Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2021:3800

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
20-04-2021
Datum publicatie
22-04-2021
Zaaknummer
200.272.917
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Verhuiskostenvergoeding bij renovatie.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
S&E HW 2021/9, UDH:S&E HW/50442 met annotatie van Tanja de Nijs
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.272.917/01

(zaaknummer rechtbank 7023140 AC EXPL 18-1992 CS/303062)

arrest van 20 april 2021

in de zaak van

1 [appellant] ,

2. [appellante],

beiden wonend in [A] ,

appellanten in het hoger beroep,

in eerste aanleg: eisers,

hierna: [appellanten] c.s.,

advocaat: mr. M.E. Beukers,

tegen:

Stichting Portaal,

gevestigd in Utrecht,

geïntimeerde in het hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: Portaal,

advocaat: mr. F.J. Ringnalda.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 16 oktober 2019 dat de rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Amersfoort, heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 8 januari 2020 met grieven en producties,

- de memorie van antwoord,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 maart 2021, waarbij spreekaantekeningen zijn overgelegd door Portaal. Hierbij is akte verleend van de stukken die bij berichten van 4 maart 2021 door mr. Beukers namens [appellanten] c.s. en door mr. Ringnalda namens Portaal zijn ingebracht.

2.2

Na afloop van de mondelinge behandeling heeft het hof arrest bepaald (op basis van de door partijen reeds overgelegde stukken).

2.3

[appellanten] c.s. vorderen in het hoger beroep – samengevat – vernietiging van het hiervoor genoemde vonnis van 16 oktober 2019 van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland en verder primair Portaal te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 5.910,- als verhuiskostenvergoeding als bedoeld in artikel 7:220 BW, subsidiair te bepalen dat met ingang van september 2014 tot aan het moment dat het huurgenot is hersteld slechts een huur is verschuldigd van 50% van de overeengekomen huurprijs, en meer subsidiair Portaal te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 4.050,- als materiële schadevergoeding. En tenslotte Portaal te veroordelen in de kosten van het geding, daaronder mede begrepen de reis-, verblijf- en verletkosten van appellanten, met rente.

2.4

Portaal heeft verweer gevoerd, verzocht om bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [appellanten] c.s. hoofdelijk in de kosten van het hoger beroep, nakosten daaronder begrepen.

3 De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.

3.1.1

[appellant] huurt per 7 augustus 2014 voor onbepaalde tijd van Portaal een appartement op de derde verdieping van een galerijflat, te weten de woning aan het [a-straat] 42 te [A] . Mevrouw [appellante] is feitelijk sedert medio mei 2016 en officieel per 8 juni 2017 bij [appellant] in komen wonen. Zij zijn met elkaar gehuwd.

3.1.2

Portaal is een toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet. Portaal

heeft in 2015 en 2016 renovatie- en onderhoudswerkzaamheden aan het flatcomplex van eisers uitgevoerd. De renovatie werd uitgevoerd in acht flatcomplexen aan de

Rubenslaan en omgeving, met in totaal 240 woningen.

3.1.3

Portaal heeft, na het eerder dat jaar uitbrengen van een voorlichtingsbrochure, op 27 juni 2014 aan alle bewoners bericht dat voldoende draagvlak is behaald als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW om de voorgenomen werkzaamheden uit te voeren. [appellant] is dus nadat draagvlak is behaald de woning gaan huren. Hij heeft ingestemd met de werkzaamheden en heeft met betrekking tot de redelijkheid van het voorstel van Portaal ook geen andere beslissing van de rechter gevorderd als bedoeld in datzelfde artikel.

3.1.4

In de hiervoor genoemde brochure staat omtrent de aard en omvang van de werkzaamheden het volgende vermeld.

“Er gaat veel gebeuren in uw flatgebouw en uw woning. We willen uw woning moderner en

comfortabeler maken. Overal komt dubbelglas in uw huis en we isoleren de hele flat beter. Hierdoor kan uw energieverbruik afnemen. Verouderde keukens, toiletten en badkamers gaan we vervangen.

(...) Dit zijn de belangrijkste aanpassingen in de woning:

- Vervangen verouderde keukens, badkamers en toiletten.

- In elk toilet komt een wastafel

- Waar nodig: maken van een leiding in toilet en keuken.

- Waar nodig: verwijderen van de asbesthoudende riolering en aanbrengen van nieuwe riolering.

- Ophangen rookmelders.

- Waar nodig: vervangen groepenkast (elektriciteit)

- Vervangen van open geisers door een gesloten geisers.

- Plaatsen intercom met camera, zodat u kunt zien wie er beneden staat als er wordt aangebeld.

- Aanbrengen mechanische ventilatie in de woningen waar dit nog niet aanwezig is.

- Toevoegen radiator in de slaapkamer waar die nog niet zit. (...)

We gaan ook aan de slag met de buitenkant van uw woning. Dit zijn de belangrijkste werkzaamheden:

- Vervangen enkelglas door dubbelglas.

- Aanbrengen ventilatieroosters in het glas.

- Aanbrengen nieuwe geïsoleerde panelen in de kozijnen aan de buitenzijde.

- De kozijnindeling van de keuken wordt gewijzigd.

- De deuren in bijkeuken en slaapkamers worden vervangen door een draairaam met daaronder een paneel (u kunt dus blijven luchten of uw beddengoed uit het raam hangen).

- Vervangen voordeuren met nieuwe deurbel en nieuwe huisnummerbordjes.

- Vervangen regenpijpen.

- Schilderen van buiten- en binnenzijde van de kozijnen.

- Metselwerk reinigen en voegwerk herstellen.

- Waar mogelijk isoleren.

De rest van de flat

Behalve in en aan uw woning wordt ook aan de rest van het gebouw gewerkt (...)

Uw flat krijgt een lift. (...) De ingangen van de flats (...) worden met een deur afgesloten. Dus ook het trappenhuis aan de zijkant. (...) De hal en het trappenhuis worden opgeknapt, de verlichting wordt vervangen en er komen nieuwe postkasten. Ook het tweede trappenhuis wordt opgeknapt. (...) Er komt een centraal schotelsysteem op het dak (...) De hele flat krijgt een soort warme jas aan. Dak, muren en bergingen worden goed geïsoleerd. Er komen drie nieuwe installaties voor de blokverwarming. De leidingen voor warm water worden waar nodig beter geïsoleerd. (...) Ook de bergingsgang wordt aangepakt. De vloer wordt vlak gemaakt en geschilderd. De wanden worden geschilderd en de

plafonds gaan we goed isoleren. (...) Alle gevels worden opgeknapt. Metselwerk wordt waar nodig hersteld en gereinigd. Ook worden de gevels geïsoleerd. Betonschade wordt hersteld. (...) De dakbedekking wordt vervangen en het dak wordt goed geïsoleerd. En uw flatgebouw krijgt een nieuwe dakrand (...) De vloer van de galerij en het balkon worden vernieuwd en geschilderd. Schade aan betonranden wordt hersteld Er worden nieuwe galerijhekken geplaatst. De onderzijde van de galerijen balkonplaten worden geschilderd. (...)

U kunt gewoon thuisblijven

U kunt tijdens de renovatie in uw eigen woning blijven. De meeste mensen vinden dat prettig want zo kunnen ze, ondanks overlast overdag, 's avonds wel gewoon in hun eigen bed slapen. Er wordt maximaal twee weken achtereen in uw woning gewerkt als uw keuken, toilet en badkamer alle drie worden vervangen. U hoeft dus niet tijdelijk te verhuizen. Als er in uw woning wordt gewerkt kunt u gebruikmaken van de rustwoning (...). In uw eigen woning komt een noodtoilet als uw eigen toilet wordt vervangen. Als uw badkamer wordt opgeknapt kunt u die 10 werkdagen niet gebruiken. Ook daarvoor kunt u in de rustwoning terecht. Zijn er redenen waarom u niet thuis kunt blijven tijdens de

werkzaamheden in uw woning? Bespreek dat met ons tijdens het huisbezoek. Samen zoeken we de beste oplossing”.

3.1.5

Door Portaal zijn onder meer als verbeteringen waarvoor een huurverhoging is aangezegd aangemerkt: een lift, afgesloten entrées met videofooninstallatie. Hang en sluitwerk met keurmerk, enige nieuwe stopcontacten op geëigende plaatsen, mechanische ventilatie in de woningen, radiatoren met thermostaatknop, isolerend glas in de ramen en verdere isolatie van de flat.

3.1.6

De werkzaamheden aan de flat buiten de woning van [appellant] zijn begonnen medio 2015, terwijl de werkzaamheden in de woning van [appellant] zijn verricht gedurende een twaalftal aaneengesloten dagen in de periode januari/februari 2016.

3.1.7

[appellant] heeft gedurende twee maanden medio 2015 en gedurende een tweetal weken aan het begin van 2016 verbleven in een zogenoemde logeerwoning.

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[appellanten] c.s. hebben in eerste aanleg – samengevat – een forfaitaire verhuiskostenvergoeding gevorderd als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW op de grond dat de renovatiewerkzaamheden (telkens) een verhuizing noodzakelijk maakten. Nu ter zitting van de hof is komen vast te staan dat [appellante] eerst per 8 juni 2017 formeel (mede)huurder van het appartement is geworden, derhalve geruime tijd nadat Portaal de renovatie- en onderhoudswerkzaamheden heeft uitgevoerd (medio 2015 resp. begin 2016), dient haar vordering daarom al te stranden, wat er ook zij van de hierna te bespreken grieven.

4.2

Portaal heeft de vordering weersproken en kort gezegd en voor zover thans nog van belang gesteld dat een noodzaak om vanwege de renovatiewerkzaamheden te verhuizen (als bedoeld in bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW) heeft ontbroken, dat [appellant] op eigen verzoek in een door Portaal beschikbaar gestelde logeerwoning heeft kunnen verblijven en dat er ook feitelijk geen verhuizing heeft plaatsgevonden.

4.3

De kantonrechter heeft bij vonnis van 16 oktober 2019 de vordering van [appellanten] c.s. afgewezen. Daartoe heeft hij samengevat het volgende overwogen. De aard van de werkzaamheden (renovatie of gewoon onderhoud) kan buiten beschouwing blijven nu [appellanten] c.s. niet voldoende hebben onderbouwd dat een verhuizing noodzakelijk was. Er is immers slechts sprake van een dergelijke noodzaak indien de aard van de werkzaamheden met zich brengt dat deze niet kunnen worden uitgevoerd indien de huurder in de woning blijft wonen of de combinatie van de specifieke omstandigheden van de huurder (bijvoorbeeld de gezondheid of de gezinssamenstelling) daartoe in een bijzonder geval noopt. De door [appellanten] c.s. overgelegde gedateerde medische gegevens zijn daarvoor onvoldoende. Verder is ook onvoldoende aannemelijk dat [appellanten] c.s. feitelijk zijn verhuisd door het (moeten) meenemen van enige inboedel, omdat de geheel ingerichte wisselwoning/logeerwoning daartoe geen aanleiding gaf. Dan is er ook geen plaats voor een verhuiskostenvergoeding als bedoeld in artikel 7:220 BW. De proceskosten zijn gecompenseerd, omdat er kort gezegd in het hele traject van de renovatie door Portaal wel het een en ander is misgegaan.

5 De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1

Tegen deze beslissing hebben [appellanten] c.s. drie grieven aangevoerd, die op het volgende neerkomen.

De eerste grief heeft betrekking op de overwegingen van de kantonrechter als bedoeld in r.o. 2.4 en 2.5 van het vonnis, waarbij de aard van de werkzaamheden (renovatie of dringend onderhoud) in het midden is gelaten.

De tweede grief ziet op het oordeel van de kantonrechter als neergelegd in r.o. 2.7 dat er geen noodzaak voor [appellanten] c.s. bestond om te verhuizen en dat die noodzaak ook niet was gelegen in de medische toestand van [appellant] .

De derde grief heeft betrekking op het oordeel van de kantonrechter in r.o. 2.8 dat het ter beschikking stellen van een volledig ingericht logeerwoning de dwingendrechtelijk vastgestelde regel van de van minimaal verschuldigde verhuiskosten opzij kan zetten.

De aard van de werkzaamheden

5.2

Ter toelichting op de eerste grief hebben [appellanten] c.s. gesteld dat door Portaal zelf de volgende aanpassingen als een verbetering zijn aangemerkt :

In de woning

• "Vervangen verouderde keukens, badkamers en toiletten.

• In elk toilet komt een wastafel

• Waar nodig: maken van een leiding in toilet en keuken.

• Waar nodig: verwijderen van asbesthoudende riolering en aanbrengen van nieuwe

riolering

• Ophangen rookmelders

• Waar nodig: vervangen groepenkasten (elektriciteit)

• Vervangen van open geisers door een gesloten geisers

• Plaatsen intercom met camera, zodat u kunt zien wie er beneden staat als er wordt

aangebeld

• Aanbrengen mechanische ventilatie in woningen waar dit nog niet aanwezig is

• Toevoegen radiator in de slaapkamer waar deze nu nog niet zit

Buitenkant van de woning

• Vervangen enkelglas voor dubbelglas

• Aanbrengen ventilatierooster in het glas

• Aanbrengen nieuwe geïsoleerde panelen in de kozijnen aan de buitenzijde

• De kozijnindeling van de keuken wordt gewijzigd

• De deuren in bijkeuken en slaapkamers wordt vervangen door een draairaam met

daaronder een paneel (...)

• Vervangen voordeuren met nieuwe deurbel en nieuwe huisnummerbordjes

• Vervangen regenpijpen

• Schilderen van de buiten-en binnenzijde van de kozijnen

• Metselwerk reinigen en voegwerk herstellen

• Waar mogelijk isoleren "

Omdat het bij bovengenoemde werkzaamheden, zoals bijvoorbeeld het aanbrengen van

mechanische ventilatie, in overwegende mate gaat om werkzaamheden die zien op sloop met

vervangende nieuwbouw dan wel gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging die leidt tot een toename van het woongenot van verhuurders, zijn [appellanten] c.s. dan ook van mening dat hier (telkens) sprake is van renovatiewerkzaamheden en daarbij is aanmerkelijke geluids- en stofoverlast opgetreden, die een verhuizing noodzakelijk maakten.

5.3

Het hof stelt het volgende voorop. Gelet op het bepaalde in artikel 7:220 lid 1 en lid 2 BW bestaat er een nadrukkelijk onderscheid tussen dringende onderhoudswerkzaamheden enerzijds en renovatiewerkzaamheden anderzijds. Een verhuiskostenvergoeding als hier aan de orde is slechts dan verschuldigd indien er sprake is van renovatiewerkzaamheden, zie daartoe artikel 7:220 lid 5 BW. Onder renovatie wordt ingevolge art. 7:220 lid 2, derde zin, BW verstaan “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Hieruit moet onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:726) worden afgeleid “dat renovatie in de hier bedoelde zin geacht wordt te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. Hiermee strookt dat blijkens de parlementaire geschiedenis geen sprake is van renovatie in de hier bedoelde zin indien slechts de aan de huurder geboden service wordt uitgebreid (vgl. Parl. Gesch. Huurrecht, p. 328 (Kamerstukken II 2000-2001, 26 089, nr. 19, p. 26))”.

In datzelfde arrest overwoog de Hoge Raad verder nog het volgende: “ Het begrip dringende werkzaamheden in art. 7:220 lid 1 BW ziet blijkens de parlementaire geschiedenis op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden (vgl. Parl. Gesch. Huurrecht, p. 321, 324 en 333 (Kamerstukken II 1997-1998, 28 089, nr. 3, p. 30, Kamerstukken II 1999-2000, 28 089, nr. 6, p. 22, en Kamerstukken II 2000-2001, 26 089, nr. 19, p. 29)). Anders dan bij renovatie als bedoeld in art. 7:220 lid 2, derde zin, BW, zijn dringende werkzaamheden op de voet van art. 7:220 lid 1 BW dus niet steeds gericht op een toename van het woongenot.

Uit het voorgaande volgt dat in een concreet geval sprake kan zijn van samenloop van renovatie als bedoeld in art. 7:220 lid 2, derde zin, BW, en dringende werkzaamheden als bedoeld in art. 7:220 lid 1 BW.

De vraag of in een concreet geval sprake is van renovatie, dan wel van dringende werkzaamheden, dan wel van samenloop van beide, een en ander als hiervoor bedoeld, vergt een beoordeling van de omstandigheden van dat geval in het licht van vorenstaande maatstaven.”

De werkzaamheden buiten de woning

5.4.1

Toegespitst op de onderhavige zaak stellen [appellanten] c.s dat de werkzaamheden buiten de woning medio 2015 hen heeft genoopt om te zien naar een tijdelijk ander verblijf. Naast het lawaai van werkzaamheden in het algemeen, betrof het meer in het bijzonder, zoals ter zitting nog eens door [appellanten] c.s. aangeduid, het afbikken van de galerijvloeren en het daarbij uitkrabben van de voegen én de werkzaamheden aan de nieuw te bouwen lift. Door de wijze van werken met onder meer een pneumatische hamer werd dagelijks gedurende een flink aantal weken een flink lawaai veroorzaakt. Dat gaf overlast, zoals ook door Portaal is erkend en daarom zijn [appellanten] c.s. met instemming van Portaal vertrokken naar een tijdelijke woning.

5.4.2

Naar het oordeel van het hof zijn de werkzaamheden aan de galerijvloeren gezien hetgeen hiervoor onder 5.3 is overwogen niet aan te merken als renovatiewerkzaamheden. De galerijvloeren bleven immers constructief geheel intact, en konden kennelijk ook nog worden gebruikt, ondanks het te plegen onderhoud. Dat de wijze van werken de nodige overlast gedurende enige tijd heeft gegeven is daarbij voor de voorliggende primaire vordering gericht op een vergoeding van verhuiskosten vanwege een renovatie niet meer van belang.

De werkzaamheden in de woning

5.5.1

[appellanten] c.s. stellen desgevraagd dat het tijdelijk ontbreken van een keuken, een douchegelegenheid en een toilet, terwijl in de woning werd gewerkt, voor hen aanleiding is geweest om mede gezien de gezondheidstoestand van [appellant] te vertrekken naar de logeerwoning/wisselwoning.

5.5.2

Het hof merkt allereerst op dat in de woning van [appellanten] c.s. is gewerkt gedurende een twaalftal aaneengesloten dagen eind januari/begin februari 2016. Ook kan – als onvoldoende weersproken - worden vastgesteld dat [appellanten] c.s. voordien zijn vertrokken uit de woning op aangeven van Portaal, omdat de werklieden van de bouwonderneming niet in de woning van [appellanten] c.s. wensten te werken, indien [appellant] zelf aanwezig was, gezien het agressieve optreden van [appellant] in de voorbije periode.

5.5.3

Wat echter ook de reden van vertrek uit de woning is geweest, het hof dient in dit geval op de eerste plaats vast te stellen of met name de in r.o. 5.5.1 genoemde werkzaamheden zijn aan te merken als renovatiewerkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW gezien de aard van de vordering van [appellanten] c.s.. In het licht van hetgeen hiervoor is overwogen onder 5.3 is naar het oordeel van het hof enkel het vervangen van een verouderde keuken, het opnieuw betegelen van douche en toilet en het daarbij vervangen van sanitair van te weinig gewicht om t aan te kunnen merken als het verrichten van renovatiewerkzaamheden in de bovenbedoelde zin. Hier is alleen sprake geweest van gewoon (groot) onderhoud in het arrest uit 2016 bedoelde zin waarbij ‘nieuw voor oud’ plaatsvond, wat eens in de zoveel jaren nodig is bij gewoon gebruik, en dat is onvoldoende om van een renovatie te spreken. Voor zover [appellanten] c.s. bedoeld hebben te stellen dat daarvan wél sprake is, hebben zij dat standpunt onvoldoende onderbouwd.

Dat deze onderhoudswerkzaamheden uiteindelijk tot meer wooncomfort leiden ligt voor de hand, maar dat doet aan het vorenstaande niet af. Van een fysieke verandering of toevoeging is daarbij immers als zodanig geen sprake, zodat de vordering van [appellanten] c.s. die gericht is op een verhuiskostenvergoeding reeds daarop moet stranden.

De noodzaak van een verhuizing

5.6.1

Voor zover het de werkzaamheden aan de lift betreft – die als het ware tegen het gebouw werd ‘aangeplakt’ - , staat wel vast dat deze voorziening is aan te merken als een renovatie. [appellanten] c.s. hebben de daarmee gepaard gaande en door hen gestelde overlast niet eerder dan op de zitting in hoger beroep aan de orde gesteld en zonder nader te preciseren waarom die werkzaamheden hen ertoe noopten uit hun woning te vertrekken anders dan dat er mogelijk enig lawaai werd veroorzaakt, zoals ook door Portaal is erkend. Van een overlast van een aard en omvang als bijvoorbeeld het werk aan de galerijvloeren, is naar het oordeel van het hof niet gebleken, terwijl verder de aard van die werkzaamheden een verblijf in de woning ook niet feitelijk onmogelijk hebben gemaakt. Het is daarbij aan [appellanten] c.s. als eisende partij om voldoende duidelijk aan te geven waarom zij juist vanwege de aard en de omvang van deze renovatiewerkzaamheden redelijkerwijs wél uit de woning moesten vertrekken. Dat hebben zij nagelaten. Dat zij vanwege deze werkzaamheden uit de woning moesten vertrekken op aangeven van Portaal, is uitdrukkelijk door Portaal bestreden, terwijl daarvoor ook geen verder aanknopingspunt is te vinden in de stukken en overige verklaringen.

5.6.2

Voor zover [appellanten] c.s. nog hebben willen betogen dat het enkele feit dat in hun woning werd gewerkt – waarbij enkele werkzaamheden wel als renovatie zijn aan te merken – hen noopte te verhuizen merkt het hof het volgende op. Niet dadelijk valt in te zien dat deze werkzaamheden, zoals het bijplaatsen van een fontein in het toilet, of het aanbrengen van isolerend glas of het aanbrengen van mechanische ventilatie, nopen tot een verhuizing, omdat deze werkzaamheden kunnen worden verricht terwijl de woning en de mogelijkheden om deze te blijven bewonen als zodanig intact blijft, waarbij daarnaast ook nog voorzieningen zijn getroffen voor het tijdelijk niet kunnen gebruiken van keuken, doucheruimte en toilet. Naar het hof begrijpt wensen [appellanten] c.s. niet zozeer dat aspect in zijn algemeenheid te betwisten, maar zij betogen met name in grief 2 dat de slechte gezondheidstoestand van [appellanten] een ander licht op de zaak werpt en dat met name daarin de noodzaak tot verhuizen was gelegen.

5.6.3

Het hof overweegt als volgt. Als hiervoor onder r.o. 5.3 reeds is aangegeven volgt uit artikel 7:220 lid 5 BW dat een huurder recht heeft op een verhuiskostenvergoeding indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie.

Uit de memorie van toelichting (Tweede Kamer 2007-2008, 31 528 nr 3) en de uitspraak van de Hoge Raad van 22 april 2016 volgt dat een verhuiskostenvergoeding alleen kan worden gevraagd als de renovatiewerkzaamheden een verhuizing noodzakelijk maken. Er is niet snel sprake van een noodzaak tot verhuizing. In de memorie van toelichting staat vermeld: “Met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. In sommige gevallen zal niet alleen de aard van de renovatie bepalend zijn in de beoordeling of er een noodzaak tot verhuizen bestaat. Het is voorstelbaar dat bepaalde renovatiewerkzaamheden niet voor elke huurder een noodzaak geven tot verhuizing, maar dat op grond van bijkomende omstandigheden (bijvoorbeeld gezondheid of gezinssamenstelling) wel een noodzaak tot verhuizen bestaat '.

5.6.4

Zoals hiervoor onder r.o. 5.5.4 reeds is aangegeven valt niet dadelijk in te zien dat de aard van de renovatiewerkzaamheden op zichzelf beschouwd een verhuizing noodzakelijk maakten. Het is dan aan [appellanten] c.s. om voldoende aannemelijk te maken dat de gezondheidstoestand van [appellant] in dit geval als een voldoende zwaarwegende bijkomende omstandigheid moet worden beschouwd. [appellanten] c.s. hebben daartoe het volgende aangevoerd. [appellant] leidt aan een ernstige chronische bloedstollingsziekte. Daarnaast heeft de heer [appellant] meerdere malen in zijn leven te kampen gehad met medische problemen in de vorm van twee herseninfarcten en verschillende TIA’s, welke hebben geleid tot blijvend hersenletsel (zie productie 20 bij dagvaarding in hoger beroep). Dit heeft tot gevolg dat hij verminderd belastbaar is en dientengevolge meer last ondervindt van geluidsoverlast, temperatuurschommelingen en andere vormen van hinder. Ook heeft [appellant] twee prematuur geboren kinderen, die als gevolg van hun jonge leeftijd ook extra last ondervinden van vormen van hinder.

5.6.5

Allereerst merkt het hof op dat [appellanten] c.s. onvoldoende de stelling van Portaal hebben weersproken dat zij juist niet in verband met de gezondheidstoestand van [appellant] hebben geklaagd over de ondervonden overlast. Met andere woorden, de door [appellanten] c.s. gestelde zwaarwegende bijzondere omstandigheden in de vorm van de medische toestand van [appellanten] c.s. zijn kennelijk ten tijde van de werkzaamheden niet door [appellanten] c.s. bij Portaal gemeld. Verder zijn naar het oordeel van het hof de door [appellanten] c.s. in het geding gebrachte medische stukken geenszins toereikend of voldoende overtuigend om te kunnen aannemen dat de medische toestand van [appellant] in dit geval een noodzaak vormde om te verhuizen gedurende de renovatiewerkzaamheden in de woning. De stukken zijn vooral gedateerd (zij dateren uit de periode 2000 – 2004) zien niet op de periode waarin de werkzaamheden zijn verricht (2015-2016) en geven ook geen uitsluitsel over enig verband tussen de geschetste gezondheidssituatie van [appellant] en de gestelde overlastsituatie. De stelling van [appellant] op de zitting dat hij in de betreffende periode onder behandeling stond van een neuroloog én dat hij medicijnen heeft voorgeschreven gekregen, is niet verder met stukken onderbouwd nog daargelaten dat ook hier enige aannemelijkheid over het oorzakelijk verband tussen overlast en die medische toestand geenszins is aangetoond. De stelling dat de kinderen van [appellanten] c.s. overlast hebben ondervonden, is gezien de datum van hun geboorte in november 2017, dus ruim na beëindiging van de werkzaamheden, niet begrijpelijk. Nu van een noodzaak om te verhuizen vanwege renovatiewerkzaamheden niet is gebleken, slagen de eerste twee grieven niet. Voor nadere bewijslevering als meer in het algemeen door [appellanten] c.s is aangeboden, bestaat daarom geen grond meer.

5.7

De derde grief, die zich als gezegd richt op het oordeel van de kantonrechter dat het aanbieden door de verhuurder van een vervangende woonruimte ingeval van renovatiewerkzaamheden in de weg staat aan het toewijzen van een verhuiskostenvergoeding, kan bij gebrek aan belang, gezien bovenstaande overwegingen, buiten beschouwing blijven.

De vordering tot vermindering van de huurprijs

5.8.1

Omdat de primaire vordering gericht op het toekennen van een verhuiskostenvergoeding als bedoeld in art. 7:220 lid 5 BW niet voor toewijzing in aanmerking komt, dient vervolgens de subsidiaire vordering van [appellanten] c.s. gericht op een vermindering van de huurprijs gedurende de periode van de werkzaamheden als bedoeld in art. 7:220 lid 1 BW aan de orde te komen. Die vordering is voor het eerst bij dagvaarding in hoger beroep op 8 januari 2020 ingediend.

5.8.2

Op grond van art. 7: 207 lid 1 BW kan de huurder, indien er door dringende werkzaamheden tijdelijk een vermindering van het huurgenot optreedt, een evenredige huurprijsvermindering vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, totdat het gebrek is verholpen.

De eerst in de appeldagvaarding van 8 januari 2020 ingestelde vordering tot huurprijsvermindering ziet in dit geval kennelijk op de periode waarin de renovatie al bij al heeft geduurd, derhalve tot gemakshalve 1 januari 2017. Een duidelijke stelling van [appellanten] c.s. dat het zou gaan om een vermindering van het huurgenot ook in de periode nadien hebben zij niet betrokken.

5.8.3

Portaal heeft met een beroep op artikel 7:257 lid 1 BW gesteld dat de vordering van [appellanten] c.s. gelet op de daarin opgenomen vervaltermijn (geen huurprijsvermindering over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering) niet-ontvankelijk is.

[appellanten] c.s. hebben die stelling verder niet bestreden, zodat zij in hun vordering tot vermindering van de huurprijs tot 1 januari 2017 niet-ontvankelijk zullen worden verklaard.

De vordering tot schadevergoeding

5.9.1

Meer subsidiair hebben [appellanten] c.s. een materiële schadevergoeding gevorderd, waarbij zij voor de hoogte en de onderbouwing daarvan aansluiting hebben gezocht ‘bij de klachten die gerapporteerd zijn door Woonbond Kennis-en Adviescentrum’ (randnummer 1.34 MvG). Kennelijk doelen [appellanten] c.s. hierbij op een notitie van de bewonerscommissie van [B] , die als productie 15 is overgelegd bij dagvaarding in hoger beroep, en die een voorstel voor een tegemoetkoming door Portaal inhoudt. Daarin zijn de volgende posten per woning opgenomen:

- overlast door werkzaamheden buiten de woning: € 750,-

- veiligheid bouwplaats en woonomgeving: € 750,-

- uitloop werkzaamheden: € 750,-

- stofoverlast: € 750,-

- voorzienbare schade: € 500,-

- gebruik nutsvoorzieningen: € 50,-

- vrij nemen voor afspraken met werklieden: € 500,-.

5.9.2

Allereerst kan meer in het algemeen worden opgemerkt dat een deugdelijk onderbouwde grondslag voor vergoeding van schade ontbreekt, en overigens dat zowel het bestaan als omvang van de schde met de hiervoor genoemde notitie van de bewonerscommissie eveneens onvoldoende concreet is onderbouwd, terwijl dit geheel op de weg van [appellanten] c.s. had gelegen.

Een groot aantal van deze posten zien op (mogelijk) ondervonden overlast, maar zonder dat daar een materiële schadecomponent aan verbonden is, terwijl wél materiële schade wordt gevorderd. Verder, zo moet worden vastgesteld, hebben [appellanten] c.s. niet dan wel onvoldoende toegelicht dat deze schade(s) telkens en meer specifiek (ook) door hen is (zijn) geleden, terwijl verder ook niet onderbouwd is waarom de daarbij verzochte vergoeding in die omvang dan door Portaal verschuldigd zou zijn. [appellanten] c.s. kunnen zich niet beperken tot een algemene verwijzing naar deze notitie ter onderbouwing van hun beweerdelijke schade, maar dienen meer specifiek aan te geven welk van de omstandigheden als genoemd in die notitie ook daadwerkelijk op hen betrekking hadden. Daarmee hebben [appellanten] c.s. niet voldaan aan de op hen rustende stelplicht, terwijl dat gezien de aard van de gestelde schades zeer wel mogelijk was geweest. Portaal kan zich daar dan immers niet tegen verweren dan slechts in algemene zin, en dat is in strijd met de goede procesorde. Voor nadere bewijslevering is onder deze omstandigheden geen plaats meer.

Dat betekent dat deze vordering wordt afgewezen.

6 De slotsom

6.1

De grieven kunnen niet slagen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd , terwijl [appellanten] c.s. niet-ontvankelijk zullen worden verklaard in hun subsidiaire vordering tot vermindering van de huurprijs en de meer subsidiaire vordering tot vergoeding van schade zal worden afgewezen.

6.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Portaal zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 760,-

- salaris advocaat € 2.277,- (3 punten x tarief I)

6.3

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

7 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland van 16 oktober 2019;

verklaart [appellanten] c.s. niet ontvankelijk in hun subsidiaire vordering;

wijst de meer subsidiaire vordering af;

veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Portaal vastgesteld op € 760,- voor verschotten en op € 2.277,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt [appellanten] c.s. in de nakosten, begroot op € 157,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- in geval niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, P.P.M. Rousseau en G.M. Menon, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 april 2021.