Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2020:6556

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
31-07-2020
Datum publicatie
16-09-2020
Zaaknummer
200.271.097
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Verzoek tot vernietiging van een besluit van de Vereniging van Eigenaars wordt afgewezen. Het meerderheidsbesluit om de gemeenschappelijke tuin anders in te richten is niet vernietigbaar vanwege de eveneens daarbij betrokken belangen van die meerderheid. De toestemming die de vroegere eigenaar van andere appartementen gaf voor de aanleg van een terras in de tuin bindt de nieuwe eigenaren niet.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.271.097

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 7871297)

beschikking van 31 juli 2020

in de zaak van

[verzoekster] ,

wonende te [A] ,

verzoekster in hoger beroep,

in eerste aanleg: verzoekster,

hierna: [verzoekster] ,

advocaat: mr. R.H.U. Keizer,

en

de vereniging van eigenaars Vereniging van Eigenaars [a-straat] 55, 55A en 55B,

gevestigd te Utrecht,

verweerster in hoger beroep,

in eerste aanleg: verweerster,

hierna: VvE,

advocaat: mr. G. Gabrelian.

en

[B] , [C] en [D] ,

allen te [A] ,

belanghebbenden.

1 De procedure bij de kantonrechter

Voor de procedure bij de kantonrechter verwijst het hof naar de inhoud van de beschikking van 20 november 2019. In deze beschikking heeft de kantonrechter het verzoek van [verzoekster] afgewezen dat strekte tot nietigverklaring van het VvE-besluit van 28 mei 2019 en verlening van een vervangende machtiging conform artikel 18 van het modelreglement, dan wel, subsidiair, tot vernietiging van dat VvE-besluit en oplegging van gebruiksbepalingen naar redelijkheid.

2 De procedure in hoger beroep

2.1

Bij beroepschrift, ontvangen op 19 december 2019, is [verzoekster] in hoger beroep gekomen van de beschikking van de kantonrechter. Zij verzoekt het hof de beschikking van de kantonrechter te vernietigen en het besluit van de VvE van 28 mei 2019 alsnog te vernietigen, met veroordeling van de VvE in de kosten van beide instanties.

2.2

De VvE heeft mondeling verweer gevoerd tijdens de mondelinge behandeling die op

6 juli 2020 heeft plaatsgevonden. Daarbij waren aanwezig [verzoekster] in persoon, vergezeld door haar partner en bijgestaan door haar advocaat mr. Keizer, en mevrouw [B] , bijgestaan door de advocaat mr. Gabrelian, namens de VvE en tevens namens zichzelf als lid van de VvE en eigenaar van [a-straat] 55B. Daarnaast waren aanwezig mevrouw [C] en de heer [D] , leden van de VvE en eigenaren van [a-straat] 55A.

2.3

Vervolgens heeft het hof bepaald dat een beschikking zal worden gegeven.

3 De motivering van de beslissing in hoger beroep

3.1

In deze zaak gaat het om de vraag of het besluit dat de VvE heeft genomen op 28 mei 2019 over de inrichting van de gemeenschappelijke tuin van de appartementsrechten [a-straat] 55, 55A en 55B te [A] vernietigd moet worden. Het pand aan de [a-straat] 55 te [A] bestaat uit drie appartementen, te weten [a-straat] 55, 55A en 55B. De eigenaren van deze appartementen zijn de leden van de VvE. [verzoekster] heeft in 2010 het appartementsrecht [a-straat] 55 op de begane grond gekocht. Uit de splitsingsakte blijkt dat bij de appartementsrechten een tuin hoort. Een deel van deze tuin hoort (exclusief) bij het appartement van [verzoekster] (tuin A). De rest van de tuin, waar ook de bergingen van de [a-straat] 55A en 55B aan grenzen (tuin B), is gemeenschappelijk, zo is in hoger beroep niet meer in geschil. In of omstreeks 2015 heeft [verzoekster] haar woning uitgebouwd. Haar deel van de tuin, tuin A, is sindsdien tot aan de gemeenschappelijke tuin bebouwd. [verzoekster] heeft die uitbouw als slaapkamer in gebruik. Zij heeft in de gemeenschappelijke tuin een terras laten aanleggen. Oorspronkelijk was daaromheen een schutting voorzien, maar de schutting is nimmer geplaatst. In 2016 en 2017 heeft Mitros de appartementsrechten 55A en 55B verkocht aan [D] en [B] . Sinds 2017 zijn de leden van de VvE met elkaar in overleg over een nieuwe inrichting en gebruik van de gemeenschappelijke tuin.

3.2

Tijdens de vergadering van 28 mei 2019 heeft de VvE met meerderheid van stemmen (twee tegen een) het besluit genomen om de tuin op een bepaalde manier in te richten, met gebruikmaking van verrijdbare bloembakken en met een zitgedeelte in de tuin.
[verzoekster] verzoekt vernietiging van dit besluit op de grond dat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid omdat voor het gebruik van de tuin geen beperkingen zijn afgesproken. Het zitgedeelte in de gemeenschappelijke tuin komt volgens [verzoekster] pal voor het raam van de slaapkamer in haar uitbouw, terwijl de andere appartementsrechten ook beschikken over een dakterras of een balkon. Omdat de appartementen 55A en 55B bovendien worden verhuurd aan studenten wiens leefritme op gespannen voet staat met het leefritme van het gezin van [verzoekster] , vreest [verzoekster] voor overlast en inbreuk op haar privacy. Ook heeft [verzoekster] van Mitros en de andere bewoners toestemming gekregen voor de aanleg van het terras en is het onredelijk dat de nieuwe eigenaren deze toestemming, nog maar drie jaar later, zonder meer intrekken en het door [verzoekster] zelf bekostigde terras eruit hebben gehaald. Tot zover [verzoekster] .
De VvE heeft verweer gevoerd tegen het verzoek van [verzoekster] .

3.3

Voor zover [verzoekster] zich erop beroept dat het besluit van de VvE in strijd is met de redelijkheid en billijkheid omdat Mitros en de huurders destijds toestemming hebben gegeven voor het aanleggen van het terras, verwerpt het hof dat standpunt. [verzoekster] heeft niet onderbouwd dat de VvE daarmee destijds ook afstand heeft gedaan van de zeggenschap die zij heeft over de inrichting van de gemeenschappelijke tuin. Ook als vroegere mede-leden van de VvE en/of toenmalige huurders toestemming hebben gegeven aan [verzoekster] om een terras in de gemeenschappelijke tuin aan te leggen, bindt dat opvolgende eigenaren in beginsel niet. De gemeenschappelijke tuin is gemeenschappelijk gebleven zodat de VvE in beginsel op enig moment anders kan beslissen.

3.4

Het besluit is naar oordeel van het hof niet onredelijk in de zin van artikel 2:15 lid 1 jo 2:8 BW, doordat de overige omstandigheden van het geval daarbij worden betrokken. Bij de totstandkoming van het besluit is niet over één nacht ijs gegaan; partijen zijn al sinds 2017 in gesprek over de verschillende wensen van de leden met betrekking tot het gebruik en de inrichting van de gemeenschappelijke tuin en daar zijn meerdere VvE-vergaderingen aan gewijd. Eén van de uitgangspunten daarbij is dat de privacy van [verzoekster] wordt gerespecteerd, zo blijkt uit verschillende notulen van de vergaderingen. Ter zitting hebben de huidige andere leden ook medegedeeld dat zij niet de wens hebben om de zithoek pal voor het raam van [verzoekster] te zetten en dat zij ook bereid zijn dat (schriftelijk) vast te leggen. Ook over het gebruik van de tuin willen de andere leden nog afspraken maken. Van een onwrikbaar standpunt van de andere twee leden van de vereniging of het doordrukken van bepaald concept is niet gebleken. Gedurende de vergaderingen zijn door partijen verschillende opties voor de tuin besproken, waaronder opties die door [verzoekster] zijn aangedragen en een optie waarbij [verzoekster] meer privacy zou hebben door haar breukdeel van de gemeenschappelijke tuin met een schutting af te grenzen. Toen er in mei 2019 nog steeds geen overeenstemming was bereikt, was er een meerderheid van de vergadering die in redelijkheid kon beslissen om een besluit te nemen.

3.5

Het besluit houdt daarnaast ook inhoudelijk stand. In de tuin lagen vaak – onweersproken kuilen en andere obstakels die de toegang tot de bergingen van appartementen 55A en 55B moeilijker maakten en de tuin werd naar de smaak van de andere twee leden niet voldoende verzorgd. Ook dit laatste, het inrichten van de tuin naar de smaak van de (meerderheid) van de VvE is een redelijk belang dat bij de toetsing van het verenigingsbesluit meeweegt. Hier komt bij dat de bewoners van de appartementen 55A en 55B de mogelijkheid wilden hebben om in de tuin te zitten. Opvolgend eigenaren kunnen daar uiteraard verschillend over denken, maar dat is een omstandigheid die nu eenmaal onlosmakelijk is verbonden aan verenigingen. Dat [verzoekster] overlast vreest van huurders van de appartementen 55A en 55B maakt het besluit van de VvE tot het opknappen en herinrichten van de gemeenschappelijke tuin nog niet onredelijk en daarbij komt dat de belanghebbenden hebben aangegeven dat zij geen overlast voor [verzoekster] zullen veroorzaken door over het gebruik van de gemeenschappelijke tuin afspraken te maken. Voor zover [verzoekster] inderdaad overlast ondervindt, zal zij haar mede-leden en de eventuele huurders/gebruikers van de betreffende appartementen daarop kunnen aanspreken. Ook het belang van [verzoekster] bij plezier van haar investering in het terras weegt mee, maar zelfs wanneer zou blijken dat zij van Mitros toestemming had om een terras aan te leggen zijn de opvolgend eigenaren daaraan niet gebonden. Hun belangen bij de inrichting van de gemeenschappelijke tuin staan tegenover die van [verzoekster] en brengen mee dat het hof het besluit niet onredelijk acht. Daarbij heeft het hof er ook op gelet dat de andere bewoners tevens gebruik kunnen maken van een terras, respectievelijk balkon.

3.6

VvE mocht op 28 mei 2019 daarom (ook tegen de wil van [verzoekster] ) besluiten dat het terras zou worden verwijderd. Dit maakt de VvE en/of de twee andere leden van de VvE niet bevoegd om de door [verzoekster] bekostigde terrastegels op Marktplaats te zetten, maar dat betreft de uitvoering van het besluit en dat dit is gebeurd brengt niet mee dat zij, meerderheid binnen de vereniging, niet langer mogen beslissen over de inrichting van de tuin. Gelet op al het voorgaande is het verzoek tot vernietiging in de bestreden beschikking terecht ongegrond bevonden. Het hof zal het hoger beroep-verzoek van [verzoekster] afwijzen en de beschikking van de kantonrechter bekrachtigen.

3.7

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [verzoekster] in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van de VvE zullen worden vastgesteld op € 1.074,= (1 procespunt x appeltarief II á € 1.074,=).

4 De beslissing

Het hof, beschikkende in hoger beroep:

bekrachtigt de bestreden beschikking van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 20 november 2019;

veroordeelt [verzoekster] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 1.074,= voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.

Deze beschikking is gegeven door mrs. H.E. de Boer, R. Prakke-Nieuwenhuizen en
A.E.B. ter Heide en is op 31 juli 2020 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.