Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2020:3223

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
21-04-2020
Datum publicatie
23-04-2020
Zaaknummer
200.258.527/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Vraag of verkoper van een perceel land het recht heeft zich daar weer te vestigen en of hij, als hij niet terugkeert, recht heeft op verhoging van de afgesproken termijnen en op een verhuisvergoeding. Uitleg van koopovereenkomst en nadien gesloten nadere overeenkomst.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.258.527/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 122637)

arrest van 21 april 2020

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. W. Hogenkamp, kantoorhoudend te Meppel,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [B] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. W.A. van Overbeek de Meyer, kantoorhoudend te Deventer.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

De in het tussenarrest van 18 juni 2019 gelaste mondelinge behandeling heeft plaatsgehad op 1 augustus 2019. Daarna hebben partijen een memorie van grieven en van antwoord genomen en is het hof gevraagd weer arrest te wijzen.

2 Waar gaat deze zaak over?

2.1

In dit geschil vordert de voormalige eigenaar en bewoner van een groot perceel ( [appellant] ) van de nieuwe eigenaar ( [geïntimeerde] ) dat hij weer op dat perceel mag komen wonen. Dat geschil heeft de volgende achtergrond.

2.2

[appellant] was eigenaar van het perceel aan [a-straat 1] in [B] van 10,8 hectare. Hij woonde daar in een toercaravan. Op 29 juni 2015 verkocht hij het perceel aan [geïntimeerde] . De koopovereenkomst verplicht haar de koopsom te voldoen in 120 maanden door middel van een annuïteit van € 5.000,- per maand gedurende 119 maanden en de 120e termijn van € 2.580,61. Deze annuïteit is gebaseerd 2% rente per jaar.

2.3

Bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben partijen rekening gehouden met de wens van [appellant] op het perceel te blijven wonen. Dat was alleen mogelijk als de gemeente die bewoning zou gedogen. De gemeente was hiertoe bereid onder de voorwaarde dat een mantelzorgunit zou worden geplaatst binnen het bouwperceel van de nieuw te bouwen woning van [geïntimeerde] . Om daaraan te voldoen, heeft [geïntimeerde] een inspanningsverplichting op zich genomen. De stacaravan die zij in dat kader in het voorjaar van 2016 op het perceel plaatste en aan [appellant] ter beschikking stelde, is door de gemeente als mantelzorgunit geaccepteerd. [appellant] weigerde die echter te betrekken; hij bleef wonen in zijn oude toercaravan. Nadat [geïntimeerde] ook op het perceel was komen wonen, zijn conflicten tussen beiden ontstaan. Uiteindelijk is [appellant] op 9 december 2016 vertrokken, nadat partijen eind november 2016 een tweede overeenkomst hadden gesloten (hierna: de tweede overeenkomst).

2.4

Na zijn vertrek heeft [appellant] diverse vorderingen tegen [geïntimeerde] ingesteld. Die komen erop neer dat hij gerechtigd is weer in een woonvoorziening op het perceel te gaan wonen, en een paard en pony te houden. Aan die vorderingen zijn ook enkele geldvorderingen verbonden die het karakter hebben van schadevergoeding. [appellant] legde hieraan ten grondslag dat zijn vertrek was gebaseerd op de al genoemde tweede overeenkomst, waarin [geïntimeerde] is tekortgeschoten. Na ontbinding van die overeenkomst meende hij weer aanspraak te kunnen maken op de in de koopovereenkomst geregelde woonrechten.

2.5

De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. Het hoger beroep strekt er ‘primair’ toe dat ze alsnog worden toegewezen, althans ('subsidiair', voor het geval het hof deze tweede overeenkomst niet ontbindt), dat een verhuisvergoeding van € 5.000,- wordt betaald en de overeengekomen jaarrente wordt verhoogd met 1%.

2.6

Met de subsidiaire toevoeging wordt de eis in hoger beroep gewijzigd. [geïntimeerde] heeft daar bezwaar tegen gemaakt, omdat zij daardoor een 'instantie verliest' (een beoordeling door de rechtbank), en deze eis ook in eerste aanleg geformuleerd had kunnen worden. Het hof verwerpt dat bezwaar, omdat het verlies van instantie op zichzelf geen reden is een dergelijke eiswijziging te weigeren; de wet staat die juist toe, tenzij de wijziging in strijd zou komen met een goede procesorde. Daarvan is het hof niet gebleken. Bovendien is de wijziging al in het eerste inhoudelijke processtuk in hoger beroep geformuleerd, zodat de zogenaamde 'twee-conclusie-regel' niet is geschonden. De wijziging wordt daarom toegestaan.

Wat is het oordeel van het hof?

Uitleg van de grieven

2.7

De rechtbank heeft overwogen dat [appellant] door de tweede overeenkomst geen recht meer had op bewoning van het door hem verkochte perceel. In zijn eerste en derde grief komt [appellant] daartegen op met het standpunt dat in deze tweede overeenkomst niet is bepaald dat de koopovereenkomst wordt ontbonden (grieven onder 9). Omdat die overeenkomst ook niet is vernietigd, meent hij, zo begrijpt het hof, nakoming van die overeenkomst te kunnen vragen. De ontbinding waar hij zich in de tweede grief wel op beroept, ziet niet op deze overeenkomst, maar op de tweede overeenkomst. Die grief vat het hof op als subsidiair, namelijk voor het geval dat alleen een beroep op de koopovereenkomst mogelijk is als deze tweede overeenkomst eerst wordt ontbonden. Zoals hierna zal blijken, komt het hof echter niet toe aan de beoordeling van dit subsidiaire standpunt.

2.8

Uitgangspunt bij de beoordeling van de eerste en derde grief zijn niet alleen de rechten en verplichtingen die bij de koop zijn overeengekomen. De uit de tweede overeenkomst voortvloeiende rechten zijn daarvoor eveneens van belang. Deze overeenkomsten hangen namelijk nauw samen, de vorderingen zijn op beide overeenkomsten gebaseerd, en het geschil tussen partijen is voor een belangrijk deel terug te voeren op het verschil in uitleg dat zij aan deze overeenkomsten geven. Het hof overweegt daarover het volgende.

Uitgangspunten in de koopovereenkomst

2.9

Artikel 19 van de koopovereenkomst maakt onderscheid tussen twee situaties: het geval dat de inspanningsverplichtingen van [geïntimeerde] ertoe leiden dat een woonvoorziening wordt gedoogd en het geval dat dat niet zo is. In het eerste geval zou [appellant] gratis ('om niet') op het perceel kunnen blijven wonen zolang hij dat wenst (artikel 19 lid 3). In het laatste geval bepaalt de koopovereenkomst dat [appellant] een andere woonvoorziening dient te zoeken. Het rentepercentage van de maandelijkse annuïteit zou dan wel wijzigen in 3% per jaar, met ingang van de dag dat [appellant] zich op een andere locatie zou hebben gevestigd (artikel 19 lid 4). Voor de beoordeling van de vraag waar dat toe heeft geleid, zijn de ontwikkelingen van belang die hebben geleid tot het vertrek van [appellant] en de afspraken die kort daarvoor nog zijn gemaakt (de tweede overeenkomst). Die ontwikkelingen worden hierna besproken.

De aanleiding tot het vertrek

2.10

De gemachtigde de van [appellant] heeft in e-mails van 20 oktober en

15 november 2016 verwezen naar de hiervoor weergegeven regeling uit de koopovereenkomst. De gemachtigde van [geïntimeerde] sloot daar op 17 november bij aan. Hij schreef toen dat zich op dat moment de situatie voordeed die in het vierde lid van artikel 19 is geregeld, te weten dat de gemeente niet langer woonvoorziening gedoogde. Tussen partijen staat ook niet ter discussie dat dit toen speelde: de gemeente heeft de woonvoorziening gedoogd zolang sprake was van een constructie van mantelzorg.

[geïntimeerde] was bereid die zorg op zich te nemen en heeft dat ook gedaan, maar heeft daar problemen bij ervaren. Volgens haar liep [appellant] regelmatig naakt over de grond van

[geïntimeerde] en liet hij overal auto’s parkeren; hij zorgde niet voor een passende bestemming voor de hanen, verhuisde niet naar de stacaravan, voerde zijn oude toercaravan niet af, ruimde de te slopen schuur en andere rotzooi niet op, en liet dode dieren slingeren.

Op 19 september 2016 escaleerde de situatie.

[geïntimeerde] schrijft daarover op 22 september 2016 het volgende aan [appellant] .

"(…)U maakte toen opzettelijk dusdanig lawaai dat het paard, waarmee ik aan de hand liep, schrok en steigerde. Ik werd door het paard op de grond gegooid en was tot bloedens toe verwond. U keek toe, draaide zich om, stapte op een fiets en reed weg. Dit is een incident in een reeks van gebeurtenissen en incidenten die hebben plaatsgevonden, nadat ik op 1 augustus 2015 de onroerende zaak van u heb gekocht.

Op 30 augustus en 13 september jl. vonden gesprekken plaats tussen u, [C] , maatschappelijk werkster van u, ondergetekende en mijn vader. (…)

In de gesprekken heb ik aangegeven grote problemen te ervaren met de mantelzorgsituatie. Een groot aantal van de problemen zijn met u doorgesproken, maar hebben niet geleid tot enige verbetering van de situatie. In het gesprek van 30 augustus 2016 heb ik u laten weten dat wat mij betreft de grens was bereikt. Uit het gesprek dat plaatsvond op 13 september 2016 blijkt dat de besproken problemen in de mantelzorgsituatie in het geheel niet door u waren weggenomen of opgelost. Sterker, u maakt kenbaar geen enkele boodschap te hebben aan de bezwaren die ik uit.

In het gesprek van 13 september 2016 heb ik u aangegeven dat ik op een punt kom om te besluiten of het voor mij nog mogelijk is om de mantelzorg te blijven geven nu uw manier van doen zulks onmogelijk maakt.

De situatie op 19 september 2016 is voor mij de druppel die de emmer doet overlopen. Niet alleen is het vertrouwen voor een vruchtbare samenwerking weg, daarenboven voel ik een ernstige mate van onveiligheid op mijn eigen terrein.

Er zijn dusdanig zwaarwegende redenen dat van mij niet kan worden verlangd dat ik de mantelzorg aan u voortzet. Ondanks verschillende gesprekken en ruimte tot verbetering komt u uw verplichtingen uit de gesloten overeenkomst niet na, weigert u medewerking te verlenen die redelijkerwijze nodig is voor een goede uitvoering van de overeenkomst en vertoont u gedragingen jegens mij die voortzetting van de mantelzorg onmogelijk maken. Er is sprake van een verstoorde vertrouwensrelatie en een bedreigende en intimiderende situatie die mijn persoonlijke veiligheid en vrijheid in gevaar brengt.

De mantelzorg beëindig ik dan ook met ingang van heden, doch in elk geval met ingang van 1 oktober 2016. Ik adviseer u om zo spoedig mogelijk om te zien naar andere woonruimte.(…)"

Het aanvullende karakter van de tweede overeenkomst

3. Partijen zijn het erover eens dat na de beëindiging van de mantelzorg, eind november, in de tweede overeenkomst is afgesproken dat [appellant] aanspraak kon maken op een verhuisvergoeding van € 5.000,-, verminderd met door [geïntimeerde] gemaakte kosten. Zij verschillen echter van mening over de inhoud die deze overeenkomst voor het overige had. In een dergelijk geval, waarbij partijen over de uitleg van een overeenkomst strijden en beiden een andere uitleg verdedigen, mag het hof zonder schending van artikel 24 Rv zijn eigen uitleg kiezen, ook al heeft geen van de partijen die uitleg bepleit. Het hof overweegt daarover het volgende.

3.1

Na de beëindiging van de mantelzorg tot aan het vertrek van [appellant] op

9 december 2016 heeft de correspondentie in het teken gestaan van betaling van een eventueel daarover nader overeen te komen verhuisvergoeding, boven de contractuele renteverhoging die in de koopovereenkomst al was geregeld (brieven van 20 oktober,

15 november en 17 november 2016), de hoogte van die vergoeding (brieven van

21 november, 28 november en 29 november 2016) en het tijdstip van vertrek (brieven van

21 november 2016 en 29 november 2016). Van de kant van [geïntimeerde] is niet aangevoerd, en nergens blijkt ook uit, dat [appellant] toen op enig moment zijn recht op renteverhoging heeft prijsgegeven. Naar het oordeel van het hof volgt uit deze correspondentie dan ook slechts dat een nadere afspraak is gemaakt over het tijdstip van vertrek (een invulling van de al gemaakte afspraken) en de aanvullende afspraak dat [appellant] recht heeft op een verhuisvergoeding van € 5.000,- minus kosten. Die uitleg sluit aan bij de opmerking van de raadsman van [geïntimeerde] ter zitting van 15 november 2018. Hij merkte daar op dat eind november het vertrek per 1 december 2016 (later verplaatst naar 9 december 2016) is afgesproken en betaling van € 3.500,-. Ook [appellant] heeft een standpunt ingenomen dat hiermee in lijn ligt, namelijk waar hij in de grieven verwijst naar de correspondentie, en opmerkt dat op enig moment over de schadevergoeding geen overeenstemming werd bereikt, maar dat de afgesproken renteverhoging niet meer ter discussie stond en hij aanspraak kon blijven maken op de koopovereenkomst (de brieven van 15 november 2016 en

20 januari 2017), terwijl over die vergoeding in de tussentijd alsnog een afspraak werd gemaakt. Ook hij gaat ervan uit dat partijen de datum van vertrek nader hebben bepaald op

9 december.

De gevolgen van het vertrek

- [appellant] heeft op grond van de koopovereenkomst geen recht op terugkeer

3.2

[appellant] is uiteindelijk daadwerkelijk vertrokken, nadat partijen hadden geconcludeerd dat de gemeente niet langer een woonvoorziening voor hem gedoogde. Bij gelegenheid van de comparitie van 15 november 2018 heeft de gemachtigde van [appellant] daarover opgemerkt dat dit vertrek onder meer plaatsvond in ruil voor een renteverhoging. Bovendien maakt [appellant] (nog steeds) aanspraak op een verhuisvergoeding. Het vertrek had dus geen tijdelijk karakter. Op grond van de koopovereenkomst kon [appellant] in die situatie aanspraak maken op een renteverhoging vanaf de dag dat hij zich op een andere locatie had gevestigd. Het hof ziet echter niet in dat de koopovereenkomst [appellant] in dat geval een recht op terugkeer biedt. De koopovereenkomst verbindt immers slechts rechten aan de situatie dat hij op het perceel blijft wonen (indien en zolang de gemeente dat gedoogt) en de situatie dat hij vertrekt. Op het blokkeren van zijn terugkeer door [geïntimeerde] kan hij dan ook geen vordering baseren met een beroep op die overeenkomst. Met die constatering strandt ook in hoger beroep de desbetreffende (primaire) vordering.

- [appellant] heeft op grond van de koopovereenkomst wel recht op een maandelijkse renteverhoging van € 247,-

3.3

De subsidiaire vordering is wel toewijsbaar voor zover deze strekt tot de bij de koop overeengekomen renteverhoging. [geïntimeerde] kan niet worden gevolgd in het verweer dat deze aanspraak niet bestaat omdat de gemeente op enig moment bewoning heeft gedoogd. De uitleg die partijen blijkens de weergegeven correspondentie aan de koopovereenkomst hebben gegeven, komt er immers op neer dat ook aanspraak op die renteverhoging bestond zodra die situatie zich wijzigt, en van gedogen niet langer sprake is. [geïntimeerde] maakt er daarnaast nog een punt van dat bij het maken van de tweede overeenkomst geen afspraken zijn gemaakt over deze renteverhoging. Op zichzelf is dat juist, maar die constatering doet niet af aan het recht dat [appellant] daaromtrent aan de koopovereenkomst kan ontlenen.

3.4

[appellant] heeft ook recht op renteverhoging als ervan moet worden uitgegaan dat de tweede overeenkomst niet is ontbonden. Die constatering is van belang, omdat partijen uitgebreid hebben gediscussieerd over die ontbinding en de gevolgen ervan. Bij de beoordeling van de eerste en derde grief moet er echter van worden uitgegaan dat beide overeenkomsten in stand zijn gebleven.

3.5

[appellant] berekent de verhoging op een maandelijks bedrag van € 247,-, uitgaande van de oorspronkelijke termijn van 10 jaar, met ingang van de dag van zijn vertrek. De betwisting van dat standpunt door [geïntimeerde] is beperkt tot de opmerking dat dit bedrag haar onbekend voorkomt, en dat uit de overeenkomst voortvloeit dat de annuïteit van € 5.000,- bij een renteverhoging geen wijziging ondergaat. Het laatste is ongefundeerd, en voor het eerste geldt dat met een eenvoudige ontkenning niet kan worden volstaan: het had op de weg van [geïntimeerde] gelegen duidelijk te maken op welke wijze de renteverhoging dan wel in de hoogte van de annuïteit of de looptijd verdisconteerd zou moeten worden. Dat heeft zij niet gedaan.

- [appellant] heeft op grond van de tweede overeenkomst recht op een verhuisvergoeding van € 3.500,-

3.6

Het hof heeft hiervoor al overwogen dat [appellant] bij vertrek recht heeft op een verhuiskostenvergoeding van € 5.000,-, verminderd met door [geïntimeerde] gemaakte kosten. Volgens [geïntimeerde] belopen die kosten € 1.500,- en niet slechts € 500,-, zoals [appellant] beweert. Omdat [appellant] van de hoogte van die kosten geen bewijs heeft aangeboden, gaat het hof uit van de door [geïntimeerde] berekende vergoeding van € 3.500,- op basis van € 1.500,- aan kosten.

De conclusie

3.7

De conclusie luidt dat [appellant] behalve op renteverhoging ook recht heeft op een verhuisvergoeding van € 3.500,-. Die vorderingen zullen alsnog worden toegewezen. De rente over de annuïteiten is steeds vanaf de vervaldatum verschuldigd.

3.8

[appellant] heeft geen belang bij behandeling van zijn tweede grief, omdat die er (subsidiair) toe strekt dat hij door ontbinding geen aanspraak meer kan maken op nakoming van de tweede overeenkomst. Als de grief zou slagen, zou hij geen aanspraak hebben op een verhuiskostenvergoeding en dat effect zal hij, in de situatie dat hij niet wordt gevolgd in zijn betoog dat hij op basis van de koopovereenkomst recht heeft om terug te keren, met zijn grief niet hebben bedoeld.

3.9

De proceskostenveroordeling van [appellant] in eerste aanleg blijft in stand, omdat de door de rechtbank genomen beslissing ziet op een vordering die ook in hoger beroep niet kan worden toegewezen. In hoger beroep zijn partijen over en weer zodanig in het (on)gelijk gesteld, dat het hof de proceskosten van die procedure zal compenseren. Daarmee is ook een oordeel gegeven over de laatste en vierde grief van [appellant] , die betrekking heeft op de proceskostenveroordeling.

3.10

Aan de bewijsaanbiedingen die partijen hebben gedaan, gaat het hof bij gebrek aan belang voorbij.

De beslissing

Het hof vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland in Assen van

30 januari 2019, met uitzondering van de proceskostenveroordeling, en neemt de volgende beslissing.

Het hof veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van een vergoeding van € 3.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 december 2016.

Het hof veroordeelt [geïntimeerde] ook tot betaling aan [appellant] van een verhoogde annuïteit van € 247,- per maand met ingang van 9 december 2016, te vermeerderen met de wettelijke rente over elke afzonderlijke annuïteit vanaf de vervaldag daarvan.

Het hof bekrachtigt het genoemde vonnis voor zover [appellant] daarin in de proceskosten is veroordeeld.

Het hof bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten van het hoger beroep moet dragen.

Ten aanzien van de uitgesproken veroordelingen is deze uitspraak uitvoerbaar bij voorraad.

Wat verder is gevorderd, wordt afgewezen.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, H. de Hek en J. Smit en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

21 april 2020.