Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2020:9676

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
24-11-2020
Datum publicatie
26-11-2020
Zaaknummer
200.252.326
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

artikel 5:139 en 5:140b BW

Het besluit van de VvE, dat tot gevolg heeft dat [appellant] als eigenaar van een appartementsrecht automatisch lid is van de winkeliersvereniging voor zolang hij eigenaar van het appartementsrecht is, moet vernietigd worden. De eerste reden daarvoor is dat de VvE onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat [appellant] geen financiële schade lijdt door dit besluit. De tweede reden is dat de wijze waarop de winkeliersvereniging juridisch is ingericht kan leiden tot onduidelijkheden, waar [appellant] ook nadeel van kan ondervinden.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.252.326

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland NL 18.4203)

arrest van 24 november 2020

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. H.J.G. Braakhuis,

tegen:

de vereniging van eigenaars

Vereniging van Eigenaars van de winkels in complex Hoog Zandveld aan de Ratelaar/Hoog Zandveld te Nieuwegein,

gevestigd te Nieuwegein,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: de VvE,

advocaat: mr. R.P.M. de Laat.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 25 februari 2020 hier over.

1.2

Het verdere verloop blijkt uit de op 15 juli 2020 gehouden mondelinge behandeling

1.3

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2 De vordering in hoger beroep

[appellant] vordert in het hoger beroep – samengevat – het vonnis van 24 oktober 2018 te vernietigen en voor recht te verklaren dat het besluit van de VvE d.d. 11 december 2017 tot het wijzigen van de akte van splitsing conform het concept van notaris Zijderveld d.d. 22 november 2017 nietig is en dit besluit te vernietigen op grond van artikel 5:140b BW. Daarnaast vordert [appellant] veroordeling van de VvE in de proceskosten van beide instanties, de nakosten en de wettelijke rente daarover.

3 De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.7 van het bestreden vonnis. Kort samengevat komen die feiten op het volgende neer.

3.2

In 1978 is het woon/winkelcentrum Hoog Zandveld in Nieuwegein (hierna: het winkelcentrum) gerealiseerd. Op 6 november 1978 is de Winkeliersvereniging Hoog Zandveld opgericht. [appellant] is sinds 2012 eigenaar van een aantal appartementsrechten in het winkelcentrum, waar hij een brood- en banketbakkerij heeft. Op 24 december 2014 is het winkelcentrum gesplitst in twee hoofdappartementsrechten, waarna één daarvan, bij akte van (onder)splitsing (hierna: de akte van splitsing) is gesplitst in 40 afzonderlijke appartementsrechten. Deze 40 appartementsrechten hebben elk de bestemming “winkelruimten of commerciële ruimten”. Op 24 december 2014 is ook de VvE opgericht. Iedere eigenaar van een appartementsrecht is lid van de VvE. Waar hierna wordt gesproken over de VvE en appartementseigenaren wordt de VvE en worden de eigenaren van de 40 appartementen uit deze ondersplitsing bedoeld.
was lid van de op 6 november 1978 opgerichte winkeliersvereniging ‘Hoog Zandveld’, maar heeft dit lidmaatschap per 1 januari 2017 opgezegd. Bij besluit van 12 september 20171 heeft een meerderheid van de vergadering van eigenaars van de VvE ingestemd met een wijziging van de splitsingsakte conform een concept van 4 juli 2017. Deze wijziging komt er op neer dat een nieuw artikel 67 aan de akte van splitsing wordt toegevoegd, die inhoudt dat alle leden van de VvE lid moeten zijn en blijven van de winkeliersvereniging (een zgn. kwalitatief lidmaatschapsrecht als bedoeld in art. 5:112 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek, hierna BW). [appellant] heeft tegen het besluit gestemd. Bij besluit van 11 december 20172 heeft een meerderheid van tenminste 80% van de stemmen in de VvE ingestemd met een gewijzigd concept d.d. 22 november 2017 voor de wijziging van de splitsingsakte, waarbij artikel 67 werd toegevoegd met daarin opgenomen een toevoeging ter zake de doelstelling van de winkeliersvereniging. [appellant] heeft ook tegen deze wijziging, dat het besluit van 12 september 2017 verving, gestemd.

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[appellant] heeft in eerste aanleg – samengevat – gevorderd voor recht te verklaren dat het besluit van de VvE d.d. 11 december 2017 tot het wijzigen van de akte van splitsing nietig is en dit besluit te vernietigen op grond van artikel 5:140b BW. Daarnaast vorderde [appellant] veroordeling van de VvE in de proceskosten, de nakosten en de wettelijke rente daarover.

4.2

De rechtbank heeft bij vonnis van 24 oktober 2018 het gevorderde afgewezen.

5 Korte samenvatting van het geschil en de beslissing in hoger beroep

Het gaat in deze zaak onder meer om de vraag of het besluit van de VvE, dat tot gevolg heeft dat [appellant] als eigenaar van een appartementsrecht automatisch lid is van de winkeliersvereniging voor zolang hij eigenaar van het appartementsrecht is, vernietigd moet worden. Het hof beantwoordt die vraag bevestigend. De eerste reden daarvoor is dat de VvE onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat [appellant] geen financiële schade lijdt door dit besluit. De tweede reden is dat de wijze waarop de winkeliersvereniging juridisch is ingericht kan leiden tot onduidelijkheden, waar [appellant] ook nadeel van kan ondervinden.

6 De motivering van de beslissing in hoger beroep

Het wettelijke kader

6.1

De vordering van [appellant] tot vernietiging van het besluit van de VvE van 11 december 2017 moet worden beoordeeld aan de hand van artikel 5:139 en 5:140b BW. Niet alle eigenaars van de appartementsrechten hebben ingestemd met een wijziging van de akte van splitsing van de appartementsrechten. Op grond van artikel 5:139 lid 2 BW kan de wijziging in zo’n geval ook met medewerking van het bestuur plaatsvinden, als het besluit strekkende tot wijziging is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van tenminste 80% van het aantal stemmen. Dat is ook wat is gebeurd bij het besluit van 11 december 2017.

Voor dat geval bepaalt artikel 5:140b lid 1 BW dat dit besluit bij rechterlijke uitspraak wordt vernietigd op vordering van een appartementseigenaar die niet voor dat wijzigingsbesluit heeft gestemd. De rechter kan deze vordering afwijzen, als de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadevergoeding wordt aangeboden. Dat is bepaald in artikel 5:140b lid 3 BW. [appellant] heeft tegen de wijziging van de splitsingsakte, waarbij artikel 67 werd toegevoegd met daarin opgenomen een toevoeging ter zake de doelstelling van de winkeliersvereniging, gestemd. Daarmee komt het hof toe aan een beoordeling van zijn vordering tot vernietiging van het besluit van 11 december 2017, waarbij die wijziging is aangenomen.

Hof maakt geen gebruik van de discretionaire bevoegdheid om de vordering af te wijzen

6.2

Het hof ziet geen aanleiding om gebruik te maken van de bevoegdheid om de vordering van [appellant] af te wijzen. Daarvoor zijn twee afzonderlijke, naast elkaar staande, redenen, die hieronder worden toegelicht.

Onvoldoende inzichtelijk dat [appellant] geen (financiële) schade lijdt

6.3

De eerste reden is dat de VvE duidelijk had moeten maken dat [appellant] geen (financiële) schade lijdt door het verplichte lidmaatschap van de winkeliersvereniging, waarop de wijziging van de splitsingsakte ziet. Dat lag op haar weg, omdat zij vraagt van het hof om van de afwijzingsbevoegdheid gebruik te maken. De VvE heeft dit echter onvoldoende gemotiveerd gedaan. Meer in het bijzonder heeft de VvE onvoldoende toegelicht welke concrete voordelen [appellant] heeft van de winkeliersvereniging, boven datgene wat de VvE doet en waar [appellant] via de VvE voor betaalt.

6.4

Daarbij is van belang dat [appellant] in deze procedure heeft aangevoerd dat alleen al de jaarlijkse contributie een schadepost vormt. Die contributie bedraagt volgens de concept statutenwijziging van de winkeliersvereniging (hierna: de concept-statuten) ieder jaar € 605,- vermeerderd met een extra bedrag dat is gebaseerd op het aantal vierkante meters dat [appellant] als appartementseigenaar in eigendom heeft.3 Dit bedrag zou overigens in de toekomst vrij eenvoudig kunnen worden verhoogd, zoals [appellant] ook als bezwaar naar voren heeft gebracht. De VvE heeft onvoldoende toegelicht dat het contributiebedrag één op één weer aan [appellant] ten goede zal komen. Dat had zij wel moeten doen, vooral omdat [appellant] heeft aangevoerd dat het grootste deel van de inkomsten van de winkeliersvereniging wordt besteed aan klantenwervende acties die plaatsvinden in een ander deel van het winkelcentrum, terwijl hij daarvan niet of nauwelijks profiteert. De VvE heeft dat niet bestreden, terwijl uit de verklaringen van de zijde van de VvE tijdens de zitting bij het hof juist blijkt dat de lay-out van het winkelcentrum meebrengt dat een aantal belangrijke activiteiten (waaronder de Sinterklaasviering) op het grote plein voor het winkelcentrum plaatsvindt. Dit onderstreept het bezwaar van [appellant] dat hij niet of nauwelijks profiteert van dergelijke activiteiten, omdat zijn winkel aan de achterkant van het winkelcentrum is gevestigd.

6.5

De VvE heeft ook geen overzicht van de inkomsten en uitgaven van de winkeliersvereniging overgelegd. Ook op die manier kan dus niet getoetst worden hoe deze inkomsten en uitgaven zich tot elkaar en tot de belangen van [appellant] verhouden, terwijl [appellant] ook geen zekerheid heeft dat deze inkomsten en uitgaven in de toekomst ten aanzien van zijn belangen in balans zijn.

6.6

[appellant] heeft bovendien aangevoerd dat het goed voorstelbaar is dat hij in de toekomst schade lijdt, bijvoorbeeld als hij de bij hem in eigendom zijnde ruimte zou willen verhuren. Deze schade bestaat uit lagere huurinkomsten, omdat hij genoegen zal moeten nemen met een relatief lagere huurprijs indien hij de contributie apart aan de huurder doorberekend. De huurder kijkt namelijk naar de totale huisvestingslasten zodat de contributie meeweegt bij de huurprijs die voor de winkelruimte gevraagd zou kunnen worden. Ook bestaat de kans dat [appellant] zal moeten opdraaien voor de contributie als een eventuele huurder deze contributie niet kan of wil betalen. [appellant] hecht aan deze kwesties groot belang omdat de verhuuropbrengst zijn beoogde oudedagsvoorziening is. De VvE heeft weliswaar gesteld dat de waarde voor een huurder juist hoger wordt door een goed functionerende winkeliersvereniging, maar daarmee heeft zij de bezwaren van [appellant] onvoldoende weggenomen.

De wijze waarop de winkeliersvereniging juridisch is ingericht

6.7

De tweede reden is gelegen in de wijze waarop de winkeliersvereniging juridisch is ingericht. In de huidige inrichting zijn de machtsverhoudingen niet duidelijk geregeld. Dit geldt zowel voor de (huidige) statuten van 6 november 19784 als voor de concept-statuten.

6.8

Op basis van artikel 2 van de statuten van 6 november 1978 ziet het doel van de winkeliersvereniging alleen op de belangenbehartiging van de winkeliers (degenen die een bedrijf exploiteren in het winkelcentrum). Daarmee worden in de huidige opzet alleen de belangen van de winkeliers beschermd en niet die van de eigenaren, die mogelijk andere belangen hebben dan de winkeliers.

6.9

In artikel 2 van de concept-statuten is vermeld dat de vereniging als doel heeft om zowel de belangen van de eigenaren als die van de huurders/winkeliers te behartigen. Dit kan tot problemen leiden als er tegenstrijdige belangen zijn tussen de eigenaren en de huurders/winkeliers. Er zijn echter geen bepalingen in de concept-statuten die de appartementseigenaren beschermen tegen verplichtingen die kunnen worden opgelegd door de huurders/winkeliers. Ook de spiegelbeeldige situatie kan zich voordoen: de grootste eigenaar kan ervoor zorgen dat bepaalde verplichtingen worden opgelegd aan huurders/winkeliers. Voor eigenaren is deze situatie extra bezwaarlijk, omdat zij hun lidmaatschap aan de winkeliersvereniging niet kunnen opzeggen, terwijl huurders/winkeliers dat wel kunnen5.

Over het stemrecht en de besluitvorming is overigens nog niets geregeld in de concept-statuten.

6.10

De appartementseigenaren worden daardoor lid van een winkeliersvereniging die op dit moment alleen de belangen van de winkeliers dient en met concept-statuten, waarin niets is geregeld voor gevallen van tegenstrijdige belangen tussen eigenaren en huurders/winkeliers.

6.11

[appellant] heeft dan ook terecht aangevoerd6 dat het doel en de belangen specifiek(er) en nauwkeurig(er) zouden moeten worden omschreven in de akte van splitsing en dat deze in overeenstemming zouden moeten zijn met de statuten van de winkeliersvereniging. Daarnaast heeft [appellant] er terecht op gewezen7 dat in de statuten duidelijk moet worden afgebakend waarover de VvE beslist en waarover de winkeliersvereniging beslist, omdat de winkeliers/huurders niet zouden mogen mee beslissen over zaken die zijn voorbehouden aan de eigenaren. Hierin is nog niet voorzien.

6.12

De omstandigheid dat [appellant] op dit moment zowel eigenaar als winkelier is, maakt dit niet anders. Ook in dat geval kan [appellant] geconfronteerd worden met mogelijk tegenstrijdige belangen tussen de eigenaren/winkeliers en huurders/winkeliers. Het in deze procedure aan de orde zijnde besluit van 11 december 2017 verplicht bovendien een eigenaar om lid te blijven van de winkeliersvereniging, ook nadat die eigenaar, zoals ook [appellant] van plan is op enig moment te doen, de exploitatie van de winkel heeft neergelegd en de winkelruimte is gaan verhuren aan een (andere) winkelier.

6.13

Als het al zo zou zijn dat er op dit moment alleen eigenaren/winkeliers en geen huurders/winkeliers lid zouden zijn van de winkeliersvereniging, wordt het oordeel van het hof niet anders. Dat brengt immers geen verandering in de mogelijkheid dat er in de toekomst naast eigenaren/winkeliers ook huurders/winkeliers lid zouden kunnen zijn en in de problemen die er dan zouden kunnen ontstaan. In dat geval zou [appellant] , bij in stand lating van het besluit, geen mogelijkheden meer hebben om zich daartegen te verweren.

6.14

De VvE heeft nog gewezen op de zogenaamde “free-riders problematiek”, die zou kunnen betekenen dat exploitanten van de winkels zich kunnen onttrekken aan lidmaatschap (en contributie) van de winkeliersvereniging, terwijl zij daarvan wel zouden profiteren. Het voorkomen van deze free-riders problematiek kan echter hoe dan ook niet het doel zijn van het kwalitatieve lidmaatschap van de winkeliersvereniging. Dit doel zou immers moeten zijn om de gezamenlijke belangen van degenen die q.q. lid zijn te behartigen. Juist omdat de doelstellingen niet goed zijn geformuleerd en de belangen van de eigenaren en huurders/winkeliers mogelijk door elkaar lopen, is daarvan echter geen sprake.

De overige stellingen hoeven niet meer te worden behandeld

6.15

Uit wat hierboven is vermeld, volgt dat het hof de vordering van [appellant] tot vernietiging van het besluit van de VvE van 11 december 2017 zal toewijzen. De gevraagde verklaring voor recht dat het besluit nietig is zal, voor zover al uit te maken is hoe dit zich tot de vernietiging verhoudt, niet worden gegeven, nu [appellant] onvoldoende heeft toegelicht welk belang hij heeft bij afzonderlijke toewijzing daarvan.

Daarom hoeven de overige stellingen die [appellant] als grondslag voor zijn vorderingen heeft aangevoerd, niet meer te worden behandeld.

7 De slotsom

7.1

De slotsom luidt dat het hoger beroep slaagt. Het vonnis van 24 oktober 2018 zal worden vernietigd en de vordering van [appellant] tot vernietiging van het besluit van de VvE van 11 december 2017 zal worden toegewezen.

7.2

Omdat de VvE ongelijk krijgt, zal de VvE de kosten van zowel de procedure bij de rechtbank als de procedure bij het hof moeten vergoeden.

De kosten voor de procedure bij de rechtbank aan de zijde van [appellant] zullen (forfaitair) worden vastgesteld op:

- explootkosten € 97,93

- griffierecht € 291,-

totaal verschotten € 388,93

- salaris advocaat € 1.086,- (2 punten x tarief € 543)

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellant] zullen (forfaitair) worden vastgesteld op:

- explootkosten € 98,01

- griffierecht € 324,-

totaal verschotten € 422,01

- salaris advocaat € 2.148,- (2 punten x tarief € 1.074)

7.3

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna is vermeld.

8 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 24 oktober 2018 en doet opnieuw recht:

vernietigt het besluit van de VvE d.d. 11 december 2017 tot het wijzigen van de akte van splitsing conform het concept van notaris Zijderveld d.d. 4 juli 2017 op grond van artikel 5:140b BW;

veroordeelt de VvE in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellant] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 388,93 voor verschotten en op € 1.086,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 422,01 voor verschotten en op € 2.148,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

veroordeelt de VvE in de nakosten, begroot op € 157,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- in geval de VvE niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. S.B. Boorsma, K. Mans en M.F.A. Evers en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 november 2020.

1 Productie 6 bij inleidende dagvaarding

2 Productie 8 bij inleidende dagvaarding

3 Toegezonden aan het hof en de wederpartij bij brief van 3 juli 2020 door de VvE.

4 Productie 5 bij inleidende dagvaarding

5 Vergelijk artikel 4 lid 3 en artikel 6 lid 1 onder c van de concept-statuten

6 Onder meer onder 67 en 68 van de memorie van grieven

7 Zie onder meer 135 van de memorie van grieven