Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2021:2308

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
09-03-2021
Datum publicatie
11-03-2021
Zaaknummer
200.262.117/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Art. 2:60 BW; gehoudenheid van bungaloweigenaar aan algemene voorwaarden coöperatie van eigenaren op een bungalowpark en diens verplichting tot betaling van contributie. Opzeggingsbevoegdheid van dit lid van de coöperatie en de gevolgen van die opzegging: op grond van een derdenbeding blijft de eigenaar gebonden aan de in de akte van levering genoemde algemene voorwaarden van de coöperatie.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
OR-Updates.nl 2021-0121
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.262.117/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 6560498)

arrest van 9 maart 2021

in de zaak van

Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Bungalowpark ''Zuiderveld'' U.A.,

gevestigd te Geesbrug,

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres

hierna: Zuiderveld,

advocaat: mr. E.C.J. Ris, kantoorhoudend te Leusden,

tegen

1 [geïntimeerde1] ,

wonende in [A] ,

2. [geïntimeerde2] ,

wonende in [A] ,

geïntimeerden in het principaal hoger beroep,

appellanten in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden] c.s,

advocaat: mr. I.M. Hidding, kantoorhoudend te Diever.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

De mondelinge behandeling die het hof bij tussenarrest van 10 september 2019 heeft bepaald, vond plaats op 6 december 2019. Na een schorsing hebben partijen laten weten dat zij verwachtten dat een minnelijke regeling mogelijk was als antwoord zou zijn gegeven op de vraag of een niet-lid van de vereniging ook gebonden is aan leefregels die in het parkreglement zijn opgelegd. De raadsheer-commissaris heeft desgevraagd laten weten het belang in te zien van deze vraag voor partijen in deze procedure, mede in het licht van de vordering van Zuiderveld en de overige vijf leden die inmiddels hun lidmaatschap hebben opgezegd. Hij heeft voor het beantwoorden van die vraag enige tijd gevraagd. De uitkomst zou hij in een brief vaststellen, onder de toezegging dat het dan om zijn voorlopig oordeel zou gaan en dat hij niet verder bij de zaak betrokken zou zijn als de procedure zou worden voortgezet. De raadsheer-commissaris heeft daarna echter moeten constateren dat aan deze vraag meerdere aspecten kleven en dat een eenduidig antwoord op basis van de beschikbare stukken niet kan worden gegeven. Het voorlopig oordeel zou daarmee het karakter krijgen van een advies, en dat gaat de rechterlijke taak te buiten. Daarom is Zuiderveld alsnog in de gelegenheid gesteld grieven te formuleren.

2 Waar gaat deze zaak over?

2.1

In dit geschil draait het met name om de mogelijkheden en de financiële gevolgen van opzegging van een lidmaatschap van een coöperatieve vereniging van eigenaren op een bungalowpark. Het heeft de volgende achtergrond.

2.2

Op het Bungalowpark Zuiderveld in Geesbrug staan 106 bungalows die eigendom zijn van particulieren, onder wie [geïntimeerden] c.s. De eigenaren zijn gezamenlijk ook eigenaar van de infrastructuur en de collectieve voorzieningen, waarvan beheer en onderhoud zijn uitbesteed aan de coöperatie Zuiderveld. Zuiderveld is niet een vereniging van eigenaren waarvan de wet het lidmaatschap voorschrijft, maar aan [geïntimeerden] c.s. is in de akte van levering van de bungalow wel de verplichting opgelegd om van Zuiderveld lid te worden en te blijven. Bij niet nakoming van deze bepaling verbeuren zij ten behoeve van Zuiderveld een boete van fl. 1.000,- (€ 453,78).

2.3

[geïntimeerden] c.s. zijn de verplichting om lid te worden na de aankoop van hun bungalow nagekomen, maar hebben in 2016 in een contributieverhoging aanleiding gezien het lidmaatschap met onmiddellijke ingang op te zeggen. Sindsdien weigeren zij de volledige contributie van Zuiderveld te betalen. Zuiderveld heeft zich mede om die reden tot de kantonrechter gewend en heeft gevorderd dat [geïntimeerden] c.s. worden veroordeeld tot betaling van (het restant van) de jaarlijkse contributie over 2016 en 2017, met ‘verklaring voor recht’ dat de opzegging niet rechtsgeldig is, dat [geïntimeerden] c.s. dus gehouden zijn tot betaling van de jaarlijkse contributie en dat zij ook gebonden zijn en blijven aan de hierna nog te bespreken algemene voorwaarden, alsmede aan de statuten en het huishoudelijk reglement van Zuiderveld. Daarnaast zijn verklaringen gevraagd die inhouden (i) dat [geïntimeerden] c.s. niet het recht hebben een brievenbus te bekladden of te bekrassen, onder de verplichting de schade te vergoeden die zij aan die brievenbus hebben toegebracht en (ii) dat zij de bestaande waterafvoer moeten gedogen en moeten meewerken aan de verbreding daarvan. Ten slotte is gevorderd dat [geïntimeerden] c.s. een huisnummerplaatje herstellen (onder verbeurte van een dwangsom) en dat zij verplicht worden mailberichten aan Zuiderveld tot een maximum te beperken.

2.4

De kantonrechter heeft de vorderingen voor het grootste deel afgewezen, maar heeft [geïntimeerden] c.s. wel veroordeeld om aan Zuiderveld € 141- te betalen (schade ter hoogte van het restant contributie 2016) en € 385,50 (2017, schade op grond van ongerechtvaardigde verrijking), telkens met rente, en ook om het huisnummerplaatje in oorspronkelijke staat te herstellen en terug te plaatsen bij de toegangsweg van het bungalowpark.

2.5

De strekking van het hoger beroep van Zuiderveld is, dat het hof alsnog voor recht verklaart dat de opzegging niet rechtsgeldig is, dat [geïntimeerden] c.s. gehouden zijn de volledige jaarlijks bijdrage of contributie te betalen, en dat zij ook gebonden blijven aan de al genoemde voorwaarden en regelingen.

2.6

[geïntimeerde1] heeft zelf ook bezwaar gemaakt tegen het vonnis. Hij vordert alsnog afwijzing van de toegewezen schade met betrekking tot boekjaren 2016 en 2017. Daarnaast stelt hij eigen vorderingen in. Het is hem echter niet toegestaan dat voor het eerst in hoger beroep te doen. Het hof gaat daarom aan dat deel van zijn ‘incidenteel hoger beroep’ voorbij.

3 Het oordeel van het hof

De opzet en de conclusie van deze uitspraak

3.1

Het hof zal de bezwaren (grieven) van beide partijen hierna thematisch bespreken. Daarbij wordt gebruik gemaakt van tussenkopjes. Samen vormen die een samenvatting van de uitspraak.

3.2

De conclusie zal zijn dat de opzegging rechtsgeldig was en dat [geïntimeerden] c.s. op grond van hun lidmaatschap van Zuiderveld gebonden zijn aan de algemene voorwaarden. Om die reden zijn zij ook gehouden tot volledige betaling van de contributie.

De uittredingsvoorwaarde van Zuiderveld moet als niet geschreven worden beschouwd (artikel 2:60 BW)

3.3

In de akte van levering van de door [geïntimeerden] c.s. in 2003 gekochte bungalow is verwezen naar de algemene voorwaarden, waarin de kopers zich er onder meer toe verplichten binnen een maand nadat zij de eigendom hebben gekregen lid te worden en te blijven van Zuiderveld. Op niet-nakoming van die verplichting is een boete gesteld.

[geïntimeerden] c.s. hebben in de akte verklaard met die verplichting bekend te zijn en zich tot stipte nakoming hiervan te verbinden. Deze bepaling sluit aan op artikel 6 onder 3 van de statuten van Zuiderveld. Daarin is bepaald dat opzegging door een lid alleen kan geschieden ingeval van overdracht van de eigendom, en uitsluitend als het lid niet de eigenaar blijft van een andere bungalow op het park.

3.4

Zuiderveld beroept zich op dit derdenbeding uit de akte van levering, dat ten behoeve van haar met [geïntimeerden] c.s. is overeengekomen, en vraagt het hof vast te stellen dat [geïntimeerden] c.s. hun lidmaatschap niet rechtsgeldig hebben kunnen opzeggen, omdat zij eigenaar van de bungalow zijn gebleven. Het hof zal hierna toelichten waarom dat verweer moet worden verworpen.

3.5

Een lidmaatschap van een vereniging kan worden opgezegd (artikel 2:35 sub b BW). Van dat uitgangspunt kan alleen worden afgeweken als dat uit de wet volgt, zoals bij een vereniging van eigenaars voor appartementsrechten (artikel 5:124 BW). Zuiderveld is niet zo’n vereniging, maar een coöperatie die door middel van haar statuten probeert een vergelijkbaar uittredingsverbod te creëren voor leden die eigenaar zijn van een bungalow op het park dat door deze coöperatie wordt beheerd.

3.6

Ook bij een coöperatie zoals Zuiderveld heeft de wetgever de vrijheid van uittreding vooropgesteld, maar in artikel 2:60 BW is wel de mogelijkheid opengelaten om aan die uittreding voorwaarden te stellen. Dergelijke voorwaarden moeten in overeenstemming zijn met het doel en de strekking van de coöperatie. Een voorwaarde die verder gaat dan geoorloofd, wordt als niet geschreven beschouwd.

3.7

In dit geval komt de gestelde voorwaarde feitelijk neer op een door de wet verboden uittredingsverbod. Op grond van artikel 4 lid 1 van de statuten van Zuiderveld kunnen immers slechts eigenaars van een bungalow op het bungalowpark lid van de vereniging zijn, terwijl ook is bepaald dat het lidmaatschap niet kan worden opgezegd zolang die eigendom voortduurt. Gedurende de periode dat een eigenaar lid van de vereniging kan zijn, is opzegging dus niet toegelaten. Een dergelijk opzeggingsverbod bevat dan ook geen voorwaarde voor uittreding, maar ontneemt de eigenaar de vrijheid van uittreding. De in de algemene voorwaarden opgenomen opzeggingsvoorwaarde moet om die reden voor niet geschreven worden gehouden. Voor zover een beroep is gedaan op het opzeggingsverbod in de statuten van Zuiderveld, geldt hetzelfde.

3.8

Hier komt bij dat ook het doel van Zuiderveld onvoldoende rechtvaardiging biedt voor het stellen van de voorwaarde dat uittreding alleen mogelijk is als het lid zijn eigendom van de bungalow Zuiderveld overdraagt: deze vereniging oefent geen bedrijf in eigenlijke zin uit en heeft niet het karakter van een intensieve coöperatieve samenwerkingsvorm. Er is ook geen sprake van aanzienlijke investeringen ten behoeve van de gezamenlijke bungalow eigenaren die bij uittreding van leden onevenredig zwaar gaan drukken op de overblijvende leden. De door Zuiderveld gestelde voorwaarde aan uittreding is ook om die reden ongeoorloofd.

De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid staat niet aan een beroep op artikel 2:60 BW in de weg

3.9

Zuiderveld heeft verder ‘subsidiair’ aangevoerd dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerden] c.s. zich beroepen op de ongeoorloofdheid van de opzeggingsvoorwaarde. Dit verweer gaat niet op: [geïntimeerden] c.s. beroepen zich niet op een voorwaarde; zij beroepen zich erop dat die voorwaarde ten onrechte wordt ingeroepen, omdat die als niet geschreven moet worden beschouwd. Het beroep op de redelijkheid en billijkheid komt er dus op neer dat een beroep op een dwingendrechtelijke bepaling ter bescherming van een fundamenteel recht -het recht op opzegging van het lidmaatschap van een coöperatieve vereniging van eigenaren - hier onaanvaardbaar is. De door de vereniging opgevoerde omstandigheden (de wetenschap van [geïntimeerden] c .s omtrent de verplichtingen die zij aangingen en de belangen van de bungaloweigenaren bij een verplicht lidmaatschap) zijn onvoldoende zwaarwegend om dat te onderbouwen.

Ondanks de opzegging van het lidmaatschap blijven [geïntimeerden] c.s. op grond van een derdenbeding gebonden aan de in de akte van levering genoemde algemene voorwaarden

3.10

[geïntimeerden] c.s. hebben zich verbonden tot stipte nakoming van het hiervoor genoemde derdenbeding. Dat wil zeggen dat zij de algemene voorwaarden hebben geaccepteerd die in de leveringsakte zijn geciteerd. Voor zover in die voorwaarden de verplichting is opgenomen om tot aan de verkoop van de bungalow lid van Zuiderveld te blijven, moeten die voorwaarden voor niet geschreven worden gehouden (onderdeel 5, zie hiervoor).

Dat lot treft echter niet de rest van de voorwaarden. Daaraan zijn [geïntimeerden] c.s. ook gebonden na opzegging van het lidmaatschap van Zuiderveld. Om misverstanden te voorkomen, zal het hof hierna de voorwaarden citeren waaraan [geïntimeerden] c.s. gebonden zijn gebleven.

6. Het is de koper, diens huisgenoten en/of gasten verboden op het recreatiecentrum:

a. de thans aanwezige bomen of struiken te rooien of dusdanig te beschadigen dat zij hieraan te gronde gaan;

b. te jagen;

c. tenten en/of caravans te plaatsen, terwijl de koper zelf daartoe ook niet mag overgaan; op zijn gekochte mag alleen een bungalow worden gesticht, waarin geen winkel of andere nering mag worden gedreven;

d. handel te drijven of een beroep uit te oefenen;

e. te collecteren;

f. reclame of propaganda te maken;

g. overlast van geluidshinder te veroorzaken door radio of andere geluidgevende apparaten en/of instrumenten of op enige andere wijze.

Bij overtreding van een of meerdere van deze bepalingen verbeurt de overtreder ten behoeve van gemelde Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Bungalowpark ‘Zuiderveld” een boete van éénhonderd gulden (f 100,00) per overtreding, alsmede indien de verboden activiteiten voortduren nadat de betreffende eigenaar in gebreke is gesteld een boete van éénhonderd gulden (f 100,00) per dag dat de verboden toestand voortduurt. De boete is verbeurd door het enkele feit der overtreding.

7. Kopers verplichten zich het gekochte binnen een jaar af te heinen en deze erfafscheiding in stand te houden, zulks op verbeurte van een ten behoeve van gemelde Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Bungalowpark "Zuiderveld” verschuldigde boete van éénhonderd gulden (f 100,00) per dag dat de verboden toestand voortduurt. Deze afheining mag niet hoger zijn dan een meter, tenzij deze bestaat uit een groenbeplanting. In dit laatste geval mag de afheining niet hoger zijn dan twee meter, maar zal in geen geval mogen bestaan uit palen, waartussen prikkeldraad is gespannen.

8. De op het voormelde bungalowterrein aan te leggen wegen worden bestemd als buurwegen.

9. Verdeling lasten, drukkende op de eigenaren van een bungalow.

Alle lasten voor onderhoud, reparatie en herstel, respectievelijk nieuwe aanleg van gemeenschappelijke voorzieningen, zoals wegen, terreinafscheidingen, centraal antennesysteem, gas, water, en elektriciteitsleidingen en riolering, alsmede de kosten, welke uit dit gemeenschappelijk beheer voortvloeien, zoals een administrateur en terrein personeel, zullen - voor zover deze kosten niet komen ten laste van de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Bungalowpark "Zuiderveld” en door deze vereniging worden omgeslagen over haar leden, tussen de eigenaren van de bungalows worden verdeeld dusdanig dat per bungalow evenveel wordt bijgedragen in de kosten.

10. De voorwaarden en bedingen onder 5, 6, 7 en 9, alsmede de voorwaarden in dit lid 10 gesteld, moeten bij elke gehele of gedeeltelijke vervreemding van het gekochte of bij elke toekenning van een zakelijk genotsrecht op het gehele verkochte of een gedeelte daarvan, aan de opvolgende eigenaar of zakelijk gerechtigde worden opgelegd en bedongen ten behoeve van de

Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Bungalowpark "Zuiderveld”.

Bij niet nakoming van deze voorwaarden verbeurt koper en de opvolgende eigenaren, die deze bepalingen overtreden, - zulks ongeacht het recht verdere schadevergoeding te vorderen-, ten behoeve van de

Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Bungalowpark ‘’Zuiderveld” een direct opeisbare, niet voor matiging vatbare boete van tien duizend gulden (f 10.000,00) en wel door het enkele feit der overtreding. Deze boete is evenwel niet verbeurd en een betaalde boete wordt gerestitueerd indien de nieuwe eigenaar zich binnen

drie maanden na de overdracht alsnog verbindt tot nakoming van de voormelde voorwaarden en bedingen.

3.11

Het voorgaande brengt mee dat het hof de door Zuiderveld gevraagde verklaring ‘voor recht’ zal afwijzen dat de opzegging van het lidmaatschap niet rechtsgeldig is. Wel zal het hof voor recht verklaren dat [geïntimeerden] c.s. voor het overige gebonden zijn en blijven aan de algemene voorwaarden. Zuiderveld heeft niet onderbouwd dat die conclusie ook moet worden getrokken voor haar statuten en huishoudelijk reglement. Gesteld noch gebleken is namelijk dat [geïntimeerden] c.s. zich daartoe ook contractueel hebben verbonden. Voor zover ten aanzien daarvan een verklaring wordt gevraagd, zal die worden afgewezen.

3.12

Wat de contributie betreft: Zuiderveld heeft zich op het standpunt gesteld dat haar uitgaven uitsluitend zien op de kosten die in het hiervoor geciteerde onderdeel 9 van de algemene voorwaarden zijn opgesomd; de gevraagde contributie ‘representeert’ volgens haar (is gelijk aan) de bijdrage die eigenaren van een bungalow sowieso verschuldigd zijn op grond van die bepaling. Daarmee doelt zij kennelijk op de regel dat de kosten die uit het gemeenschappelijk beheer voortvloeien (zoals een administrateur en terreinpersoneel) dusdanig tussen de eigenaren van de bungalows worden verdeeld dat per bungalow evenveel wordt bijgedragen. [geïntimeerden] c.s., die zich bereid hebben verklaard bij te dragen aan de gemeenschappelijke kosten, hebben deze uitleg van de algemene voorwaarden niet bestreden. Het hof zal daarom ten aanzien van de gevorderde contributie van die uitleg uitgaan.

De vordering tot betaling van de contributie over de boekjaren 2016 en 2017 worden ook door het hof toegewezen

3.13

Zuiderveld heeft haar vorderingen ‘primair’ gebaseerd op de algemene voorwaarden waaraan [geïntimeerden] c.s. zich in het derdenbeding hebben gebonden. Hiervoor bleek al dat het hof (anders dan de kantonrechter) die grondslag van de vordering honoreert, ook voor zover het gaat om de contributie. Aan het door de kantonrechter gehonoreerde ‘subsidiaire’ standpunt dat [geïntimeerden] c.s. ongerechtvaardigd zijn verrijkt, komt het hof niet toe. Daarom zal het hof niet inhoudelijk ingaan op het standpunt van [geïntimeerden] dat hij (ook) niet om die reden de volledige contributie over 2016 en 2017 moet betalen.

Conclusie

3.14

De gevraagde verklaringen voor recht zullen deels worden gegeven (zie hierna), en [geïntimeerden] c.s. zullen op grond van de algemene voorwaarden worden veroordeeld tot betaling van contributie. De beslissing omtrent het huisnummerplaatje blijft in stand. [geïntimeerden] c.s. zullen als de overwegend in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de proceskosten van Zuiderveld (in hoger beroep tariefgroep II, 1,5 punten).

3.15

Het hof zal ter voorkoming van misverstanden het vonnis geheel vernietigen en opnieuw beslissen. Dat betekent dat hierna ook een veroordeling volgt die de kantonrechter al heeft uitgesproken, en die in het hoger beroep niet ter discussie stond.

De beslissing

Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland in Assen van 9 oktober 2018 en neemt de volgende beslissing.

Het hof verklaart voor recht dat [geïntimeerden] c.s. voor de duur van het eigendom van de bungalow gebonden zijn en blijven aan de algemene voorwaarden zoals die zijn vastgelegd in de akte van 26 april 1973, met uitzondering van onderdeel 5. van die voorwaarden, en dat zij om die reden ook gehouden zijn tot volledige betaling van de jaarlijks door Zuiderveld vast te stellen bijdrage of contributie.

Het hof veroordeelt [geïntimeerden] c.s. hoofdelijk1 om aan Zuiderveld tegen behoorlijk bewijs van kwijting € 141,- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf

13 juni 2016 tot aan de dag der algehele voldoening.

Het hof veroordeelt [geïntimeerden] c.s. hoofdelijk om aan Zuiderveld tegen behoorlijk bewijs van kwijting € 385,50 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf

29 december 2017 tot aan de dag der algehele voldoening.

Het hof veroordeelt [geïntimeerden] c.s. hoofdelijk om binnen één maand na het bestreden vonnis het huisnummerplaatje behorende bij de bungalow nummer 91 te herstellen in oorspronkelijke staat en terug te plaatsen naar de oorspronkelijke plaats bij de ingang van het perceel 91 aan de zijde van de toegangsweg van het bungalowpark.

Het hof veroordeelt [geïntimeerden] c.s. hoofdelijk in de kosten van het de procedure bij de kantonrechter en de kosten van het hoger beroep:

  • -

    de kosten die Zuiderveld bij de kantonrechter heeft gemaakt, worden vastgesteld op € 375,91;

  • -

    in hoger beroep worden haar kosten tot aan deze uitspraak vastgesteld op €853,57,- aan verschotten en € 1.16,11 aan salaris.

Ten aanzien van de uitgesproken veroordelingen is deze uitspraak uitvoerbaar bij voorraad.

Wat verder is gevorderd, wordt afgewezen.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, M.M.A Wind en K.M. Makkinga en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

9 maart 2021.

1 Hoofdelijkheid betekent dat beide partijen tot betaling verplicht zijn, maar dat wat de ene partij betaalt door de andere partij niet meer hoeft te worden voldaan.