Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2021:3903

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
20-04-2021
Datum publicatie
22-04-2021
Zaaknummer
200.277.401/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurovereenkomst. Hoofdverblijf. Artikel 6:265 BW. Verhuurder stelt dat huurder geen hoofdverblijf heeft in de gehuurde sociale huurwoning. Dat wordt onvoldoende weersproken. Het niet hebben van hoofdverblijf in de woning is een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Huurder heeft onvoldoende gesteld om conclusie te rechtvaardigen dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.277.401/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 7954996)

arrest van 20 april 2021

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [A] ,

eiser in hoger beroep,

bij de kantonrechter: gedaagde,

hierna: [eiser],

advocaat: mr. W.Y Hofstra, die kantoor houdt te Hilversum,

tegen

Stichting Woningcorporatie Het Gooi en Omstreken,

gevestigd te Hilversum,

verweerster in hoger beroep,

bij de kantonrechter: eiseres,

hierna: de woningstichting,

advocaat: mr. H.W. van Yperen, die kantoor houdt in Rotterdam.

1 Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 24 november 2020 hier over. In dit tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Deze (met instemming van partijen enkelvoudige) comparitie is gehouden op 19 februari 2021. Het van de zitting opgemaakte proces-verbaal maakt deel uit van de stukken. Aan het einde van de comparitie hebben partijen een termijn gevraagd en verkregen voor beraad. Na ommekomst daarvan is, alsnog, verzocht arrest te wijzen.

2 De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten:

2.1

De woningstichting is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet (woningcorporatie) en is derhalve uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting.

2.2

De woningstichting heeft aan (wijlen) [B] , de moeder van [eiser] , per 30 augustus 2012 verhuurd de woning aan de [a-straat] 22 te [A] (verder: de woning). Vanaf 27 mei 2013 was [eiser] medehuurder. Op 22 augustus 2017 is door de Stichting aan [eiser] schriftelijk bevestigd dat het huurcontract alleen op zijn naam staat omdat zijn moeder naar een verzorgingshuis is verhuisd.

2.2

Op de huurovereenkomst tussen de Stichting en [eiser] zijn de algemene

huurvoorwaarden van de woningstichting toepasselijk. In artikel 7.4 van die huurvoorwaarden is bepaald:

"Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben."

2.3

In een brief van 18 maart 2019 heeft de gemachtigde van de Stichting [eiser] verzocht, ter voorkoming van een gerechtelijke procedure, de huur op te zeggen of aan te tonen dat hij zijn hoofdverblijf altijd in de woning heeft gehad.

2.4

In een brief van 5 april 2019 heeft de gemachtigde van [eiser] aan de Stichting laten

weten dat [eiser] de huur niet zal opzeggen en dat hij woonachtig is in het gehuurde.

2.5

Het in deze zaak door de kantonrechter gewezen ontruimingsvonnis (van

31 december 2019) is gevolgd door een executiegeschil. [eiser] heeft daarin een verbod op ontruiming gevorderd. Die vordering is bij vonnis van 13 augustus 2020 afgewezen. Op of omstreeks 18 augustus 2020 heeft [eiser] de woning vervolgens ontruimd.

2.6

De woning is inmiddels weer verhuurd aan een derde.

3 Het geschil en de beslissing in de procedure bij de kantonrechter

3.1

De woningstichting heeft gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden omdat [eiser] geen hoofdverblijf had in het gehuurde. Ook heeft zij gevorderd [eiser] te veroordelen tot ontruiming van de woning op straffe van verbeurte van een dwangsom met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

3.2

De kantonrechter heeft in het vonnis van 31 december 2019 de huurovereenkomst per datum vonnis ontbonden omdat [eiser] geen hoofdverblijf had in de woning en [eiser] veroordeeld het gehuurde binnen twee weken na betekening van het vonnis te ontruimen. Ook is [eiser] veroordeeld in de proceskosten (nasalaris daaronder begrepen), vermeerderd met wettelijke rente.

4 De vordering in hoger beroep

[eiser] vordert in het hoger beroep de vernietiging van het vonnis van de kantonrechter van 31 december 2019 en alsnog de afwijzing van de vorderingen van de woningstichting, met veroordeling van de woningstichting in de kosten van beide instanties.

5 De beoordeling van de grieven en de vordering

Bezwaar van [eiser]

5.1

heeft tegen het door de kantonrechter gewezen vonnis één grief aangevoerd. Die houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat [eiser] zijn hoofdverblijf niet had in de gehuurde woning. Ter onderbouwing daarvan verwijst hij naar door hem in eerste aanleg en in hoger beroep in het geding gebrachte stukken. Voor het geval het hof oordeelt dat [eiser] te weinig in het gehuurde verblijft, stelt hij dat die tekortkoming onvoldoende ernstig is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Ook voert hij aan dat ontbinding van de huurovereenkomst, gelet op de eisen van redelijkheid en billijkheid, onredelijk is. Hij heeft namelijk geen mogelijkheden elders zijn hoofdverblijf te hebben, ook niet voor kortere tijd. Dit klemt te meer vanwege de medische problemen van [eiser] .

Wijziging van eis

5.2

De woningstichting heeft haar eis in hoger beroep gewijzigd. Zij vordert nu primair op grond van dwaling dan wel bedrog vernietiging van de rechtshandeling waarmee door haar per 27 mei 2013 aan [eiser] het medehuurderschap van de woning is verstrekt.

5.3

Tegen de wijziging van eis heeft [eiser] geen bezwaren aangevoerd. Deze is tijdig, namelijk bij het eerste processtuk van de woningstichting in hoger beroep, gedaan en ook niet in strijd met een goede procesorde. Zij wordt daarom toegelaten.

Het beoordelingskader

5.4

De kantonrechter is haar beoordeling van de zaak (in rechtsoverweging 4.3 van het eindvonnis) gestart met de volgende overweging:

Beoordeeld dient te worden of [eiser] zijn hoofdverblijf houdt in het gehuurde.

Vast staat tussen partijen dat [eiser] op grond van artikel 7.4. van de huurvoorwaarden

gehouden is de woning zelf te bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben. Wordt daaraan

niet voldaan dan levert dat een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op.

Op grond van artikel 6:265 BW levert iedere tekortkoming van een partij in de nakoming

van een van haar verbintenissen grond op voor ontbinding van de onderliggende

overeenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de

ontbinding niet rechtvaardigt.”

[eiser] heeft de juistheid van deze overweging in hoger beroep, terecht, niet bestreden. Ook voor het hof is deze uitgangspunt.

5.5

Voor de stelplicht en bewijslast geldt dat de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling (artikel 6:265 lid 1 BW) in de systematiek van het BW meebrengt dat de woningstichting moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [eiser] en dat het aan [eiser] is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling1.

5.6

Wat betreft de vraag wanneer sprake is van ‘hoofdverblijf’, heeft de kantonrechter (in overweging 4.4. van het eindvonnis) overwogen:

Volgens vaste rechtspraak heeft iemand zijn hoofdverblijf op de plaats waar

iemand werkelijk woont, waar hij de zetel van zijn fortuin heeft, zijn zaken behartigt, zijn

goederen en eigendommen beheert, kortom de plaats waar iemand niet vandaan gaat dan

met een bepaald doel en tevens met het plan om, als dat doel is bereikt, terug te keren.”

De juistheid van deze overweging is door [eiser] in hoger beroep erkend. Ook het hof gaat uit van deze in verband met artikel 1:10 BW relevante begripsomschrijving.

Bewezen is dat [eiser] zijn hoofdverblijf niet in de woning had, aan tegenbewijs wordt niet toegekomen

5.7

De woningstichting heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [eiser] zijn hoofdverblijf niet in de woning had. Ter onderbouwing daarvan heeft zij stukken in het geding gebracht. [eiser] heeft de stelling van de woningstichting weersproken, mede op basis van door hem in het geding gebrachte stukken. Uit die stukken blijkt het volgende.

5.8

Op 22 augustus 2017 meldt een buurvrouw van [eiser] aan de woningstichting dat [eiser] “nooit thuis” is. Daarmee geconfronteerd laat [eiser] meteen weten aan de woningstichting dat zijn moeder naar een verzorgingshuis is gegaan en dat hij de woning “moet leeghalen”. Het is er ook een “zooitje”. Hij zegt weinig thuis te zijn, veel bij zijn vriendin en zoontje te slapen en zijn zoontje naar school te brengen. In de toekomst, zo zegt hij, zal hij vaker thuis zijn. De melding van de buurvrouw en de reactie van [eiser] zelf zijn voor de woningstichting aanleiding te onderzoeken of [eiser] zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Zij heeft om die reden een buurtonderzoek gehouden. De hierna opgenomen reacties komen voor een groot deel voort uit dat buurtonderzoek.

5.9

Meerdere verklaringen en meldingen bevatten vervolgens even zovele aanwijzingen dat [eiser] inderdaad niet of nauwelijks aanwezig is in de woning:

- een e-mail van 26 februari 2018 van een bewoner van de [a-straat] waarin staat dat de woning (op nummer 22) “bezet” wordt “gehouden door een man die er niet woont”;

- een melding van een buurvrouw van 14 februari 2019 dat haar achterbuurman van [a-straat] 22 “er duidelijk niet woont”. “Sinds zijn moeder weg is, heeft mevrouw hem ongeveer 3 keer gezien”;

- een e-mail van een bewoner van de [a-straat] van 15 februari 2019 die zegt dat hij “100%” zeker weet dat de buurman van nr. 22 er niet woont;

- een meldingsformulier woonfraude van 19 maart 2019 van een bewoner van de [a-straat] , waarin staat dat de “vrouwelijke hoofdbewoonster (…) al heel lang weg” is, dat zij haar zoon af en toe ziet “bij het huis, post halen en soms met spullen weggaan”, dat zij er “nooit licht” ziet “branden” en dat vaak “de post ’n week uit de brievenbus” hangt;

- een e-mail van 28 maart 2019 van een bewoner van de buurt waarin de (ex-)vriendin van [eiser] woont ( [b-straat] 9, [A] ), in welke e-mail staat dat de bewoonster samenwoont met “een meneer die ik ken onder de naam [naam]” en dat ze samen een zoontje hebben.

- het niet betwiste gegeven dat de (ex-)vriendin van [eiser] woont aan de [b-straat] 9

te [A] en dat hij samen met zijn (ex-)vriendin een zoontje heeft;

- een e-mail van een bewoner van de [a-straat] van 3 juni 2019 die zegt dat er al “enige weken (…) een hoeveelheid huisraad” ligt “in de voortuin van het, zoals we allemaal weten, voor de rest verlaten huis aan de [a-straat] 22 [A]”;

- een interne notitie van de woningstichting dat [eiser] bij een onaangekondigd bezoek van een van haar medewerkers op 21 februari 2019 niet werd aangetroffen;

- foto’s van 4 juni 2019, gemaakt tijdens een huisbezoek door een van de medewerkers van de woningstichting, waarop te zien is dat er huisraad in de voortuin ligt en in de achtertuin het gras/onkruid tot op kniehoogte staat;

- een drietal verklaringen van bewoners van de [b-straat] 9 in [A] , waarvan de strekking telkens is dat op dat adres wonen een man, een vrouw en een kind en dat de man daar overwegend is.

5.10

Dat [eiser] niet of nauwelijks in de woning verblijft, vindt ook steun in zijn eigen verklaringen. Tijdens de behandeling van het executiegeschil op 10 augustus 2020 heeft hij verklaard drie tot vier nachten per week elders te verblijven. Hij heeft ook verklaard geen wasmachine en koelkast in de woning te hebben.

5.11

Bij zijn memorie van grieven heeft [eiser] gegevens overgelegd met betrekking tot zijn water- en energieverbruik in de woning. De advocaat van de woningstichting heeft deze gegevens geanalyseerd en daaruit het volgende opgemaakt:

Hieruit volgt dat [eiser] over de periode 7 oktober 2017 -24 december 2019 (een periode

van twee jaar dus) 94,6 % minder water verbruikte dan gemiddeld. Hij over de periode 1 april 2018 - 1 april 2019 minstens 92,6 % minder stroom verbruikte van gemiddeld en over de periode 2 april 2019 - 29 maart 2020 87,02 % minder stroom verbruikte dan gemiddeld. Over de periode 1 april 2018 - 1 april 2019 verbruikte [eiser] 97,3 % minder gas dan gemiddeld en over de periode 1 april 2019 - 1 april 2020 65 % minder gas dan gemiddeld (…)”.

Deze conclusies zijn door [eiser] niet gemotiveerd weersproken, behoudens ten aanzien van het waterverbruik. Op dat punt verwijst hij naar productie 4 bij memorie van grieven, de nota van Vitens die betrekking heeft op de periode van 8 oktober 2017 tot 28 september 2018. Daarbij is 22 m³ water in rekening gebracht. Anders dan [eiser] suggereert, is die periodeafrekening niet op feitelijk verbruik gebaseerd, maar op geschat verbruik, zodat aan dat afgerekende waterverbruik al geen argument in het voordeel van [eiser] kan worden ontleend. Daarnaast geldt dat, ook als die hoeveelheid in aanmerking genomen wordt, deze nog steeds minder dan de helft is van wat, onweersproken, gebruikelijk is. Voor stroom en gas geldt dat het verbruik extreem laag was.

5.12

De kantonrechter was van oordeel dat [eiser] de stellingen van de woningstichting onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken. Om die reden werd aan bewijslevering niet toegekomen. In hoger beroep ligt dit niet anders. Van belang daarbij is op de eerste plaats dat de stellingen van de woningstichting in hoger beroep nog beter zijn onderbouwd, in het bijzonder met de (door [eiser] zelf in het geding gebrachte, maar door de woningstichting geanalyseerde) gegevens over water- en energieverbruik, de door [eiser] erkende afwezigheid van wasmachine en koelkast en diens verklaring drie tot vier nachten per week elders te verblijven.

5.13

De door [eiser] bij memorie van grieven in het geding gebrachte verklaringen kunnen tegen deze achtergrond niet als een voldoende gemotiveerd verweer worden gezien. Uit die verklaringen kan worden afgeleid dat [eiser] regelmatig op bezoek is bij de briefschrijvers en dan laat weg gaat (dat de briefschrijvers zelf hebben waargenomen dat hij dan naar de woning ging, staat er niet in), dat er met hem wel eens een praatje bij de woning gemaakt wordt en dat wel eens gehoord en/of gezien wordt dat hij in de woning is. Dat alles wijst nog niet op het hebben van het hoofdverblijf in de woning. In het bijzonder het extreem lage energieverbruik, de afwezigheid van wasmachine en koelkast en de eigen verklaring van [eiser] dat hij drie tot vier nachten per week elders verblijft worden door deze verklaringen niet of nauwelijks, gemotiveerd, weersproken. Om deze redenen wordt ook in hoger beroep niet toegekomen aan (tegen)bewijs.

5.14

De conclusie uit het voorgaande is dat ook in hoger beroep vast staat dat [eiser] zijn hoofdverblijf na 22 augustus 2017 niet had in de woning.

Het niet hebben van hoofdverblijf in de woning is een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt

5.15

Het niet hebben van hoofdverblijf in de woning is een tekortkoming in de nakoming van een kernverplichting uit de huurovereenkomst. Deze hield immers de plicht in voor [eiser] om zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde. Die plicht is hij in het nu besproken scenario niet nagekomen.

5.16

Het gevolg van het feit dat [eiser] de woning niet als hoofdverblijf gebruikt, is dat die woning niet wordt aangewend voor het doel dat deze moet dienen, namelijk de huisvesting van hen die zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Voor dergelijke woningen bestaan lange wachtlijsten. Dat is gesteld door de woningstichting en niet weersproken door [eiser] . Het is trouwens ook een feit van algemene bekendheid. Die wachtlijsten maken het belang van de woningstichting urgent bij het kunnen verhuren aan personen die daadwerkelijk hun hoofdverblijf in de woning willen hebben en daar ook op zijn aangewezen. Het belang van [eiser] bij het kunnen beschikken over een woning waar hij niet of nauwelijks verblijft, weegt dan bepaald minder zwaar. Dat maakt de tekortkoming van [eiser] voldoende ernstig om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. [eiser] heeft aangevoerd dat hij geen andere huisvesting kan krijgen. Die stelling is echter niet onderbouwd en wordt weerlegd door het gegeven dat hij feitelijk inmiddels elders woont, ook al heeft hij daar naar zijn zeggen over niet meer de beschikking dan één kamer. [eiser] heeft ook aangevoerd dat zijn gezondheid (in het bijzonder: slaapapneu) in de weg staat aan ontbinding van de huurovereenkomst. Uit de door [eiser] overgelegde medische informatie kan echter niet worden opgemaakt dat zijn gezondheidsklachten niet adequaat kunnen worden behandeld indien [eiser] elders woont. Dat zal wel het geval zijn als hij, letterlijk, op straat komt te staan, maar die situatie doet zich niet voor.

5.17

[eiser] heeft ook aangevoerd dat ontbinding van de huurovereenkomst in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Indien hij bedoeld heeft daarmee een beroep te doen op artikel 6:248 lid 2 BW geldt dat de rechter die bepaling met terughoudendheid dient toe te passen. Dit geldt zeker in een situatie dat het beroep van [eiser] op de tenzij-regel als hiervoor bedoeld al gewogen en te licht bevonden is en zijn tekortkoming de ontbinding dus rechtvaardigt Tegen die achtergrond bezien geldt dat de gevolgen van de ontbinding niet zo ernstig zijn voor [eiser] dat die onaanvaardbaar genoemd moeten worden. Huisvesting elders zal lastig zijn, maar is niet onmogelijk. Dat geldt ook indien [eiser] niet of niet snel voor een sociale huurwoning in aanmerking komt omdat de door de woningstichting af te geven verhuurdersverklaring daarvoor een obstakel vormt. [eiser] zal dan op de particuliere woningmarkt zijn aangewezen. Een en ander was ook een voorzienbaar gevolg van het niet of nauwelijks gebruiken van de woning. Dit heeft hem echter daarvan niet weerhouden. Er is daarom geen reden om in de gegeven omstandigheden een ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voor onaanvaardbaar te houden. Het beroep op de redelijkheid en billijkheid slaagt daarom niet.

Slotsom

5.18

De grief van [eiser] faalt. Het vonnis van de kantonrechter zal daarom worden bekrachtigd. Bij beoordeling van de gewijzigde eis (vernietiging rechtshandeling en verklaring voor recht) heeft de woningstichting om die reden geen belang.

5.19

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep.

De kosten voor deze procedure aan de zijde van de woningstichting zullen worden vastgesteld op :

- griffierecht € 760,-

- salaris advocaat € 2.228,- (2 punten x tarief II à € 1.114,- per punt)

5.20

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.

6 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, van 31 december 2019;

veroordeelt [eiser] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de woningstichting vastgesteld op € 760,- voor verschotten en op € 2.228,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.P.M. ter Berg, W.F. Boele en M. Willemse en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op

20 april 2021.

1 HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810