Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2020:6020

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
28-07-2020
Datum publicatie
30-07-2020
Zaaknummer
200.252.247/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Koopovereenkomst onroerende zaak (bedrijfsterrein). Vaststelling koopprijs door makelaar op grond van een contractueel vastgelegde regeling.

Koopovereenkomst tot stand gekomen?

Nee, met vaststelling van de koopprijs door de makelaar is de koopovereenkomst nog niet tot stand gekomen.

Daarvoor was ook nog instemming met die prijs nodig van beide partijen.

Vast staat dat verkoper niet heeft willen verkopen voor de vastgestelde prijs.

Ook geen sprake van onrechtmatig afbreken van onderhandelingen door de verkoper.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2020/313
RVR 2020/83
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.252.247/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland NL17.10802)

arrest van 28 juli 2020

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [A] ,

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna: [appellante],

advocaat: mr. P.M. Hoogstad,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [B] ,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellant in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: verweerder in conventie en eiser in reconventie,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. M.V. Scheffer.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 12 februari 2019 hier over.

1.2

Het verdere verloop blijkt uit:

- het proces-verbaal van de op 16 april 2019 gehouden comparitie na aanbrengen;

- de memorie van grieven met producties;

- de memorie van antwoord tevens voorwaardelijk incidenteel hoger beroep met een productie;
- de memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep tevens akte uitlating producties.

1.3

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2 Inleiding

De kern van het geschil betreft de vraag of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen waarbij [geïntimeerde] een bedrijfsterrein voor een bedrag van € 397.000,- aan [appellante] heeft verkocht. [appellante] stelt dat dit zo is en verlangt nakoming door [geïntimeerde] van de koopovereenkomst, althans vergoeding van de schade die zij heeft geleden doordat [geïntimeerde] de koopovereenkomst niet nakomt, dan wel ten onrechte onderhandelingen daarover heeft afgebroken. [geïntimeerde] betwist de stellingen van [appellante] .

3 De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat als vaststaand uit van het volgende, voor zover in hoger beroep van belang.

3.2

[appellante] is de moeder van [geïntimeerde] . [appellante] woont aan [de a-straat] 27 te

[A] . Zij was eerst eigenaar van die woning maar heeft deze inmiddels verkocht aan haar dochter, mevrouw [C] .
Achter de woning ligt een bedrijfsterrein waarop een door [geïntimeerde] voor eigen rekening gebouwd bedrijfsgebouw staat. Ook dat terrein was eigendom van [appellante] . Dat terrein is plaatselijk bekend als [de a-straat] 29a, 29b en 29c te [A] , hierna te noemen: “de onroerende zaak”.

3.3

Op 3 november 1994 heeft [appellante] de onroerende zaak aan [geïntimeerde] verkocht. In

de koopovereenkomst is een voorkeursrecht voor [appellante] opgenomen als [geïntimeerde] de onroerende zaak weer wil verkopen. De betreffende bepaling luidt als volgt:

Artikel 15

Indien de koper mocht overgaan tot vervreemding van het bij deze gekochte dient hij de verkoper daarvan in kennis te stellen. Deze heeft dan het recht, mits hij de wens daartoe binnen één maand na ontvangst van bovenbedoelde kennisgeving te kennen geeft, het verkochte bij voorkeur te kopen. De prijs wordt zo mogelijk in onderling overleg vastgesteld en bij gebreke van overeenstemming daarover, door drie makelaars onroerend goed, van wie ieder van partijen één aanwijst en de aldus benoemden tezamen de derde aanwijzen; ongeacht of de koop doorgaat zijn de taxatiekosten voor partijen, ieder voor de helft.”

3.4

In een brief van 2 december 2014 heeft Wivema Vastgoed BV te Maarsbergen (hierna te noemen: Wivema) namens [geïntimeerde] aan [appellante] meegedeeld dat [geïntimeerde] de onroerende zaak wil verkopen en dat [appellante] op grond van het voorkeursrecht de gelegenheid heeft om het voor een bedrag van € 425.000,- te kopen.

3.5

Namens [appellante] heeft mr. Quak, haar toenmalige advocaat, daarop in een brief van 9 december 2014 bericht dat [appellante] op zichzelf geïnteresseerd is in de koop van de onroerende zaak, maar dat de vraagprijs te hoog lijkt. Verder snijdt zij in de brief nog enkele andere kwesties aan waarover nog nadere duidelijkheid verkregen moet worden; zij vraagt om inzage in een taxatierapport waarop het bedrag van € 425.000,- is gebaseerd, meldt dat nog een bouwkundig onderzoek naar bodemvervuiling verricht dient te worden, dat ook nog een bouwkundig rapport opgesteld moet worden en wil inzicht in lopende huurcontracten.

3.6

In een brief van 30 december 2014 schrijft Wivema dat de onroerende zaak minimaal € 400.000,- moet opbrengen en dat anders [geïntimeerde] niet overgaat tot verkoop.
[appellante] wordt in de gelegenheid gesteld om uiterlijk 2 januari 2015 een bod te doen.

3.7

Op 31 december 2014 wordt in opdracht van [appellante] de onroerende zaak door ID Makelaars getaxeerd. ID Makelaars komt uit op een marktwaarde van € 350.000,- vrij van huur.

3.8

Na enige correspondentie tussen partijen, waarin gedeeltelijk ook nog betrokken wordt een toen lopende gerechtelijke procedure tussen [appellante] en [C] , wordt op 7 juli 2016 de onroerende zaak getaxeerd door Visser Makelaardij op € 397.000,- in gedeeltelijk verhuurde staat. Het rapport is namens [geïntimeerde] mede ondertekend door Wivema en namens [appellante] door ID Makelaars. Het rapport vermeldt dat de waardering is bedoeld om de marktwaarde van de onroerende zaak vast te stellen en daarmee te voldoen aan het bepaalde in artikel 15 van de koopovereenkomst.

3.9

In een e-mail van 11 april 2017 vraagt [geïntimeerde] aan mr. Quak of [appellante] nog gebruik wil maken van haar voorkeursrecht. Hij schrijft:

“Het is inmiddels een jaar geleden dat mijn bedrijfspand is getaxeerd door drie makelaars.

Ik heb van Uw cliënte tot op heden niets mogen vernemen of zij gebruik wil maken van haar recht tot eerste koop.
graag verneem ik binnen 7 dagen of dat Uw cliënte door gebruik van wil maken of niet.
Als ik binnen 7 dagen niets verneem ga ik er van uit dat zij geen gebruik maakt van het recht tot eerste koop.”

3.10

In een e-mail van 13 april 2017 schrijft mr. Kabalt namens [appellante] dat hij de zaak heeft overgenomen van mr. Quak en dat [appellante] nog steeds interesse heeft in de koop van de onroerende zaak, maar dan wel tegen een voor haar aanvaardbare koopsom. Mr. Kabalt verzoekt [geïntimeerde] hem te informeren over de koopsom die hij in gedachten heeft.

3.11

In een brief van 17 juli 2017 schrijft mr. Kabalt dat hij inmiddels onderzoek heeft gedaan in het dossier, dat hem is gebleken dat de koopsom door Visser Makelaardij is bepaald op € 397.000,- k.k. en dat [appellante] bereid is om het onroerend goed voor dat bedrag te kopen. Hij vervolgt:

"Het is thans aan partijen om het proces van de aan- en verkoop zo snel en soepel mogelijk te laten verlopen. Beiden partijen lijken belang te hebben en gebaat te zijn bij een onverwijlde afwikkeling van een en ander.

U zult begrijpen dat cliënte zich - voorafgaand aan de aankoop en levering - een goed beeld wenst te vormen van de huidige staat van hetgeen zij aan zal kopen. Hiervoor zijn een aantal zaken benodigd:

- Er dient op korte termijn een bezichtiging gepland te worden, waarbij cliënte het object in aanwezigheid van haar en uw makelaar bezichtigt. Gelet op de voorgeschiedenis lijkt het cliënte verstandig dat u daar zelf niet bij aanwezig bent.

- Gedurende alle drie de taxaties was één ruimte in het bedrijfspand afgesloten. Cliënte zou deze ruimte graag van binnen zien tijdens bovenstaande bezichtiging.

Los van het bovenstaande heeft haar financier cliënte verzocht om een getekend exemplaar van (alle) lopende huur- en/of gebruiksovereenkomst(en) met betrekking tot het bedrijfsterrein en het bedrijfspand. De taxateurs beschikten enkel over (een) ongetekend(e) exempla(a)r(en). Graag verzoek ik u mij deze, door alle partijen ondertekende, overeenkomst(en) zo spoedig mogelijk te verstrekken. Voorts ontvang ik graag de schriftelijke bevestiging van u dat er op dit moment geen betalingsachterstanden bestaan.

Gelet op de inhoud van deze brief vertrouw ik er mede namens cliënte op dat partijen de aan- en verkoop van het bedrijfsterrein met daarop een bedrijfsgebouw, gelegen achter het huisperceel [de a-straat] 27 [A] , in goed onderling overleg vorm zullen geven. Derhalve zal ik u op korte termijn de voorkeursnotaris van cliënte mededelen, waarbij uiteraard per volmacht geleverd kan worden.

Ik verneem graag uw spoedige reactie op het bovenstaande. Om de snelheid in deze kwestie te houden ontvang ik graag binnen 7 (zeven) dagen na ontvangst van deze brief per e-mail uw schriftelijke reactie.”

3.12

In een e-mail van 29 augustus 2017 laat [geïntimeerde] weten dat de getaxeerde waarde inmiddels niet meer conform de marktwaarde is. Hij refereert aan een recente stijging van de waarde van onroerend goed en biedt de onroerende zaak aan voor een bedrag van € 550.000,- k.k.

3.13

Op 31 augustus 2017 bericht mr. Kabalt dat de koopsom van € 397.000,- onverkort geldt en dat [appellante] gebruik maakt van haar eerste recht van koop tegen die koopsom.
Hij stelt [geïntimeerde] in gebreke en sommeert hem gevolg te geven aan de tussen partijen bereikte wilsovereenstemming en binnen acht weken na ontvangst van dit bericht tot levering over te gaan.

3.14

Op 3 september 2017 laat [geïntimeerde] weten het jammer te vinden dat [appellante] niet op zijn aanbod ingaat en dat hij het onroerend goed nu niet gaat verkopen.

3.15

Na daartoe verkregen verlof heeft [appellante] op 3 oktober 2017 conservatoir beslag tot levering gelegd op de onroerende zaak.

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[appellante] heeft in eerste aanleg – samengevat – gevorderd te verklaren voor recht dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen en [geïntimeerde] te veroordelen tot levering van de onroerende zaak. Subsidiair heeft zij gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot het betalen van schadevergoeding, op te maken bij staat, omdat [geïntimeerde] "ongelegitimeerd" dan wel onrechtmatig de onderhandelingen over de koopovereenkomst heeft afgebroken.

4.2

[geïntimeerde] heeft in reconventie de opheffing van het conservatoire beslag gevorderd.

4.3

De rechtbank heeft in haar vonnis van 14 september 2018 de vorderingen van [appellante] afgewezen en de vordering van [geïntimeerde] toegewezen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten in conventie en compensatie van de kosten in reconventie.
Over de stelling van [appellante] dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen overweegt de rechtbank dat, nog afgezien van de vraag of [geïntimeerde] een voldoende bepaald aanbod heeft gedaan, de brief van [appellante] van 17 juli 2017 geen aanvaarding van een aanbod inhoudt, omdat uit die brief blijkt dat het proces van aan- en verkoop ook in de visie van [appellante] zelf nog niet is afgerond. Over het verwijt dat [geïntimeerde] de onderhandelingen heeft afgebroken wordt overwogen dat [geïntimeerde] geen onderhandelingen heeft afgebroken, maar dat [appellante] zelf niet over de koopsom wilde onderhandelen.
Uit de afwijzing van de vorderingen van [appellante] volgt dat de vordering van [geïntimeerde] tot opheffing van het beslag kan worden toegewezen, aldus de rechtbank.

5 De vorderingen in hoger beroep

5.1

Na wijziging van haar vorderingen in haar memorie van grieven vordert [appellante] , samengevat, (a) vernietiging van het vonnis van 14 september 2018, (b) verklaring voor recht dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, subsidiair dat een bindend advies tot stand is gekomen met een koopprijs van € 397.000,- k.k. tot gevolg, zo nodig te actualiseren tot een bedrag van € 413.277,- dan wel te actualiseren door een te benoemen deskundige, (c) in beide gevallen met veroordeling van [geïntimeerde] tot nakoming van de koopovereenkomst althans van het bindend advies door mee te werken aan de levering van de onroerende zaak. Meer subsidiair wordt verklaring voor recht gevorderd dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, althans het bindend advies en hem te veroordelen tot vergoeding van de schade die [appellante] daardoor lijdt. Alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.

5.2

[geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de wijzigingen van eis. Omdat het hof daar ook ambtshalve geen bezwaar tegen heeft zal recht worden gedaan op de gewijzigde vorderingen.

5.3

[geïntimeerde] vordert in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep voor het geval het hof zou overgaan tot benoeming van een deskundige om de marktwaarde van de onroerende zaak vast te laten stellen en blijkt dat [appellante] niet in staat is om voor die waarde te kopen, voor recht te verklaren dat artikel 15 van de koopovereenkomst van 1994 niet meer geldt en [geïntimeerde] de onroerende zaak aan een derde mag verkopen.

6 De motivering van de beslissing in hoger beroep

in principaal hoger beroep

6.1

[appellante] is in hoger beroep gekomen onder aanvoering van drie grieven, genummerd 1 tot en met 3.

6.2

In grief 1 komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen.
In de toelichting op haar grief bepleit [appellante] primair de stelling dat tussen partijen wel een koopovereenkomst tot stand is gekomen. De grief en de toelichting daarop beogen die kwestie in volle omvang aan het hof voor te leggen. Subsidiair bepleit zij de stelling dat de waardebepaling door Visser Makelaardij moet worden beschouwd als een bindend advies ten aanzien van de koopprijs dat [geïntimeerde] dient na te komen, al dan niet na een eventuele actualisatie van die waarde. Meer subsidiair stelt [appellante] dat [geïntimeerde] haar de schade dient te vergoeden die zij lijdt doordat [geïntimeerde] zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst dan wel voortvloeiend uit het bindend advies niet nakomt.

koopovereenkomst tot stand gekomen?

6.3

Het hof stelt voorop dat een overeenkomst, waaronder ook begrepen een koopovereenkomst, komt tot stand door aanbod en aanvaarding. In dat aanbod en die aanvaarding dient wilsovereenstemming gericht op de totstandkoming van die overeenkomst tot uitdrukking te zijn gebracht. Daarvoor is nodig dat wilsovereenstemming bestaat over die aspecten van de overeenkomst die de overeenkomst tot stand brengen (de zogenaamde essentialia). In het geval van een koopovereenkomst valt daarbij te denken aan overeenstemming over de prijs, het object, de leveringsdatum en de betalingscondities. Wat in een concreet geval de essentialia zijn waarover wilsovereenstemming dient te bestaan zal afhangen van de omstandigheden van het geval. Waar het op aankomt is dat beide partijen de wil moeten hebben gehad om de overeenkomst te sluiten, althans dat partijen er over en weer gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat ook bij de wederpartij die wil aanwezig was.

6.4

Kern van dit geschil is of tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt over verkoop van de onroerende zaak voor een koopprijs van € 397.000,-. Volgens [appellante] dient de waardebepaling van de onroerende zaak door Visser Makelaardij op € 397.000,- te worden beschouwd als een aanbod van [geïntimeerde] aan [appellante] om de onroerende zaak voor dat bedrag te kopen en is door de aanvaarding van die koopsom door [appellante] de koopovereenkomst tot stand gekomen. Volgens [geïntimeerde] dient die waardebepaling niet te worden beschouwd als een aanbod van [geïntimeerde] aan [appellante] , maar diende die slechts als richtsnoer voor partijen voor nader overleg over de koopprijs.

6.5

De vraag ligt daarmee voor welke betekenis toekomt aan die waardebepaling. Deze is verricht in het kader van het voorkeursrecht dat is vastgelegd in artikel 15 van de koopovereenkomst van 1994, aan welke overeenkomst partijen contractueel zijn gebonden. De beantwoording van de vraag vergt dus uitleg van artikel 15 van de koopovereenkomst van 1994; welke betekenis dient toegekend te worden aan de bepaling dat, als partijen in onderling overleg geen overeenstemming bereiken over de prijs, die door drie makelaars wordt vastgesteld. Bij die uitleg komt het niet alleen op de bewoordingen van de bepaling maar zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Uiteindelijk komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex maatstaf).

6.6

De bewoordingen van de bepalingen zijn duidelijk; als partijen zelf niet tot overeenstemming kunnen komen over de koopprijs wordt die vastgesteld door drie makelaars. In dit geval is die koopprijs vastgesteld op € 397.000,-.
Argumenten voor een andere uitleg hebben partijen niet aangedragen.
Partijen moeten daarmee geacht worden in juli 2016 een koopprijs van € 397.000,- vastgesteld te hebben. Voor zover [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat gebondenheid van hem aan die vaststelling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, geldt dat hij geen omstandigheden heeft aangevoerd die deze stelling in voldoende mate onderbouwen.

6.7

Met de vaststelling van de koopprijs is de koopovereenkomst echter nog niet tot stand gekomen. Als gezegd is daarvoor wilsovereenstemming nodig. Ook in de visie van [appellante] diende de vastgestelde prijs daarvoor eerst nog wel door haar aanvaard te worden. Voor haar stelling dat de waardevaststelling beschouwd diende te worden als een onherroepelijk aanbod van [geïntimeerde] aan haar om de onroerende zaak voor een bedrag van € 397.000,- te kopen en dat aanvaarding door [appellante] van dat aanbod de koopovereenkomst tot stand bracht, is in de bewoordingen van artikel 15 geen steun te vinden. Niet valt in te zien dat en waarom het laatste zinsdeel van artikel 15, dat voorziet in de mogelijkheid dat na de waardebepaling toch geen overeenkomst tot stand komt, alleen het oog zou hebben op de mogelijkheid voor [appellante] om van het sluiten van een koopovereenkomst af te zien. [appellante] heeft verder niet aangevoerd dat dit zou volgen uit wat partijen met elkaar over die bepaling hebben besproken of uit gedragingen van hen. Daarmee moet het ervoor worden gehouden dat het [geïntimeerde] vrij stond om te besluiten geen koopovereenkomst voor de vastgestelde koopprijs te willen aangaan. Vast staat dat [geïntimeerde] niet voor het bedrag van € 397.000,- heeft willen verkopen. Dat stond hem dus vrij.
Een koopovereenkomst is dan ook niet tot stand gekomen.

6.8

De stelling van [appellante] dat het [geïntimeerde] na de waardebepaling niet meer vrij stond om de onderhandelingen af te breken en dat hij door dat wel te doen, tekort is geschoten in de nakoming van zijn uit de voorkeursregeling voortvloeiende verplichtingen, dan wel dat hij daardoor onrechtmatig jegens [appellante] heeft gehandeld, wordt verworpen.

6.9

Voorop staat dat ieder vrij is onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij (HR 12 augustus 2005 ECLI:NL:HR:2005:AT7337).

6.10

Naar het oordeel van het hof doet zich hier niet de situatie voor dat het afbreken van de onderhandelingen door [geïntimeerde] onaanvaardbaar moet worden geacht.
Na de waardebepaling door Visser Makelaardij hebben partijen gedurende bijna een jaar radiostilte betracht en (kennelijk) niet meer met elkaar gesproken over de koopovereenkomst. Pas op 13 april 2017 en nadat [geïntimeerde] daar om had gevraagd laat [appellante] weten nog geïnteresseerd te zijn in een koopovereenkomst. De stelling van [appellante] dat na het rapport van Visser Makelaardij [geïntimeerde] het initiatief tot verder contact over de koopovereenkomst had moeten nemen gaat daarbij niet op. Als in haar visie de prijsbepaling een aanbod inhield van [geïntimeerde] had het juist op haar weg gelegen om daar dan op te reageren.

6.11

De opvatting van [geïntimeerde] dat door het tijdsverloop de waardebepaling niet meer onverkort als koopprijs had te gelden is niet onredelijk. [appellante] heeft niet betwist dat een dergelijke waardebepaling in het algemeen maar een geldigheidsduur heeft van drie maanden, zoals ook makelaar Visser heeft verklaard in een door [geïntimeerde] overgelegde schriftelijke verklaring (productie 17 bij verweerschrift). In die situatie had [appellante] zich bereid dienen te tonen om in het kader van de totstandkoming van een koopovereenkomst de koopprijs aan te passen aan het inmiddels verstreken tijdsverloop (door indexering of hertaxatie). [appellante] heeft echter onverkort vastgehouden aan het bedrag van € 397.000,- als koopprijs. [geïntimeerde] hoefde daar (dus) niet mee in te stemmen. Daar komt bij dat uit de stellingen van partijen en de overgelegde correspondentie kan worden afgeleid dat met overeenstemming over de koopprijs ook nog geen overeenstemming was bereikt over alle aspecten van de te sluiten koopovereenkomst. [geïntimeerde] heeft gewezen op verschillende kwesties die volgens hem daarna nog besproken zouden moeten worden (onder andere over de kosten van opruiming van de aanwezige bodemvervuiling) en ook de brief van mr. Kabalt van 17 juli 2017 houdt nog geen onvoorwaardelijke instemming in met een koopovereenkomst voor een prijs van € 397.000,-.
De daarop volgende verhoging van de vraagprijs tot € 550.000,- lijkt tekenend voor de verstoorde verhoudingen tussen partijen.
Van een situatie dat [appellante] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand zou komen was mede door haar eigen opstelling in ieder geval geen sprake (meer). In die situatie was [geïntimeerde] gerechtigd om de onderhandelingen af te breken, door mee te delen dat hij afzag van verkoop.


bindend advies?

6.12

In wat hiervoor is overwogen ligt besloten dat de waardebepaling door Visser Makelaardij kan worden beschouwd als een bindend advies. [appellante] heeft echter geen belang bij een verklaring voor recht terzake, omdat de waardebepaling op [geïntimeerde] nog geen verplichting legde om de onroerende zaak ook voor de bepaalde prijs aan [appellante] te leveren en hiervoor is overwogen dat [geïntimeerde] bevoegd was de onderhandelingen af te breken. Daarmee heeft de waardebepaling haar zin verloren.

levering van de onroerende zaak?

6.13

De conclusie is dat de vorderingen van [appellante] om [geïntimeerde] te veroordelen tot levering aan haar van de onroerende zaak geen grondslag hebben en dus niet toewijsbaar zijn.

schadevergoeding?

6.14

Daarin ligt eveneens besloten dat [appellante] geen aanspraak heeft op schadevergoeding; van een tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van op hem rustende (contractuele) verplichtingen of van een onrechtmatige gedraging is geen sprake.

slotsom ten aanzien van grief 1

6.15

Grief 1 slaagt niet en de op die grief gestoelde vorderingen zijn niet toewijsbaar.

6.16

In grief 2 komt [appellante] op tegen de opheffing door de rechtbank van het door haar gelegde leveringsbeslag. Uit het falen van grief 1 volgt dat de rechtbank op juiste gronden dat beslag heeft opgeheven.

6.17

Grief 3 is gericht tegen de veroordeling in de proceskosten in eerste aanleg.
Nu de grieven 1 en 2 falen, faalt ook die grief.

benoeming deskundige?

6.18

Uit het oordeel hiervoor dat [geïntimeerde] bevoegd was de onderhandelingen over een koopovereenkomst af te breken ligt besloten dat geen grond bestaat om een deskundige te benoemen voor een hertaxatie.
Het staat partijen vrij om opnieuw met elkaar in onderhandeling te treden over een verkoop van de onroerende zaak. Doordat [geïntimeerde] heeft besloten af te zien van verkoop bestaat het voorkeursrecht van [appellante] nog onverkort. Dat betreft dan echter een andere rechtsverhouding dan die waarover in deze zaak moet worden geoordeeld. Daarmee bestaat geen grond om in deze zaak een deskundige benoemen om de onroerende zaak opnieuw te taxeren.

in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep

6.19

De voorwaarde waaronder het incidenteel beroep is ingesteld is niet vervuld, zodat in het incidenteel beroep niet zal worden beslist, ook niet over de proceskosten.

7
7. De slotsom

7.1

De grieven in principaal hoger beroep falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en de vorderingen van [appellante] in hoger beroep zullen worden afgewezen.

7.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen zullen worden vastgesteld op € 318,- aan griffierecht en € 2.148,- aan salaris advocaat (2 punten x tarief II).

8 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

in het principaal hoger beroep

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 14 september 2018;

wijst af de vorderingen van [appellante] ;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 318,- voor verschotten en op € 2.148,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart de veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep uitvoerbaar bij voorraad;

in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep

stelt vast dat de voorwaarde waaronder het incidenteel hoger beroep is ingesteld niet is vervuld.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.E. Mulder, W.P.M. ter Berg en J.H. Kuiper en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

28 juli 2020.