Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2020:7051

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
08-09-2020
Datum publicatie
10-09-2020
Zaaknummer
200.264.806/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurovereenkomst woonruimte, die in 1998 is aangegaan, buitengerechtelijk vernietigd wegens bedrog, daarin bestaande dat de huurder onjuiste informatie heeft verschaft bij het aangaan van de overeenkomst. Dat onjuiste informatie was verstrekt, bleek bij gelegenheid van de comparitie in eerste aanleg, waar de verhuurder ontbinding van de overeenkomst en ontruiming wegens een huurachterstand had gevorderd. Nadien is de huurder in de WSNP terechtgekomen. Het hof oordeelt dat de verhuurder de overeenkomst terecht buitengerechtelijk heeft vernietigd. De vordering tot ontruiming tegen de huurder wordt – op een andere grondslag dan in eerste aanleg – toegewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2021/24
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.264.806/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 7545733)

arrest van 8 september 2020

in de zaak van

[de bewindvoerder] ,
kantoorhoudende te [A] ,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de onder bewind gestelde goederen van
[appellante],

wonende te [A] ,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: respectievelijk de bewindvoerder en [appellante],

advocaat: mr. J. Burema, kantoorhoudend te Wenum-Wiesel,

tegen

Stichting De Alliantie,

gevestigd te Hilversum,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: De Alliantie,

advocaat: mr. D.L. van Praag, kantoorhoudend te Amsterdam.


Het hof neemt het tussenarrest van 7 april 2020 hier over.

1
1 Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Na genoemd tussenarrest zijn de volgende processtukken gewisseld:
- een akte uitlaten van de bewindvoerder;
- een antwoordakte van de Alliantie.

1.2

Vervolgens hebben partijen de na het tussenarrest gewisselde processtukken ingediend en heeft het hof een datum voor arrest bepaald.

2
2 De vaststaande feiten

2.1

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

2.2

Woningbouwvereniging Groene Stad Almere (hierna: Groene Stad), de rechtsvoorgangster van De Alliantie, heeft met ingang van 14 mei 1998 de woning aan de [a-straat] 60 in [A] , een eengezinswoning met drie slaapkamers, (hierna: de woning) verhuurd aan [appellante] en aan mevrouw [B] (hierna: [B] ). In het huurcontract van 14 mei 1998 is vermeld dat [appellante] en [B] beiden wonen aan het adres [b-straat] 43 te [A] .
Voordat de woning aan hen werd verhuurd, heeft [appellante] op verzoek van Groene Stad een aanvraagformulier voor een huisvestingsvergunning ingevuld, waarop is aangegeven dat hij en [B] elkaars partner zijn.
In een brief van 5 mei 1998 aan [appellante] en [B] is aangegeven dat indien [appellante] en [B] ongehuwd zijn en langer dan twee jaar samenwonen, de huurovereenkomst op beider naam wordt gesteld. Dat is ook gebeurd.

2.3

[appellante] en [B] hebben geen relatie gehad. Hun moeders waren in 1998 buren. De moeder van [B] woonde op het adres [b-straat] 43 te [A] . [appellante] en [B] woonden daar in 1998 niet.

2.4

[appellante] is na het aangaan van de huurovereenkomst alleen in de woning gaan wonen. [B] heeft er nooit gewoond.

2.5

Op 19 maart 2019 is ten behoeve van [appellante] beschermingsbewind in de zin van artikel 1:431 BW ingesteld. De bewindvoerder is tot bewindvoerder benoemd.

2.6

Op dat moment was een achterstand ontstaan in de betaling van de huur, die toen
€ 606,08 per maand bedroeg. [appellante] had de huur over de maanden december 2018 tot en met februari 2019, ondanks betalingsherinneringen en sommaties, onbetaald gelaten.

2.7

Bij beschikking van 16 september 2019 van de rechtbank Midden-Nederland is de toepassing van de wettelijke schuldsaneringsregeling ten aanzien van [appellante] uitgesproken. De rechtbank benoemde [C] tot bewindvoerder.

2.8

In een brief van 29 november 2019 aan de advocaat van [appellante] heeft de advocaat van de Alliantie de huurovereenkomst vernietigd wegens bedrog.

3
3 De vorderingen en de beslissing in eerste aanleg

3.1

De Alliantie heeft [appellante] en [B] gedagvaard voor de kantonrechter te Almere. Zij heeft betaling van de achterstallige huur (te vermeerderen met incassokosten en wettelijke rente), ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd.

3.2

[B] heeft verweer gevoerd. Zij heeft aangevoerd dat zij geen huurovereenkomst met De Alliantie betreffende de woning heeft gesloten. De handtekening

onder het huurcontract is niet van haar afkomstig. Zij was er ook niet mee bekend dat er een huurcontract betreffende de woning op haar naam stond, aldus [B] . Na dit verweer heeft De Alliantie de vorderingen tegen [B] ingetrokken.

3.3

De bewindvoerder heeft ook verweer gevoerd. Zij heeft aangevoerd dat weliswaar sprake is van een huurachterstand, maar dat die te gering is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

3.4

In haar tussenvonnis van 24 april 2019 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. Die comparitie heeft op 3 juli 2019 plaatsgevonden. [appellante] heeft, zo blijkt uit het proces-verbaal van de comparitie, onder meer verklaard:
In de periode 1994 – 1998 heb ik bij mijn moeder gewoond.
[B] en ik waren ooit buren op de [b-straat] . Ik raakte in scheiding en had een huis nodig. Mijn moeder wilde dat ik in [A] kwam wonen. Toen hebben mijn moeder en de moeder van [B] , die buren waren, bekofstooft dat [B] en ik gezamenlijk een woning zouden huren. Ik heb [B] opgevoerd als iemand met wie ik een relatie had. [B] wist hier zelf niets van af. De zus van [B] heeft de handtekening op de huurovereenkomst gezet.

3.5

In het vonnis van 31 juli 2019 heeft de kantonrechter de vordering tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met buitengerechtelijke kosten en incassokosten en met de huurprijs van € 606.08 vanaf 1 juli 2019 toegewezen, de huurovereenkomst ontbonden en de bewindvoerder veroordeeld tot ontruiming van de woning, een en ander met veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten. Aan de ontbinding van de overeenkomst heeft de kantonrechter ten grondslag gelegd dat niet alleen sprake is van een huurachterstand van vier maanden, maar ook van fraude bij het aangaan van de huurovereenkomst. De huurachterstand in onderlinge samenhang bezien met deze fraude levert volgens de kantonrechter een zodanige tekortkoming in de verplichtingen van [appellante] jegens De Alliantie op dat die de ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen.

4
4 De bespreking van het geschil in hoger beroep

4.1

Zoals het hof in het tussenarrest van 7 april 2020 heeft overwogen, staat de vordering tot betaling van de achterstallige huur (vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten) in de procedure in hoger beroep niet ter discussie. Het gaat wel om de vraag of de vordering tot ontruiming toewijsbaar is. Die vordering is inmiddels primair gebaseerd op de vernietiging van de overeenkomst wegens bedrog en subsidiair op ontbinding van de overeenkomst. Daarnaast heeft De Alliantie in hoger beroep de grondslag van de vordering tot ontbinding uitgebreid, in die zin dat zij deze nu ook baseert op fraude van [appellante] bij het aangaan van de overeenkomst. De Alliantie merkt daarbij op dat zij ook in eerste aanleg (vanaf de comparitie van partijen) de vordering tot ontbinding al mede op de fraude heeft gebaseerd.

4.2

De meest verstrekkende grondslag van de vordering tot ontruiming is die van de vernietiging van de huurovereenkomst wegens bedrog. Indien die grondslag deugdelijk is, kan in het midden blijven of de kantonrechter de overeenkomst terecht heeft ontbonden en (van belang vanwege het bepaalde in artikel 305 lid 2 Fw) wat de grondslag van die ontbinding is.
4.3 Tussen partijen staat niet ter discussie dat [appellante] (de rechtsvoorgangster van) De Alliantie bij het aangaan van de overeenkomst bewust onjuiste informatie heeft verstrekt door aan te geven dat hij en [B] elkaars partner waren en dat zij samen de woning zouden gaan bewonen. Het was [appellante] ook bekend dat de handtekening van [B] onder het huurcontract was vervalst. Daarmee heeft [appellante] , al dan niet op instigatie van zijn moeder, opzettelijk onjuiste mededelingen gedaan en een kunstgreep toegepast; hij wist immers dat de door hem gedane mededelingen over zijn relatie met [B] niet juist waren en dat haar handtekening onder het huurcontract was vervalst. Aan het eerste vereiste voor vernietiging wegens bedrog is dan ook voldaan.

4.4

De bewindvoerder heeft niet gemotiveerd weersproken dat de hiervoor besproken kunstgrepen zijn toegepast met als doel om de woning te kunnen huren. Dat volgt ook uit zijn bij gelegenheid van de comparitie bij de kantonrechter afgelegde verklaring, waarin hij een verband legt tussen zijn handelen en de bedoeling in [A] een woning te huren. Ook aan het tweede vereiste voor vernietiging, dat het misleidend gedrag bedoeld was om De Alliantie tot het aangaan van de overeenkomst met hem te bewegen, is daarom voldaan.

4.5

Het derde vereiste is dat causaal verband bestaat tussen de kunstgrepen en het sluiten van de overeenkomst. Volgens De Alliantie, op wie stelplicht en bewijslast ten aanzien van dit vereiste rusten, is sprake van causaal verband. De Alliantie stelt dat zij de woning niet aan [appellante] zou hebben verhuurd indien zij zou hebben geweten dat [appellante] niet met [B] samenwoonde, maar de woning alleen wilde gaan bewonen. Zij wijst erop dat [appellante] op basis van de woningverdelingsregels, zijn woonplaats ( [appellante] stond ingeschreven in [D] ) en zijn woonduur niet voor de woning in aanmerking kwam, ook niet omdat hij als alleenstaande nooit een eengezinswoning met drie slaapkamers toegewezen zou hebben gekregen.
De bewindvoerder heeft dat bestreden. Zij wijst erop dat De Alliantie bij het aangaan van de huurovereenkomst geldende woonruimteverdelingsregels niet in het geding heeft gebracht, zodat niet kan worden nagegaan of [appellante] , zoals De Alliantie stelt, op grond van die regels niet voor de woning in aanmerking kwam.

6.6

De bewindvoerder heeft de deugdelijk onderbouwde stelling van De Alliantie onvoldoende weersproken. Zij heeft niet gemotiveerd weersproken dat [appellante] op grond van zijn woonplaats en woonduur in 1998 (nog) niet voor een woning in aanmerking kwam. De bewindvoerder gaat eraan voorbij dat [appellante] een aanvraag voor een huisvestingsvergunning heeft ingevuld. Zij heeft niet gesteld dat [appellante] die vergunning ook zou hebben verkregen indien hij de juiste gegevens zou hebben verstrekt. Bovendien valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien waarom [appellante] indien hij op grond van de toen geldende woonruimteregels toch wel voor de woning in aanmerking zou zijn gekomen de hiervoor vermelde kunstgrepen heeft toegepast. Dat [appellante] , als alleenstaande, niet snel voor een eengezinswoning in aanmerking zou zijn gekomen, ligt naar het oordeel van het hof voor de hand. De bewindvoerder heeft, hoewel dat wel op haar weg had gelegen, geen concrete informatie verstrekt waaruit volgt dat toentertijd eengezinswoningen werden toegewezen aan alleenstaanden.

6.7

De conclusie is dat aan de vereisten voor vernietiging van de huurovereenkomst wegens bedrog is voldaan. De Alliantie heeft de overeenkomst dan ook terecht buitengerechtelijk vernietigd. Dat betekent dat [appellante] de woning zonder recht of titel bewoont, zodat de vordering tot ontruiming in beginsel toewijsbaar is. Volgens de bewindvoerder kan de vordering tot ontruiming toch niet worden toegewezen. Toewijzing van de vordering zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, meent de bewindvoerder. Zij beroept zich daartoe allereerst op het feit dat het bedrog ruim 21 jaar geleden heeft plaatsgevonden. Zij wijst in dat verband op het feit dat de strafrechtelijke verjaringstermijnen voor oplichting en valsheid in geschift (12 jaren) al lang verstreken zijn en dat diverse civielrechtelijke absolute verjaringstermijnen 20 jaren bedragen. Ook bestrijdt zij dat De Alliantie schade lijdt ten gevolge van de situatie. De Alliantie heeft in het verleden de meeste vergelijkbare woningen in de straat verkocht, zodat hoogst twijfelachtig is dat zij de woning na een eventuele ontruiming beschikbaar zal stellen aan een gezin. Indien De Alliantie de woning toch gaat verkopen, is een eerlijke verdeling van de beschikbare huurwoningen geen gerechtvaardigd belang, aldus de bewindvoerder.

6.8

Zoals de bewindvoerder zelf terecht opmerkt, is de rechtsvordering van De Alliantie tot vernietiging niet verjaard. De verjaringstermijn voor een rechtsvordering tot vernietiging bedraagt drie jaren vanaf het moment van ontdekking van het bedrog (artikel 3:52 lid 1 aanhef en onder c BW). Het is alleen een relatieve verjaringstermijn, die niet begrensd wordt door een absolute termijn (zoals bijvoorbeeld in artikel 3:310 BW). Dat daardoor onder omstandigheden, die zich hier voordoen, de vordering tot vernietiging nog heel lang na het bedrog kan worden ingesteld, is inherent aan het wettelijke systeem. Dat die situatie zich hier heeft voorgedaan, is bovendien het gevolg van het feit dat [appellante] pas ruim 20 jaar na het door hem gepleegde bedrog, en niet eerder, opening van zaken heeft gegeven. Daardoor heeft [appellante] twintig jaar lang het genot gehad van een woning die hem anders niet zou zijn toegewezen. Niet valt in te zien op grond waarvan het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat De Alliantie aan het nog langer profiteren van dit bedrog door [appellante] een einde wil maken. Dat [appellante] niet meer strafrechtelijk vervolgd kan worden voor eventueel door hem gepleegde oplichting of valsheid in geschrift, betekent niet dat de civielrechtelijke gevolgen daarvan ook niet meer kunnen worden aangepakt.

6.9

De Alliantie heeft gemotiveerd uiteengezet dat zij op grond van het nu geldende beleid de woning na de ontruiming niet te koop zal aanbieden, maar opnieuw in de sociale verhuur zal aanbieden en dat de woning dan beschikbaar komt voor een meerpersoonshuishouding. Het hof heeft geen reden om te twijfelen aan de intenties van De Alliantie op dit punt. Er kan dan ook van worden uitgegaan dat de woning niet aan de sociale verhuur wordt onttrokken en dat met de ontruiming en de daaropvolgende verhuur aan een meerpersoonshuishouding een belang van de sociale volkshuisvesting is gediend; de voor bewoning door een meerpersoonshuishouding geschikt woning, wordt ook voor dat doel ingezet.

6.10

Het beroep van de bewindvoerder op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid faalt dan ook. Dat geldt ook voor het beroep van de bewindvoerder op artikel 6:230 BW. Met dit beroep wil de bewindvoerder bereiken dat De Alliantie [appellante] een andere, passende woning toewijst, waaronder de bewindvoerder een woning met tuin of een appartement op de begane grond verstaat. Op grond van artikel 6:230 BW vervalt de bevoegdheid tot vernietiging wegens dwaling indien de wederpartij tijdig een wijziging van de gevolgen van de overeenkomst voorstelt, die het nadeel dat de tot vernietiging bevoegde partij bij instandhouding van de overeenkomst lijdt, op afdoende wijze opheft. Daargelaten of het aangaan van een huurovereenkomst ten aanzien van een andere woning nog onder het bereik van artikel 6:230 BW valt, geldt dat De Alliantie de overeenkomst niet heeft vernietigd wegens dwaling, maar wegend bedrog. Een met artikel 6:230 BW vergelijkbare bepaling voor de situatie van bedrog ontbreekt, anders dan voor de situatie van misbruik van omstandigheden (vgl. artikel 3:54 BW).
6.11 Het hof gaat er overigens wel vanuit dat De Alliantie haar toezegging gestand zal doen om [appellante] een tweekamerappartement (niet persé met een tuin) aan te bieden.

6.12

De bewindvoerder doet, ten slotte, een beroep op artikel 3:53 lid 2 BW. Zij wijst erop dat de vernietiging van de overeenkomst lastig ongedaan te maken valt. Daarin heeft zij gelijk. Het hof zal om die reden aan de vernietiging van de overeenkomst terugwerkende kracht ontzeggen. Dat betekent dat de vernietiging van de overeenkomst werking heeft vanaf
29 november 2019, de dag waarop De Alliantie de overeenkomst buitengerechtelijk heeft vernietigd.

6.13

Uit het voorgaande volgt dat de vordering tot ontruiming van de woning toewijsbaar is. Het hof zal het eindvonnis van de kantonrechter op dit punt dan ook bekrachtigen. Bij de vordering tot ontbinding van de overeenkomst heeft De Alliantie, bij deze stand van zaken, geen belang. De vordering zal alleen om die reden al worden afgewezen. In zoverre wordt het eindvonnis van de kantonrechter vernietigd.

6.14

De grieven hebben geen betrekking op de andere onderdelen van het dictum, zodat het vonnis op dit punt in stand kan blijven.

6.15

Bij de bespreking van de grieven 1 en 2, die zich keren tegen de toewijzing van de vordering tot ontbinding heeft de bewindvoerder geen belang meer. Het hof zal die grieven verder dan ook onbesproken laten.

6.16

De bewindvoerder zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief II - de akte die De Alliantie nog heeft genomen, was gelet op het tussenarrest niet noodzakelijk), te vermeerderen met nasalaris en wettelijke rente (zoals gevorderd).

7
7 De beslissing

Het hof:

vernietigt het door de kantonrechter te Almere tussen De Alliantie en de bewindvoerder gewezen vonnis van 31 juli 2019, voor zover in het dictum onder 5.1 de huurovereenkomst is ontbonden,
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de vordering tot ontbinding af;

bekrachtigt dit vonnis voor het overige;

veroordeelt de bewindvoerder in de kosten van de procedure in hoger beroep en bepaalt deze kosten op € 741,- aan verschotten en op € 1.074,- voor geliquideerd salaris van de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 15 dagen na de datum van dit arrest;

veroordeelt de bewindvoerder in het nasalaris van € 157,-, te verhogen met
€ 82,- indien binnen 14 dagen na de datum van dit arrest niet aan deze veroordeling is voldaan èn betekening van het arrest heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de

wettelijke rente over deze bedragen vanaf 15 dagen na de datum van dit arrest

(en voor wat betreft de verhoging, vanaf de datum dat de verhoging verschuldigd is geworden, maar niet vóór 15 dagen na de datum van dit arrest);

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, J.H. Kuiper en D.H. de Witte en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 september 2020, in aanwezigheid van de griffier.