Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2021:3283

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
06-04-2021
Datum publicatie
08-04-2021
Zaaknummer
200.249.810/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Verhuur van appartement. In splitsingsreglement is opgenomen dat verhuur aan een derde alleen is toegestaan na toestemming van de vergadering van eigenaren. De VvE en een appartementseigenaren twisten over de betekenis van de bepaling in het splitsingsreglement. Vordering van appartementseigenaar dat VvE aansprakelijk is en schadevergoeding moet betalen omdat VvE ten onrechte eerder geen toestemming heeft gegeven wordt afgewezen omdat de appartementseigenaar tegen het vernietigbare besluit van de VvE niet in beroep is gekomen. Appartementseigenaar heeft belang bij vordering over hoe VvE in toekomst met verzoeken tot verhuur heeft om te gaan. Uitleg splitsingsreglement. Vordering van appartementseigenaar dat hij niet hoeft bij de dragen in de proceskosten en advocaatkosten van de VvE wordt afgewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.249.810/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/180823)

arrest van 6 april 2021

in de zaak van

de vereniging VvE Flat van Iddekingeweg 5, 7, 11, 13 en 15,

gevestigd te Groningen,

appellante in het principaal appel en geïntimeerde in het incidenteel appel,

bij de rechtbank: gedaagde,

hierna: de VvE,

advocaat: mr. I. van Ast, kantoorhoudend te Heerenveen,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [A] ,

geïntimeerde in het principaal appel en appellant in het incidenteel appel,

bij de rechtbank: eiser,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. N. Hof, kantoorhoudend te Groningen,

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 10 december 2019 hier over.

1.2

Ter uitvoering van dat tussenarrest heeft op 3 september 2020 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Op de comparitie zijn partijen, vergezeld van hun advocaten, verschenen. Van de comparitie van partijen zijn aantekeningen gemaakt. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2 Waar gaat deze zaak over?

2.1

De VvE, bestaande uit zes leden, is opgericht bij akte van 24 april 1968. Toen is het perceel aan de Van Iddekingeweg 5, 7, 9, 11, 13 en 15 in Groningen met daarop een flatgebouw met erf, tuin en verder aanbehoren gesplitst in 6 appartementsrechten. Bij notariële akte is ook het splitsingsreglement vastgesteld.

2.2

Bij notariële akte van 19 juli 2013 is het splitsingsreglement gewijzigd. Artikel 3 lid 1 van het gewijzigde splitsingsreglement luidt:

“1. a. Ieder der eigenaren is gerechtigd zijn recht van appartement te vervreemden, te bezwaren en te gebruiken. Het ondersplitsing van een appartementsrecht is NIET toegestaan.

b. Eigenaren zullen hun appartement gebruiken voor eigen bewoning en bewoning door tot hun gezin behorende personen en/of bewoning door bloed- en aanverwanten in de rechte lijn en derhalve niet voor gebruik (met inbegrip van verhuur) door derden, tenzij met voorafgaande, uitdrukkelijk, schriftelijke toestemming van de vergadering en in overeenstemming met de aan die toestemming verbonden voorwaarden. Dat geldt ook voor in het gebruik geven van een gedeelte van het appartement aan een niet tot het eigen gezin behorende persoon.

Kamersgewijze verhuur is in het geheel niet toegestaan.

2. Het verzoek om toestemming wordt door de eigenaar aan het bestuur gedaan met opgave van

  • -

    naam, geboortedatum, beroep en overige verlangde gegevens van de beoogd gebruiker en eventuele gezinsleden, (…);

  • -

    duur van het beoogde gebruik (…);

  • -

    met overlegging van een overeenkomst of ander schriftelijk stuk waaraan de beoogd gebruiker zijn rechten zal ontlenen;

  • -

    en met overlegging van een identiteitsbewijs van de beoogd gebruiker alsmede een verklaring dat deze de wettelijke bepalingen en de bepalingen van dit reglement en van het huishoudelijk reglement met betrekking tot het gebruik van het appartement zal naleven met inbegrip van besluiten en bepalingen die na het afleggen van die verklaring worden genomen dan wel vastgesteld, tenzij een beroep op die besluiten dan wel bepalingen jegens de beoogd gebruiker in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid.

3. Als het verzoek conform lid 2 is ingediend, zal het bestuur binnen vier weken een vergadering bijeenroepen om daarover te besluiten. (…)”

2.3

De moeder van [geïntimeerde] was eigenaar van het appartementsrecht aan de

[a-straat] in [A] . Zijn moeder is [in] 2016 overleden, waarna [geïntimeerde] de eigendom van het appartementsrecht kreeg. Met deze eigendomsverkrijging werd [geïntimeerde] ook lid van de VvE.

2.4

[geïntimeerde] heeft op 27 juni 2017 in de vergadering van de VvE gevraagd hem toestemming te geven zijn appartement te verhuren. De vergadering van eigenaren heeft die toestemming geweigerd. In de brief van 18 juli 2017 heeft [geïntimeerde] de VvE laten weten dat die weigering tot verhuur zonder redelijke grond is. Op deze brief heeft de VvE niet gereageerd.

2.5

[geïntimeerde] is op zoek gegaan naar geschikte huurders. Via een makelaar is [geïntimeerde] in contact gekomen met twee personen die het appartement van [geïntimeerde] wilden huren. [geïntimeerde] heeft bij brief van 29 september 2017 de VvE de informatie als verlangd in artikel 3 lid 2 van het splitsingsreglement gegeven en verzocht hem toestemming te geven tot verhuur van zijn appartement aan deze twee kandidaat huurders. Op 19 oktober 2017 is de vergadering van eigenaren bijeengekomen en is het verzoek van [geïntimeerde] besproken. De vergadering van eigenaren heeft wederom besloten aan [geïntimeerde] geen toestemming te geven voor de verhuur van zijn appartement. Het besluit van de vergadering van eigenaren is toegelicht in de brief van de VvE van 25 oktober 2017. In de nadere correspondentie die op die brief is gevolgd is de VvE bij haar standpunt gebleven.

2.6

[geïntimeerde] is daarop de onderhavige procedure bij de rechtbank gestart. De rechtbank heeft in het vonnis van 25 juli 2018 bepaald dat de VvE bij een toekomstig verzoek tot verhuur aan huurder(s) over dient te gaan tot het nemen van een besluit met betrekking tot de voorgedragen huurder(s), dat het de VvE slechts is toegestaan de toestemming tot verhuur (niet zijnde kamergewijze verhuur) te weigeren indien zij daarvoor een redelijke grond heeft en dat het algeheel weigeren van “commerciële verhuur” aan derden, niet gezien kan worden als redelijke grond. De VvE is van dit vonnis in hoger beroep gekomen.

2.7

Bij brief van 17 oktober 2018 heeft [geïntimeerde] de VvE een nieuw verzoek gedaan hem toestemming te geven tot verhuur van het appartement aan een in die brief genoemde kandidaat huurder. Ook bij deze brief zijn de stukken gevoegd als genoemd in artikel 3 lid 2 van het splitsingsreglement. Voordat de vergadering van eigenaren over dat verzoek heeft beraadslaagd, heeft [geïntimeerde] met ingang van 12 november 2018 het appartement aan de kandidaat huurder verhuurd. Op de vergadering van eigenaren van 22 november 2018 is het nieuwe verzoek van [geïntimeerde] besproken en in stemming gebracht. De uitslag was: drie stemmen tegen, 2 stemmen neutraal en 1 stem voor. De vergadering van eigenaren heeft daarmee het verzoek van [geïntimeerde] afgewezen.

2.8

Tegen het besluit van de VvE is [geïntimeerde] bij de kantonrechter in beroep gekomen. [geïntimeerde] heeft de kantonrechter verzocht primair hem op grond van artikel 5:121 BW vervangende machtiging voor de verhuur aan de inmiddels aanwezige huurder te verlenen en subsidiair op grond van artikel 5:130 BW het besluit van de VvE van 22 november 2018 te vernietigen. Bij beschikking van 20 maart 2019 heeft de kantonrechter aan [geïntimeerde] de (primair) gevraagde machtiging tot verhuur gegeven met veroordeling van de VvE in de proceskosten. Tegen deze beschikking is geen hoger beroep ingesteld.

2.9

In dit hoger beroep vordert de VvE het vonnis van de rechtbank van 25 juli 2018 te vernietigen en [geïntimeerde] alsnog in zijn vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, althans zijn vorderingen af te wijzen. [geïntimeerde] moet ook de proceskosten voor deze procedure bij rechtbank en het hof betalen.

2.10

[geïntimeerde] vindt dat het hoger beroep van de VvE moet worden verworpen. Verder Gelijktijdig heeft [geïntimeerde] bezwaren tegen een aantal overwegingen van het vonnis gemaakt en zijn eis gewijzigd. In hoger beroep luidt de gewijzigde eis van [geïntimeerde] dat het hof:

  1. voor recht verklaart dat de VvE onrechtmatig tegenover [geïntimeerde] heeft gehandeld door de toestemming tot verhuur van zijn appartement ten onrechte te weigeren,

  2. te bepalen dat de VvE bij een toekomstig verzoek tot verhuur aan huurder(s)

  • -

    een besluit over de voorgedragen huurders heeft te nemen,

  • -

    slechts de toestemming mag weigeren indien zij daarvoor een redelijke grond heeft,

en voorts te bepalen dat het algeheel weigeren van (commerciële) verhuur aan (een) derde(n) niet gezien kan worden als redelijke grond,

3) de VvE te veroordelen tot schadevergoeding van € 1.095,- per maand vanaf

1 december 2017 t/m 12 november 2018,

4. de VvE te veroordelen in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen,

5. [geïntimeerde] uit te zonderen van de draagplicht ten aanzien van zowel de proceskosten als de advocaatkosten van de VvE.

3 De beoordeling in hoger beroep

wijziging van eis

3.1

In de toelichting bij grief 2 in het incidenteel appel heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat hij na de comparitie van partijen bij de rechtbank een verzoek tot eiswijziging heeft ingediend die ten onrechte door de rechtbank is geweigerd. Daarnaast heeft [geïntimeerde] gelijktijdig met zijn antwoord op de klachten van de VvE tegen het vonnis van de rechtbank zijn eis in hoger beroep gewijzigd. De door [geïntimeerde] in hoger beroep gewijzigde eis, zoals hiervoor onder 2.10 sub 2 aangehaald, is gelijkluidend aan het verzoek dat hij na de comparitie van partijen aan de rechtbank heeft gedaan.

3.2

De VvE heeft tegen de eiswijziging in hoger beroep bezwaar gemaakt. Volgens de VvE is de eiswijziging in feite een hoger beroep tegen een rolbeslissing van de rechtbank een door [geïntimeerde] na de comparitie van partijen voorgestelde eiswijziging niet toe te staan. Volgens de VvE staat tegen de rolbeslissing geen hoger beroep open en is die weigering terecht geweest.

3.3

Het hof neemt tot uitgangspunt dat in hoger beroep in het eerste processtuk van een partij een eis kan worden gewijzigd. Die mogelijkheid betekent dat in hoger beroep ook een eiswijziging kan worden gedaan die eerder door de rechtbank is geweigerd. Het bezwaar van de VvE wordt daarmee verworpen.

De eerste gelegenheid voor [geïntimeerde] zijn eis in hoger beroep te wijzigen was bij zijn memorie van antwoord. Van die gelegenheid heeft [geïntimeerde] gebruik gemaakt. Het hof is niet gebleken van bezwaren die zouden maken dat de eiswijziging in strijd is met de openbare orde. Dit betekent dat het hof zal beslissen op de door [geïntimeerde] in hoger beroep gewijzigde eis.

3.4

In het bestreden vonnis is over de eiswijziging na de comparitie van partijen en de weigering van de rechtbank niets opgenomen. Wat daar verder ook van zij, [geïntimeerde] heeft bij dit deel van de in grief 2 in het incidenteel appel opgenomen klacht geen belang meer nu het hof uitgaat van de in hoger beroep gewijzigde eis.

verklaring voor recht en schadevergoeding

3.5

[geïntimeerde] heeft gevorderd voor recht te verklaren dat de VvE tegenover hem onrechtmatig heeft gehandeld door de toestemming tot verhuur van zijn appartement te weigeren. In verband met die verklaring voor recht heeft [geïntimeerde] ook gevorderd de VvE voor de periode vanaf 1 december 2017 t/m 12 november 2018 te veroordelen tot betaling van schade aan gederfde huur van € 1.095,- per maand.

De rechtbank heeft de gevorderde verklaring voor recht en de schadevergoeding - toen nog nader op te maken bij staat - in de r.ov. 4.1 t/m 4.4 van het vonnis behandeld en afgewezen. [geïntimeerde] is met de grieven 1 en 2 in het incidenteel appel en de VvE met grief I in het principaal appel tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen opgekomen.

3.6

Uit de samenhang tussen beide vorderingen en de door [geïntimeerde] gegeven toelichting leidt het hof af dat deze vorderingen betrekking hebben op het besluit dat de vergadering van eigenaren op 19 oktober 2017 heeft genomen. Volgens [geïntimeerde] houdt dat besluit in dat aan hem een algeheel verbod op verhuur aan derden is opgelegd.

Een besluit met die inhoud is volgens [geïntimeerde] in strijd met het splitsingsreglement dat verhuur onder voorwaarden toestaat. Daardoor is volgens [geïntimeerde] het besluit nietig en levert dat tegenover hem een onrechtmatige daad op. Door het nietige besluit heeft hij schade geleden, bestaande uit gemiste huurinkomsten. [geïntimeerde] wil dat de VvE hem die schade vergoedt.

3.7

Het hof stelt voorop dat appartementseigenaren aan een besluit van de VvE gebonden zijn, tenzij dat besluit nietig is of bij vernietigbare besluiten tijdig de vernietiging is ingeroepen en dat besluit door de rechter is vernietigd. Of een besluit nietig of vernietigbaar is hangt af van het antwoord op de vraag waarmee het besluit in strijd is. Als het besluit in strijd is met de wet, het splitsingsreglement, de openbare orde of de goede zeden is het besluit nietig. Besluiten in strijd met het huishoudelijk reglement of de redelijkheid en billijkheid zijn vernietigbaar.

3.8

De VvE heeft het besluit van 19 oktober 2017 genomen op het verzoek van [geïntimeerde] bij brief van 29 september 2017 hem toestemming te verlenen tot verhuur van zijn appartement aan de twee in die brief genoemde kandidaat huurders. Op grond van artikel 3 van het splitsingsreglement heeft [geïntimeerde] als appartementseigenaar voor die verhuur de toestemming van de vergadering van eigenaren nodig. De vergadering van de VvE heeft met gebruikmaking van die uit het splitsingsreglement voortvloeiende bevoegdheid op

19 oktober 2017 besloten die toestemming niet te geven. [geïntimeerde] is het niet eens met de reden voor deze weigering. Ook als voor die weigering geen goede grond bestond maakt dat het besluit echter nog niet nietig wegens strijd met het splitsingsreglement; het besluit als zodanig berust op het splitsingsreglement en is dus niet genomen in strijd daarmee. Het concrete besluit dat op het door [geïntimeerde] ingediende verzoek is genomen, is dus niet nietig. [geïntimeerde] had van dat besluit in beroep te komen en aan te voeren dat het besluit naar inhoud of totstandkoming in strijd met de redelijkheid en billijkheid is en vernietigd moet worden. Die procesgang heeft [geïntimeerde] later ook – met succes – gevolgd toen de vergadering van de VvE een andere door hem voorgedragen kandidaat huurder bij besluit van 22 november 2018 weigerde. Doordat [geïntimeerde] niet van het besluit van

19 oktober 2017 in beroep is gekomen, is na het verstrijken van de vervaltermijn van een maand sprake van een onherroepelijk rechtsgeldig door de VvE genomen besluit dat [geïntimeerde] tegen zich heeft te laten gelden.

Op zichzelf is denkbaar dat op grond van bijkomende feiten en omstandigheden toch sprake is van onrechtmatig handelen van de VvE. Die bijkomende feiten en omstandigheden zijn echter niet gesteld of gebleken. De rechtbank heeft daardoor terecht deze vorderingen afgewezen, zodat de door [geïntimeerde] daartegen ingebrachte grieven 1 en 2 in het incidenteel appel falen en zijn gewijzigde eis en de in hoger beroep aanvullende grond op dit onderdeel moet worden afgewezen.

3.9

In het principaal appel heeft de VvE met grief I aangevoerd dat de rechtbank [geïntimeerde] in deze vorderingen niet-ontvankelijk had moeten verklaren. Voor zover de VvE meent dat het oordeel van de rechtbank innerlijk tegenstrijdig is doordat eerst van

niet-ontvankelijkheid is uitgegaan en de rechtbank aan het slot tot een afwijzing komt, berust het op een onjuiste lezing van het vonnis. De rechtbank heeft in r.ov. 4.1 het standpunt van de VvE weergegeven en daarbij vermeld dat volgens de VvE haar verweer tot een

niet-ontvankelijkheid zou moeten leiden. In de daaropvolgende r.ov. 4.2 t/m 4.4 heeft de rechtbank het verweer beoordeeld en tot afwijzing geconcludeerd. Daarmee heeft de rechtbank aangegeven dat, anders dan de VvE heeft aangevoerd, de aangevoerde argumenten leiden tot een afwijzing van deze vorderingen.

Nu de rechtbank de vorderingen heeft afgewezen, heeft de VvE niet gesteld en onderbouwd welk rechtens te respecteren belang de VvE overigens bij deze grief heeft, zodat deze grief geen verdere beoordeling behoeft.

verzoek tot verhuur

3.10

De rechtbank heeft in de r.ov. 4.5 t/m 4.9 van het vonnis de vordering van [geïntimeerde] beoordeeld, waarin [geïntimeerde] aangeeft hoe volgens hem de VvE met een verzoek tot verhuur van zijn appartement moet omgaan. De rechtbank heeft deze vordering grotendeels toegewezen. In hoger beroep heeft [geïntimeerde] dit deel van zijn oorspronkelijke eis verminderd en de formulering met het door de rechtbank toegewezen deel van de vordering in overeenstemming gebracht.

3.11

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep gevorderd dat het hof bepaalt dat de VvE bij een toekomstig verzoek tot verhuur aan huurder(s), over dient te gaan tot het nemen van een besluit met betrekking tot de voorgedragen huurders (met uitzondering van een verzoek tot kamersgewijze verhuur) en te bepalen dat het de VvE slechts is toegestaan de toestemming voor verhuur met betrekking tot deze huurder(s) te weigeren indien zij daarvoor een redelijke grond heeft en te bepalen dat het algeheel weigeren van (commerciële) verhuur aan (een) derde(n) niet gezien kan worden als redelijke grond.

Uit de toelichting van [geïntimeerde] bij zijn (gewijzigde) vordering blijkt, dat hij deze vordering heeft ingesteld, omdat de VvE hem meerdere malen te kennen had gegeven niet te willen instemmen met verhuur van zijn appartement, de VvE daarbij het splitsingsreglement op onjuiste wijze uitlegde en de VvE zodanig traag was in de besluitvorming dat

kandidaat-huurders afhaakten. Met de vordering heeft [geïntimeerde] beoogd een duidelijk kader te krijgen waarbinnen de VvE een concreet verzoek van hem tot verhuur aan een concrete kandidaat-huurder binnen redelijke termijn moet beoordelen en welke juiste toetsingsmaatstaf zij daarbij moet aanleggen. Dat belang bij de vordering heeft [geïntimeerde] in hoger beroep behouden.

3.12

De VvE voert tegen de gewijzigde vordering verweer en bestrijdt met de grieven II t/m VII in het principaal appel de overwegingen van de rechtbank die tot de bestreden beslissing hebben geleid.

3.13

Het hof zal de grieven II t/m VII in het principaal appel in het licht van de door [geïntimeerde] gewijzigde eis gezamenlijk behandelen. Daarbij zal het hof alleen op die klachten ingaan voor zover dat voor de beoordeling van de gewijzigde en door de rechtbank toegewezen vordering van [geïntimeerde] van belang is. Zo gaat de VvE in de toelichting bij de grieven in op het besluit van 19 oktober 2017 en de redenen die tot afwijzing hebben geleid. Bij de beoordeling van deze vordering is dat besluit niet aan de orde. De gewijzigde vordering van [geïntimeerde] heeft betrekking op de wijze waarop de VvE met toekomstige verzoeken van hem tot verhuur heeft om te gaan.

3.14

Over het gebruik van een appartement voor verhuur is in artikel 3 van het gewijzigde splitsingsreglement een regeling opgenomen. Partijen verschillen van mening welke uitleg aan deze bepaling moet worden gegeven. Voor de uitleg van een splitsingsreglement heeft de Hoge Raad een maatstaf geformuleerd. Die maatstaf houdt in dat het bij de uitleg van het splitsingsreglement aankomt op de in dat reglement tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot vaststelling van het splitsingsreglement zijn overgegaan.

Die bedoeling moet worden afgeleid uit de daarin gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud daarvan.1

De VvE heeft een beroep gedaan op de bedoeling die de toenmalige eigenaren bij de wijziging van het splitsingsreglement voor ogen hadden en daarbij aangeboden de betrokken (kandidaat)notaris als getuige te horen. Gelet op de te hanteren maatstaf gaat het hof aan die bedoeling voorbij voor zover die uitleg niet blijkt uit de in de tekst gebruikte bewoordingen.

3.15

Artikel 3 van het splitsingsreglement bestaat uit 9 leden. Het geschil tussen partijen splits zich toe op de uitleg van artikel 3 lid 1 sub b eerste zin in samenhang met de

leden 2, 3 en 4 van het splitsingsreglement.

De eerste zin van artikel 3 lid 1 sub b van het splitsingsreglement bestaat uit drie gedeelten.

In het eerste gedeelte wordt voorop gesteld dat de eigenaren hun appartement zullen gebruiken voor:

  • -

    eigen bewoning en

  • -

    bewoning door tot hun gezin behorende personen en/of

  • -

    bewoning door bloed- en aanverwanten in de rechte lijn.

In het tweede gedeelte van de eerste zin wordt ter verduidelijking van de betekenis van het eerste gedeelte daaraan toegevoegd dat het appartement door de eigenaren niet zal worden gebruikt – expliciet is daarbij aangegeven dat onder gebruik ook verhuur is begrepen – door derden. In deze context zijn derden personen die niet zijn de eigenaar van het appartement, niet tot zijn gezin behoren en niet door bloed- en aanverwantschap in een rechte lijn tot de eigenaar staan. In zoverre bevat het splitsingsreglement een verhuurverbod aan die derden.

Het derde gedeelte van de eerste zin bevat een uitzondering op het verhuurverbod aan derden. Verhuur aan een derde is toegestaan als eerst (voorafgaand) toestemming van de vergadering van eigenaren is verkregen. Voor het verkrijgen van toestemming heeft de eigenaar een verzoek aan het bestuur van de vereniging van eigenaren te doen. Het verzoek moet de gegevens bevatten die in artikel 3 lid 2 van het splitsingsreglement zijn opgesomd.

Als het bestuur het verzoek van de eigenaar heeft ontvangen, heeft het bestuur op grond van artikel 3 lid 3 van het splitsingsreglement binnen vier weken een vergadering bijeen te roepen om de eigenaren in vergadering bijeen op dat verzoek te laten beslissen. Als de vergadering van eigenaren toestemming geeft, kan de vergadering op grond van artikel 3 lid 4 van het splitsingsreglement daaraan voorwaarden verbinden. Na verkregen toestemming is de eigenaar gerechtigd het appartement aan een derde te verhuren als dat gebeurt met inachtneming van de voorwaarden die de vergadering aan die toestemming heeft verbonden.

3.16

Op grond van het splitsingsreglement heeft de vergadering van de eigenaren op een toekomstig verzoek van [geïntimeerde] tot verhuur aan een voorgedragen huurder te beslissen. In zoverre heeft de rechtbank terecht dit deel van de vordering toegewezen.

Het bestuur van de VvE is gehouden binnen vier weken na indiening van het verzoek een vergadering bijeen te roepen. Op zichzelf heeft de VvE er terecht op gewezen dat niet duidelijk is wat onder ‘commerciële verhuur’ moet worden verstaan. De bewoordingen roepen de vraag op of er ook ‘niet commerciële verhuur’ is en zo ja, waaruit het verschil dan bestaat. Het hof verstaat het verzoek van [geïntimeerde] aldus dat het hem gaat om alle vormen van verhuur aan een derde in de zin van het splitsingsreglement. In het splitsingsreglement is geen algemeen verbod – zonder uitzonderingen - op verhuur opgenomen. In dit opzicht heeft de rechtbank terecht toegewezen dat het weigeren op de enkele grond dat aan een derde wordt verhuurd niet als een redelijke grond kan worden gezien.

Anders gezegd, de enkele omstandigheid dat een eigenaar zijn appartement aan een derde wil verhuren kan geen weigeringsgrond opleveren. Het hof zal in deze context dit gedeelte van de vordering toewijzen.

Hieruit volgt dat de vergadering van eigenaren bij de beoordeling van ieder verzoek tot verhuur aan een derde heeft na te gaan of van de uitzonderingsmogelijkheid op het verhuurverbod in het splitsingsreglement gebruik wordt gemaakt. De vergadering van eigenaren heeft daarbij acht heeft te slaan op alle relevante feiten en omstandigheden. Daarbij moet niet alleen acht worden geslagen op het belang van de verzoekende eigenaar, maar op alle relevante belangen waaronder ook de belangen van de andere eigenaren. Allerlei aspecten kunnen bij de afweging worden betrokken, zoals of het voorgenomen gebruik in overeenstemming met de contractuele bestemming is, welke gevolgen het voorgenomen gebruik voor de direct aangrenzende bewoners en voor de bewoonbaarheid van het betrekkelijk kleine complex heeft, de duur van het voorgenomen gebruik door de derde, of door de verzoekende eigenaar zekerheden kunnen worden gegeven bij tekortkomingen door de derde. Na afweging van alle relevante feiten en omstandigheden neemt de vergadering van eigenaren een (gemotiveerd) besluit op het verzoek. De eigenaar of de eigenaren die het niet eens zijn met de uitkomst van die afweging en het daarop genomen besluit kunnen daartegen binnen een maand beroep instellen bij de kantonrechter. Alsdan kan op basis van de gegeven motivering worden getoetst of het besluit naar inhoud of totstandkoming al dan niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

De rechtbank heeft in de toewijzing van de vordering niet de wettelijke term van redelijkheid en billijkheid genomen maar de woorden “zonder redelijke grond”. Deze terminologie is kennelijk ontleend aan artikel 5:121 BW, waarin de vervangende machtiging is geregeld. Artikel 5:121 BW is te beschouwen als een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Dit beginsel brengt in het kader van artikel 5:121 BW met zich mee dat indien voor het verrichten van bepaalde handelingen de toestemming van mede-eigenaars nodig is, deze niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd. Het hof zal de formulering van het gevorderde hiermee in overeenstemming brengen en bepalen dat het de VvE niet is toegestaan de toestemming van verhuur zonder redelijke grond te weigeren.

proceskosten, nakosten en bijdrage [geïntimeerde] aan proces- en advocaatkosten van de VvE

3.17

De rechtbank heeft in het vonnis van 25 juli 2018 de proceskosten gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Tegen dit oordeel komt de VvE met

grief VIII in het principaal appel en [geïntimeerde] met grief 4 in het incidenteel appel op. Bovendien klaagt [geïntimeerde] in grief 5 in het incidenteel appel erover dat de rechtbank ten onrechte zijn vordering niet heeft toegewezen dat hij wordt uitgezonderd van de draagplicht ten aanzien van de door de VvE te betalen proces- en advocaatkosten en de toe te wijzen schadevergoeding. In hoger beroep heeft [geïntimeerde] daartoe zijn eis ge(her)formuleerd.

3.18

Het hof heeft hiervoor ook in hoger beroep de door [geïntimeerde] gevorderde schadevergoeding afgewezen, zodat [geïntimeerde] geen belang meer heeft bij het deel van grief 5 in het incidenteel appel dat ziet op de schadevergoeding.

3.19

Het hof heeft weliswaar de toegewezen vordering van [geïntimeerde] over de handelwijze van de VvE bij een toekomstig verzoek tot verhuur enigszins aangepast, maar voor het overige het oordeel van de rechtbank gevolgd. Daardoor blijven beide partijen deels de in het ongelijk gestelde partij en heeft de rechtbank terecht de proceskosten gecompenseerd. Beide grieven falen daardoor.

3.20

De interne draagplicht van [geïntimeerde] in de door de VvE gemaakte kosten voor deze procedure volgt uit het splitsingsreglement. Niet gesteld of gebleken is dat in het splitsingsreglement een uitzondering is opgenomen voor het geval een eigenaar tegen de VvE een procedure voert. Er is ook geen wettelijke regel die meebrengt dat een eigenaar van zijn interne draagplicht in een door de VvE in verband met een gerechtelijke procedure gemaakte kosten is ontheven. Ook is niet gebleken van een zodanige uitzonderlijke situatie dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de VvE [geïntimeerde] in dit geval aan zijn interne draagplicht houdt. De daartegen gericht grief in het incidenteel appel en de vordering in appel slagen daardoor niet.

4 Slotsom

4.1

Het hof staat de door [geïntimeerde] in hoger beroep gewijzigde eis toe. Het hof komt tot een herformulering van de vordering van [geïntimeerde] met betrekking tot de handelwijze van de VvE bij een toekomstig verzoek tot verhuur. In zoverre zal het bestreden vonnis van de rechtbank worden vernietigd. Voor het overige falen de grieven in het principaal en in het incidenteel appel. Het vonnis van de rechtbank zal dan ook voor het overige worden bekrachtigd. De overige vorderingen van [geïntimeerde] in hoger beroep worden afgewezen.

4.2

Bij deze uitkomst wordt de VvE als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in het principaal appel in de proceskosten veroordeeld. Het hof zal het salaris in het principaal appel bepalen op tarief II (2 punten). De VvE zal ook worden veroordeeld in de door [geïntimeerde] gevorderde nakosten en de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten. De gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad zal eveneens worden toegewezen.

4.3

[geïntimeerde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het incidenteel appel veroordeeld. Het hof zal het salaris in het incidenteel appel bepalen op de helft van tarief II (2 punten). De gevorderde wettelijke rente en de nakosten zullen eveneens worden toegewezen als hierna is bepaald. Een uitvoerbaar bij voorraad verklaring in het incidenteel appel blijft achterwege nu dat niet is gevorderd.

De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 25 juli 2018 voor zover is toegewezen het onder 5.1 bepaalde,

opnieuw rechtdoende:

bepaalt dat de VvE bij een toekomstig verzoek tot verhuur aan huurder(s) over dient te gaan tot het nemen van een besluit met betrekking tot de voorgedragen huurder(s) (met uitzondering van een verzoek tot kamersgewijze verhuur), waarbij het de VvE niet is toegestaan de toestemming van verhuur zonder redelijke grond te weigeren en de enkele omstandigheid dat sprake is van verhuur aan een derde geen redelijke grond is,

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van

25 juli 2018 voor het overige,

veroordeelt de VvE in de proceskosten in het principaal beroep. Tot nu toe worden die aan de kant van [geïntimeerde] vastgesteld op:

  • -

    € 318,- aan griffierecht;

  • -

    € 2.228,- aan salaris;

te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van dit arrest tot aan de dag der algehele voldoening,

veroordeelt de VvE in het principaal appel in de nakosten van € 163,-, te verhogen met € 85,- indien niet binnen 14 dagen na de datum van dit arrest aan dit arrest is voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van dit arrest tot aan de dag der algehele voldoening,

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in het incidenteel appel. Tot nu toe worden die aan de kant van de VvE vastgesteld op € 1.114,- aan salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van dit arrest tot aan de dag der algehele voldoening,

veroordeelt [geïntimeerde] in de nakosten in het incidenteel appel van € 163,-, te verhogen met € 85,- indien niet binnen 14 dagen na de datum van dit arrest aan dit arrest is voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van dit arrest tot aan de dag der algehele voldoening,

verklaart de proceskostenveroordelingen in het principaal appel uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. O.E. Mulder en mr. P. Roorda en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

dinsdag 6 april 2021.

1 Hoge Raad, 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275.