Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2021:4273

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
04-05-2021
Datum publicatie
06-05-2021
Zaaknummer
200.268.882
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Onrechtmatige daad verkopend makelaar of kopers bij verkoop tot nalatenschap behorende woning jegens erfgenaam en bewoner in verband met zijn bijzondere positie?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
ERF-Updates.nl 2021-0127
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.268.882

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, NL19.2379)

arrest van 4 mei 2021

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

advocaat: mr. G.W. Boogaard,

tegen:

1 [geïntimeerde1] ,

wonende te [B] ,

advocaat: mr. M. Bouman,

2. [geïntimeerde2] ,

3. [geïntimeerde3] ,

beiden wonende te [A] ,

advocaat: mr. P.L.M.F. Roosendaal,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden.

Eiser zal hierna [appellant] worden genoemd. Geïntimeerde sub 1 zal hierna [geïntimeerde1] , geïntimeerden sub 2 en 3 zullen gezamenlijk Kopers worden genoemd.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 28 april 2020 hier over.

1.2.

Het verdere verloop blijkt uit:
-de memorie van antwoord van 26 mei 2020 van [geïntimeerde1] ;

-de schriftelijke pleidooien namens [appellant] en [geïntimeerde1] .

1.3.

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2 De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.6 van het vonnis van 24 september 2019 van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen.

3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1.

Het gaat in dit geding om het volgende. [appellant] is samen met zes andere erfgenamen gerechtigd in de nalatenschap van zijn moeder. In die nalatenschap bevond zich een onroerende zaak, te weten een woning met grond aan de [a-straat] 10 te [A] (hierna: de woning). [appellant] woonde al voor het overlijden van zijn moeder in de woning. Bij vonnis van 3 augustus 2016 (en herstelvonnis van 28 juni 2017) van de rechtbank Gelderland zijn de erfgenamen veroordeeld tot, samengevat, het verlenen van hun medewerking aan onderhandse verkoop van de woning die tot stand zal worden gebracht door een bemiddelingsovereenkomst met makelaar [geïntimeerde1] . Daarbij heeft de rechtbank bepaald dat ingeval een of meer partij(en) weigerachtig blijft/blijven medewerking te verlenen aan die veroordeling onder 3.4., dit vonnis in de plaats zal treden van de van hem of haar benodigde handtekeningen ten behoeve van de verkoop en levering van de woning. De erfgenamen hebben met [geïntimeerde1] een bemiddelingsovereenkomst gesloten, zoals in dat vonnis is bepaald. Namens [appellant] is, zonder dat hij zich daarbij kenbaar heeft gemaakt als geïnteresseerde, meerdere malen een bod op de woning gedaan. Nadat door Kopers een hoger bod was uitgebracht, is op 23 juni 2017, nu voor betrokkenen kenbaar, namens [appellant] € 505.000,- geboden onder voorbehoud van financiering. [geïntimeerde1] heeft [appellant] en Kopers naar aanleiding van hun biedingen in de gelegenheid gesteld om bij een daartoe aangewezen notaris schriftelijk in een gesloten enveloppe een eindbod uit te brengen onder vermelding van de voorwaarden. [appellant] heeft (onder protest) een bod gedaan van € 527.500,- onder een financieel voorbehoud van 6 weken. Kopers hebben een bod gedaan van € 540.300,- kosten koper, met enkele ondergeschikte voorwaarden maar zonder voorbehoud van financiering. [geïntimeerde1] heeft de erfgenamen bericht dat het voorstel van Kopers, gelet op het verschil in hoogte van de biedingen en de gestelde voorwaarden, het betere voorstel is. De koopovereenkomst met Kopers is ondertekend door alle erfgenamen met uitzondering van [appellant] , voor wiens weigering het vonnis in de plaats trad. Bij vonnis van de voorzieningenrechter van rechtbank Gelderland van 14 november 20171 is [appellant] , samengevat, veroordeeld tot ontruiming van de woning. Dit vonnis is in hoger beroep bij dit hof bekrachtigd bij arrest van 24 juli 2018.2

3.2.

[appellant] heeft een vordering aanhangig gemaakt voor de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen (hierna: de rechtbank), tegen [geïntimeerde1] en Kopers, met als grondslag, kort gezegd, dat zij zich jegens hem onrechtmatig hebben gedragen. In deze procedure vordert hij een daartoe strekkende verklaring voor recht en - na vermindering - betaling van € 831.450,-. Bij vonnis van 24 september 2019 (hierna: het bestreden vonnis) heeft de rechtbank de vordering van [appellant] afgewezen.

4 De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1.

[appellant] is het met het bestreden vonnis niet eens en komt daartegen in hoger beroep op met een zestal grieven. In de kern stelt hij dat [geïntimeerde1] onrechtmatig heeft gehandeld doordat hij geen rekening heeft gehouden met zijn bijzondere positie van erfgenaam en bewoner. Volgens [appellant] had [geïntimeerde1] hem gelet op zijn bijzondere positie in staat moeten stellen de woning aan zich te laten toedelen, althans het bod van Kopers te evenaren. [appellant] stelt dat hij als gevolg van de verkoop aan Kopers de woning heeft moeten verlaten en dat hij feitelijk dakloos dreigt te worden. Daarnaast is hem potentiële winst ontnomen.

Hij meent dat Kopers onrechtmatig hebben gehandeld omdat zij van de handelwijze van [geïntimeerde1] hebben geprofiteerd en omdat zij wetenschap van benadeling hadden. De schade bestaat volgens [appellant] uit de misgelopen overwaarde van het verkochte. In hoger beroep heeft hij zijn eis verminderd en vordert hij, naast een verklaring voor recht, als schadevergoeding een bedrag van € 724.700,-.

4.2.

De grieven slagen niet. Ook het hof is van oordeel dat [geïntimeerde1] en Kopers niet onrechtmatig tegenover [appellant] hebben gehandeld. Het hof licht dit hierna toe.

4.3.

In haar (gecorrigeerde) vonnis van 3 augustus 2016 heeft de rechtbank bepaald dat alle erfgenamen moeten meewerken aan de onderhandse verkoop en levering van de woning, daaronder begrepen het tot stand komen van een bemiddelingsovereenkomst tot verkoop van de woning met [geïntimeerde1] . Als [appellant] het daarmee in de verhouding tot zijn mede-erfgenamen niet eens was dan had hij tegen dat vonnis moeten opkomen, wat hij niet heeft gedaan. De erfgenamen hebben vervolgens met [geïntimeerde1] een bemiddelingsovereenkomst gesloten, zoals in dat vonnis is bepaald. [geïntimeerde1] heeft in het kader van de uitvoering van deze bemiddelingsovereenkomst niet gehandeld als verkoper, maar als bemiddelaar voor de verkopers. Verkopers zijn de gezamenlijke erfgenamen, waartoe ook [appellant] behoort. Zij hebben de eigendom van de woning aan Kopers overgedragen. Voor zover daarbij het vonnis van 3 augustus 2016 de medewerking van [appellant] heeft vervangen en hem aldus zijn mede-eigendom heeft ontnomen, steunde dit op de wet (artikelen 3:185 en 300 BW) en valt het in ieder geval niet aan [geïntimeerde1] te verwijten. Dat verliest [appellant] uit het oog, waar hij ter onderbouwing van zijn vordering tegen [geïntimeerde1] onder verwijzing naar art. 1, eerste Protocol EVRM en art. 14 Grondwet stelt dat zijn eigendomsrecht is geschonden. Dat is hem immers als gevolg van de bemiddeling door [geïntimeerde1] niet ontnomen. Grief 2 faalt om die reden. Bij beoordeling van grief 1 heeft [appellant] nu geen belang meer.

4.4.

De rechtbank heeft vooropgesteld dat sprake is geweest van verkoop van de woning en niet van verdeling daarvan en dat dit ook met zoveel woorden volgt uit het dictum van het vonnis van 3 augustus 2016. Dat is juist. Met [appellant] kan evenwel worden aangenomen dat de inhoud van het genoemde vonnis niet aan toedeling van de woning in de weg hoefde te staan als de omstandigheden zouden veranderen. Toen [appellant] na dat vonnis ontdekte dat het perceel misschien wel vatbaar bleek voor projectontwikkeling, is [appellant] mee gaan bieden. Zijn standpunt is vervolgens kennelijk dat [geïntimeerde1] hem bij voorrang in staat had moeten stellen om alsnog toedeling van de woning aan hem binnen een redelijke termijn te realiseren. [appellant] wijst in dit verband in zijn grief 3 op rechtspraak betreffende de verkoop van een voormalig gemeenschappelijke woning waarin is geoordeeld dat het redelijk is om een deelgenoot een beperkte tijd de kans te geven de woning aan zich te laten toedelen.3 Maar [appellant] verliest uit het oog dat het in deze rechtspraak, anders dan hier, ging om de verhouding tussen deelgenoten. [geïntimeerde1] was dat niet. Voor zover [appellant] toedeling van de woning wenste, had hij dit (alsnog) bij de andere erfgenamen aan de orde kunnen en moeten stellen en, voor zover nodig, kunnen verzoeken de opdracht aan [geïntimeerde1] op te schorten. Dat heeft hij niet gedaan. Gezien het tijdsverloop tussen het ten verkoop aanbieden van de woning (vanaf de bemiddelingsovereenkomst van november 2016) en de daadwerkelijk gerealiseerde verkoop (op 28/30 juli 2017) heeft [appellant] daartoe wel ruimschoots de gelegenheid gehad. In plaats van om toedeling aan zijn mede-erfgenamen te verzoeken, heeft [appellant] (aanvankelijk zonder zich als geïnteresseerde kenbaar te maken) deelgenomen aan het biedproces. Het lag niet op de weg van [geïntimeerde1] om zelfstandig en buiten de aan hem gegeven opdracht de mogelijkheid van toedeling aan [appellant] te onderzoeken.

4.5.

In het verlengde van zijn stelling dat de woning aan hem had moeten worden toebedeeld, stelt [appellant] dat het door hem uitgebrachte bod effectief hoger is dan het bod van Kopers, omdat het aan de andere zes erfgenamen is gedaan in het kader van de door hem gewenste toedeling. Effectief zou hij afgerond € 615.500,- (7/6 x € 527.500,-), dus meer dan Kopers, hebben geboden.

[appellant] heeft deze stelling pas voor het eerst ter gelegenheid van het schriftelijk pleidooi ingenomen. Dat was in strijd met de twee conclusie regel te laat, zodat daaraan om die reden kan worden voorbijgegaan.

Maar daarnaast heeft [appellant] zijn stelling niet nader onderbouwd. Uit de processtukken blijkt niet dat [appellant] het door hem uitgebrachte bod in deze zin heeft bedoeld, noch dat dit voor [geïntimeerde1] (en de andere erfgenamen) kenbaar was. Ook daarom gaat zijn stelling niet op.

4.6.

De bemiddelingsovereenkomst is gesloten met alle erfgenamen. Bij de uitvoering daarvan diende [geïntimeerde1] de belangen van de erfgenamen als zijn opdrachtgevers gelijkelijk te behandelen. Hij was met de andere erfgenamen voor een gelijk deel gerechtigd in de opbrengst van de woning. In zoverre was zijn positie aan die van de andere erfgenamen gelijk. Als [appellant] heeft bedoeld dat hij als bewoner van de woning meer rechten heeft dan de andere erfgenamen, dan is dat mogelijk wel van belang in zijn relatie met de andere erfgenamen, maar niet zonder meer voor wat betreft zijn verhouding tot [geïntimeerde1] . De rechtbank heeft in rov. 4.6 geoordeeld dat [appellant] geen bijzondere positie had, maar zij heeft dit slechts in verband gebracht met de verplichting van [geïntimeerde1] om de belangen van alle erfgenamen als zijn opdrachtgevers gelijk te behartigen. Het hof is het hiermee eens. Grief 4 wordt in zoverre tevergeefs voorgesteld.

4.7.

De positie van [appellant] , in het bijzonder als bewoner, onderscheidt zich wel van die van een willekeurige andere koper. Die enkele omstandigheid leidt evenwel niet tot de slotsom dat [geïntimeerde1] jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld. [geïntimeerde1] had op grond van de opdracht door de erfgenamen op basis van het vonnis van 3 augustus 2016 de vrije hand om het verkoopproces vorm te geven, waarbij hij diende te handelen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar. In het kader van de verdeling van de nalatenschap bracht het belang van alle erfgenamen met zich dat hij een zo hoog mogelijke prijs voor de woning zou weten te realiseren. Wat hij heeft gedaan, valt binnen het kader van wat hij in de gegeven omstandigheden behoorde te doen. Daarbij heeft hij zich voldoende rekenschap gegeven van het belang van [appellant] als medebieder. [appellant] is na het hogere bod van Kopers in de gelegenheid gesteld opnieuw een bod uit te brengen en heeft ook in de uiteindelijke procedure ‘bieding onder gesloten envelop’ kunnen meebieden. Die procedure was met voldoende waarborgen omkleed om de integriteit daarvan te kunnen waarborgen. Gelet op het verschil in hoogte van de biedingen, de gestelde voorwaarden en het belang van alle erfgenamen heeft [geïntimeerde1] het standpunt kunnen innemen dat het voorstel van Kopers het betere voorstel was.

4.8.

[appellant] stelt dat hij heeft aangeboden het gesloten bod van Kopers te evenaren en dat hij daartoe ook in staat zou zijn geweest. [geïntimeerde1] merkt daartegenover terecht op dat hij in de gegeven omstandigheden veeleer onzorgvuldig jegens Kopers zou hebben gehandeld als hij [appellant] daarna nog weer in de gelegenheid zou hebben gesteld hun bod te evenaren. Bovendien betwist [geïntimeerde1] gemotiveerd dat [appellant] over de daartoe noodzakelijke financiële middelen kon beschikken. Het laatste bod van [appellant] is onder voorbehoud van financiering gedaan en zijn financiële omstandigheden vormen een belangrijke aanwijzing dat hij de financiering niet rond zou hebben kunnen krijgen. Hij heeft geen andere middelen van bestaan dan een gekorte AOW-uitkering en heeft daarnaast nog een geschil met de uitvoeringsinstantie Werkzaak over de terugbetaling van eerder door hem ontvangen leenbijstand. In het licht van deze omstandigheden heeft [appellant] zijn stelling dat hij de koopprijs kon financieren onvoldoende onderbouwd.

4.9.

Het hof is gelet op het voorgaande van oordeel dat de vordering ten aanzien van [geïntimeerde1] terecht is afgewezen en dat het hoger beroep in zoverre moet falen.

4.10.

De vordering jegens Kopers is onlosmakelijk verbonden met de vordering tegen [geïntimeerde1] . Nu uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerde1] niet onrechtmatig tegenover [appellant] heeft gehandeld, kan van profiteren door Kopers van onrechtmatig handelen ook geen sprake zijn. Het hof sluit zich aan bij de overweging van de rechtbank dat, ook als Kopers zouden hebben geweten ( [geïntimeerde2] was aanwezig bij de openbare behandeling van het executiegeschil dat leidde tot het kort geding vonnis van 14 november 2017) dat [appellant] de woning wilde kopen en dat door het aangaan van de koopovereenkomst aan hen wel en dus aan [appellant] niet een voordeel zou toevallen, dit niet maakt dat zij onrechtmatig jegens [appellant] hebben gehandeld. Zij waren niet gehouden [appellant] in de gelegenheid te stellen toedeling te realiseren of hun bod te evenaren. Dat de positie van [appellant] als bewoner een andere is dan de positie van Kopers, maakt dit in beginsel niet zonder meer anders. Op bijzondere omstandigheden heeft [appellant] zich in dit verband niet beroepen. De vordering jegens Kopers moet worden afgewezen. Grief 5 faalt.

4.11.

In rechtsoverweging 4.15 heeft de rechtbank zich ten overvloede uitgelaten over enkele verdachtmakingen en insinuaties van [appellant] . Deze overweging is niet dragend voor de beslissing van de rechtbank, zodat de daartegen gerichte grief 6 belang mist. [appellant] heeft in dit verband nog aangeboden te bewijzen dat zijn eigen financier bij de advisering omtrent het door hem uit te brengen eindbod niet zijn belang heeft vooropgesteld en dat gezien de nauwe betrekkingen van zijn financier met Kopers geen sprake is geweest van een eerlijk biedingsproces. Daaraan wordt voorbijgegaan, omdat [appellant] deze stellingen op geen enkele wijze heeft onderbouwd. Daarbij komt dat de te bewijzen aangeboden stellingen relevantie missen. Gesteld noch gebleken is dat van de beweerdelijke gang van zaken rond de advisering door de financier een verwijt aan [geïntimeerde1] kan worden gemaakt. Een dergelijk verwijt ligt ook niet ten grondslag aan de tegen hem ingestelde vordering. Ook voor zover het Kopers betreft, heeft [appellant] niet aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat zij onrechtmatig hebben gehandeld door het biedingsproces op oneigenlijke wijze te beïnvloeden. Voor het overige wordt het algemene bewijsaanbod van [appellant] als onvoldoende specifiek gepasseerd. Verder heeft [appellant] zijn aanbod tot een deskundigenonderzoek niet geconcretiseerd, zodat het hof ook daaraan voorbijgaat.

5 De slotsom

5.1.

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

5.2.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep en wat [geïntimeerde1] betreft ook in de nakosten veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde1] zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 1.684,-

- salaris advocaat € 9.702,- (2 punten x appeltarief € 4.851,-).

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Kopers zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 1.684,-

- salaris advocaat nihil.

6 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank te Gelderland, zittingsplaats Zutphen, van 24 september 2019;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde1] vastgesteld op € 1.684,- voor verschotten en op € 9.702,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt [appellant] in de nakosten, aan de zijde van [geïntimeerde1] begroot op € 163,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Kopers vastgesteld op € 1.684,- voor verschotten en nihil voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.W. Steeg, J. Sap, en G.D. Hoekstra, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door mr. J. Sap en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2021.

1 ECLI:NL:RBGEL:2017:6873.

2 ECLI:NL:GHARL:2018:6802.

3 hof Arnhem-Leeuwarden, 17 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3606.