Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2020:6869

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
01-09-2020
Datum publicatie
03-09-2020
Zaaknummer
200.255.475/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Tussenuitspraak
Inhoudsindicatie

Huurovereenkomst bedrijfsruimte. Bewijsopdrachten beëindiging huur met wederzijds goedvinden en zodanig door de verhuurder toegelaten gebruik van het pand van de opvolgend huurder dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om de (gehele) huur in die periode ten laste van de huurder te laten komen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.255.475/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 5636957)

arrest van 1 september 2020

in de zaak van

[appellant] , h.o.d.n. SBN-Beveiligingsservice,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. W.L. Hogenkamp, kantoorhoudend te Meppel,

tegen

1 [geïntimeerde1] ,

wonende te [B] ,

hierna: [geïntimeerde1],

2. [geïntimeerde2] ,

wonende te [C] ,

hierna: [geïntimeerde2],

geïntimeerden,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden] c.s.,

advocaat: mr. O.M.M. Philips, kantoorhoudend te Haren.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 16 juli 2019 hier over.

1.2.

Op 13 mei 2020 heeft per Skypeverbinding plaatsgevonden de in voormeld arrest bevolen comparitie van partijen, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Daarbij zijn door de advocaten van [appellant] en [geïntimeerden] c.s. spreekaantekeningen overgelegd. Vervolgens hebben partijen na beraad arrest gevraagd op de stukken die voor de comparitie zijn overgelegd, aangevuld met het proces-verbaal, en heeft het hof arrest bepaald.

2 De vaststaande feiten

Rekening houdend met wat [appellant] in grieven I, II en VIII inzake de feiten heeft aangevoerd, gaat het hof in hoger beroep uit van de navolgende feiten, die tussen partijen niet in geschil zijn.

2.1.

[geïntimeerden] c.s. zijn professionele verhuurders. [appellant] oefent in de vorm van een eenmanszaak een beveiligingsbedrijf uit, daarbij handelend onder de naam SBN-Beveiligingsservice.

2.2.

[appellant] heeft van [geïntimeerden] c.s. gehuurd het object aan de [a-straat] 6 te [D] , bestaande uit een perceel grond met een opslagloods met kantoorruimte en met woonruimte en een tuin (hierna ook: het pand) tegen een huurprijs van € 4.166,66 per maand. Het pand bevindt zich op een bedrijventerrein.

2.3.

De huurovereenkomst is schriftelijk tot stand gekomen via bemiddeling van Boelens Jorritsma bedrijfsmakelaars te Meppel. Deze door [appellant] op 30 september 2009 ondertekende huurovereenkomst luidt, voor zover hier van belang:

"Kerngegevens huurovereenkomst

Soort : conform artikel 7:230a BW

(…)

Huurder : SBN-Beveiligingsservice

Huurtermijn : 5 (vijf) jaar

Huuringangsdatum : 1 oktober 2009

(…)

Verlenging : met 5 (vijf) jaar

Opzegtermijn : 12 maanden

(…)

Indexering : jaarlijks (…)

(…)

Ondergetekenden (…)

zijn overeengekomen

(…)

1.1.

Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte, hierna 'het gehuurde' genoemd, gelegen aan (…)

1.2.

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte met kantoorruimte en bedrijfswoning .

(…)

2.1.

Van deze overeenkomst maken deel uit de 'ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE' en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, gedeponeerd (…) op 11 juli 2003(…)"

2.4.

In april 2014 heeft [appellant] aan [geïntimeerden] c.s. laten weten de huurovereenkomst te willen beëindigen.

2.5.

Vanaf 1 juni 2014 is [appellant] gestopt met het betalen van de huur.

2.6.

Op enig moment is Van Vossen Jachtbouw B.V. (hierna: Van Vossen) in beeld gekomen als mogelijk toekomstig huurder van het pand.

2.7.

Op 25 augustus 2014 heeft [appellant] per e-mail aan Van Vossen laten weten, voor zover hier van belang:

"Deze week hebben wij onverwacht logés die ons helpen met het verbouwen en inrichten van onze nieuwe woning.

Bezichtigen van deze woning lukt dus deze week niet."

Van Vossen heeft dit e-mailbericht doorgestuurd naar [geïntimeerden] c.s.

2.8.

Per e-mail heeft [appellant] op 3 september 2014 aan Van Vossen bericht:

"Hallo [E] , erg druk hier met verhuizen etc.

Als jullie willen kijken deze week kan dat donderdag of vrijdag tussen 17:00 en 18:00 uur.

Graag hoor ik wanneer je komt want wij moeten daar speciaal voor komen."

2.9.

Op 4 november 2014 heeft [appellant] aan [geïntimeerden] c.s. per e-mail bericht:

"Ben momenteel een aantal dagen in het buitenland werkzaam en moeilijk telefonisch bereikbaar.

De woning aan de [a-straat] 6 staat reeds leeg.

Het bedrijfsgedeelte is nagenoeg leeg en verwacht ik eind deze week leeg te hebben.

De kapschuur op het terrein is reeds verwijderd.

Op het buitenterrein staat nog een deel van de voorraad maar wordt zsm verwijderd.

De twee duivenhokken staan leeg en worden zsm afgebroken en verwijderd."

2.10.

Op 13 januari 2015 hebben [geïntimeerden] c.s. via de mail aan [appellant] laten weten:

"Ik heb u twee weken geleden onderstaande mail gestuurd maar helaas nog geen antwoord op ontvangen. Ik zou graag binnen een paar dagen

Een reactie van u willen ontvangen om onderstaand af te handelen. Ik kan het pand nog niet doorverhuren zolang wij het niet afgehandeld hebben en

Al uw spullen zoals onderstaand verwijderd zijn."

2.11.

Per e-mail heeft [appellant] op 19 januari 2015 aan [geïntimeerden] c.s. laten weten:

"De laatste tijd ben ik bezig geweest mijn eigendommen te verwijderen.

De weersomstandigheden hebben ertoe bijgedragen dat ik de duivenhokken nog niet heb kunnen afbreken.

Ik heb meermalen contact gehad met de nieuwe huurders en zaken besproken.

Omdat ze al enige tijd druk doende zijn met diverse werkzaamheden om en in het pand had ik de indruk dat zij het pand al betrokken hadden,

Omdat men ook reeds gebruik maakten van de nutsvoorzieningen heb ik vorige week met de nieuwe huurder de meterstanden genoteerd.

Het pand is inmiddels ontdaan van mijn eigendommen.

Het is mijn doel uiterlijk 31 januari mijn laatste eigendommen verwijderd te hebben."

2.12.

Op enig moment hebben [geïntimeerden] c.s. het pand aan Van Vossen verhuurd. Op

11 mei 2019 hebben [geïntimeerden] c.s. en Van Vossen (in de persoon van de heer [F] ) een huurovereenkomst ondertekend. Deze huurovereenkomst luidt, voor zover hier van belang:

"Kerngegevens huurovereenkomst

Soort : conform artikel 7:230a BW

(…)

Huurder : Van Vossen jachtbouw b.v.

Huurtermijn : 2 jaar

Huuringangsdatum : 1 maart 2015

(…)

Opzegtermijn : 12 maanden

(…)"

3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1.

[geïntimeerden] c.s. hebben in eerste aanleg – samengevat – gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van € 52.889,30 te vermeerderen met handelsrente en met kosten.

Het gevorderde bedrag omvat een hoofdsom van € 43.227,85 aan huurachterstand, € 8.200,65 aan tot de dagvaarding berekende rente en € 1.460,80 aan vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De huurachterstand omvat enerzijds huurindexeringen (van 1 oktober 2012 tot 1 juni 2014) en anderzijds de huurtermijnen van 1 juni 2014 tot 1 maart 2015.

3.2.

In het tussenvonnis van 27 maart 2018 heeft de kantonrechter [appellant] toegelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat hij met [geïntimeerden] c.s. beëindiging van de huur is overeengekomen per 1 augustus 2014. In het eindvonnis van 30 oktober 2018 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant] niet is geslaagd in het hem opgedragen bewijs en heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. toegewezen.

4 De vorderingen in hoger beroep

4.1.

[appellant] vordert in hoger beroep, samengevat, dat het hof de vonnissen van 27 maart 2018 en 30 oktober 2018 vernietigt, de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. afwijst en [geïntimeerden] c.s. veroordeelt om [appellant] al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerden] c.s. heeft voldaan terug te betalen vermeerderd met rente, met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de kosten van beide instanties en in de nakosten vermeerderd met rente over de (na)kosten.

4.2.

[geïntimeerden] c.s. concluderen dat het hof de vonnissen van 27 maart 2018 en 30 oktober 2018 bevestigt, althans de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. toewijst, met veroordeling van [appellant] in de kosten in beide instanties.

5 De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1.

[appellant] heeft in appel dertien grieven opgeworpen, waarvan de twee laatste genummerd zijn met XII. Het hof zal voor de tweede XII lezen: XIII. Grieven I, II en VIII richten zich tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter in het tussenvonnis. In grief III voert [appellant] aan dat de kantonrechter in het tussenvonnis ten onrechte concludeert dat de kern van het geschil de vraag is of de huurovereenkomst per 1 augustus 2014 is geëindigd. Grief IV en V richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter in het tussenvonnis, herhaald in het eindvonnis, dat het op de weg van [appellant] ligt om zijn stelling te bewijzen dat hij met [geïntimeerden] c.s. beëindiging van de huurovereenkomst per 1 augustus 2014 is overeengekomen. Grief VI en VII keren zich tegen de wijze waarop de kantonrechter in het eindvonnis het door [appellant] geleverde bewijs heeft gewaardeerd.

In grief IX tot en met XI biedt [appellant] nader (getuigen)bewijs aan, voor zover hij tot het leveren van bewijs van bepaalde stellingen is gehouden. Grief XII en XIII betreffen de toewijzing van rente en een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en de veroordeling in de proceskosten in het eindvonnis.

het toepasselijk huurregime

5.2.

[appellant] grieft (grief I) tegen de vaststelling van de kantonrechter onder de feiten dat [geïntimeerden] c.s. hem bedrijfsruimte hebben verhuurd. [appellant] stelt dat hij een riante vrijstaande villa heeft gehuurd met een tuin er omheen met genoeg ruimte voor zijn hobby's: het houden van duiven en het trainen van American Cattledogs. Voor het eerst in hoger beroep stelt hij dat heel het gehuurde woonruimte betreft. Daarvoor geldt (op de voet van art. 7:271 lid 5 onder a BW) een opzegtermijn van een maand. Omdat hij in april 2014 heeft opgezegd is de huurovereenkomst per 1 juni 2014 geëindigd. [geïntimeerden] c.s. betwisten dat het wettelijke regime voor huur van woonruimte van toepassing is.

5.3.

De vraag of sprake is van een huurovereenkomst woonruimte of bedrijfsruimte is afhankelijk van de uitleg van de betreffende overeenkomst. Bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (vgl. Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, (Haviltex)). Voorts volgt uit HR 20 februari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AO1427) dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben.

5.4.

Het hof stelt vast dat de bewoordingen van de overeenkomst niet voor tweeërlei uitleg vatbaar zijn: volgens artikel 1.2. van de overeenkomst gaat het om huur van bedrijfsruimte met een maandelijkse huursom van € 4.166,66 inclusief btw. Ook navolgende feiten en omstandigheden zoals die uit de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting zijn gebleken duiden op de huur van bedrijfsruimte:

– de huurovereenkomst is via bemiddeling van een bedrijfsmakelaar tot stand gekomen,

– [appellant] is de huurovereenkomst op naam van zijn onderneming aangegaan,

– het gehuurde bevindt zich op een bedrijventerrein,

– de echtgenote van [appellant] , zelfstandig ondernemer in de veterinaire dienstverlening, heeft in eerste aanleg als getuige gehoord verklaard: "Ik was onderhuurder van [appellant] voor de uitoefening van mijn bedrijf",

– [geïntimeerden] c.s. hebben bij memorie van antwoord een berekening in het geding gebracht met de conclusie dat de woonruimte 18% van de totale oppervlakte uitmaakt en de loods met kantoorruimte de overige 82%.

5.5.

Op basis van de bewoordingen van de overeenkomst, bezien in samenhang met deze feiten en omstandigheden, dient de overeenkomst naar het oordeel van het hof te worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst bedrijfsruimte. [appellant] heeft daar onvoldoende tegenover gesteld. Het mag zo zijn dat bij aanvang van de overeenkomst [appellant] de loods niet voor zijn bedrijf nodig had en het gehuurde als woonruimte met genoeg ruimte en vrijheid voor zijn hobby's wilde gebruiken, uit niets blijkt dat dit ook voor [geïntimeerden] c.s. duidelijk moet zijn geweest. De tekst van de overeenkomst, bezien in haar geheel, en de feiten en omstandigheden zoals die hiervoor door het hof zijn vastgesteld leiden niet tot de betekenis zoals die door [appellant] aan de overeenkomst wordt gegeven.

beëindiging huur met wederzijds goedvinden

5.6.

Tussen partijen is niet in geschil dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden in elk geval per 1 maart 2015 is geëindigd. Zij verschillen van mening of de overeenkomst voordien al ten einde is gekomen. [appellant] stelt dat dat het geval is. Volgens hem zijn partijen mondeling overeengekomen dat de overeenkomst per 1 augustus 2014 geëindigd zal zijn (en dat de huur over de maanden juni en juli 2014 zal worden verrekend met de waarborgsom). [geïntimeerden] c.s. betwisten dit en voeren aan dat zij hebben aangegeven dat zij enkel met tussentijdse beëindiging konden instemmen wanneer er een nieuwe huurder zou zijn, althans wanneer zij van een nieuwe huurder huurbetaling zouden ontvangen. Dat is het geval geweest vanaf 1 maart 2015, per wanneer [geïntimeerden] c.s. een huurovereenkomst hebben gesloten met Van Vossen.

5.7.

De kantonrechter heeft de bewijslast van de gestelde (ongeclausuleerde) beëindiging van de overeenkomst met wederzijds goedvinden per 1 augustus 2014 op [appellant] gelegd. Tegen dat oordeel grieft [appellant] (grieven IV en V). Die grieven slagen niet. Vast staat dat [appellant] op grond van de huurovereenkomst gehouden was huur te betalen en dat [geïntimeerden] c.s. in deze procedure nakoming van die huurovereenkomst tot 1 maart 2015 vorderen. Het is [appellant] die tot zijn bevrijdende verweer aanvoert dat hij niet langer tot huurbetaling gehouden is omdat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden voordien is geëindigd. [appellant] beroept zich daarmee op de rechtsgevolgen van een nadere tussen partijen gesloten beëindigingsovereenkomst. Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv rust op [appellant] dan ook de stelplicht en bewijslast van de (inhoud van die) overeenkomst. Aangezien de door [appellant] gestelde overeenkomst tot beëindiging van de huur per

1 augustus 2014 door [geïntimeerden] c.s. wordt betwist, ligt de vraag voor of de huurovereenkomst per 1 augustus 2014 is geëindigd zoals [appellant] stelt. Grief III slaagt dan ook niet.

5.8.

[appellant] biedt nader bewijs aan door niet eerder gehoorde getuigen van zijn stelling dat hij op 14 april 2014 met [geïntimeerden] c.s. mondeling heeft afgesproken dat de huurovereenkomst per 1 augustus 2014 eindigt (grief X). In het licht van dit bewijsaanbod in hoger beroep zal het hof [appellant] tot nadere bewijslevering toelaten en de bespreking van de grieven VI en VII, die zien op de bewijswaardering door de kantonrechter, aanhouden.

5.9.

[geïntimeerden] c.s. stellen zich op het standpunt dat eerst met de aanvang van de huurovereenkomst met de nieuwe huurder Van Vossen per 1 maart 2015 aan de huurovereenkomst met [appellant] een einde is gekomen. [appellant] voert daartegen aan dat Van Vossen het pand veel eerder dan 1 maart 2015 als huurder in gebruik heeft genomen. Daarop zien ook de grieven IX en XI. [appellant] heeft daartoe onder meer aangevoerd dat Van Vossen reeds vanaf september 2014 beschikte over de sleutels van het pand en dat er sindsdien (verbouw)werkzaamheden ten behoeve van Van Vossen plaatsvonden in en aan het pand. [appellant] had het pand toen ook naar zijn zeggen al nagenoeg ontruimd.

5.10.

Tussen partijen staat vast dat zij de financiële problemen van [appellant] en zijn wens om in verband daarmee de overeenkomst zo snel mogelijk te beëindigen, hebben besproken. Dat eerst per 1 maart 2015 een schriftelijke huurovereenkomst met Van Vossen is gesloten en per die datum met huurbetaling een aanvang is genomen, laat naar het oordeel van het hof mede gelet daarop onverlet dat er voor die datum sprake kan zijn van zodanig

(door [geïntimeerden] c.s. toegelaten) gebruik van het pand door Van Vossen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om de (gehele) huur over die periode ten laste van [appellant] te laten komen. In die situatie kunnen [geïntimeerden] c.s. zich er dan niet op beroepen dat huurovereenkomst met [appellant] eerst ten einde is gekomen per de datum dat zij met Van Vossen een huurovereenkomst hebben gesloten en zij van Van Vossen huur ontvangen. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat het in artikel 6:248 lid 2 BW voorkomende criterium ‘onaanvaardbaar’ tot een terughoudende toepassing van deze bepaling noopt.

5.11.

[appellant] , op wie terzake overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 Rv de bewijslast rust, heeft nader bewijs aangeboden van de stellingen die hij heeft betrokken over het gebruik dat Van Vossen voor 1 maart 2015 van het pand heeft gemaakt. Het hof zal [appellant] daarom in de gelegenheid stellen tot bewijs van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat en vanaf welk moment Van Vossen het object heeft gebruikt op een wijze die voor een huurder normaal gebruik oplevert terwijl [appellant] het object niet meer gebruikte op een voor een huurder normale wijze.

5.12.

Aan de onder 5.11 omschreven bewijsopdracht zal pas worden toegekomen als [appellant] niet slaagt in het bewijs van de onder 5.8 genoemde bewijsopdracht. Om proceseconomische redenen zal het hof overgaan tot het gelijktijdig gelasten van beide bewijsopdrachten. In afwachting van de uitkomst van de bewijslevering houdt het hof iedere verdere beslissing aan.

6 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

6.1.

draagt [appellant] op te bewijzen dat hij met [geïntimeerden] c.s. mondeling heeft afgesproken dat de huurovereenkomst per 1 augustus 2014 is geëindigd;

6.2.

draagt [appellant] op te bewijzen feiten en omstandigheden waaruit volgt dat en vanaf welk moment voor 1 maart 2015 Van Vossen het object heeft gebruikt op een wijze die voor een huurder normaal gebruik oplevert terwijl [appellant] het object niet meer gebruikte op een voor een huurder normale wijze;

6.3.

bepaalt dat, indien [appellant] uitsluitend bewijs door bewijsstukken wenst te leveren, hij die stukken op de roldatum 29 september 2020 in het geding dient te brengen,

6.4.

bepaalt dat, indien [appellant] dat bewijs (ook) door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal gebeuren ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. M. Willemse, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;

6.5.

bepaalt dat partijen bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;

6.6.

bepaalt dat [appellant] het aantal voor te brengen getuigen en de verhinderdagen van beide partijen, van hun advocaten en van de getuigen in de maanden oktober 2020 tot en met januari 2021 zal opgeven op 22 september 2020 waarna de raadsheer-commissaris dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) vaststelt;

6.7.

bepaalt dat [appellant] overeenkomstig artikel 170 Rv de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven;

6.8.

bepaalt dat, in het geval er getuigen worden voorgebracht, partijen samen met hun advocaten bij het verhoor van de getuigen aanwezig zullen zijn om partijen zelf zo nodig nadere inlichtingen te laten geven over de punten waarover de getuigen zullen worden gehoord en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;

6.9.

bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;

6.10.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mr. M. Willemse, voorzitter, mr. M.E.L. Fikkers en mr. J.A. Gimbrère en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 september 2020.