Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2020:2495

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
24-03-2020
Datum publicatie
26-03-2020
Zaaknummer
200.241.171/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurovereenkomst. Rechtsverwerking. De hoofdhuurder heeft (met instemming van de verhuurder) zijn appartement (behoudens één kamer) verhuurd aan de onderhuurder. De huurder verbleef zelden of nooit in die ene kamer. De onderhuurder betaalde vanaf zeker moment de huur rechtstreeks aan de verhuurder. Deze feiten zijn onvoldoende om te kunnen vaststellen dat de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder is geëindigd en is vervangen door een rechtstreeks huurovereenkomst tussen verhuurder en (voormalige) onderhuurder. De desbetreffende stellingen zijn voor het overige onvoldoende onderbouwd. De genoemde feiten zijn ook onvoldoende om daaruit te kunnen afleiden dat huurder zijn rechten heeft verwerkt.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.241.171/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 5669136)

arrest van 24 maart 2020

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [A] ,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [appellante],

advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool, kantoorhoudend te 's-Gravenhage,

tegen

1 [geïntimeerde1] ,

wonende te [B] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [geïntimeerde1],

advocaat: mr. M.J. Blokzijl, kantoorhoudend te Groningen,

2. [geïntimeerde2] ,

wonende te [A] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [geïntimeerde2],

advocaat: mr. T.F. de Jong, kantoorhoudend te Groningen.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van

4 april 2017 en 24 oktober 2017 die de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft gewezen.

2 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

2.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 24 september 2019 hier over.

2.2

Ter uitvoering van het tussenarrest heeft op 15 januari 2020 een comparitie van partijen (meervoudig) plaatsgevonden. Op 12 februari 2020 heeft een voortzetting daarvan (enkelvoudig) plaatsgevonden. Van beide comparities is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd op basis van het voorafgaand aan de eerste comparitie door [appellante] overgelegde procesdossier, aangevuld met beide processen-verbaal van (voortgezette) comparitie en heeft het hof arrest bepaald.

3 De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.

3.2

Begin 1997 is tussen [geïntimeerde1] en [C] (hierna: [C] ) een

huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de zelfstandige woonruimte aan [a-straat]

73-1 te [A] (hierna: het appartement).

3.3

Vanaf 2002 heeft [geïntimeerde1] een gedeelte van het appartement onderverhuurd aan [appellante]

en haar partner [D] . Laatstgenoemde woont nu niet meer in het appartement.

3.4

Vanaf 2011 betaalt [appellante] de huurpenningen rechtstreeks aan de (hoofd)verhuurder.

3.5

In januari 2011 zijn de sloten van het appartement veranderd.

3.6

[C] heeft per brief van 17 februari 2014 aan [geïntimeerde1] kenbaar gemaakt dat hij het appartement leeg en ontruimd wil gaan verkopen. Hij heeft daarom in die brief de

huurovereenkomst met [geïntimeerde1] opgezegd. [geïntimeerde1] heeft deze opzegging in zijn brief aan

[C] van 28 februari 2014 niet geaccepteerd.

3.7

Kopers van het appartement waren de heren [E] en [F] . Hun advocaat schreef op 21 mei 2014 aan [appellante] :

"Mijn cliënten hebben, zoals u weet, onlangs het (woon)pand aan het [a-straat] 73/1 te [A] gekocht van de heer [C] . (…) Cliënten hebben van de verkopende partij begrepen dat de huurovereenkomst met de heer [geïntimeerde1] bij brief d.d. 17 februari jl. met onmiddellijke ingang is opgezegd.

(…)

Gezien vorenstaande stellen cliënten zich op het standpunt dat zij het woonpand het [a-straat] 73/1 zonder (onder)huurrechten gekocht hebben en dat u derhalve geen enkele aanspraak kunt maken op voortzetting van de bestaande (onrechtmatige) woonsituatie."

3.8

[C] heeft het appartement op 1 juli 2014 geleverd aan de heren [E] en [F]

, die het appartement op hun beurt op dezelfde dag hebben doorgeleverd aan [geïntimeerde2] . [geïntimeerde2] heeft het appartement gekocht onder de voorwaarde van gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten.

3.9

Medio 2016 heeft [geïntimeerde2] een extra verdieping boven het appartement aangebracht. Om

toegang tot deze verdieping mogelijk te maken is de indeling van het appartement gewijzigd.

De voordeur en het toilet zijn verplaatst en een tussenmuur is verwijderd. De kamer waarvan

[geïntimeerde1] in eerste aanleg herstel van het gebruik vorderde, is daardoor verdwenen.

3.10

[geïntimeerde2] heeft ter voldoening aan het in eerste aanleg gewezen eindvonnis van

24 oktober 2017 de kamer in kwestie hersteld.

3.11

[geïntimeerde1] heeft in het geding gebracht een volgens hem van [C] afkomstige brief van 24 maart 2017 aan [geïntimeerde1] , waarin het volgende staat:

"Je vroeg me of ik een huurovereenkomst met [appellante] heb afgesloten. Dat heb ik nooit gedaan. Jij bent altijd mijn hoofdhuurder geweest. Ik heb alleen goed gevonden dat [appellante] haar aan jou verschuldigde huur rechtstreeks aan mij betaalde, en dat vond jij ook goed; verder niets".

3.12

In een ongedateerde brief schreef [geïntimeerde2] aan [appellante] :

"1 juni is jaarlijks de gebruikelijke dag om de huurverhoging aan te zeggen. Op regie van mij heeft [C] alle huurder per 1 juni 2014 de huurverhoging aangezegd. Omdat ik gehoord had dat de tussenpersonen van [C] de relatie met jou ernstig verstoord hadden, had ik [C] geïnstrueerd jouw verhoging niet aan te zeggen. Ik wou eerst de normale communicatie en omgang met jou herstellen."

4 Het geschil, de beslissing in eerste aanleg en de vordering in hoger beroep

4.1

[geïntimeerde1] heeft in eerste aanleg gesteld dat hij hoofdhuurder is van het appartement aan het [a-straat] 73-1 te [A] , dat [appellante] onderhuurder is en dat [geïntimeerde1] in het gehuurde nog een kamer in gebruik had maar dat als gevolg van verbouwing van het appartement door [geïntimeerde2] (verhuurder) die kamer verdwenen is. Op basis van die stellingen heeft hij, samengevat, gevorderd [geïntimeerde2] te veroordelen tot herstel van de bij [geïntimeerde1] in gebruik zijnde kamer in het appartement. Daarnaast heeft hij gevorderd dat [appellante] veroordeeld wordt de bouwwerkzaamheden ten behoeve van dat herstel te gehengen en gedogen en de sleutels van het appartement aan [geïntimeerde1] af te geven. Alles op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling in de proceskosten.

4.2

[geïntimeerde2] heeft zich gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter. [appellante] heeft echter betoogd dat aanvankelijk wel sprake was van een huurovereenkomst tussen [geïntimeerde1] en de rechtsvoorganger van [geïntimeerde2] , maar dat die overeenkomst is geëindigd en zij sedertdien (de enige) huurder van het appartement is. Om die reden hoeft zij, aldus [appellante] , het herstel van de kamer niet te gehengen en gedogen en evenmin sleutels aan [geïntimeerde1] af te geven.

4.3

De kantonrechter heeft bij vonnis van 24 oktober 2017 het verweer van [appellante] verworpen. [geïntimeerde1] was en is hoofdhuurder en [appellante] was en is onderhuurder. [geïntimeerde2] is vervolgens veroordeeld tot herstel van de bij [geïntimeerde1] in gebruik zijnde kamer in het appartement. [appellante] is veroordeeld tot afgifte van de sleutels en tot het gehengen en gedogen van de verbouwingswerkzaamheden. Alles op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van [appellante] in de proceskosten van [geïntimeerde1] .

4.4

[appellante] is van het eindvonnis van de kantonrechter van 24 oktober 2017 in hoger beroep gekomen. Zij heeft gevorderd dat vonnis te vernietigen en alle vorderingen van [geïntimeerde1] tegen [geïntimeerde2] en haar alsnog af te wijzen.

5 De beoordeling van de grieven en de vordering

Inleiding

5.1

[appellante] heeft twaalf grieven ontwikkeld tegen het vonnis van de kantonrechter van

24 oktober 2017. Die grieven richten zich in essentie slechts op twee thema's:

a. is er een huurovereenkomst gesloten tussen [C] en [appellante] en/of is die tussen [geïntimeerde1] en [appellante] geëindigd?

b. is sprake van rechtsverwerking?

Deze thema's worden hierna besproken. Daaraan voorafgaand wordt een enkele processuele opmerking gemaakt.

Belang

5.2

[geïntimeerde2] heeft zich in eerste aanleg niet verzet tegen toewijzing van de door [geïntimeerde1] ingestelde vordering en heeft vervolgens, in lijn met die proceshouding, aan het gewezen vonnis voldaan. De aanvankelijke verbouwing is dus ongedaan gemaakt en in het appartement is de door [geïntimeerde1] gewenste kamer weer aangebracht. [geïntimeerde2] noch [geïntimeerde1] heeft hoger beroep ingesteld. De - in het geding tussen [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] - jegens [geïntimeerde2] uitgesproken veroordeling is dus in kracht van gewijsde gegaan. [appellante] vindt de in dat geding gegeven beslissing onjuist, maar is geen procespartij in dat geding en kan dus ook niet in hoger beroep opkomen tegen de daarin gegeven beslissing. In zoverre wordt zij niet-ontvankelijk verklaard in het ingestelde hoger beroep.

5.3

[appellante] is veroordeeld de verbouwingswerkzaamheden te gehengen en gedogen. Ook is zij veroordeeld tot afgifte van de sleutels. Beide veroordelingen zijn gebaseerd op het oordeel van de kantonrechter (neergelegd in het bijzonder in de rechtsoverwegingen 5.5 en 5.6 van het vonnis van 24 oktober 2017) dat thans nog steeds sprake is van een (hoofd)huurovereenkomst tussen [geïntimeerde2] en [geïntimeerde1] , van een (onder)huurovereenkomst tussen [geïntimeerde1] en [appellante] en niet van een huurovereenkomst tussen [geïntimeerde2] en [appellante] . Dat oordeel van de kantonrechter is niet slechts gegeven in het geding tussen [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , maar ook in het geding tussen [geïntimeerde1] en [appellante] en was, ook in die zaak, aan te merken als de rechtsbetrekking in geschil. Het belang van [appellante] is - en dat heeft zij ook aangevoerd - dat dit oordeel van de kantonrechter geen gezag van gewijsde krijgt. Dat zou immers tot gevolg kunnen hebben dat in een later geding tussen haar en [geïntimeerde1] aan haar kan worden tegengeworpen dat over de rechtsbetrekking in geschil reeds in deze zaak is beslist en dat in een volgende zaak tussen [appellante] en [geïntimeerde1] daarom van de juistheid van die beslissing moet worden uitgegaan. Dat is een rechtens te respecteren belang van [appellante] dat inhoudelijke bespreking van haar bezwaren tegen het uitgesproken vonnis rechtvaardigt.

Standpunt [appellante]

5.4

stelt dat een huurovereenkomst is gesloten tussen haar en [C] . Zij komt op tegen het andersluidende oordeel van de kantonrechter en onderbouwt dat als volgt.

a. [C] heeft begin 2011 het appartement geheel verbouwd en de sleutels exclusief aan [appellante] gegeven;

b. [appellante] heeft daarvoor toen € 10,- aan sleutelgeld betaald;

c. [appellante] betaalde de huur rechtstreeks aan [C] ;

d. uit de brief van de advocaat van [E] en [F] van 21 mei 2014 (zie hiervoor onder 3.7) blijkt dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde1] is geëindigd;

e. het appartement is feitelijk uitsluitend door [appellante] (en niet ook door [geïntimeerde1] ) bewoond;

f. de in het geding gebrachte brief van [C] aan [geïntimeerde1] van 24 maart 2017 (zie hiervoor onder 3.11) is vals en niet waarheidsgetrouw. De daaronder gestelde handtekening is niet die van [C] . [appellante] heeft [C] namelijk begin 2018, toevallig, in een bouwmarkt gesproken. [C] zei toen tegen haar van een brief van 24 maart 2017 niets te weten. De brief is ook niet in overeenstemming met de (hiervoor onder 3.12 genoemde) brief van [geïntimeerde2] aan [appellante] , waaruit blijkt dat [geïntimeerde2] als zijn huurder beschouwde en niet [geïntimeerde1] .

5.5

Daarnaast stelt zij dat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde1] en [C] is geëindigd. Voor het geval die overeenkomst niettemin nog bestaat, heeft [geïntimeerde1] zijn rechten verwerkt op grond daarvan een vordering in te stellen.

Huurovereenkomst

5.6

Niet in geschil is dat het appartement in 1997 door [geïntimeerde1] gehuurd is van [C] . Evenmin in geschil is dat [geïntimeerde1] dat appartement in 2004 (grotendeels) heeft onderverhuurd aan (onder andere) [appellante] . Bij deze situatie past zeer goed dat de sleutels van het appartement na verbouwing of vervanging van sloten door [C] (daargelaten of dat feitelijk het geval is geweest) aan [appellante] als feitelijke bewoonster zijn verstrekt en dat zij daarvoor € 10,- aan sleutelgeld heeft betaald aan hem. [geïntimeerde1] heeft voorts uitgebreid toegelicht waarom [appellante] , in overleg met hem, op zeker moment de huur rechtstreeks aan [C] is gaan betalen. Betalingsproblemen aan de kant van [geïntimeerde1] en het risico van beslaglegging waren daaraan debet. [appellante] heeft die gang van zaken niet gemotiveerd weersproken. In de brief van de advocaat van [E] en [F] van 21 mei 2014 staat niet meer dan dat vernomen is dat de huur aan [geïntimeerde1] is opgezegd, niet dat die huur daadwerkelijk is beëindigd. Die opzegging heeft plaatsgevonden, maar is door [geïntimeerde1] niet geaccepteerd, getuige zijn brief aan [C] van 28 februari 2014. [appellante] betwist wel dat deze brief destijds daadwerkelijk aan [C] is gestuurd, maar volstaat met die enkele stellingname en onderbouwt deze niet. Juist is dat het appartement (na vertrek van [D] ) uitsluitend door [appellante] is bewoond, maar dat enkele feit past ook in het scenario dat zij onderhuurster is gebleven. Uit de brief van [geïntimeerde2] aan [appellante] die hiervoor onder 3.12 is genoemd kan, mede gelet op het standpunt dat [geïntimeerde2] in deze procedure heeft ingenomen, niet meer worden afgeleid dan dat [geïntimeerde2] inderdaad in de veronderstelling verkeerde dat [appellante] zijn huurder was. [geïntimeerde2] is echter, na kennisname van alle stukken, tot de conclusie gekomen dat [geïntimeerde1] huurder was van [C] en [geïntimeerde1] om die reden nu zijn huurder is als gevolg van de rechtsopvolging van [C] door [geïntimeerde2] . Tot slot geldt dat het bouwmarktgesprek dat [appellante] stelt met [C] gehad te hebben begin 2018 niet nader onderbouwd is en dus niet meer is dan een enkele stelling van [appellante] , welke stelling gemotiveerd weersproken is door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] . Waar de valsheid van de brief van 24 maart 2017 in essentie slechts met (de juistheid van) het bouwmarktgesprek is onderbouwd is ook op dat punt sprake van niet meer dan een enkele stellingname. Met de nu besproken feiten en omstandigheden zijn de stellingen van [appellante] onvoldoende onderbouwd. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen.

5.7

Gevolg van het voorgaande is dat niet kan worden uitgegaan van het bestaan van een huurovereenkomst tussen [appellante] en [geïntimeerde2] . Evenmin kan ervan worden uitgegaan dat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde1] en [C] , zoals [appellante] stelt, is geëindigd. De reeds besproken feiten en omstandigheden leveren daarvoor onvoldoende onderbouwing op.

5.8

Uit het voorgaande volgt dat het oordeel van de kantonrechter (neergelegd in de rechtsoverwegingen 5.5 en 5.6 van diens vonnis) juist is. Voor vernietiging van die overwegingen bestaat geen grond.

Rechtsverwerking

5.9

Volgens [appellante] is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [geïntimeerde1] het recht uit de tussen hem en [appellante] bestaande overeenkomst nog geldend kan maken. Zij wijst er in dat verband op dat zij al sedert 2011 de huur rechtstreeks betaalt aan [C] en later aan [geïntimeerde2] en dat zij nu eenmaal een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan met [C] . [geïntimeerde1] heeft van het appartement bovendien slechts sporadisch gebruik gemaakt in de periode tot en met medio 2010. Daarna wenste hij niet meer zelf gebruik te maken van het appartement, maar wilde hij dit aan een derde in gebruik geven (de heer Bolt). Het vonnis van de kantonrechter is bovendien door iemand aan de belastingdienst gezonden met als gevolg dat de belastingdienst de huursubsidie heeft beëindigd en deze met terugwerkende kracht heeft teruggevorderd. [appellante] betaalt ook nog eens alle gemeentelijke heffingen en belastingen. Kortom: [geïntimeerde1] maakt zelf geen gebruik van het gehuurde en treedt al sedert jaren niet meer op als huurder.

5.10

Voor het aannemen van rechtsverwerking is nodig dat de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt. (Vgl. HR 11 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2574, rov. 4.2 en HR 7 april 2017, ECLI:NL:HR:2017:635)

5.11

Het staat wel vast dat [geïntimeerde1] niet of nauwelijks gebruik heeft gemaakt van het appartement. Hij heeft er zelf slechts zeer incidenteel overnacht. Verder had en heeft hij hooguit wat goederen (zoals een piano) in "zijn" kamer staan. Dat gegeven toont aan dat [geïntimeerde1] bij gebruik van het gehuurde als woonruimte voor zichzelf niet of nauwelijks belang had. Dat gegeven is echter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid nog niet onverenigbaar met zijn vordering tot het weer aanbrengen van "zijn" kamer in het appartement en dus met het geldend maken van zijn rechten als huurder van [geïntimeerde2] en verhuurder van [appellante] . Die paar goederen, waaronder de piano, wilde hij in ieder geval in het appartement laten staan en daarnaast, zo heeft [geïntimeerde1] uiteengezet, wilde hij op het appartement kunnen terugvallen indien hij om woonruimte in Groningen verlegen zat. Het argument dat [appellante] zelf gecontracteerd heeft met [C] is hiervoor al behandeld en als onjuist beoordeeld. De actie van de belastingdienst is kennelijk gebaseerd op het (van de kantonrechter overgenomen) oordeel dat [appellante] onderhuurster is en mist zelfstandige betekenis voor het punt waarover het nu gaat, te weten de rechtsverwerking. Indien [appellante] bedoeld heeft te zeggen dat zij ook het verhuurdersdeel van de gemeentelijke belastingen betaalt is dat (daargelaten of het juist is) ook niet een omstandigheid die redelijkerwijs aan de rechtsuitoefening door [geïntimeerde1] in de weg staat.

5.12

Het beroep op rechtsverwerking slaagt niet.

6 De slotsom

6.1

De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.

6.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde2] zullen worden vastgesteld op € 318,- aan verschotten (griffierecht) en € 2.277,- aan salaris advocaat

(3 punten, tarief I à € 759,- per punt).

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde1] zullen eveneens worden vastgesteld op € 318,- aan verschotten (griffierecht) en € 2.277,- aan salaris advocaat

(3 punten, tarief I à € 759,- per punt).

6.3

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.

7 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verklaart [appellante] niet-ontvankelijk voor zover zij opkomt tegen de in het geding tussen [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] uitgesproken veroordeling tot herstel van de kamer;

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Groningen van 24 oktober 2017 voor het overige;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van

- [geïntimeerde2] vastgesteld op € 318,- voor verschotten en op € 2.277,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

- [geïntimeerde1] vastgesteld op € 318,- voor verschotten en op € 2.277,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.P.M. ter Berg, M. Willemse en W.A. Zondag en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op

24 maart 2020.