Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2021:1527

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
16-02-2021
Datum publicatie
18-02-2021
Zaaknummer
200.285.637/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

Kort geding. Vordering tegen verhuurder tot herstel van gebreken afgewezen. Verplichting tot herstel is voldoende aannemelijk, maar beroep van verhuurder op schuldeisersverzuim van huurder slaagt.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
S&E HW 2021/5, UDH:S&E HW/50242 met annotatie van Dario Pranjic
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.285.637/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 8637738)

arrest in kort geding van 16 februari 2021

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,
in eerste aanleg: eiser,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. H.L. Thiescheffer, kantoorhoudend te Leeuwarden,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [B] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [geïntimeerde],

niet verschenen.

1 De procedure in eerste aanleg

Voor de procedure in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, (hierna: de kantonrechter) van 14 oktober 2020.

2 De procedure in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 6 november 2020,
- de verstekverlening aan [geïntimeerde] ,

- de memorie van grieven (met één productie).
Vervolgens heeft [appellant] de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof een datum voor het arrest bepaald.

2.2

[appellant] vordert in het hoger beroep - samengevat - dat het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd en dat de door hem ingestelde vorderingen alsnog worden toegewezen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van de procedure bij de kantonrechter en bij het hof.

3 Waar gaat deze zaak over?

3.1

[appellant] huurt sinds december 2013 de woning aan de [a-straat] 87 te [A] (hierna: de woning) van [geïntimeerde] tegen een huurprijs van € 600,- per maand. Eind 2018 heeft hij zich tot de huurcommissie gewend vanwege gebreken aan de woning. In een uitspraak van 15 maart 2019 heeft de huurcommissie bepaald dat op 1 september 2018 sprake was van een viertal ernstige gebreken (vallend in de categorieën B en C) aan de woning en dat de huurprijs om die reden en ook vanwege het onvoldoende meewerken door [appellant] aan herstel van deze gebreken vanaf 1 september 2018 tijdelijk wordt bevroren op € 600,- per maand. Geen van partijen heeft zich daarna tot de kantonrechter gewend als bedoeld in artikel 7:262 BW.

3.2

[appellant] heeft vervolgens een kortgedingprocedure aanhangig gemaakt tegen [geïntimeerde] , waarin hij vorderde dat [geïntimeerde] werd veroordeeld om de door de huurcommissie vastgestelde gebreken te verhelpen. [appellant] en [geïntimeerde] hebben tijdens de mondelinge behandeling van het kort geding, op 19 juni 2019, een schikking getroffen, die is vastgelegd in het proces-verbaal van de zitting. Zij hebben volgens het proces-verbaal onder meer afgesproken dat [geïntimeerde] op 10 juli 2019 met het herstel van de door de huurcommissie vastgestelde gebreken zal beginnen en dat zijn zoon, [C] , de drie weken daaraan voorafgaand de werkzaamheden zal voorbereiden. Verder hebben zij afgesproken dat de werkzaamheden uiterlijk op 7 augustus 2019 zullen zijn voltooid en dat [geïntimeerde] tijdens de uitvoering van de werkzaamheden gedurende één week afwezig zal zijn en daarvoor een financiële compensatie van € 250,- zal ontvangen. Indien het herstel van de door de huurcommissie vastgestelde gebreken niet tijdig of onvoldoende heeft plaatsgevonden, heeft [appellant] het recht om vanaf dat moment de huur tot 40% van de geldende huur te verlagen.

3.3

De advocaat van [appellant] heeft in een brief van 16 juni 2020 aan [geïntimeerde] laten weten dat nauwelijks uitvoering is gegeven aan de gemaakte afspraak tot het herstellen van de gebreken. Hij heeft aangekondigd dat [appellant] vanaf 1 maart 2020 € 240,- huur zal betalen en heeft [geïntimeerde] gesommeerd de gebreken alsnog te herstellen.

3.4

[appellant] heeft vervolgens opnieuw een kortgedingprocedure tegen [geïntimeerde] aanhangig gemaakt, waarin hij de veroordeling van [geïntimeerde] tot nakoming van de op

19 juni 2019 gemaakte afspraken en het opleggen van een dwangsom aan [geïntimeerde] vorderde. Tijdens de mondelinge behandeling van die procedure, op 21 augustus 2020, zijn afspraken gemaakt tussen de advocaat van [appellant] - [appellant] zelf was niet aanwezig - en [geïntimeerde] . Nadat de advocaat van [appellant] de kantonrechter vervolgens had laten weten dat partijen er niet uit waren gekomen, heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen.

3.5

Het hof komt tot hetzelfde oordeel als de kantonrechter. Dat zal het hof hierna motiveren.

4 De beoordeling van de grieven en de vordering

4.1

Het hof stelt voorop dat [appellant] gezien de aard van zijn vorderingen ook nu nog een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen.

4.2

De vorderingen van [appellant] zijn alleen toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat ze in een eventuele bodemprocedure toegewezen zouden worden. Dat is niet het geval.

4.3

Volgens [geïntimeerde] zijn de in de vaststellingsovereenkomst vermelde gebreken (de gebreken die ook door de huurcommissie zijn vastgesteld in de uitspraak van 15 maart 2019 ) grotendeels (zie hierna) verholpen. Hij heeft ter onderbouwing van die stelling in de procedure bij de kantonrechter een aantal foto’s, volgens hem van werkzaamheden aan de woning, en een factuur van het bedrijf van [C] overgelegd. De factuur betreft volgens [geïntimeerde] door [C] aan de woning verrichte herstelwerkzaamheden. Het gaat om een factuur van 1 augustus 2018 met als onderwerp ‘ [a-straat] ’. In de omschrijving van de factuur is onder meer vermeld dat de factuur betrekking heeft op werkzaamheden aan boeidelen, renovatie van deur en kozijn en reparatie van de dakgoot.
Volgens [geïntimeerde] is alleen het door de huurcommissie vastgestelde gebrek van schimmelvorming in de doucheruimte en de woonkamer niet hersteld, omdat [C] de door de huurcommissie aangenomen oorzaken van die schimmelvorming niet heeft kunnen vaststellen; hij heeft geen lekkage in de doucheruimte kunnen vinden en ook geen lekkage bij de riolering.
Na de mondelinge behandeling, waar nadere afspraken zijn gemaakt, heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat [appellant] niet overeenkomstig de tijdens de mondelinge behandeling gemaakte afspraken [C] de gelegenheid heeft gegeven het gebrek van de schimmelvorming te herstellen.

4.4

Dit verweer van [geïntimeerde] is, zoals ook de kantonrechter heeft overwogen, steekhoudend.

Het hof volgt [appellant] niet in het betoog dat [geïntimeerde] dient te stellen en te bewijzen dat de gebreken hersteld zijn en dat hij om dit bewijs te kunnen leveren een procedure moet beginnen bij de huurcommissie, waarin hij de gebreken hersteld meldt (de procedure van artikel 12 lid 5 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW)). [appellant] lijkt er ten onrechte vanuit te gaan dat de verhuurder verplicht is de in artikel 12 lid 5 UHW genoemde procedure te volgen. Dat is niet het geval. Allereerst gaat het in deze procedure tussen partijen niet over de hoogte van de huur, maar om de vraag of [geïntimeerde] zijn verplichtingen uit een met [appellant] gesloten vaststellingsovereenkomst niet is nagekomen. Bovendien staat de in artikel 12 lid 5 UHW geregelde procedure er niet aan in de weg dat de rechter in een aanhangige procedure ook de vraag kan beantwoorden of en wanneer het gebrek is opgeheven. Het enkele feit dat door [geïntimeerde] de weg van artikel 12 lid 5 UHW niet is gevolgd, betekent dan ook niet dat ervan moet worden uitgegaan dat de gebreken niet zijn hersteld.
[appellant] heeft, gelet op de gemotiveerde stelling van [geïntimeerde] dat de gebreken die geen verband houden met de schimmelvorming zijn verholpen, onvoldoende aannemelijk gemaakt dat deze gebreken nog steeds niet zijn hersteld. Er kan dan ook niet van worden uitgegaan dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de gebreken niet zijn hersteld.

4.5

Ten aanzien van de gebreken betreffende de schimmelvorming heeft [geïntimeerde] bij de kantonrechter niet bestreden dat nog sprake was van schimmelvorming. Hij heeft slechts aangevoerd dat zijn zoon de oorzaken van de schimmelvorming niet heeft kunnen vaststellen. Dat mag zo zijn, maar op grond van de vaststellingsovereenkomst was [geïntimeerde] verplicht om de schimmelvorming te verhelpen. Ook indien de door [appellant] gestelde oorzaken niet konden worden vastgesteld en verholpen, diende [geïntimeerde] de schimmelvorming zelf wel te verwijderen. Dat heeft hij niet gedaan.

4.6

In een brief van de griffier van de kantonrechter van 18 september 2020 aan de advocaat van [appellant] is onder meer vermeld:
Blijkens de aantekeningen van de griffier zijn ter zitting de volgende afspraken gemaakt:

- Met betrekking tot de badkamer zou [C] , de zoon van [geïntimeerde] , de navolgende werkzaamheden verrichten: ventilatie aanbrengen in de doucheruimte, de schimmel verwijderen/schoonmaken en schilderen.
- met betrekking tot de woonkamer zou [C] de navolgende werkzaamheden verrichten: de schimmel verwijderen/schoonmaken en schilderen.
Afgesproken is dat [C] deze werkzaamheden op korte termijn zou uitvoeren, buiten aanwezigheid van [appellant] .
In zijn vonnis heeft de kantonrechter over de ter zitting gemaakte afspraken het volgende overwogen:
Ter zitting is vervolgens - samengevat weergegeven - afgesproken dat [C] in de doucheruimte ventilatie zou aanbrengen en de schimmel zou verwijderen/schoonmaken, alsmede schilderwerk zou verrichten. Met betrekking tot de woonkamer is afgesproken dat [C] de schimmel zou verwijderen/schoonmaken en schilderwerk zou verrichten. In dit verband is afgesproken dat [C] de werkzaamheden op korte termijn zou uitvoeren, buiten aanwezigheid van [appellant] .

Mr. Thiescheffer zou daarover contact opnemen met [appellant] .
Deze overweging sluit aan bij de brief van 1 september 2020 van de griffier aan de advocaat van [appellant] en ook bij een e-mailbericht van 1 oktober 2020 van [C] , die namens zijn vader aanwezig was op de zitting van 21 augustus 2020. In dat e-mailbericht aan de advocaat van [appellant] schrijft [C] onder meer:
[appellant] zal niet aanwezig zijn, tijdens en na de werkzaamheden maar zijn begeleider zal toezicht houden op het werk. Dit zou met [appellant] overlegt worden zo dat we een planning kunnen maken.
Na de doodsbedreiging van [appellant] gericht op mijn vader [geïntimeerde] waar ook aangifte van gedaan is kan en wil ik de werkzaamheden alleen uitvoeren als er ook politie toezicht bij is. We willen veilig kunnen werken.
Dit was allemaal al besproken en lijkt ons haalbaar. We verwachten een tijdsplanning zo dat de werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden mits onze veiligheid gewaarborgd word.’

4.7

Volgens [appellant] is tijdens de zitting niet de afspraak gemaakt dat [appellant] afwezig zou zijn bij de door [C] te verrichten werkzaamheden. [appellant] zelf was niet aanwezigheid ter zitting en zijn advocaat heeft slechts toegezegd een en ander met [appellant] te zullen bespreken. [appellant] stemde er echter niet mee in dat hij niet aanwezig kon zijn bij de te verrichten werkzaamheden, aldus [appellant] . [appellant] merkt daarbij op dat omdat hij niet ter zitting aanwezig was, zijn advocaat ook geen ‘bindende toezegging’ aan [geïntimeerde] kon doen.

4.8

In deze procedure kan er niet van worden uitgegaan dat de weergave van de ter zitting gemaakte afspraken in de brief van de griffier en in het vonnis onjuist is, zoals

[appellant] betoogt. Het hof dient er in beginsel vanuit te gaan dat de kantonrechter in zijn vonnis correct weergeeft wat tijdens een door hem gehouden zitting is voorgevallen en welke (bindende) afspraken partijen bij die gelegenheid hebben gemaakt. Uit het aangehaalde

e-mailbericht van [C] volgt bovendien dat ook hij begrepen heeft dat er bindende afspraken zijn gemaakt. Die afspraken moesten volgens [C] nog wel teruggekoppeld worden naar [appellant] , maar niet omdat [appellant] nog met die afspraken moest instemmen, maar omdat ze in overleg met hem geconcretiseerd moesten worden: er diende een planning te worden gemaakt.

4.9

[appellant] heeft niet uitdrukkelijk gesteld dat ook wanneer zijn advocaat bij het maken van de afspraken geen voorbehoud heeft gemaakt, hij niet aan de door zijn advocaat namens hem gemaakte afspraken gebonden is. Hij heeft volstaan met de stelling dat door zijn advocaat een voorbehoud is gemaakt en dat hij om die reden niet gebonden is aan de gemaakte afspraken. Indien [appellant] ook heeft willen stellen dat zijn advocaat niet bevoegd was om namens hem de desbetreffende afspraken te maken, heeft hij deze stelling onvoldoende onderbouwd. De advocaat van [appellant] heeft namens hem een kortgedingprocedure aanhangig gemaakt en is namens hem op de mondelinge behandeling van het kortgeding verschenen. Onder deze omstandigheden kan [appellant] er niet mee volstaan te stellen dat zijn advocaat niet bevoegd was namens hem de tijdens de behandeling gemaakte afspraken te maken. Onduidelijk is of de advocaat van [appellant] in het geheel geen afspraken voor hem mocht maken, of [appellant] en zijn advocaat van te voren hadden overlegd over de reikwijdte van de volmacht van de advocaat en wat het resultaat van dat overleg was.

4.10

De conclusie is dat vooralsnog moet worden aangenomen dat tijdens de mondelinge behandeling van het kort geding op 21 augustus 2020 de afspraak is gemaakt dat [geïntimeerde] herstelwerkzaamheden betreffende de beschimmelde wanden in woon- en badkamer zou laten verrichten en dat [appellant] bij die werkzaamheden niet aanwezig zou zijn.

4.11

Het staat vast dat [appellant] , via zijn advocaat, aan [geïntimeerde] heeft laten weten dat hij wel aanwezig wilde zijn tijdens de werkzaamheden. Om die reden is er geen planning gemaakt voor het verrichten van de afgesproken werkzaamheden door [C] . De kantonrechter heeft daaraan de conclusie verbonden dat sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van [appellant] en heeft de vordering van [appellant] om die reden afgewezen. Volgens [appellant] is hij niet in schuldeisersverzuim gekomen, doordat de oorzaak van de verhindering niet aan hem kan worden toegerekend (artikel 6:58 BW - [appellant] verwijst abusievelijk naar artikel 6:59 BW). Van toerekening is in dit geval geen sprake, omdat niet van hem gevraagd kan worden op straat te leven tijdens de herstelwerkzaamheden.

4.12

Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat partijen hebben afgesproken dat [appellant] niet in de woning aanwezig zou zijn tijdens het verrichten van zijn werkzaamheden. De door [appellant] aangevoerde omstandigheid komt dan ook op grond van de gemaakte afspraak voor zijn rekening en staat alleen om die reden al niet aan toerekening van het schuldeisersverzuim in de weg.
Overigens, dat [appellant] door het verrichten van de werkzaamheden op straat zou moeten leven, heeft hij onvoldoende aannemelijk gemaakt. Gesteld noch gebleken is dat de werkzaamheden zo ingrijpend zijn dat [appellant] buiten de tijden dat er in zijn woning gewerkt wordt, niet in zijn woning kan verblijven. Er kan dan ook vanuit worden gegaan dat [appellant] alleen gedurende de werkzaamheden plaats moet maken. [appellant] heeft niet bestreden dat hij [geïntimeerde] bedreigd heeft, zodat begrijpelijk is dat [C] niet in de woning wil werken wanneer [appellant] (en diens honden) daar aanwezig zijn. Onder deze omstandigheden heeft [appellant] ook in dat opzicht onvoldoende onderbouwd dat het schuldeisersverzuim hem niet kan worden toegerekend.

4.13

Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat de bezwaren van [appellant] tegen het oordeel van de kantonrechter dat sprake is van schuldeisersverzuim aan zijn zijde ongegrond zijn. Dat betekent dat ook de vordering van [appellant] betreffende het herstel van de in de schimmelvorming gelegen gebreken niet toewijsbaar is.

4.14

Bij deze stand van zaken falen de grieven van [appellant] . Het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. [appellant] zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep, die aan de zijde van [geïntimeerde] kunnen worden vastgesteld op nihil.

5 De beslissing

Het hof doet als volgt recht in kort geding in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Leeuwarden van 14 oktober 2020;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep en bepaalt deze kosten, voor zover tot nu toe door [geïntimeerde] gemaakt, op nihil.

Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, K.M. Makkinga en W.F. Boele en is door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op

16 februari 2021.