Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2021:1982

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
02-03-2021
Datum publicatie
04-03-2021
Zaaknummer
200.254.294/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Perceel grond is verkocht met een volmacht van de eigenares. Eigenares stelt dat er een kennelijk onredelijk gebruik is gemaakt van de volmacht omdat de grond voor een te laag bedrag is verkocht. Zij verwijt de koper daaraan te hebben meegewerkt en vordert teruglevering van het perceel. Hof oordeelt dat van de gestelde benadeling van verkoopster niet is gebleken.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.254.294/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 183310)

arrest van 2 maart 2021

in de zaak van

1 wijlen [appellante1] ,

voorheen wonende te [A] ,

hierna: [appellante1],

2. [appellant2],

wonende te [B] ,

hierna: [appellant2],

appellanten,

bij de rechtbank: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten] c.s.,

advocaat: mr. M.R.P. Ossentjuk, die kantoor houdt te Groningen,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [C] ,

geïntimeerde,

bij de rechtbank: eiseres,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. M. Helmantel, die kantoor houdt te Sappemeer.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

De zitting die het hof bij tussenarrest van 29 oktober 2019 heeft bepaald, heeft - na een keer te zijn aangehouden in verband met Covid-19 - op 11 februari 2021 plaatsgehad. Daarvan is een verslag (proces-verbaal) gemaakt. Partijen hebben het hof gevraagd uitspraak te doen.

2 De vaststaande feiten

2.1

[appellante1] en [geïntimeerde] hebben elkaar in de Oekraïne ontmoet en hebben een relatie met elkaar gekregen. [geïntimeerde] is in 1996 naar Nederland gekomen en is, om een verblijfsvergunning te krijgen, met de zoon van [appellante1] getrouwd, omdat [appellante1] op dat moment zelf nog gehuwd was. In 2004 is het huwelijk tussen [geïntimeerde] en de zoon van [appellante1] ontbonden. Uit de relatie van [appellante1] en [geïntimeerde] , die tot 2009 heeft geduurd, zijn twee kinderen geboren.

2.2

Omdat [appellante1] problemen met de fiscus had, zijn tijdens de relatie onroerende zaken waarbij [appellante1] betrokken was, op naam van [geïntimeerde] gezet. Ten tijde van het beëindigen van de relatie stonden vijf onroerende zaken op naam van [geïntimeerde] . De met die onroerende zaken verband houdende hypothecaire leningen stonden op naam van [geïntimeerde] en de zoon van [appellante1] .

2.3

Op 13 oktober 2009 heeft [geïntimeerde] een onherroepelijke volmacht aan [appellante1] verstrekt die onder meer het volgende inhield:

Deze volmacht is een volmacht die zich uitsluitend uitstrekt tot alle handelingen op het gebied van verkoop en levering van de hierna genoemde registergoederen, daaronder begrepen daden van beschikking, kwiteren en het in ontvangst nemen van de koopsom, te weten:

1. het woonhuis met toebehoren, staande en gelegen te [A] , [a-straat] 5 (...;)
2. het woonhuis met toebehoren, staande en gelegen te [C] , [b-straat] 156 (...;)

3. het bedrijfspand met toebehoren, staande en gelegen te [C] , [b-straat] 7 (...;)

4. het woonhuis met toebehoren, staande en gelegen te [C] , [c-straat] 39 (...;)

5. het woonhuis met toebehoren, staande en gelegen te [C] , [d-straat] 23 (...)

De gevolmachtigde is bevoegd als wederpartij van de volmachtgever op te treden (...)

De gevolmachtigde is bevoegd de hem verleende volmacht aan een ander te verlenen (...)

Deze volmacht is onherroepelijk en eindigt niet door de dood of de ondercuratelestelling van de volmachtgever (artikel 3:74 Burgerlijk Wetboek).

2.4

[appellante1] heeft, met gebruikmaking van deze volmacht en zonder overleg met [geïntimeerde] , een aantal rechtshandelingen verricht. Hij heeft onder meer de woning aan de

[d-straat] 23 te [C] , waar [geïntimeerde] met de kinderen woont en die op haar naam stond, in of omstreeks december 2014 verkocht aan [D] voor een bedrag van € 65.000,-, terwijl de woning te koop stond voor een bedrag van € 120.000,-, de WOZ-waarde

€ 92.000,- bedroeg en op het pand een hypotheek van € 100.000,- rustte ten gunste van [D] . De koopprijs is in mindering gebracht op de vordering die [D] op [geïntimeerde] had. [D] heeft de notaris destijds medegedeeld dat [geïntimeerde] het restant bedrag verschuldigd bleef.

2.5

Verder heeft [appellante1] het perceel [a-straat] 5 te [A] , nadat het daarop staande pand in 2015 was afgebrand, voor een bedrag van € 20.000,- verkocht en op 9 september 2016 geleverd aan [appellant2] . De koopsom is ter gelegenheid van de levering niet voldaan maar omgezet in een renteloze geldlening van [geïntimeerde] aan [appellant2] .

2.6

De rechtbank Noord-Nederland heeft de onherroepelijkheid van genoemde volmacht bij beschikking van 10 oktober 2016 buiten werking gesteld.

2.7

Dit hof heeft die beschikking op 4 juli 2017 bekrachtigd. Het hof heeft overwogen dat [appellante1] de belangen van [geïntimeerde] heeft geschaad en een kennelijk onredelijk gebruik heeft gemaakt van de onherroepelijke volmacht. Dit omdat [geïntimeerde] door zijn handelwijze klem kwam te zitten doordat zij enerzijds gehouden was tot betaling van de hypothecaire verplichtingen en anderzijds geen invloed had op de wijze waarop en de voorwaarden waaronder de panden werden verkocht, terwijl [appellante1] geen rekening hield met haar belangen.

2.8

[appellante1] is op enig moment na 9 september 2016 met [appellant2] getrouwd en [in]

2019 in Suriname overleden. De procedure is niet geschorst, maar (mede) op naam van de overledene voortgezet.

3 Waar gaat dit geschil over

3.1.

Dit geschil beperkt zich tot de verkoop en levering door [appellante1] van het perceel aan de [a-straat] 5 in [A] aan [appellant2] .
[geïntimeerde] is van mening dat deze transactie moet worden teruggedraaid en dat [appellanten] c.s. het perceel aan haar moeten terugleveren.

3.2.

De vordering van [geïntimeerde] strekt tot nietigverklaring dan wel vernietiging van de koopovereenkomst, verklaring voor recht dat zij gerechtigd is het perceel als haar eigendom op te vorderen en veroordeling van [appellante1] en [appellant2] om mee te werken aan levering van het perceel aan [geïntimeerde] voor een bedrag van nihil, met bepaling dat als zij daarmee na betekening van het vonnis in gebreke blijven, het vonnis in de plaats zal treden van de akte van levering of een deel daarvan.

3.3.

[geïntimeerde] heeft in dat verband het volgende aangevoerd. [appellante1] en [appellant2] , die destijds al een relatie hadden, hebben onder één hoedje hebben gespeeld om [geïntimeerde] buiten spel te zetten. [appellante1] heeft met gebruikmaking van de volmacht - terwijl hij heel goed wist dat de onherroepelijkheid daarvan in het geding was - het perceel overgedragen aan [appellant2] zodat hij het vervolgens zonder medewerking van [geïntimeerde] zou kunnen verkopen. Er is slechts sprake van een papieren werkelijkheid. Dat blijkt wel uit het feit dat het [appellante1] was die het perceel, dat nu op naam staat van [appellant2] , aan [E] te koop heeft aangeboden. [geïntimeerde] is door deze handelwijze in haar belangen geschaad omdat de koopsom van
€ 20.000,- te laag was en bovendien niet door [appellant2] is voldaan maar omgezet in een geldlening.

3.4.

In de procedure bij de rechtbank is [appellante1] niet verschenen. De toenmalige advocaat van [appellant2] heeft zich aan de zaak onttrokken voordat er namens [appellant2] verweer was gevoerd.

3.5.

De rechtbank heeft de (primaire) vordering van [geïntimeerde] , bij gebrek aan verweer, toegewezen.

3.6.

[appellante1] en [appellant2] zijn van het vonnis van de rechtbank in hoger beroep gekomen en hebben alsnog verweer gevoerd tegen de vordering van [geïntimeerde] . Met hun grieven hebben ze het geschil in volle omvang aan het hof voorgelegd.

4 Wat wordt het oordeel van het hof

4.1

Het hof zal het vonnis van de rechtbank vernietigen omdat niet is gebleken dat [geïntimeerde] is benadeeld door de verkoop en levering van het perceel aan [appellant2] . Het hof licht dat hieronder toe.

4.2

[geïntimeerde] heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellante1] het perceel aan de [a-straat] 5 in [A] , dat op naam van [geïntimeerde] stond, voor een te laag bedrag heeft verkocht en geleverd aan [appellant2] , terwijl die koopsom bij de levering niet daadwerkelijk werd voldaan. [appellante1] heeft met deze handelwijze de belangen van [geïntimeerde] geschaad en een kennelijk onredelijk gebruik gemaakt van de onherroepelijke volmacht. [geïntimeerde] verwijt [appellant2] dat zij hieraan heeft meegewerkt.

4.3

[appellanten] c.s. hebben een en ander betwist. Zij hebben verwezen naar een tweetal taxatierapporten die in 2016 in opdracht van de brandverzekeraar zijn uitgebracht, nadat de woning op het perceel door brand verloren was gegaan. In het ene rapport wordt de marktwaarde van de grond getaxeerd op € 22.800,- en in het andere rapport op € 20.000,- . De waarde van de resterende bebouwing wordt door beide taxateurs getaxeerd op € 2.500,-.
Daarnaast hebben zij het aanslagbiljet voor de gemeentelijke belastingen overgelegd waaruit blijkt dat de WOZ-waarde per 1-1-2018 is bepaald op € 19.000,-.

[appellanten] c.s. hebben verder aangevoerd dat [appellant2] de koopsom kort na de eigendomsoverdracht, namelijk op 14 september 2016, aan [appellante1] heeft voldaan en dat [appellante1] dit bedrag vervolgens heeft aangewend om op 15 september 2016 een vordering van
€ 19.779,41 te voldoen die de gemeente Oldambt op [geïntimeerde] had en ter zake waarvan een dwangbevel aan haar was uitgebracht. Ter onderbouwing van dit verweer hebben [appellanten] c.s. een kwitantie van de betaling van de koopsom overgelegd en een schrijven van de deurwaarder waaruit blijkt dat genoemd bedrag van € 19.779,41 is voldaan. [appellanten] c.s. hebben verder benadrukt dat [geïntimeerde] in verband met het perceel in [A] geen schuld meer heeft omdat de hypotheekschuld uit de verzekeringspenningen is voldaan. [geïntimeerde] is ook niets meer aan [D] verschuldigd ter zake van de hiervoor in rov. 2.4 genoemde lening, aldus [appellanten] c.s.

4.4

[geïntimeerde] , die haar vordering uitdrukkelijk heeft beperkt tot het perceel in [A] , heeft in haar memorie van antwoord uitgeweid over allerlei andere zaken, maar is in het geheel niet ingegaan op de door [appellanten] c.s. overgelegde bewijsstukken ten aanzien van de waarde van het perceel. Wel heeft zij bevestigd dat de hypotheek die op het perceel in [A] rustte uit de verzekeringspenningen is voldaan en dat [D] in 2016 heeft verklaard dat zij aan hem niets meer verschuldigd is.
Verder heeft [geïntimeerde] - al in de inleidende dagvaarding - bevestigd dat [appellante1] de vordering van de gemeente heeft voldaan nadat er een dwangbevel was uitgevaardigd. Weliswaar heeft zij tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep voor het eerst gesteld dat [appellante1] die vordering al in 2015 zou hebben voldaan, maar die stelling heeft zij niet onderbouwd.

4.5

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] aldus, in het licht van de gemotiveerde betwisting door [appellanten] c.s., onvoldoende heeft onderbouwd dat zij door de overdracht van het perceel aan [appellant2] is benadeeld. Uit de overgelegde taxatierapporten blijkt naar het oordeel van het hof dat er sprake was van een reële prijs.

Bovendien heeft [appellante1] aannemelijk gemaakt dat de verkoopopbrengst is aangewend ter voldoening van een vordering die de gemeente op [geïntimeerde] had. De opbrengst van de verkoop van het perceel is op die manier ten goede van [geïntimeerde] gekomen. Van benadeling van [geïntimeerde] is dan ook niet gebleken. Daarop stuiten haar vorderingen af.

5 Slotsom

De grieven van [appellanten] c.s. slagen, zodat het bestreden vonnis zal worden vernietigd. Het hof ziet in de omstandigheid dat dit geschil is voortgevloeid uit de affectieve relatie die [appellante1] en [geïntimeerde] hebben gehad aanleiding om te bepalen dat ieder van partijen de eigen kosten van de procedure bij de rechtbank en het hof draagt. Daarbij heeft het hof in aanmerking genomen dat [appellante1] en [appellant2] door dezelfde advocaat zijn bijgestaan.

6 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van

15 augustus 2018 en doet opnieuw recht:

wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van de procedure in beide instanties draagt;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.M.A. Wind, O.E. Mulder en M. Willemse en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op

2 maart 2021.