Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2021:3089

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
30-03-2021
Datum publicatie
01-04-2021
Zaaknummer
200.268.760/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Klemmende terrasdeuren van een nieuwbouwappartement. In hoeverre is sprake van koop en in hoeverre van aanneming van werk? Gebreken die de opdrachtgever had moeten ontdekken bij oplevering.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.268.760/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 6482984 CV EXPL 17-13332)

arrest van 30 maart 2021

in de zaak van

1 [appellant1] ,

hierna: [appellant1],

2. [appellante2] ,

hierna: [appellante2],

3. [appellant3] ,

hierna: [appellant3],

allen wonende in [A] ,

appellanten,

bij de rechtbank: eisers in conventie en verweerders in reconventie,

hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten] c.s.,

advocaat: mr. E.T. van Dalen, die kantoor houdt te Groningen,

tegen

Stichting Nijestee,

gevestigd in Groningen,

geïntimeerde,

bij de rechtbank: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

hierna: Nijestee,

advocaat: mr. S. Bosma, die kantoor houdt te Heerenveen.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Naar aanleiding van het tussenarrest van 1 september 2020 heeft op 4 december 2020 een mondelinge behandeling plaatsgehad. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd opnieuw uitspraak te doen.

2 Waar gaat deze zaak over?

2.1

Het draait in deze procedure om terrasdeuren van een appartement dat Nijestee in opdracht van [appellanten] c.s. heeft gebouwd en geleverd. Volgens [appellanten] c.s. zijn die deuren (of is de installatie ervan) gebrekkig. Dit geschil heeft de volgende achtergrond.

2.2

Nijestee is een woningcorporatie die appartementencomplexen bouwt en appartementen verkoopt. Partijen hebben eind 2014 een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten ter zake van een appartement met dakterras en aanhorigheden. Het appartement is op

30 april 2015 opgeleverd. [appellanten] c.s. hebben echter 5% van de aanneemsom op de laatste termijn ingehouden en bij een notaris in depot gestort. Zij waren niet bereid het depot vrij te geven omdat de problemen die zij hebben ondervonden met de klemmende deuren naar het dakterras na de oplevering niet naar tevredenheid zijn weggenomen.

2.3

[appellanten] c.s. hebben gevorderd dat de kantonrechter ‘voor recht’ verklaart dat zij recht hebben op het volledige bouwdepot en dat toestemming wordt gegeven om dat aan hen betaalbaar te stellen. Ook hebben zij gevorderd dat Nijestee wordt veroordeeld tot betaling van € 25.000,-, een en ander vermeerderd met wettelijke rente en kosten. De rechtbank heeft die vorderingen afgewezen.

2.4

Nijestee heeft op haar beurt gevorderd dat de rechtbank verklaart dat juist zij gerechtigd is tot het zich in depot bevindende bedrag (althans € 16.120,- minus € 195,=-), met de veroordeling van [appellanten] c.s. aan de vrijgave daarvan mee te werken. Ook heeft zij veroordeling van [appellanten] c.s. gevraagd tot betaling van dat bedrag, vermeerderd met wettelijke rente en kosten. Die vorderingen zijn toegewezen.

2.5

De bedoeling van het hoger beroep van [appellanten] c.s. is dat hun vorderingen in gewijzigde vorm alsnog worden toegewezen en dat de vorderingen van Nijestee worden afgewezen. De wijziging komt erop neer dat nu € 17.514,87 aan vervangende schadevergoeding wordt gevorderd, met enkele nevenvorderingen.

3 Het oordeel van het hof

De opzet en de conclusie van deze uitspraak

3.1

Het hof zal de bezwaren (grieven) van [appellanten] c.s. hierna per onderwerp en met tussenkopjes bespreken. De conclusie is dat het vonnis van de kantonrechter zal worden bekrachtigd.

De vordering kan niet op koop worden gebaseerd

3.2

[appellanten] c.s. hebben hun vordering zowel gebaseerd op koop (schending van een garantie) als op aanneming van werk (gebrekkige oplevering). De rechtbank heeft beide stellingen inhoudelijk beoordeeld en verworpen. Het hof begrijpt dat dit gebeurde onder de aanname dat sprake is van een gemengde overeenkomst. Nijestee heeft daar echter tegenin gebracht dat het hier gaat om twee te onderscheiden overeenkomsten: op grond van het koopgedeelte mochten [appellanten] c.s. slechts verwachten dat zij exclusief gebruik zouden kunnen maken van het appartement met aanhorigheden. In het aannemingsdeel van de overeenkomst is volgens hen de opdracht vastgelegd om dat appartement met aanhorigheden te realiseren naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de wettelijke bouwvoorschriften. Op dat deel zijn uitsluitend de regels voor aanneming van toepassing1.

3.3

Dit verweer is in overeenstemming met de tekst van de overeenkomst: in de inleiding wordt een dergelijk onderscheid onder I en II uitdrukkelijk gemaakt. Daarna vermeldt de overeenkomst: “De onder I en II vermelde koop- een aannemingsovereenkomst vormen tezamen één geheel”. In overeenstemming met dit onderscheid in de aard van deze samenhangende overeenkomsten is onder II en in artikel 5 een splitsing gemaakt tussen de koopsom (grondkosten) en de aanneemsom (afbouw naar de eis van goed en deugdelijk werk). Van de zijde van [appellanten] c.s. is niets aangevoerd dat kan afdoen aan de conclusie dat sprake is van twee samenhangende, maar te onderscheiden overeenkomsten. Uit het feit dat sprake is geweest van een formele oplevering van het appartement (waarover hierna meer) blijkt dat partijen zich daar ook naar hebben gedragen.

Nijestee is ontslagen van aansprakelijkheid voor de gestelde gebreken

3.4

Het wettelijke systeem komt erop neer dat het appartement als opgeleverd moet wordt beschouwd na de aanvaarding daarvan door [appellanten] c.s. Uit het proces-verbaal van oplevering dat op 30 april 2015 is opgemaakt, blijkt dat de aanvaarding heeft plaatsgehad, zij het onder enkele voorwaarden. Die hebben betrekking op het herstel van in dat verslag genoemde gebreken. Daartoe behoren echter niet klachten over de terrasdeuren2. Het gevolg dat de wet daaraan verbindt, is dat Nijestee is ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die [appellanten] c.s. op het tijdstip van de oplevering redelijkerwijs hadden moeten ontdekken3. Dat daar in dit geval van moet worden uitgegaan, volgt uit hun eigen stellingen: [appellanten] c.s. benadrukken in de memorie van grieven bij herhaling dat al ‘vanaf het eerste begin’ duidelijk was dat de deuren aanliepen, niet goed sloten en dat één van de deuren niet volledig kon worden afgesloten. Volgens [appellanten] c.s. is dat ‘van het begin af aan altijd hetzelfde geweest’. De kenbaarheid van deze gebreken is naar het oordeel van het hof van dien aard, dat [appellanten] c.s. ze in dat geval al bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Het feit dat zij over de technische oorzaak ervan in het duister tastten (dat onduidelijk was waarom de deuren klemden en niet goed sloten), verandert daar niets aan. Op die constatering strandt de vordering van [appellanten] c.s. Daarnaast is niets aangevoerd dat aan de toewijzing van de vordering van Nijestee in de weg staat. Daar komt het volgende bij.

De vorderingen van [appellanten] c.s. en hun verweer tegen de vordering van Nijestee zijn bovendien strijdig met de afspraken die partijen bij de kantonrechter hebben gemaakt

3.5

Partijen hebben tijdens de zitting bij de kantonrechter van 16 mei 2018 afgesproken dat Nijestee opnieuw werkzaamheden aan de terrasdeuren zou verrichten. Als de problemen dan naar tevredenheid zouden worden opgelost, zou het bouwdepot alsnog aan Nijestee worden uitgekeerd. Op de zitting bij dit hof van 4 december 2020 is van beide zijden – ook door mr. Van Dalen en [appellante2] – opgemerkt dat de deuren na die ingrepen (nog steeds) goed functioneerden. Het hof is onduidelijk waarom dat dan nog steeds niet ‘naar tevredenheid’ van [appellanten] c.s. was. Als het argument van [appellante2] zou worden gevolgd dat de deuren na verloop van tijd alsnog gebreken zouden kunnen gaan vertonen, zou immers nooit een einde komen aan de ontevredenheid van [appellanten] c.s. en hun recht daar vorderingen op te baseren.

Het spreekt voor zich dat Nijestee heeft bedoeld dat te voorkomen en hun aansprakelijkheid te begrenzen. De gemaakte afspraken staan daarom in de weg aan de vorderingen van [appellanten] c.s. en hun verweer tegen de vorderingen van Nijestee.

De conclusie

3.6

Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten] c.s. zullen ook in hoger beroep worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten van Nijestee (tariefgroep II, 2 punten).

De proceskostenveroordeling in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad

3.7

Nijestee heeft gevraagd deze uitspraak ‘uitvoerbaar bij voorraad’ te verklaren. Dat heeft tot gevolg dat de uitspraak ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad. Het hof zal dat verzoek honoreren.

4 De beslissing

Het hof:

1. bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland in Groningen van 30 juli 2019;

2. veroordeelt [appellanten] c.s. hoofdelijk in de proceskosten in hoger beroep. Tot nu toe worden die vastgesteld op

- € 2020,- aan procedurele kosten (verschotten) en

- € 2.228,-,- aan salaris;

3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

4. wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, K.M. Makkinga en G. van Rijssen , en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 30 maart 2021.

1 Titel 12 van Boek 7 BW. In de memorie van antwoord onder 5.1.22/23 wordt dit verweer gehandhaafd.

2 Zoals erkend in de memorie van grieven onder 65. Zie ook memorie van antwoord onder 5.1.28.

3 Artikel 7:758 lid 3.