Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2021:2511

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
16-03-2021
Datum publicatie
18-03-2021
Zaaknummer
200.265.879
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Woongenot aangetast door onvoldoende optreden verhuurder tegen geluidsoverlast andere huurder van zelfde verhuurder.

Vordering huurprijsvermindering. Vervaltermijn. Vordering vergoeding immaterieel nadeel en tegemoetkoming opgelopen studievertraging. Artikelen 7:207 BW, 7:208 BW en 7:257 BW.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
PS-Updates.nl 2021-0252
S&E HW 2021/8, UDH:S&E HW/50385 met annotatie van Piet Broos
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.265.879

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn, 7548789)

arrest van 16 maart 2021

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [A] ,

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna: [appellante] ,

advocaat: mr. K. Horstman,

tegen:

de stichting

Woonstichting Triada,

gevestigd te Heerde,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna: Triada,

advocaat: mr. Ö. Demirkol.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 15 oktober 2019 hier over.

1.2.

Het verdere verloop blijkt uit:

- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 12 december 2019,

- de memorie van grieven (met één productie),

- de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in het incidenteel appel (met producties),

- de memorie van antwoord in het incidenteel appel (met producties).

1.3.

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2 De vaststaande feiten

2.1.

[appellante] huurt sinds december 2016 van Triada een bovenwoning aan de [a-straat] 27 te [A] .

2.2.

De kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn, heeft op 26 september 2018 een vonnis gewezen tussen Triada als eiseres en [appellante] als gedaagde. De kantonrechter heeft de vorderingen van Triada tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand afgewezen. De huur voor de maanden augustus 2017 tot en met april 2018 heeft [appellante] niet volledig betaald. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [appellante] terecht een beroep op opschorting van haar betalingsverplichting gedaan. Triada heeft volgens de kantonrechter onvoldoende adequaat opgetreden tegen de overlast veroorzakende onderbuurvrouw (die ook een woning huurde van Triada). Naar het oordeel van de kantonrechter is daarmee sprake van een gebrek in het gehuurde, waardoor het gehuurde niet het genot verschaft dat [appellante] ervan mocht verwachten. De hoogte van het bedrag waarvan de betaling door [appellante] is opgeschort, ongeveer 75% van de maandelijkse huurprijs, staat in redelijke verhouding tot de ernst van het gebrek en de mate waarin het huurgenot van [appellante] daardoor wordt verminderd, aldus de kantonrechter. [appellante] kan naar het oordeel van de kantonrechter van haar opschortingsrecht gebruik maken zolang de tekortkoming – die ten tijde van het wijzen van het vonnis nog bestaat – aan de zijde van Triada voortduurt. Tegen dit vonnis zijn geen rechtsmiddelen ingesteld.

2.3.

[appellante] heeft over de maanden mei 2018 tot en met juli 2018 de volledige huur betaald. In de periode vanaf augustus 2018 tot en met december 2018 heeft [appellante] de betaling van de huur weer gedeeltelijk opgeschort. Op 21 januari 2019 is de onderbuurvrouw verhuisd.

3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1.

[appellante] heeft in eerste aanleg (in conventie) gevorderd Triada te veroordelen tot (gedeeltelijke) kwijtschelding van de vordering aan [appellante] , met veroordeling van Triada in de kosten.

3.2.

Triada heeft in eerste aanleg (in reconventie) gevorderd [appellante] te veroordelen tot betaling van de openstaande huurtermijnen van € 4.645,04, met veroordeling van [appellante] in de kosten.

3.3.

De kantonrechter heeft de vordering van [appellante] begrepen als een vordering tot huurprijsvermindering en tevens als een beroep op verrekening met een vordering tot schadevergoeding. Bij vonnis van 29 mei 2019 heeft de kantonrechter de huurprijs over de periode 25 juli 2018 tot en met 20 januari 2019 vermindert met 75%. Daarnaast heeft de kantonrechter [appellante] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 2.530,77 aan Triada. Dat bedrag betreft de openstaande (deels verminderde) huurtermijnen minus een bedrag van € 500,- als tegemoetkoming voor door [appellante] opgelopen studievertraging. De kantonrechter heeft de proceskosten gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

4 De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1.

Beide partijen zijn in hoger beroep gekomen van het eindvonnis van de kantonrechter. Het hof zal eerst grief 1 in het incidenteel hoger beroep, vervolgens grief 1 in het principaal hoger beroep, daarna grief 2 in het principaal hoger beroep en grief 2 in het incidenteel hoger beroep gezamenlijk en tot de slot de overige grieven behandelen.

4.2.

Grief 1 in het incidenteel hoger beroep van Triada is gericht tegen de toewijzing door de kantonrechter van de vordering tot huurprijsvermindering met 75% over de periode 25 juli 2018 tot en met 20 januari 2019. Dat betreft de periode van zes maanden voor de inleidende dagvaarding van [appellante] van 25 januari 2019 tot de datum van vertrek van de onderbuurvrouw op 21 januari 2019. Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. In het onder 2.2 genoemde vonnis van 26 september 2018 is in het kader van onder meer de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst reeds aan de orde geweest of sprake is van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek. De door de kantonrechter in dat vonnis gegeven oordelen hebben tussen partijen gezag van gewijsde. Er is immers een beroep op het gezag van gewijsde gedaan en tegen het vonnis zijn niet (tijdig) rechtsmiddelen ingesteld, waardoor het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan. Daarom staat met betrekking tot de periode van 25 juli 2018 tot en met de datum van het vonnis, 26 september 2018, vast dat het huurgenot van [appellante] is verminderd ten gevolge van een gebrek. Het woongenot van [appellante] is in die periode aangetast door de geluidsoverlast van haar onderbuurvrouw en Triada heeft daartegen onvoldoende opgetreden. De geluidsoverlast is onder meer vastgesteld in een rapport van het ingeschakelde adviesbureau dBO-advies dat geluidsonderzoek heeft gedaan. De overlast bestond onder meer uit harde muziek en hard geschreeuw van de onderbuurvrouw.

Ten aanzien van de periode vanaf het wijzen van het vonnis van 26 september 2018 tot en met 20 januari 2019 staat ook vast dat het huurgenot van [appellante] is verminderd ten gevolge van de geluidsoverlast. Triada heeft de stelling van [appellante] dat zij ook in die periode overlast heeft ervaren – mede gezien de (vaststaande) overlast in de periode vlak daaraan voorafgaand – onvoldoende betwist. De onderbuurvrouw woonde in die periode nog op het adres. Niet is gebleken van omstandigheden waaruit volgt dat de overlast in die periode (substantieel) is verminderd.

4.3.

Het hof acht een huurprijsvermindering met 75% over de gehele periode van

25 juli 2018 tot en met 20 januari 2019 evenredig. Daarbij betrekt het hof dat sprake is geweest van ernstige geluidsoverlast en daartegen door Triada traag is opgetreden. Uit het vonnis van 26 september 2018 blijkt dat [appellante] al vanaf maart 2017 veelvuldig meldingen van de overlast heeft gedaan bij Triada. Pas vanaf het najaar van 2018 is de aanpak van Triada gericht geweest op het doen vertrekken van de onderbuurvrouw. Dat terwijl gelet op onder meer de overlastmeldingen van [appellante] het voor Triada reeds lange tijd duidelijk moet zijn geweest dat de ingeschakelde politie, buurtbemiddeling en gespecialiseerde hulpverlening de overlast niet (substantieel) deed verminderen. Dat de onderbuurvrouw ook klachten heeft ingediend bij Triada over [appellante] ( [appellante] zou haar onder meer hebben uitgescholden en water over haar was hebben gegooid), maakt het voorgaande niet anders. Die klachten doen namelijk niet af aan de ernst van de overlast voor [appellante] en het trage optreden daartegen door Triada. Gelet hierop faalt grief 1 in het incidenteel hoger beroep.

4.4.

Grief 1 in het principaal hoger beroep van [appellante] is gericht tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vordering tot huurprijsvermindering met 75% over de periode maart 2017 tot en met 24 juli 2018. Voor een vordering tot huurprijsvermindering geldt op grond van artikel 7:257 BW een vervaltermijn van zes maanden. Die vervaltermijn zorgt ervoor dat de verminderingsvordering niet te hoog kan oplopen, omdat de huurder lang wacht met het indienen van een vordering (zie Kamerstukken II 2000-2001, 26 089, nr. 19, p. 22). [appellante] betoogt primair dat het beroep van Triada op de vervaltermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [appellante] stelt daarvoor dat Triada onvoldoende adequaat heeft opgetreden tegen de overlast en honorering van het beroep op de vervaltermijn ertoe zou leiden dat het verwijtbare gedrag van Triada zou worden beloond en het door [appellante] getoonde geduld en begrip zou worden afgestraft. Het hof overweegt dat met de toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid terughoudend moet worden omgegaan. De vervaltermijn is op grond van artikel 7:265 BW van dwingend recht. Dat sprake is van een bepaling van dwingend recht brengt mee dat voor honorering van een beroep nog minder ruimte bestaat dan bij de toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW in het algemeen al het geval is, en dat de motivering van een dergelijk oordeel aan hoge eisen moet voldoen (zie HR 22 juni 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW5695). Mede gelet op deze in acht te nemen terughoudendheid en de bescherming die de vervaltermijn beoogt te bieden, maken de door [appellante] aangevoerde omstandigheden het beroep van Triada op de vervaltermijn niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

4.5.

[appellante] betoogt subsidiair dat Triada op grond van artikel 7:208 BW over de periode maart 2017 tot en met 24 juli 2018 verplicht is tot een huurprijsvermindering van 75% ter vergoeding van haar schade, bestaande uit gederfd woongenot. [appellante] stelt dat de overlast een enorme impact heeft gehad op haar persoonlijk functioneren. Ter zitting in hoger beroep heeft [appellante] onder meer verklaard dat zij door de overlast haar studie niet goed kon volgen, niet kon slapen en vaak niet kon werken, omdat zij te moe was. Het door [appellante] in dit kader genoemde gederfde woongenot vormt immaterieel nadeel. Het hof is ervan overtuigd dat [appellante] van de geluidsoverlast veel hinder heeft ondervonden en dat deze haar extra heeft geraakt vanwege haar (bij Triada bekend zijnde) PTTS. Op grond van artikel 6:95 BW in samenhang met artikel 6:106 BW hoeft echter slechts in een beperkt aantal gevallen immaterieel nadeel te worden vergoed. Vergoeding is onder meer mogelijk indien de benadeelde in zijn persoon is aangetast. Voor zover [appellante] aanvoert dat sprake is van een zodanige aantasting van haar persoonlijkheidsrechten dat gesproken kan worden van een andere aantasting in de persoon als bedoeld in artikel 6:106 lid 1, aanhef en onder b, BW heeft zij daarvoor onvoldoende gesteld. Met name heeft [appellante] onvoldoende concrete gegevens aangevoerd waaruit volgt dat door de overlast geestelijk letsel is ontstaan dat naar objectieve maatstaven kan worden vastgesteld. Gelet op het voorgaande faalt grief 1 in het principaal hoger beroep.

4.6.

Grief 2 in het principaal hoger beroep en grief 2 in het incidenteel hoger beroep zijn beide gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] recht heeft op een bedrag van € 500,- als tegemoetkoming voor de opgelopen studievertraging. In hoger beroep vordert [appellante] van Triada een bedrag van € 1.886,- aan schadevergoeding, te weten 50% van haar totale studiekosten over de periode maart 2017 tot en met januari 2019. Triada betoogt dat [appellante] op dit punt in het geheel geen recht heeft op schadevergoeding en verzoekt het hof het vonnis te vernietigen. Het hof is van oordeel dat Triada niet op grond van artikel 7:208 BW dan wel de redelijkheid en billijkheid verplicht is tot vergoeding van de door [appellante] gestelde studiekosten. [appellante] heeft deze schadepost onvoldoende onderbouwd. Zij heeft een bevestiging van inschrijving van de LOI overgelegd waaruit volgt dat zij op 27 juni 2016 is gestart met de opleiding HBO-bachelor SPD Bedrijfsadministratie, dat deze opleiding 36 maanden duurt en het lesgeld € 164,- per maand bedraagt. [appellante] heeft verder een factuur van de LOI overgelegd waaruit volgt dat het maandelijkse lesgeld € 164,- bedraagt. [appellante] heeft niet geconcretiseerd dat en hoeveel maanden studievertraging zij heeft opgelopen. Onduidelijk is waar de door [appellante] in hoger beroep gevorderde 50% van de totale studiekosten tijdens de overlastperiode op is gebaseerd. Daarom zal de vordering van [appellante] worden afgewezen, zodat grief 2 in het principaal hoger beroep faalt. Nu geheel onduidelijk is dat en zo ja in welke omvang sprake is van studievertraging, kan ook de door de kantonrechter toegewezen tegemoetkoming in de studiekosten van € 500,- niet in stand blijven. Grief 2 in het incidenteel hoger beroep slaagt.

4.7.

Grief 3 in het principaal hoger beroep en grief 3 in het incidenteel hoger beroep bouwen partijen voort op andere grieven. Grief 3 het principaal hoger beroep faalt doordat de grieven 1 en 2 ongegrond zijn. In het incidenteel hoger beroep slaagt grief 3 gedeeltelijk, nu grief 2 slaagt. Grief 4 in het principaal hoger beroep is gericht tegen de compensatie van de proceskosten in eerste aanleg. Nu beide partijen op onderdelen in het ongelijk zijn gesteld, heeft de kantonrechter de proceskosten van de procedure in eerste aanleg terecht gecompenseerd. Grief 4 faalt dus.

4.8.

Voor zover partijen hierboven in het ongelijk zijn gesteld is dat omdat zij hun standpunt onvoldoende hebben toegelicht. De bewijsaanbiedingen van partijen worden daarom verworpen.

5 De slotsom

5.1.

Het principaal hoger beroep faalt en het incidenteel hoger beroep slaagt gedeeltelijk. Het bestreden vonnis blijft in stand, behoudens ten aanzien van de veroordeling van [appellante] tot betaling aan Triada van het bedrag van € 2.530,77. Dat bedrag betreft de openstaande huurtermijnen minus een bedrag van € 500,- als tegemoetkoming voor de opgelopen studievertraging. Nu [appellante] geen recht heeft op schadevergoeding voor de gestelde studievertraging, zal het hof [appellante] veroordelen tot betaling aan Triada van een bedrag van € 3.030,77.

5.2.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het principaal hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in principaal hoger beroep aan de zijde van Triada zullen worden vastgesteld op € 741,- aan griffierecht en op € 1.180,50 voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (1,5 punt x appeltarief I).

5.3.

Nu beide partijen in het incidenteel hoger beroep voor een deel in het ongelijk worden gesteld, zullen de kosten daarvan worden gecompenseerd zoals hierna vermeld.

6 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn, van 29 mei 2019 voor zover dat ziet op de verschuldigdheid van het bedrag van € 2.530,77, bekrachtigt dat vonnis voor het overige en, opnieuw recht doende:

veroordeelt [appellante] tot betaling aan Triada van een bedrag van € 3.030,77;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Triada vastgesteld op € 741,- aan griffierecht en op € 1.180,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

bepaalt dat iedere partij haar eigen kosten van het incidenteel hoger beroep draagt;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, L.R. van Harinxma thoe Slooten en I. Boekhorst en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2021.