met 2019 in totaal 38 keer bezocht, op verschillende tijdstippen (ochtend, middag en avond) en op verschillende dagen. [geïntimeerde] is geen enkele keer thuis aangetroffen. Wel is twee keer een onbekende vrouw aangetroffen. Omdat De Alliantie het vermoeden had dat [geïntimeerde] bij haar moeder woonde, heeft De Alliantie 23 keer de woning van de moeder van [geïntimeerde] bezocht (twee keer in 2017 en 21 keer in 2019) en 22 keer stond de auto van [geïntimeerde] bij het huis van haar moeder. De Alliantie heeft ook gesteld dat zij in 2016 met [geïntimeerde] de woning heeft bezocht en dat [geïntimeerde] toen niet over de sleutel van de woning beschikte. De Alliantie heeft haar stelling dat [geïntimeerde] op enig moment niet haar hoofdverblijf in de woning had, daarnaast onderbouwd met zes verklaringen van drie buren. Zo verklaart de buurvrouw van nummer 63 onder meer dat er een jaar lang een Pools echtpaar in de woning heeft gewoond en dat na hun vertrek er een jongeman in de woning woonde. In april 2014 kwam er volgens haar een echtpaar wonen met twee dochtertjes, die er tot september 2016 heeft gewoond. Zij verklaart: “Sinds deze familie weg is, staat het huis leeg. Er brandt ook nooit licht ’s avonds.” Ook de buurman van nummer 64 verklaart dat er van april 2014 tot september 2016 een echtpaar met 2 kleine meisjes heeft gewoond. Nadien woont er volgens hem niemand, “zeker geen gezin met kinderen.”. De bewoner van nummer 66 heeft ook verklaard dat de woning van [geïntimeerde] langer dan een jaar onbewoond is. De Alliantie heeft daarnaast bij [geïntimeerde] de jaarnota’s voor het stroom en gasverbruik opgevraagd. Uit de nota voor 2017 volgt dat er in dat jaar 877 kWh stroom en 41 m3 gas is verbruikt, terwijl volgens De Alliantie het gemiddeld verbruik van één persoon 1.500 kWh en 1.000 m3 is. Het geringe verbruik bevestigt volgens De Alliantie dat de woning niet bewoond wordt, zeker gezien het gegeven dat [geïntimeerde] volgens haar stelling met drie kinderen en met haar broer in de woning woont.

3.4.

De Alliantie verwijt [geïntimeerde] ook dat zij de woning aan derden in gebruik heeft gegeven. Haar broer [B] woont volgens De Alliantie sinds 2007 bij haar in en staat ook ingeschreven in de basisregistratie personen op het adres van [geïntimeerde] . Hiervoor is, in strijd met artikel 5.6 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst, volgens De Alliantie geen toestemming gevraagd. Daarnaast hebben er volgens De Alliantie ook andere mensen in de woning gewoond, zonder dat daar toestemming voor was. De Alliantie heeft dit onderbouwd met de eerdergenoemde verklaringen van de buren. Daarnaast heeft De Alliantie bij twee huisbezoeken in 2016 een onbekende vrouw in de woning aangetroffen.

3.5.

[geïntimeerde] heeft (in de procedure bij de kantonrechter) hiertegen aangevoerd dat zij vanaf januari 2016 een ontsteking aan haar arm had en daarom veel bij haar moeder verbleef. Haar moeder helpt haar met de verzorging van de kinderen. Daarnaast is het volgens haar gebruikelijk dat zij veel (bijna dagelijks) bij haar moeder op bezoek gaat. Zij heeft ook aangevoerd dat ze in ploegendienst werkt en dat de avondploeg tot 23.00 uur werkt. Na nachtdiensten slaapt zij vaak bij haar moeder, dit zou ook het lage energieverbruik verklaren volgens [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat de woning diverse gebreken bevat en dat De Alliantie weigert deze klachten te onderzoeken. Daarnaast voert zij aan dat ook haar echtgenoot had moeten worden gedagvaard. [geïntimeerde] heeft (voor zover voor dit geschil van belang) aangevoerd dat haar broer al jaren bij haar inwoont en sinds 2007 op haar adres staat ingeschreven, maar volgens haar was De Alliantie hiervan op de hoogte. Zij betwist dat andere mensen in de woning hebben gewoond. De vrouw die in 2016 in de woning was aangetroffen, was een vriendin van haar die - gedurende de periode dat [geïntimeerde] bij haar moeder verbleef vanwege medische redenen - op de woning paste.

3.6.

De vraag die in deze procedure centraal staat, is of [geïntimeerde] tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst om zelf in de woning te wonen en er haar hoofdverblijf te hebben. Bij de beoordeling daarvan stelt het hof voorop dat de huurder de stelling van de verhuurder, inhoudende dat de huurder niet in de woning zijn hoofdverblijf heeft, gemotiveerd moet betwisten om te bereiken dat de rechter niet, zonder hem tot bewijs toe te laten, uitgaat van de juistheid van de stellingen van de verhuurder. Omdat de huurder weet wat zich in de woning afspeelt, mag van hem worden verlangd dat hij wat dit betreft concrete feiten en omstandigheden aandraagt.

3.7.

Het hof overweegt dat De Alliantie met de door haar ingebrachte stukken, waaronder de verklaringen van omwonenden, het overzicht van registraties van de huisbezoeken aan zowel het gehuurde als aan de woning van de moeder van [geïntimeerde] en de jaarnota’s voor stroom- en gasverbruik van het gehuurde, voldoende heeft onderbouwd dat [geïntimeerde] (vanaf 2016) niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft, dan wel op enig moment niet heeft gehad. [geïntimeerde] heeft naar het oordeel van het hof de onderbouwde stelling van De Alliantie dat zij niet in het gehuurde haar hoofdverblijf heeft, niet voldoende gemotiveerd betwist. Zij heeft in de conclusie van antwoord in eerste aanleg de stellingen van De Alliantie betwist, echter zonder dit te onderbouwen met stukken. In hoger beroep is zij niet verschenen, zodat zij ook in hoger beroep de stellingen van De Alliantie niet gemotiveerd heeft betwist. Van [geïntimeerde] had verwacht mogen worden dat zij concrete feiten en omstandigheden had aangedragen om haar betoog dat zij wel haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft, te onderbouwen. Zij had dit bijvoorbeeld kunnen doen door een verklaring van haar moeder te overleggen, inzage te geven in haar werkrooster dan wel een verklaring van de werkgever wat betreft haar werktijden (waaruit afgeleid kan worden waarom ze op 38 huisbezoeken niet thuis is aangetroffen), of andere documenten te overleggen die onderbouwen dat zij haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Daarbij acht het hof van belang dat zij (in de procedure bij de kantonrechter) niet heeft betwist dat zij op 19 januari 2016 op een ander adres stond ingeschreven en heeft zij ook geen verklaring gegeven waarom zij in 2016, toen zij met De Alliantie de woning bezocht, niet beschikte over een eigen sleutel van de woning. Een adequate verklaring waarom het stroom- en gasverbruik zo laag is, terwijl zij volgens eigen stelling met vijf personen in de woning woont, heeft zij ook niet gegeven, anders dan dat zij veel bij haar moeder is. Het hof is daarom van oordeel dat De Alliantie voldoende heeft onderbouwd dat [geïntimeerde] de woning niet als hoofdverblijf heeft gebruikt.

3.8.

Wat betreft het in gebruik geven van de woning aan derden, overweegt het hof dat vast is komen te staan dat de broer van [geïntimeerde] sinds 2007 zonder toestemming van De Alliantie in de woning woonde. Dat [geïntimeerde] de woning ook aan anderen in gebruik heeft gegeven, is in deze procedure niet vast komen te staan. [geïntimeerde] heeft betoogd dat De Alliantie ervan op de hoogte was dat haar broer bij haar inwoonde, hetgeen door De Alliantie niet is betwist. Nu De Alliantie niet tegen het inwonen van de broer heeft geprotesteerd, kan zij nu niet met succes een beroep erop doen dat de broer van [geïntimeerde] zonder toestemming in de woning woonde en dat dat in strijd is met artikel 5.6 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst. Dat doet echter niet af aan de (hierna te melden) slotsom dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.

3.9.

Op grond van het vorenstaande is het hof van oordeel dat er sprake is van een tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door niet haar hoofdverblijf in het gehuurde te hebben.

de tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding

3.10.

De vervolgvraag is of de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW kan De Alliantie de huurovereenkomst met [geïntimeerde] op grond van een tekortkoming ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. De stelplicht en (bij gemotiveerde betwisting) de bewijslast dat de tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt, rusten op de partij die tekortschiet, in dit geval [geïntimeerde] .

3.11.

[geïntimeerde] heeft gesteld dat in het geval de huurovereenkomst ontbonden wordt en zij het gehuurde moet ontruimen, dit voor haar en haar drie kinderen een woningnood doet ontstaan, maar zij heeft dit niet onderbouwd. Zij beroept zich er ook op dat als gevolg van de coronacrisis geen ontruimingen plaatsvinden. Vanaf 1 juni 2020 wordt echter in woonruimtezaken weer beslist op vorderingen tot ontruiming, zodat dit argument haar niet kan baten. [geïntimeerde] heeft tot slot ook betoogd dat het gehuurde gebreken heeft, maar heeft dit evenmin onderbouwd. Voor zover zij hiermee wil betogen dat op grond daarvan de tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt, slaagt dit niet. Met de kantonrechter (zie r.ov. 4.2 van het bestreden vonnis) is het hof van oordeel dat de vraag of er al dan niet gebreken zijn aan de woning (wat door De Alliantie wordt betwist) niet relevant is voor de beoordeling van de vordering wegens het niet zelf bewonen van de woning.

3.12.

[geïntimeerde] heeft nog gesteld dat zij vindt dat De Alliantie zich opdringt in haar privéleven, dat zij met rust wil worden gelaten en dat haar privacy wordt geschonden. Voor zover zij hiermee betoogt dat deze omstandigheden maken dat de tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt, gaat het hof daar niet in mee. De Alliantie heeft - als verhuurder van sociale woningen - zorg te dragen voor een rechtvaardige verdeling van haar voorraad sociale huurwoningen. Dit rechtvaardigt naar het oordeel van het hof dat De Alliantie signalen over woonfraude serieus oppakt en onderzoekt.

3.13.

[geïntimeerde] heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende gesteld voor de conclusie dat er sprake is van omstandigheden die meebrengen dat de tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt. Het voorgaande betekent dat het hoger beroep van De Alliantie slaagt. Op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep, komt het hof toe aan het verweer van [geïntimeerde] dat De Alliantie ook haar echtgenoot had moeten dagvaarden en dat De Alliantie daarom niet ontvankelijk moet worden verklaard.

De Alliantie is ontvankelijk in haar vordering jegens [geïntimeerde]

3.14.

[geïntimeerde] heeft gesteld dat haar echtgenoot zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, ook al verblijft hij om de drie maanden voor een periode van drie maanden in Spanje. De Alliantie had daarom volgens [geïntimeerde] ook haar echtgenoot, zijnde medehuurder, moeten dagvaarden. Het hof is het hier niet mee eens. Zelfs als de echtgenoot zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft (wat door De Alliantie wordt betwist) en dus op grond van artikel 7:266 BW van rechtswege medehuurder van het gehuurde is, staat dit niet in de weg aan toewijzing van de vordering van De Alliantie jegens [geïntimeerde] . Overigens ziet het hof geen aanknopingspunten voor de juistheid van het door [geïntimeerde] verdedigde standpunt. Hiervoor is immers al geoordeeld dat [geïntimeerde] zelf geen hoofdverblijf in de woning had, terwijl daar voor haar echtgenoot bijkomt dat hij regelmatig voor langere perioden in het buitenland verblijft.

ontruimingstermijn en ontruimingskosten

3.15.

De vordering van De Alliantie tot ontbinding zal worden toegewezen. De Alliantie heeft gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld om het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van het arrest te ontruimen. Het hof ziet aanleiding om de ontruimingstermijn op twee weken te stellen. De door De Alliantie gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig door de deurwaarder te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm, wordt afgewezen omdat zij op grond van artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv overbodig is.

3.16.

De Alliantie heeft tevens een vergoeding voor de kosten van de ontruiming van het gehuurde gevorderd op vertoon van het proces-verbaal van ontruiming, in het geval [geïntimeerde] de woning niet vrijwillig ontruimt. Deze vordering is op voorhand niet toewijsbaar, omdat dit kosten betreft die bij ontruiming (mogelijk) zullen worden gemaakt. Ten tijde van dit arrest staat nog niet vast of deze kosten zullen worden gemaakt en zo ja, in welke omvang.

3.17.

Het verzoek van [geïntimeerde] om de toewijzing van de vordering niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, wordt afgewezen omdat zij dit niet voldoende onderbouwd heeft. Zij heeft slechts in haar conclusie van antwoord van 13 mei 2020 gesteld dat haar gezin in acute woningnood zal verkeren en dat zij daar allerminst op is voorbereid.

4 De slotsom

4.1.

De grieven slagen. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd.

4.2.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties veroordelen. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van De Alliantie zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 100,89

- griffierecht € 124,00

totaal verschotten € 224,89

- salaris gemachtigde € 300,00 (2 punten x tarief € 150,00)

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van De Alliantie zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 105,07 - griffierecht € 760,00

totaal verschotten € 865,07

- salaris advocaat € 1.114,00 (1 punt x tarief II)

4.3.

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

5 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort van 22 juli 2020 en doet opnieuw recht;

ontbindt de tussen De Alliantie als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [a-straat1] te [A] ;

veroordeelt [geïntimeerde] de woning met aan- en toebehoren, dus met inbegrip van de eventueel bij de woning behorende berging en tuin, met al het hare en de haren binnen veertien dagen na betekening van dit arrest te ontruimen en de woning met aan- en toebehoren ter vrije en algehele beschikking van De Alliantie te stellen, dit onder afgifte van de sleutels;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van De Alliantie wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 224,89 voor verschotten en op € 300,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 865,07 voor verschotten en op € 1.114,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde] in de nakosten, begroot op € 163,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,00 in geval [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden; een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;


verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. van Rossum, L.A. de Vrey en A. van der Hilst, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door mr. De Vrey en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2021.