Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2020:6337

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
11-08-2020
Datum publicatie
13-08-2020
Zaaknummer
200.258.002/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Tussenuitspraak
Inhoudsindicatie

Non-conformiteit van een woning. Bouwkundige gebreken, aantasting door houtworm. Belang van de aanprijzingen door de makelaar. Ernstige aantasting draagkracht dak staat aan normaal gebruik in de weg. Op enkele punten is nader deskundigenonderzoek noodzakelijk.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.258.002/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 182352)

arrest van 11 augustus 2020

in de zaak van

1 [appellant] ,

wonende te [A] ,

hierna: [appellant] ,

2. [appellante],

wonende te [A] ,

hierna: [appellante],

appellanten,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten] c.s.,

advocaat: mr. J.P. Kleefstra, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

1 [geïntimeerde1] ,

wonende te [A] ,

hierna: [geïntimeerde1],

2. [geïntimeerde2] ,

wonende te [A] ,

hierna: [geïntimeerde2],

geïntimeerden,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden] c.s.,

advocaat: mr. H.M. Lenting, kantoorhoudend te Groningen.

1 Het verder verloop van de procedure

1.1

Naar aanleiding van het arrest van 10 december 2019 heeft op 6 juli 2020 een zitting plaatsgehad. Daarvan is een schriftelijk verslag gemaakt (het proces-verbaal). Op de zitting hebben [geïntimeerden] c.s. nog een akte genomen waarbij bijlagen zijn overgelegd (producties) en waarin zij hun eis hebben gewijzigd en vermeerderd. Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen. In een brief van 6 augustus 2020 heeft

mr. Kleefstra commentaar geleverd op het proces-verbaal. Alleen voor zover dat voor de te nemen beslissing van belang is, zal het hof daar op terugkomen.

2 Waar gaat de procedure over?

2.1

In deze procedure vorderen [geïntimeerden] c.s. veroordeling van [appellanten] c.s. tot betaling van schade die zij zeggen te hebben geleden doordat het huis dat zij van [appellanten] c.s. kochten niet voldoet aan de eisen die zij daar op grond van de koopovereenkomst aan mogen stellen. Dit geschil heeft de volgende achtergrond.

2.2

[appellanten] c.s. hebben in augustus 2016 aan [geïntimeerden] c.s. voor € 275.000,- een woning verkocht aan de [a-straat] 140 in [A] . Op 29 oktober van dat jaar is de woning aan [geïntimeerden] c.s. geleverd. Het huis bestaat uit een (voor)huis en een verbouwde schuur. Tussen de aangrenzende dakvlakken van beide opstallen loopt een zinken tussengoot (kilgoot).

2.3

In artikel 6.1. van de koopovereenkomst (een NVM-koopovereenkomst) is geregeld dat de onroerende zaak wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt, met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken. Artikel 6.3 bevat de garantie dat het huis de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis; "Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst." Artikel 6.4.3 bevat een verklaring van [appellanten] c.s. dat hun niet bekend is of in de onroerende zaak asbest is verwerkt.

2.4

In de winter van 2016/2017 hebben [geïntimeerden] c.s. vochtige plekken in de woning geconstateerd. Naar aanleiding daarvan is een inspectie uitgevoerd door Van Delden Bouw. Dat bedrijf heeft de volgende begrotingen uitgebracht, telkens inclusief btw.

- op 14 februari 2017 voor het vervangen van het dak op het achterste deel van de woning, inclusief de kilgoot: € 37.700,19;

- op 28 februari 2017 voor het vervangen van de kilgoot en het vervangen van enkele kozijnen: € 15.606,89;

- op 7 maart 2017 voor het vervangen van het dak van het achterste deel van de woning, inclusief kilgoot en het plaatsen van een nieuw kozijn in de badkamer: € 31.000,-.

2.5

Ook Doornbos Bouw en Afbouw (hierna: Doornbos) heeft de woning in opdracht van [geïntimeerden] c.s. onderzocht. Dat bedrijf heeft geconstateerd dat het regelwerk en de vloerconstructie is aangetast met actieve houtworm. Zij heeft bestrijding daarvan geadviseerd. Ook Doornbos heeft geadviseerd de dakconstructie van de woning te vervangen. De op 9 april 2015 (bedoeld zal zijn: 2017) gedateerde offerte van Doornbos vermeldt dat de kosten voor herstel van het dak worden begroot op € 34.434,18.

2.6

Hierna is in opdracht van [geïntimeerden] c.s. door Bouwkundig Adviesbureau Alex Westerhoek (hierna: Westerhoek) op 24 april 2017 een bouwkundig rapport opgesteld waarin de woning op onderdelen als matig of slecht is beoordeeld. Westerhoek heeft toen de volgende aanbevelingen gedaan: vervangen van verschillende vloerconstructies, vervangen en/of behandelen van door houtworm aangetaste houten (vloer)delen, vervangen dak voormalige schuur, behandelen dak voorhuis, vervangen gootconstructie voorhuis, bestrijden houtworm in volledige woning.

2.7

Op 8 september 2017 heeft Westerhoek de woning nader onderzocht. In het eindrapport van 21 september 2017 heeft hij de gebreken en de noodzakelijke herstelwerkzaamheden in kaart gebracht. Als slecht worden onder meer beoordeeld (herstel of vervanging moet nu plaatsvinden): de vloeren op de begane grond voorhuis, de dakconstructie van het voorhuis en de voormalige schuur en gootconstructies tussen het voorhuis en de voormalige schuur. Als matig worden beoordeeld (voor herstel of vervanging komen binnen een aantal jaren in aanmerking): de verdiepingsvloer van het voorhuis en de voormalige schuur, hemelwaterafvoeren, de thermopane beglazing en het kozijn in de hal.

2.8

Na het eerste rapport van Westerbroek hebben [geïntimeerden] c.s. aan [appellanten] c.s. op 12 mei 2017 de mogelijkheid geboden de gebreken binnen twee maanden volledig te (laten) herstellen: "Indien u in gebreke blijft contact op te nemen en de gebreken te herstellen zal cliënt een derde opdracht geven te herstellen en de daartoe nodige werkzaamheden uit te voeren. Die kosten daarvan zal ik namens cliënt op u verhalen. Cliënt houdt u tevens aansprakelijk voor eventuele gebreken die zich tot op heden niet geopenbaard hebben." Twee weken later zijn op verzoek van [appellanten] c.s. het hiervoor genoemde, eerste bouwkundige rapport van Westerhoek en een offerte van Doornbos nagezonden. Op 30 oktober stuurden [geïntimeerden] c.s. vervolgens nog de tweede rapportage van Westerhoek aan [appellanten] c.s. Op de inhoud van dat laatste rapport komt het hof hierna nog uitgebreid terug.

2.9

In opdracht van [geïntimeerden] c.s. heeft daarna het in houtconservering en plaagdierpreventie gespecialiseerde bedrijf Van Meijel de woning geïnspecteerd. Dat bedrijf heeft op 27 juli 2017 actieve houtworm in de kapconstructie en de vloeren van de woning geconstateerd. In het rapport van een dag later wordt geconcludeerd dat in de sporen van het achterhuis aantasting van houtworm is te zien, in het merendeel van de sporen van de kapconstructie, de vloerliggers. Volgens Van Meijel zijn meerdere sporen en draagbalken in de voormalige schuur dermate zwaar aangetast dat ze zijn doorgezakt. Die aantasting is in een groot deel van de draagconstructie dusdanig ernstig dat de draagkracht in gevaar komt. In het woonhuis zijn de spanten, gordingen en dakplanken volgens Van Meijel aangetast door houtworm. Activiteit van houtworm is volgens Van Meijel duidelijk te zien. Gezien de ontwikkeling van de houtworm is de aantasting meer dan 10 jaar in het hout aanwezig, aldus Van Meijel.

2.10

Bestrijding is volgens Van Meijel in deze situatie wel effectief, maar zal de opgelopen schade niet veranderen. Daarom wordt geadviseerd de houtwormbestrijding pas uit te laten voeren nadat het dak gerestaureerd is. Van Meijel beschrijft twee mogelijke behandelmethoden: impregneren van het aangetaste hout (€ 3.500,- exclusief btw) en een gassingsbehandeling van de volledige woning (€ 16.000,- exclusief btw: € 19.360,- inclusief btw).

2.11

Aan de hand van het eindrapport van Westerhoek heeft aannemersbedrijf Bouwservice K. Bos (hierna: Bos) op 14 januari 2018 offertes opgesteld waarin de volgende herstelwerkzaamheden zijn geoffreerd (inclusief btw):

- herstel vloeren begane grond voorhuis: € 4.354,79

- herstel verdiepingsvloer: € 6.104,45

- herstel verdiepingsvloer voormalige schuur: € 4.543,55

- herstel dak woonhuis: € 23.643,40

- herstel wanden na verwijderen asbest slaapkamer: € 3.025,-

- herstel dakconstructie voormalige schuur: € 27.225,-

- herstel dakgoten achter huis en voormalige schuur: € 2.704,35

- herstel thermopane beglazing: € 2.707,98;

- herstel kozijn hal € 1.603.25

Totaal: € 75.911,77.

2.12

Op 30 augustus 2017 heeft [B] de kosten voor verwijdering en het afvoeren van de asbesthoudende schoorsteenbuizen op de eerste verdieping van de woning geoffreerd voor € 5.775,- inclusief btw (twee werkdagen) of € 4.775,- inclusief btw (een werkdag).

3 De vordering

3.1

[geïntimeerden] c.s. hebben gevorderd dat [appellanten] c.s. worden veroordeeld het totaal van de hiervoor genoemde kosten als schade aan hen te betalen (€ 19.360,- + € 75.911,77 + € 5.775,- = € 101.046,77), te vermeerderen met rente en proceskosten. Die vordering is door de rechtbank toegewezen.

3.2

De strekking van het hoger beroep van [appellanten] c.s. is, dat de vordering van [geïntimeerden] c.s. alsnog moet stranden. De argumenten die daarvoor in de Memorie van Grieven worden aangevoerd, zullen hierna thematisch worden besproken. Daaraan vooraf gaat nog een overweging over de in hoger beroep ingestelde eis.

Eiswijziging

3.3

[geïntimeerden] c.s. zeggen de noodzakelijke reparaties in afwachting van de uitkomsten van deze procedure zo veel mogelijk te hebben uitgesteld. Nog afgezien van een noodreparatie aan de kilgoot (die onder dreiging van een kort geding door [appellanten] c.s. is betaald), hebben zij echter niet kunnen wachten met een aantal werkzaamheden die eerder door Bos waren geoffreerd. De eis wordt in die zin gewijzigd, dat ten aanzien daarvan niet langer de bedragen uit de offerte worden gevorderd, maar de factuurbedragen. Dat heeft geleid tot een vordering in hoofdsom van € 101.275,27. Nu tegen deze wijziging door [appellanten] c.s. geen bezwaren zijn opgeworpen, zal de eisvermeerdering worden toegelaten.

[geïntimeerden] c.s. hebben op tijd geklaagd (grief I)

3.4

De rechtbank heeft overwogen dat [geïntimeerden] c.s. voldoende voortvarendheid hebben betracht bij het in kaart brengen van de volle omvang van de problemen die speelden en bij het vervolgens klagen daarover. In hun eerste grief voeren [appellanten] c.s. aan dat de rechtbank daarmee heeft miskend dat zij door de tijd die [geïntimeerden] c.s. hebben laten verstrijken zijn benadeeld in hun bewijspositie en in de mogelijkheid eventuele gebreken te verhelpen. Anders gezegd: zij handhaven hun beroep op schending van de in artikel 7:23 BW geregelde klachtplicht.

3.5

Het hof verwerpt deze grief: de rechtbank heeft uitgebreid en op grond van goede argumenten uiteengezet waarom dit verweer niet opgaat. Het hof neemt dat alles over en voegt eraan toe dat [appellanten] c.s. van meet af aan hebben ontkend dat sprake is van enig gebrek. Totdat de rechtbank hen veroordeelde tot betaling van een aanzienlijk bedrag aan schadevergoeding, hebben zij op geen enkele wijze initiatieven ontplooid om zelf onderzoek te doen of de bereidheid getoond dergelijk onderzoek in overleg met [geïntimeerden] c.s. te laten uitvoeren. Het hof ziet daarom niet in dat zij betere mogelijkheden zouden hebben gehad de schade te beperken als op een eerder moment door [geïntimeerden] c.s. aan de bel was getrokken. Aangenomen moet immers worden dat zij ook dan niet in actie zouden zijn gekomen. Dat de bewijspositie van [appellanten] c.s. is aangetast, valt evenmin in te zien. De reparaties zijn in afwachting van het oordeel van de rechter juist jarenlang door [geïntimeerden] c.s. uitgesteld, zodat niet kan worden gesproken van een wezenlijk gewijzigde situatie op dat vlak. Aangevoerd wordt nog wel dat houtworm zich snel kan verspreiden (Memorie van Grieven 3.5), maar die opmerking wordt door [appellanten] c.s. nergens onderbouwd. Wel onderbouwd is het standpunt van [geïntimeerden] c.s. dat al vele jaren sprake is van actieve houtworm, dat die zich in de daken en vloeren van het gehele huis heeft verspreid en dat het dak van de voormalige schuur daar ten tijde van de levering van de woning al ernstig door was aangetast. Zoals hierna zal blijken, staat dat allemaal ook vast.

[geïntimeerden] c.s. hebben geen onderzoeksplicht geschonden; zij doen geen beroep op gebreken die hun bekend waren of voor hen kenbaar waren op het moment dat de koopovereenkomst werd gesloten (grieven II en VI)

3.6

In hun tweede grief voeren [appellanten] c.s. aan dat de rechtbank er ten onrechte aan voorbij gaat dat de vermeende gebreken aan de daken en vloeren zichtbaar waren: die waren oud (ongeveer honderd jaar) en de vloeren bogen door. Aan [geïntimeerden] c.s. is bij herhaling te kennen gegeven dat zij zelf een bouwkundig onderzoek konden laten uitvoeren, maar daarvan hebben zij bewust afgezien, aldus [appellanten] c.s.

Het hof zal hierna onderbouwen dat dat verweer om meerdere, samenhangende redenen niet kan slagen.

3.7

In de verkoopbrochure wordt gesproken over een uitstekend onderhouden woning: "Ben je op zoek naar landelijk wonen op 15 minuten rijden van de stad Groningen en heb je geen zin aan klussen dan is hier je kans." In de aan de koopovereenkomst gehechte NVM-vragenlijst hebben [appellanten] c.s. verklaard dat de woning in goede staat verkeerde en dat deze recentelijk geheel was gerenoveerd. Zij hebben die renovatie naar eigen zeggen zelf uitgevoerd. In opdracht van [geïntimeerden] c.s. is nog een taxatierapport opgesteld waarin de staat van onderhoud en de bouwkundige staat van de woning ook als goed worden beoordeeld. Partijen zijn het erover eens dat de woning er ten tijde van de bezichtigingen inderdaad verzorgd en goed onderhouden uitzag. Wel constateerden zij toen dat de woonkamervloer ter plaatse van de schoorsteenmantel en de buitenmuur doorboog. De afspraak is toen gemaakt dat [appellanten] c.s. dat zouden verhelpen. Aan die afspraak is uitvoering gegeven, en bij de laatste opneming deed zich dit probleem niet meer voor. Partijen zijn het erover eens dat de vloeren verder ook niet merkbaar doorbogen en dat tijdens de bezichtigingen en de descente (het bezoek van de rechtbank) niemand de aanwezigheid van verontrustende hoeveelheden boormeel in de houtdelen heeft geconstateerd (Memorie van Grieven 3.4 slot, 3.11 en 3.6). Ook volgens [appellanten] c.s. was dus geen sprake van waarneembare gebreken aan de vloeren of activiteit van houtworm. [geïntimeerden] c.s. hebben niet hoeven te begrijpen of te vrezen dat de wel aanwezige houtwormgaatjes daar toch op wezen. [appellanten] c.s. zegt hen bij de bezichtiging immers te hebben gerustgesteld door erop te wijzen dat in het verleden opgetreden houtworm effectief is bestreden.

3.8

Het feit dat het huis niet nieuw was, vormt op zichzelf evenmin een indicatie voor het bestaan van bouwkundige gebreken van de daken en vloeren (onvoldoende fundering) of de aanwezigheid van houtworm - zeker niet in een geval als dit, waar [appellanten] c.s. beweren dat zij de houtaantasting effectief hebben bestreden. Er bestond voor [geïntimeerden] c.s. dan ook geen aanleiding om voorafgaand aan de koop een bouwkundig onderzoek te laten verrichten. Dat zij in artikel 23 van de koopovereenkomst hebben verklaard akkoord te gaan met levering zonder bouwkundige rapportage en garantieverzekering en dat zij op de hoogte waren van hun onderhoudsverplichting, kan daaraan niet af doen. De aard en inhoud van die verplichting is immers afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Hier zijn met name bepalend de mededelingen die van de zijde van de verkopers zijn gedaan. [geïntimeerden] c.s. mochten daar als kopers op afgaan, omdat er geen aanwijzingen waren om aan de juistheid daarvan te twijfelen.

[geïntimeerden] c.s. hebben hun vordering tot nakoming omgezet in een vordering tot schadevergoeding (grief III)

3.9

In artikel 6:87 BW is geregeld dat een verbintenis tot nakoming kan worden omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding wanneer de schuldenaar in verzuim is en de schuldeiser hem schriftelijk meedeelt dat hij schadevergoeding vordert in plaats van nakoming.

3.10

[appellanten] c.s. voeren aan dat geen sprake is van verzuim, omdat zij na de brief van

12 mei 2017 het gesprek met [geïntimeerden] c.s. zijn aangegaan. Van verzuim is naar het oordeel van het hof echter wel sprake, nu [appellanten] c.s. zowel in de correspondentie als in gesprekken aansprakelijkheid van de hand hebben gewezen. Daaruit hebben [geïntimeerden] c.s. mogen afleiden dat [appellanten] c.s. in de deugdelijke nakoming zouden tekortschieten. Bovendien zijn zij binnen de in de ingebrekestelling gestelde termijn niet tot herstel overgegaan.

3.11

[appellanten] c.s. houden daarnaast vol dat van een omzettingsverklaring geen sprake is geweest, omdat de brief van 12 mei 2017 geen definitieve omzetting inhoudt, 'in die zin dat het resultaat van het ongebruikt laten verstrijken van de gestelde termijn(en) zal zijn, dat de verbintenis automatisch wordt omgezet in een verbintenis tot betaling van vervangende schadevergoeding.' Ook dit verweer heeft de rechtbank terecht en op goede gronden verworpen, en ook hier neemt het hof die overwegingen over. Over het voor een dergelijke omzetting benodigde verzuim komt het hof hierna nog te spreken.

De gevorderde schade met betrekking tot het dak van de voormalige schuur is toewijsbaar (grieven IV en V)

3.12

Het dak van de voormalige schuur is door Westerhoek als slecht beoordeeld:

"De kapconstructie is in vergaande mate aangetast door houtworm. Op een aantal plaatsen is van het hout niets meer over en kun je de balken tussen je vingers verpulveren. In de afgetimmerde ruimten is de aantasting door houtworm aanwezig maar zijn geen stof plekken zichtbaar. Achter de knieschotten is dat echter zeer duidelijk waarneembaar.

Het metselwerk van de zijgevels sluit niet aan tegen het dak en de pannen lopen niet door tot over de muur. Hierdoor kijk je van binnenuit tegen de onderzijde van de windveren aan. Bij een combinatie van wind en regen zal aan de binnenzijde lekkage ontstaan. Deze lekkage is tijdens de opname van 08-09-2017 duidelijk zichtbaar."

3.13

Dat sprake is van aantasting door houtworm, is ook geconstateerd door Doornbos en specialist Van Meijel. Volgens Van Meijel is deze aantasting in een groot deel van de draagconstructie zo ernstig dat de draagkracht in gevaar komt.

3.14

De bevindingen van de deskundigen zijn op dit onderdeel zo duidelijk en eensluidend, dat het hof ervan uitgaat dat die juist zijn. Aanwijzingen in een andere richting zijn er niet. Nader onderzoek is daarom niet nodig.

3.15

De vraag is, of daarmee vaststaat dat de verbouwde schuur niet geschikt is voor bewoning. Bij de beantwoording van die vraag gaat het om uitleg en de concrete omstandigheden van het geval. Omdat hier sprake is van en standaardbepaling, moet voor de uitleg van het 'begrip normaal gebruik' worden aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. In beginsel betekent dit, dat de schuur gebruikt moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het gebruiksgenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht van hetgeen [geïntimeerden] c.s. op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.

3.16

Als het dak zodanig is aangetast dat het over onvoldoende draagkracht beschikt (onveilig is), is de schuur naar het oordeel van het hof niet geschikt voor dergelijk normaal gebruik, en is wat dat betreft sprake van schending van de door [appellanten] c.s. gegeven garantie in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Het door [geïntimeerden] c.s. opgevoerde bedrag aan herstelkosten is niet afzonderlijk (gemotiveerd) bestreden. In zoverre kan de vordering dus worden toegewezen.

Ook de gevorderde kosten voor de bestrijding van houtworm door middel van gassing moeten [appellanten] c.s. betalen (grieven V en XI)

3.17

De deskundigen zijn er ook eensluidend over dat in het gehele huis (zowel in de daken als in de vloeren van het voorhuis en de voormalige schuur) sprake is van actieve houtworm. Gelet op de schade die daardoor aan constructieve elementen kan ontstaan (vloer en dak), zal die ook bestreden moeten worden. Met impregneren (de goedkoopste oplossing) kan niet worden volstaan, omdat die behandeling niet 100% zekerheid biedt dat de houtaantasters in alle stadia worden 'afgedood' (Van Meijel). Die garantie wordt met gassing wel gegeven.

3.18

Het hof stelt voor een goed begrip vast dat [appellanten] c.s. ter zitting het standpunt hebben laten varen dat Van Meijel helemaal niet in de woning is geweest, en dat de inspectie door die deskundige op het rapport van Westerhoek is gebaseerd. De bevindingen en inschattingen van deze deskundige zijn voor het overige ook niet besteden. De desbetreffende kosten kunnen dus als schade worden gevorderd.

De kosten die gemoeid zijn met het verwijderen van asbest komen eveneens voor rekening van [appellanten] c.s. (grieven V, VII en VIII)

3.19

Vast staat dat zich schoorsteenpijpen van asbest op de eerste verdieping van de woning bevinden. De rechtbank heeft geconcludeerd dat die een beperking vormen voor het normaal gebruik van de woning. Daarbij heeft de rechtbank van belang geacht dat ( [appellanten] c.s. niet gemotiveerd hebben weersproken dat) de asbestpijpen niet zijn te vegen omdat daarvoor geen schoorsteenvegers beschikbaar zijn.

3.20

In hun zevende grief merken [appellanten] c.s. op dat de enkele aanwezigheid van hechtgebonden asbest in woningen over het algemeen geen gebrek oplevert. Voor zover dat als grief bedoeld is, kan die geen doel treffen. De rechtbank heeft immers toegelicht waarom dat bij asbest in een schoorsteen anders is.

3.21

De opmerking van [appellant] dat hij de schoorsteen altijd zelf heeft geveegd, volstaat ook niet ter staving van de stelling dat van een gebrek geen sprake is. Dergelijk onderhoud kan van een eigenaar/bewoner in het algemeen niet worden verwacht. Dat is ook niet aangevoerd. Het gaat er dus om of voor dat onderhoud een professionele schoorsteenveger bereid te vinden is. Dat wordt niet aannemelijk gemaakt met de constatering dat ook een asbesthoudende schoorsteen kan worden geveegd, 'mits er beschermende maatregelen worden genomen'.

3.22

Als het al zo is dat het mogelijk is een beschermende laag/buis in een asbesthoudende schoorsteenbuis aan te brengen om het vrijkomen van asbestdeeltjes te voorkomen, bevestigt dat alleen maar de noodzaak van ingrijpen. Niet is aangevoerd dat de kosten daarvan lager zijn dan de kosten die nu worden gevorderd. De hoogte van de vordering wordt wat dat aangaat verder ook niet bestreden. Deze ligt daarom ook voor toewijzing gereed.

Kosten van herstel van gebreken aan beglazing en kozijnen kunnen niet worden gevorderd (grieven V en X)

3.23

De thermopene beglazing en het kozijn in de hal zijn door Westerhoek als matig gekwalificeerd: bij het vervangen van één van de ruiten is geconstateerd dat deze niet op blokjes staat. Hierdoor kan de buitenste glasplaat gaan zakken, wat lekkage van het glas tot gevolg heeft. Aan de binnenzijde is EP-band zichtbaar. Normaal gesproken moet dit op ca. 4 mm van de rand geplakt worden zodat het aanbrengen van een laagje beglazingskit mogelijk is. De buitenzijde van de ruiten is wel voorzien van beglazingskit. Deze ligt momenteel erg diep en zal opnieuw gekit moeten worden om een goede afdichting te kunnen vormen. Het kozijn in de hal lekt. Waarschijnlijk wordt dit veroorzaakt door ondeugdelijk geplaatst glas dat niet, of niet goed gekit is. Op het kozijn zijn diverse latten aangebracht waardoor niet goed te achterhalen is waar het water vandaan komt.

3.24

Anders dan de rechtbank, ziet het hof zonder nadere onderbouwing niet in dat dergelijke kleine gebreken aan normale bewoning in de weg staan. De grieven die tegen toewijzing van de desbetreffende herstelkosten zijn gericht, treffen dus doel. Het hof ziet geen aanleiding om op grond van de overige omstandigheden van het geval een beroep op de in artikel 6.1 geregelde exoneratie te verwerpen omdat dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

Een deskundige zal moeten adviseren over de toestand van het dak van het voorhuis, de goten en de (verdiepings)vloeren, en over de kosten van herstel als dat noodzakelijk is (grieven IV, V en IX)

3.25

Over de als slecht gekwalificeerde vloer en dakconstructie van het voorhuis heeft Westerhoek in zijn rapport het volgende geschreven:

"vloeren begane grond voorhuis

De vloer in de woonkamer buigt ter plaatse van beide schoorstenen door. Onderzoek onder de vloer laat zien dat alleen de zijwanden van het rookkanaal gefundeerd zijn. De schoorsteenmantels die er om heen staan lijken op de houten vloer te zijn geplaatst. De bestaande houten balklaag is niet in staat deze belastingen op te nemen. De reeds aanwezige doorbuiging in de vloer zal hierdoor in de toekomst verergeren. Om meer schade te voorkomen zullen beide schoorsteenmantels gefundeerd moeten worden of in zijn geheel verwijderd worden. Onder de vloer is een nieuwe onderslagbalk aangebracht. De sliepen waar deze op ligt bestaan uit los op elkaar gestapelde stenen. De oude vloerbalken vertonen aantasting door actieve houtworm. Onder de vloer liggen diverse afgezaagde vloerbalken die aangetast zijn door houtworm. Kennelijk zijn in het verleden slechte balken vervangen. Deze zijn echter als 'afval' in de kruipruimte achter gebleven. De vloer van de hal boven de kelder vertoont sporen van actieve houtworm.

Dakconstructie voorhuis

De kapconstructie vertoont sporen van actieve houtworm. Op de zolder zijn 2 asbestverdachte schoorsteenpijpen aanwezig die zijn ingemetseld in de schoorsteen. Nader onderzoek heeft aangetoond dat het hier inderdaad asbest betreft. De pijpen zullen dus onder asbestcondities verwijderd moeten worden. De stoelconstructie van de schoorsteen is aangepast. Er zijn 2 staanders afgezaagd die vervolgens weer ondersteund worden door een raveelbalk. De vraag is of de constructie stabiel genoeg is om bijvoorbeeld een aardbeving te doorstaan. Gezien de aanwezigheid van de ingemetselde schoorsteenpijpen is het de overweging waard om na sanering en sloop van de schoorsteen een zogenaamde 'lichtgewicht' schoorsteen terug te plaatsen. In de zijkant van het dak zit een sparing waar kennelijk een dakraam heeft gezeten. Het dakhout is hier verwijderd en niet hersteld. Rond de schoorsteen lekt het op diverse plaatsen. De aansluiting tussen de schoorsteen en het pannendak lijkt hier de oorzaak. Waarschijnlijk sluiten de loodslabben van de schoorsteen niet goed aan op de pannen. Mogelijk moeten hier langere loodslabben aangebracht worden. De dakkapel op de voorzijde van het dak lekt rondom. Alle aansluitingen tussen het dak en de dakkapel lijken te lekken of hebben in het verleden gelekt. Om dit te herstellen zullen de aansluitingen rondom nagelopen moeten worden op waterdichtheid. Mogelijk moeten nieuwe of langere loodslabben aangebracht worden om een waterdichte aansluiting te creëren, De gootconstructie tussen het voorhuis en de voormalige schuur verkeert in slechte staat. Oude lekkages zij op diverse plaatsen hersteld met zink en bitumen. Omdat er nog steeds veel lekkage was heeft de huidige eigenaar e.e.a. deels provisorisch gerepareerd met kit, een extra goot aan de binnenzijde e.d. Achter de knieschotten op van de voormalige schuur is de gootbodem van deze goot zichtbaar. Deze is deels verrot en deels verzakt. Oude soldeerverbindingen in de goot zijn daardoor open gaan staan wat weer lekkage veroorzaakt. De goot heeft slechts 1 afvoer welke dóór de schoorsteen van de keuken is aangebracht. Hiertoe is een deel van het rookkanaal gesloopt. De verbindingen in de aanwezige afvoerbuis zijn slecht en veroorzaken lekkage op de verdiepingsvloer van de voormalige schuur. Om de lekkage te verhelpen zal de goot in zijn geheel vervangen moeten worden incl. de aansluitingen naar de dakvlakken. Daarnaast zal deze goot moeten worden voorzien van een extra afvoer en een gedegen overloop voorziening."

3.26

De hemelafvoeren zijn door Westerhoek afzonderlijk beschreven als slecht tot matig:

"Het voorhuis is voorzien van zinken goten. Deze goot lijkt in een redelijke staat te verkeren maar heeft slechts 2 afvoeren. In het geval van een stortbui zullen de aanwezige afvoeren de hoeveelheid water niet aankunnen en zullen de goten overstromen [matig].

De voormalige schuur is voorzien van kunststof bakgoten. Deze hangen op veel plaatsen door en zullen voorzien moeten worden van extra beugel. Door het doorhangen zijn de koppelingen tussen de gootdelen los gaan zitten. Deze zulten opnieuw bevestigd moeten worden [slecht]."

3.27

Als matig kwalificeert Westerhoek de verdiepingsvloeren:

"Verdiepingsvloer voorhuis

Er zit beweging in de houten vloerconstructie. Er lijken te weinig vloerbalken te liggen om een normaal gebruik als slaapkamer mogelijk te maken. Gezien de conditie van de begane grondvloer verdient het de aanbeveling de constructie nader 'destructief’ te onderzoeken om na te gaan wat het probleem is. Als de balklaag die in de woonkamer zichtbaar is de enige constructie is dan moeten er zeker extra balken toegevoegd worden, Onderzoek moet uitwijzen of er geen dubbele constructies aanwezig zijn. Op 08-09-2017 is nader onderzoek uitgevoerd naar de aanwezige constructie van de verdiepingsvloer. Hiervoor is van bovenaf een gat in de houten vloer geboord om een inschatting te kunnen maken van de totale opbouw van de constructie. Hieruit is gebleken dat het gipsplafond die in de woonkamer zichtbaar is rechtstreeks is aangebracht tegen de houten verdiepingsvloer. De in de woonkamer zichtbare balklaag, met een hart op hart afstand van 800-1 OOO mm, is dus de enige aanwezige draagconstructie. Om doorbuiging van de verdiepingsvloer te voorkomen en om normaal gebruik van deze vloer als slaapkamer mogelijk te maken zullen extra balken onder de vloer aangebracht moeten worden.

Verdiepingsvloer voormalige schuur

Ook hier zijn weinig balken aanwezig die een minimale oplegging hebben. Tussen de balken zijn allerlei extra raveel constructies aangebracht. Halverwege de balklaag ligt een onderslag balk die voor ondersteuning moet zorgen. De overspanning van deze balk is echter dusdanig groot dat deze nauwelijks van toegevoegde waarde is. Dit is ook duidelijk zichtbaar door de grote doorbuiging van de balk. Om de verdiepingsvloer voldoende sterk te krijgen zal de hele verdiepingsvloer vervangen moeten worden zodat ook balkopleggingen ed. goed zijn. Het verdient de aanbeveling om de nieuwe onderslag balk uit te voeren in staal en deze te voorzien van een extra tussensteunpunt. Voor het tussensteunpunt zal een extrafundament gemaakt moeten worden."

3.28

Bij de beoordeling van de ernst en mate van de hiervoor besproken gebreken is het van belang te constateren dat het gaat om de oorspronkelijke constructie van het huis en de voormalige schuur. Bovendien: weliswaar is ook hier sprake van aantasting door (actieve) houtworm, maar dat de constructie daardoor zodanig is aangetast dat een onveilige situatie is ontstaan of op korte termijn dreigt te ontstaan, kan uit de bevindingen van Westerhoek of andere deskundigen niet op voorhand worden geconcludeerd. Om die reden ziet het hof aanleiding daarover nader deskundigenonderzoek te gelasten. Op basis van de uitkomsten hiervan zal het hof nader beoordelen of en in hoeverre sprake is van gebreken die aan een normaal gebruik als woonhuis van de onroerende zaak in de weg staan. Het hof stelt zich daarbij voor om deze vragen te stellen:

Is op korte termijn herstel of versterking noodzakelijk van

- de vloer van de begane grond van het voorhuis

- het dak van het voorhuis

- de verdiepingsvloer van het voorhuis

- de verdiepingsvloer van de voormalige schuur (uitgaande van gebruik als hobbyruimte)

Zo ja, wat is daarvan de reden, en waaruit bestaan de maatregelen die moeten worden genomen? Op welke bedragen schat u de kosten die daaraan zijn verbonden?

Is ter voorkoming van lekkages in de woning of de voormalige schuur op korte termijn herstel of versterking noodzakelijk van

- de kilgoot

- andere hemelafvoeren?

Zo ja: kunnen de gebreken worden toegeschreven aan gebrekkig onderhoud door [geïntimeerden] c.s.? En: waaruit bestaan de maatregelen die moeten worden genomen, en op welke bedragen schat u de kosten die daaraan zijn verbonden?

Geeft uw onderzoek voor het overige nog aanleiding tot het maken van opmerkingen?

3.29

Het hof zal een deskundigenbericht gelasten om deze vragen te beantwoorden.

3.30

Beide partijen worden in de gelegenheid gesteld om bij gelijktijdig te nemen akte zelf vragen te formuleren en om zich uit te laten over de door het hof voorgestelde vragen, over de personen, hoedanigheden en relevante kwaliteiten van de te benoemen deskundige, zijn bereikbaarheid (adressen, telefoonnummers en e-mailadressen), de marges waarbinnen diens loon mag of moet liggen (waaronder de maximale hoogte daarvan) en de verdere (algemene) voorwaarden waaronder de opdracht aan de deskundige zou moeten worden verstrekt. Het hof verzoekt aan partijen tijdig met elkaar in overleg te treden over in ieder geval de personen van de te benoemen deskundige en zo mogelijk gezamenlijk een persoon voor te dragen. Indien partijen niet slagen in een gezamenlijke voordracht, verzoekt het hof aan partijen in hun tevoren over en weer aan elkaar toe te zenden akten in te gaan op de door de wederpartij voor te dragen personen en op eventuele bezwaren tegen benoeming van bepaalde personen, dan wel mee te delen dat partijen zich op dit punt refereren aan het oordeel van het hof.

3.31

Volgens de hoofdregel van artikel 195 Rv moeten [geïntimeerden] c.s. als eisende partijen het voorschot dragen.

3.32

Tot slot: indien partijen naar aanleiding van dit arrest nog aanleiding zien om pogingen te doen het geschil zelf tot een einde te brengen, kan het van belang zijn te weten hoe de beslissing over de proceskosten zal uitvallen. Op grond van wat het hof al heeft geconstateerd, kan nu al - dus onafhankelijk van de uitkomst van het deskundigenonderzoek - worden gezegd dat [appellanten] c.s. ook in hoger beroep als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten zullen worden veroordeeld. Mogelijk zal daarop een uitzondering moeten worden gemaakt wat betreft de kosten van de deskundige. Die kunnen bij een voor hen ongunstige uitkomst nog voor rekening van [geïntimeerden] c.s. komen.

4 De beslissing

Het hof verwijst de zaak naar de rol van 8 september 2020 voor het gelijktijdig door partijen nemen van de hiervoor besproken akte (uitlaten deskundige).

Elke verdere beslissing houdt het hof aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, I.F. Clement en P.S. Bakker en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

11 augustus 2020.