Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2020:6181

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
04-08-2020
Datum publicatie
06-08-2020
Zaaknummer
200.250.988/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Uitleg overeenkomst. Artikel 6:248 lid 2 BW. Projectontwikkelaar koopt bedrijfspand. Bij koper en verkoper is de aanwezigheid van asbest daarin bekend. Afspraak is dat de koper de kosten van verwijdering daarvan tot € 5.000,- draagt. Het meerdere is voor rekening van verkoper, maar pas nadat verkoper een prijsopgave van de verwijderingskosten heeft gehad en pas nadat hij in de gelegenheid is gesteld zelf voor verwijdering zorg te dragen. De koper verwijdert de asbest zonder prijsopgave te hebben gedaan en zonder verkoper tot verwijdering in eigen beheer in de gelegenheid te stellen. Dat laatste betekent, de overeenkomst uitleggend, dat geen verplichting tot betaling van de meerkosten door de koper is ontstaan. Van onaanvaardbaarheid van dat resultaat (artikel 6:248 lid 2 BW) is geen sprake. Vordering van de koper (€ 31.150,- ex btw) afgewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.250.988/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland NL 18.29)

arrest van 4 augustus 2020

in de zaak van:

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant in het principaal hoger beroep,

verweerder in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: verweerder,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. W.H.J. Luijer, kantoorhoudend te Loosdrecht,

tegen

Ambachtshuis Projectontwikkeling B.V.,

gevestigd te Maarssen,

verweerster in het principaal hoger beroep,

appellant in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna te noemen: Ambachtshuis,

advocaat: mr. R. van Domselaar, kantoorhoudend te Utrecht.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Ter uitvoering van het op 30 juli 2019 gewezen tussenarrest heeft op 30 juni 2020 een comparitie van partijen plaats gevonden. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Na afloop daarvan is arrest bepaald.

2 Waarover gaat deze zaak en hoe beslist het hof?

2.1

[appellant] was eigenaar van een bedrijfspand. Hij heeft dat in 2008 verkocht aan Ambachtshuis. De bedoeling van Ambachtshuis was het bedrijfspand te slopen en woningen te realiseren op het terrein. Partijen waren ermee bekend dat in het pand asbest aanwezig was. Over de kosten van verwijdering daarvan hebben partijen een afspraak gemaakt. De kosten tot een bedrag van € 5.000,- kwamen voor rekening van Ambachtshuis. Kosten boven € 5.000,- kwamen voor rekening van [appellant] "na voorafgaande prijsopgave" door of namens Ambachtshuis aan [appellant] . Afspraak was tevens dat [appellant] , na de prijsopgave, de mogelijkheid had de asbest "in eigen beheer en onder eigen verantwoordelijkheid" te verwijderen. Ambachtshuis heeft in 2017 de asbest laten verwijderen zonder voorafgaande offerte aan [appellant] . De kosten van verwijdering bedroegen € 36.150,- exclusief btw. Onder aftrek van haar eigen deel heeft Ambachtshuis van [appellant] betaling gevorderd van € 31.150,- exclusief btw.

2.2

De rechtbank heeft, voor zover hier van belang, geoordeeld dat [appellant] gehouden is de kosten van de asbestverwijdering aan Ambachtshuis te betalen. Zij heeft die kosten echter beperkt tot een bedrag van € 16.280,- omdat [appellant] voldoende heeft onderbouwd dat hij, als hij in de gelegenheid was gesteld in eigen beheer voor asbestverwijdering zorg te dragen, de kosten tot dat bedrag had kunnen beperken. De vordering van Ambachtshuis is daarom tot het bedrag van € 16.280,- (hoofdsom) toegewezen. De daarover gevorderde btw is afgewezen. De proceskosten zijn gecompenseerd.

2.3

[appellant] is het met die beslissing over de hoofdsom niet eens. In (principaal) hoger beroep vordert hij daarom dat het hof het vonnis van de rechtbank vernietigt en alsnog de vorderingen van Ambachtshuis, voor zover toegewezen door de rechtbank, afwijst. Ook wil hij dat Ambachtshuis wordt veroordeeld in de proceskosten van beide instanties.

2.4

Ambachtshuis is het van haar kant ook (deels) niet eens met het vonnis van de rechtbank, Zij wil dat alsnog de volledige hoofdsom (€ 31.150,-) en de btw daarover worden toegewezen. Dat vordert zij dan ook in incidenteel hoger beroep.

2.5

De afspraak over het verwijderen van het asbest hield in, zo oordeelt het hof, dat aan [appellant] eerst offerte moest worden uitgebracht en dat [appellant] eerst in de gelegenheid moest worden gesteld in eigen beheer voor verwijdering van de asbest te zorgen. Pas als dat gebeurd was had Ambachtshuis recht op verhaal van de door haar gemaakte kosten boven € 5.000,- (de meerkosten). Ambachtshuis heeft echter het een noch het ander gedaan. Aan de voorwaarde waaronder zij recht zou hebben op verhaal van de meerkosten was dus niet voldaan. Recht op betaling van die meerkosten is daardoor niet ontstaan. Onaanvaardbaar is dit resultaat evenmin. De vorderingen van Ambachtshuis, voor zover toegewezen, worden op die grond alsnog afgewezen met haar veroordeling in de kosten van beide instanties. Hierna wordt uitgelegd hoe het hof tot deze beslissing is gekomen.

3 De feiten

3.1

Op 8 november 2007 heeft Nomacon B.V. (hierna: Nomacon) een

asbestinventarisatie in het pand [a-straat] 250-252 te [B] (verder: het bedrijfspand) uitgevoerd en naar aanleiding daarvan op 15 november 2007 een rapport uitgebracht. Het bedrijfspand was eigendom van [appellant] (in privé).

3.2

Op 23 april 2008 heeft [appellant] het bedrijfspand verkocht aan M.B.B. Ontwikkeling B.V. (hierna: MBB) en Brickstone Vastgoed B.V. (hierna: Brickstone). Die overeenkomst is vastgelegd in een koopakte van 30 mei 2008. Partijen kenden het hiervoor genoemde rapport van Nomacon.

3.3

Op 8 september 2008 is het bedrijfspand geleverd. In de akte van levering is Ambachtshuis vermeld als koper. In artikel 6 lid 3 van de akte van levering staat:

"Verkoper verwijst voor wat betreft de aanwezige asbest in het verkochte naar het

Asbestinventarisatierapport conform RL 5025, rapportnummer NOM028, revisiedatum

vijftien november tweeduizend zeven van Nomacon B. V, van welk rapport koper een

exemplaar heeft ontvangen met de inhoud waarvan koper volledig bekend is. Partijen zijn

overeengekomen dat de kosten tot vijfduizend euro (€ 5.000) exclusief omzetbelasting, die

voor of namens koper voor het verwijderen van asbest worden gemaakt, voor rekening zijn

van de koper. De meerdere kosten boven genoemd bedrag van vijfduizend euro (€ 5.000)

exclusief omzetbelasting komen voor rekening van verkoper, na voorafgaande prijsopgave

door of namens koper aan de verkoper. Verkoper heeft, na bedoelde prijsopgave, tevens de

mogelijkheid, de asbest in eigen beheer en onder eigen verantwoordelijkheid te

verwijderen.”

3.4

Nomacon heeft op 22 november 2011 een tweede asbestinventarisatierapport uitgebracht.

3.5

Ambachtshuis heeft (al dan niet via MBB) aan Avezaat sloopwerken en asbestverwijdering B.V. (verder: Avezaat) offerte gevraagd voor asbestverwijdering op basis van de rapporten van Nomacon van 8 november 2007 en 22 november 2011. Op basis van de toen door Avezaat op 6 juli 2017 uitgebrachte offerte is opdracht verleend tot uitvoering van de werkzaamheden. Tijdens (de voorbereiding van) het werk bleek van de aanwezigheid van meer asbest. Dat heeft geleid tot aanvullende asbestinventarisatierapporten van Nomacon van 30 augustus 2017, 15 september 2017 en 19 oktober 2017. Op basis van die rapporten heeft Avezaat aanvullende offertes uitgebracht. Door of namens Ambachtshuis is aan Avezaat telkens conform die offertes aanvullend opdracht verleend. De kosten van asbestverwijdering hebben, uiteindelijk, in totaal bedragen € 36.150,- exclusief btw.

4 De beoordeling

Principaal hoger beroep

Inleiding

4.1

[appellant] heeft (in het principaal hoger beroep) een viertal grieven gericht tegen het vonnis van de rechtbank. De strekking van al deze grieven en de daarop gegeven toelichting is op de eerste plaats dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat hij gehouden is de meerkosten van de asbestverwijdering, al dan niet deels, te dragen. Die grieven lenen zich daarom voor gezamenlijke behandeling. In de grieven worden ook nog andere aspecten van de beslissing van de rechtbank behandeld (rechtsverwerking, hoogte saneringskosten). Daarop zal worden ingegaan indien dat nog nodig blijkt te zijn nadat over de draagplicht van de meerkosten is geoordeeld.

Bezwaren [appellant]

4.2

Ter onderbouwing van zijn hoger beroep heeft [appellant] het volgende aangevoerd. Ambachtshuis heeft zich verbonden (zie artikel 6 lid 3 van de akte van levering van het bedrijfspand) om aan [appellant] op te geven welke kosten met de verwijdering van de asbest gemoeid zouden zijn en om [appellant] in de gelegenheid te stellen de asbest in eigen beheer te laten verwijderen. Ambachtshuis heeft aan deze verplichtingen niet voldaan en kan daaraan niet meer voldoen omdat de asbestsanering is voltooid. Aan de voorwaarde waaronder de verbintenis (tot betaling van de meerkosten door [appellant] ) in werking zou treden is dus niet voldaan. Van een opeisbare vordering van Ambachtshuis is daarom geen sprake. [appellant] was gerechtigd zijn prestatie op te schorten. Bovendien was het gevolg van de handelwijze van Ambachtshuis dat niet meer vastgesteld kan worden of [appellant] de asbestsanering zonder meerkosten of tegen mindere meerkosten had kunnen uitvoeren. Het is daarom ook niet redelijk hem toch tot betaling van die kosten (al dan niet deels) gehouden te achten.

Uitleg overeenkomst

4.3

Centraal in deze zaak staat de inhoud van de afspraak tussen partijen over de asbestsanering in het bedrijfspand. Die afspraak is neergelegd in artikel 6 lid 3 van de akte van levering. Kosten tot € 5.000,- kwamen voor rekening van Ambachtshuis. De meerkosten kwamen voor rekening van [appellant] , na voorafgaande prijsopgave door Ambachtshuis. Na die prijsopgave zou [appellant] dan bovendien de gelegenheid hebben de asbest in eigen beheer en onder eigen verantwoordelijkheid (hierna kort samen te vatten als: in eigen beheer) te verwijderen.

4.4

Partijen verschillen van mening over de uitleg van deze afspraak. Ambachtshuis erkent dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Zij heeft [appellant] namelijk geen prijsopgave als bedoeld gedaan en evenmin de gelegenheid geboden de asbestsanering in eigen beheer te doen. Dat neemt volgens Ambachtshuis echter niet weg dat de hoofdverplichting van [appellant] (draagplicht voor de meerkosten) is blijven bestaan. De verplichting van Ambachtshuis om prijsopgave te doen en [appellant] in de gelegenheid te stellen de asbestsanering in eigen beheer uit te voeren was niet een voorwaarde, maar een zelfstandige verbintenis. Die gold naast de verbintenis van [appellant] om de meerkosten te dragen. Volgens haar is niet of onvoldoende onderbouwd dat [appellant] de asbestsanering goedkoper had kunnen uitvoeren dan nu door Avezaat is gedaan. Om die reden dient [appellant] volgens Ambachtshuis de gevorderde hoofdsom (€ 31.150,-) vermeerderd met btw te voldoen. [appellant] weerspreekt dit, zoals hiervoor onder 4.2 weergegeven.

4.5

De vraag is dus wat partijen precies hebben afgesproken. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de in artikel 6 lid 3 van de leveringsakte neergelegde afspraak mochten toekennen en op hetgeen zij daaromtrent redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten

(HR 13 maart 1981 (Haviltex), NJ 1981, 441).

Daarbij kunnen omstandigheden een rol spelen als de maatschappelijke kringen waartoe partijen behoren en de rechtskennis die van hen verwacht mag worden en de omstandigheid dat partijen al dan niet professioneel opererende partijen zijn. Bij de uitleg dienen alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd te worden naar hetgeen de redelijkheid en billijkheid meebrengen.

Het hof zal wat tussen partijen is overeengekomen aan de hand van deze maatstaf uitleggen.

4.6

De tekst van de in artikel 6 lid 3 van de leveringsakte neergelegde afspraak is op zich duidelijk en houdt redelijkerwijs in dat [appellant] de meerkosten moet dragen "na voorafgaande prijsopgave" aan hem. Ook moet hem "na bedoelde prijsopgave" gelegenheid worden geboden de asbestsanering in eigen beheer uit te voeren. Die formulering wijst in de richting van een verplichting waaraan door Ambachtshuis moet zijn voldaan voordat aanspraak gemaakt kan worden op de meerkosten. Die uitleg sluit aan bij de reden voor de afspraak over prijsopgave en sanering in eigen beheer. [appellant] heeft aangevoerd dat die was gelegen in zijn wens zelf te kunnen "controleren wat de kosten zullen zijn, óf in het geval dat deze hem te hoog voorkomen zelf een saneringsbedrijf in te" kunnen "schakelen dat de sanering ter hand kan nemen." (verweerschrift sub 71). Die opgegeven reden is door Ambachtshuis niet betwist. Die reden past bij de uitleg dat [appellant] eerst moest kunnen beoordelen of hij de asbestsanering goedkoper kon (laten) uitvoeren dan Ambachtshuis van plan was (volgens de prijsopgave) en hij pas als dat niet het geval zou zijn gehouden was tot betaling van de door Ambachtshuis, conform prijsopgave, te maken meerkosten.

4.7

Kortom, de gemaakte afspraken bevatten in de tijd gestructureerde vastlegging van verplichtingen:

a eerst moet prijsopgave worden gedaan en gelegenheid worden geboden voor asbestsanering in eigen beheer

en

b pas daarna ontstaat de (voor dat geval reeds in de overeenkomst vastgelegde) verplichting tot het betalen van meerkosten (als het resultaat van stap a daartoe aanleiding geeft).

Indien stap a niet wordt gevolgd wordt niet toegekomen aan stap b. Voor het geval wel aan stap b zou worden toegekomen is daarin de verbintenis van [appellant] vastgelegd, maar indien aan die stap niet wordt toegekomen is van een dergelijke verbintenis dus geen sprake.

4.8

Een andere uitleg van de bepaling zou deze bovendien zinloos maken. Indien ervan zou moeten worden uitgegaan dat de verbintenis tot het betalen van de meerkosten bestaat naast die tot het doen van prijsopgave en het bieden van de gelegenheid tot sanering in eigen beheer zou Ambachtshuis de beoogde kostenbeperking eenvoudig kunnen frustreren door geen prijsopgave te doen en [appellant] niet de gelegenheid te geven de sanering in eigen beheer uit te (laten) voeren.

4.9

Ook indien de gemaakte afspraak zou moeten worden gezien als een voorwaardelijke verbintenis zoals bedoeld in titel 1, afdeling 5 van boek 6 BW zou de uitkomst niet anders zijn. Op dezelfde materiële gronden als hiervoor besproken zou [appellant] dan tot opschorting van zijn verplichting tot betaling van de meerkosten gerechtigd zijn zolang Ambachtshuis niet aan haar verplichting tot prijsopgave en het bieden van de gelegenheid tot sanering in eigen beheer voldeed. Vast staat dat aan die verplichting niet meer kan worden voldaan. De opschorting duurt dus (eindeloos) voort. De genoemde materiële gronden zouden ook de conclusie kunnen rechtvaardigen dat van een ontbindende voorwaarde sprake is. Die hield dan in dat de overeenkomst zou zijn ontbonden voor zover het de verplichting van [appellant] betrof indien Ambachtshuis haar verplichting niet zou nakomen en niet meer zou kunnen nakomen, hetgeen het geval is.

Onaanvaardbaar?

4.10

Ambachtshuis heeft, reagerend op het opschortingsverweer van [appellant] , betoogd dat het beroep op opschorting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Ten voordele van Ambachtshuis (maar in het midden latend of die uitleg rechtens juist is) verstaat het hof dit beroep zo dat het ook bedoeld is voor de situatie dat het hof de overeenkomst anders uitlegt, maar het gevolg van die uitleg is dat geen verplichting van [appellant] bestaat tot betaling van de meerkosten.

4.11

Ambachtshuis onderbouwt haar betoog met een verwijzing naar het grote belang dat aanwezig was om de asbest zorgvuldig en op korte termijn te verwijderen. Ook verwijst zij naar de hoge kosten die daarmee "hoe dan ook" gemoeid zouden zijn. Zij ziet haar eigen tekortkoming (geen prijsopgave en geen gelegenheid geboden tot sanering in eigen beheer)

bovendien als een geringe. Het volledige ontslag van [appellant] uit zijn gehoudenheid tot betaling van de meerkosten zou in dat licht bezien disproportioneel zijn.

4.12

Ingevolge artikel 6:248 lid 2 BW is een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De rechter dient een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW terughoudend toe te passen.

4.13

[appellant] had - het is hiervoor uiteengezet - alle belang erbij zich te beroepen op dat deel van de afspraak dat Ambachtshuis verplichtte tot het doen van prijsopgave en het bieden van gelegenheid voor sanering in eigen beheer. Die afspraak was, dat is door Ambachtshuis erkend, door haar geredigeerd en op papier gezet zonder dat [appellant] daarop invloed heeft uitgeoefend. Ambachtshuis was als projectontwikkelaar op het punt van het redigeren van afspraken bovendien aan te merken als een professionele partij. [appellant] handelde bij de verkoop van dit pand in privé en was (hoewel zakenman) op het punt van de aan- en verkoop van (bedrijfs)panden niet een professionele wederpartij van Ambachtshuis. De gestrengheid van de afspraak (eerst moet Ambachtshuis presteren, pas daarna kan sprake zijn van een verplichting van [appellant] ) komt dan ook voor risico van Ambachtshuis. Het gevolg van die gestrengheid ( [appellant] heeft geen betalings-verplichting) is reeds daarom niet onaanvaardbaar. Daarbij komt dat het nadeel van schending van de afspraak voor [appellant] zeer groot was. Hem werd daardoor immers de mogelijkheid ontnomen de meerkosten tot een minimum te beperken. Ook dat maakt het beroep van [appellant] op de gemaakte afspraak over prijsopgave en sanering in eigen beheer naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Tot slot komt daarbij dat [appellant] er na negen jaar - in welke periode Ambachtshuis helemaal niets van zich heeft laten horen - redelijkerwijs geen rekening mee hoefde te houden dat Ambachtshuis hem nog zou aanspreken voor zo lang na verkoop van het bedrijfspand gemaakte kosten van asbestsanering. Indien de oorzaak van de vertraging gelegen was in, zoals Ambachtshuis aanvoert, de financiële crisis van 2008 en latere jaren geldt dat die crisis meer in de risicosfeer van Ambachtshuis als projectontwikkelaar lag (hoe vervelend ook) dan in de risicosfeer van de privépersoon [appellant] . Het zou, tot slot, kunnen zijn dat [appellant] , indien volgens de afspraken (eerst prijsopgave en eventueel sanering in eigen beheer) zou zijn gehandeld, meerkosten had moeten dragen, maar dat werpt onvoldoende gewicht in de schaal tegenover de in deze overweging eerder besproken aspecten van de zaak.

4.14

Uit het voorgaande volgt dat de grieven van [appellant] in het principaal hoger beroep slagen voor zover daarin aan de orde is gesteld de vraag of [appellant] tot enige betaling aan Ambachtshuis is gehouden. Van een verplichting tot betaling is dus geen sprake. Bij die stand van zaken kunnen de overige in die grieven behandelde aspecten van de zaak (rechtsverwerking, hoogte saneringskosten) onbesproken blijven.

Incidenteel hoger beroep

4.15

Ambachtshuis betoogt in het incidenteel hoger beroep dat de rechtbank de saneringskosten te laag heeft vastgesteld (grief 1) en dat de btw over die saneringskosten had moeten worden toegewezen (grief 2). Beide grieven stuiten af op het hiervoor gegeven oordeel dat Ambachtshuis geen aanspraak op enige betaling door [appellant] kan maken.

5 Slotsom

5.1

Het slagen van de grieven in het principaal hoger beroep brengt mee dat het vonnis van de rechtbank moet worden vernietigd. De vorderingen van Ambachtshuis worden alsnog afgewezen.

5.2

Als in het ongelijk gestelde partij wordt Ambachtshuis veroordeeld in de kosten van [appellant] in beide instanties. Die kosten bedragen:

- eerste aanleg: € 883,- aan griffierecht en € 1.390,- salaris advocaat
(2 punten tarief III à € 695,- per punt);

- principaal hoger beroep: € 318,- aan griffierecht en € 2.782,- salaris advocaat
(2 punten à € 1.391,- per punt);

- incidenteel hoger beroep: € 695,50 salaris advocaat (1 punt à 0,5 x € 1.391,-).

6 De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van 18 juli 2018 van rechtbank Midden-Nederland en

opnieuw rechtdoende

wijst de vorderingen van Ambachtshuis af.

veroordeelt Ambachtshuis in de proceskosten van [appellant] en begroot die kosten als volgt:

- eerste aanleg: € 883,- aan griffierecht en € 1.390,- salaris advocaat
(2 punten tarief III à € 695,- per punt);

- principaal hoger beroep: € 318,- aan griffierecht en € 2.782,- salaris advocaat
(2 punten à € 1.391,- per punt);

- incidenteel hoger beroep: € 695,50 salaris advocaat (1 punt à 0,5 x € 1.391,-).

verklaart dit arrest uitvoer bij voorraad ten aanzien van de daarbij uitgesproken proceskostenveroordeling;

wijs af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mr. W.P.M. ter Berg, mr. R.E. Weening en mr. A.G.J. van Wassenaer van Catwijck en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2020.