Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2020:1870

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
03-03-2020
Datum publicatie
26-01-2021
Zaaknummer
200.259.208
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Koop woning, verkoper bedingt dat de bedenktijd van artikel 7:2 BW ook door hem mag worden gebruikt om hem een gelijkwaardige positie te geven. Vervolgens maakt de verkoper daar gebruik van en verkoopt het pand vervolgens aan een derde (vermoedelijk tegen een hogere prijs). Hof: misbruik van bevoegdheid, boete is verbeurd. Het hof verwerpt het beroep op matiging van de boete ex artikel 6:94 BW.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.259.208

(zaaknummer rechtbank Overijssel C/08/215804)

arrest van 3 maart 2020

in de zaak van

1) [appellant] en

2) [appellante],

beiden wonende te [A] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna: [appellanten] c.s.,

advocaat: mr. G.J. van Westerveld,

tegen:

1) [geïntimeerde1] en

2) [geïntimeerde2],

beiden wonende te [B] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna: [geïntimeerden] c.s.,

advocaat: mr. B. Parmentier.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van
30 januari 2019 dat de rechtbank Overijssel (team kanton en handelsrecht, locatie Almelo) heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 25 april 2019,

- de memorie van grieven met producties,

- de memorie van antwoord.

2.2

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2.3

[appellanten] c.s. vorderen in hoger beroep – kort samengevat – het vonnis van
30 januari 2019 te vernietigen en hun vorderingen alsnog toe te wijzen.

3. De vaststaande feiten

3.1

Voor de feiten verwijst het hof naar hoofdstuk 2 van het vonnis van 30 januari 2019. Het hof gaat ook uit van die feiten, nu daartegen in hoger beroep geen bezwaar is gemaakt. Die komen samengevat op het volgende neer.

3.2

[geïntimeerden] c.s. hebben volgens een koopovereenkomst van 23 oktober 2017 aan
[appellanten] c.s. een woning verkocht aan de [a-straat] 39 te [C] voor een bedrag van

€ 380.000,- kosten koper. De koopovereenkomst bevat – zoals in de wet (artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek (BW)) voorgeschreven – een bepaling met een bedenktijd voor [appellanten] c.s. als koper van drie dagen (artikel 16). Op verzoek van [geïntimeerden] c.s. is deze ook voor hen als verkoper van toepassing verklaard. [geïntimeerden] c.s. hebben op 25 oktober 2017 per
e-mailbericht een beroep op de bedenktijd gedaan en daarmee ‘de bedenktijd gesloten’. Zij lieten [appellanten] c.s. weten besloten te hebben het huis aan een derde te gunnen. [appellanten] c.s. hebben zich daarbij niet neergelegd en [geïntimeerden] c.s. bij brief van hun advocaat van 4 november 2017 gesommeerd tot nakoming van hun verplichtingen en medewerking aan het in de koopovereenkomst op 15 december 2017 bepaalde transport. [geïntimeerden] c.s. hebben daarop bij brief van hun advocaat van 8 november 2017 laten weten niet aan die sommatie te zullen voldoen. Zij achtten de koopovereenkomst ontbonden en schrijven verder in die brief dat [appellanten] c.s. een kort geding moeten beginnen als zij aanspraak zouden maken op levering. [appellanten] c.s. hebben geen kort geding aanhangig gemaakt. Zij hebben bij brief van
15 november 2017 aanspraak gemaakt op de contractuele boete van 10% van de koopsom
(€ 38.000,-). [geïntimeerden] c.s. hebben deze niet betaald.

4 Beschrijving van het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[appellanten] c.s. hebben in eerste aanleg de betaling van de boete van € 38.000,- gevorderd, verhoogd met rente vanaf 8 november 2017 en de proceskosten.

4.2

[geïntimeerden] c.s. hebben daartegen gemotiveerd verweer gevoerd. Zij stelden zich op het standpunt dat van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, zoals door [appellanten] c.s. was aangevoerd, geen sprake was omdat zij met een beroep op artikel 16 ‘Bedenktijd’ de koopovereenkomst hadden ontbonden. Daarvan kon dus geen nakoming meer worden gevorderd.

4.3

Het geschil in eerste aanleg ging er naar de kern om of [geïntimeerden] c.s. de koopovereenkomst met een beroep op die bepaling buiten rechte op goede gronden hebben ontbonden. De rechtbank vond van wel. Gelet op de ook voor [geïntimeerden] c.s. in de koopovereenkomst opgenomen bedenktijd hadden zij de mogelijkheid van de koopovereenkomst af te zien. De bevoegdheid daartoe hadden zij volgens de rechtbank binnen de daarvoor gestelde termijn zonder opgaaf van redenen. Dat hier sprake zou zijn van misbruik van bevoegdheid, zoals door [appellanten] c.s. was aangevoerd, zag de rechtbank niet. Zij vond het wel voor discussie vatbaar of het fatsoenlijk was van [geïntimeerden] c.s. om na het tekenen van een koopovereenkomst met een partij (en het feliciteren van die partij) verder te onderhandelen over de verkoop van dezelfde woning met een andere partij, de overeenkomst met de eerste partij te ontbinden en met die andere partij vervolgens een andere overeenkomst aan te gaan. Juridisch stond daaraan volgens de rechtbank echter niets in de weg. De rechtbank wees de vordering van [appellanten] c.s. dan ook af.

5 De beoordeling van de bezwaren in hoger beroep

5.1

In hoger beroep hebben [appellanten] c.s. zich opnieuw op het standpunt gesteld dat het gebruik dat [geïntimeerden] c.s. van de clausule uit artikel 16 van de koopovereenkomst (‘Bedenktijd’) hebben gemaakt, misbruik van bevoegdheid opleverde. De rechtbank is er volgens hen ten onrechte vanuit gegaan dat de wettelijke bedenktijd aan koper (en daarmee ook aan verkoper) de bevoegdheid zou geven om welke reden dan ook van de koopovereenkomst af te zien. Die bevoegdheid is juist niet gegeven voor een situatie als waarom het hier gaat. Zij beroepen zich daarbij op de wetsgeschiedenis van artikel 7:2 BW. [geïntimeerden] c.s. hebben met de opname in de koopovereenkomst van de bedenktijd van drie dagen ook voor hen ‘dubbel spel’ gespeeld, geen open kaart gespeeld, [appellanten] c.s. de nodige (materiële en immateriële) schade toegebracht, terwijl de bedoeling van de bedenktijd is gelegen in bescherming tegen ondoordachte, impulsieve beslissingen en niet voor het maken van ‘een definitieve keuze’ uit woningen, wat in het geval van [geïntimeerden] c.s. (per analogie) neerkomt op ‘een definitieve keuze’ uit verschillende gegadigden.

5.2

[geïntimeerden] c.s. hebben bestreden dat van enig misbruik van bevoegdheid hunnerzijds sprake is geweest. In de wetsgeschiedenis gaat het alleen maar om de bescherming van de koper en niet om de situatie waarin de verkoper voor zichzelf dezelfde bescherming heeft bedongen. Zij voeren opnieuw aan dat [appellanten] c.s. een kort geding hadden kunnen beginnen. Bij de uitkomst daarvan zouden zij ( [geïntimeerden] c.s.) zich hebben neergelegd. Zij doen in dit verband ook een beroep op eigen schuld aan de zijde van [appellanten] c.s. en op gebrek aan belang. Schade aan de zijde van [appellanten] c.s. is onvoldoende aannemelijk. Op de boete hebben zij geen recht. Deze is volgens [geïntimeerden] c.s. niet geschreven als sanctie voor een onrechtmatig beroep op het overeengekomen bedenkingsartikel maar enkel als afschrikmiddel om nakoming van de overeenkomst af te dwingen. Het zijn daarmee juist [appellanten] c.s. die misbruik maken van hun eventuele bevoegdheid om aanspraak te maken op de boete. [appellanten] c.s. hebben de koopovereenkomst overigens ook nooit formeel ontbonden wegens verzuim.

5.3

Allereerst is voor de beoordeling van deze zaak door het hof van belang wat partijen nu precies met elkaar hebben afgesproken en - in verband daarmee - hoe zij elkaars verklaringen over en weer hebben opgevat en mochten opvatten.

Omdat voor [appellanten] c.s. volgens de wet een bedenktijd van drie dagen in de koopovereenkomst werd opgenomen, verzochten [geïntimeerden] c.s. deze ook op hen van toepassing te laten zijn. Hun argument daarvoor was volgens [appellanten] c.s. ‘dat de koper niet in een betere positie moest verkeren dan de verkoper.’ [geïntimeerden] c.s. hebben niet tegengesproken dat zij dit als argument voor de ook voor hen gewenste bedenktijd aanvoerden.

Zoals [appellanten] c.s. zonder weerspreking door [geïntimeerden] c.s. naar voren hebben gebracht, is over de reikwijdte van de op verzoek van [geïntimeerden] c.s. ook voor hen in de koopovereenkomst opgenomen clausule niet onderhandeld.

5.4

Met de wettelijk verplichte bedenktijd heeft de wetgever de koper bescherming willen geven tegen ondoordachte, impulsieve beslissingen. Hij wil hem de mogelijkheid geven nader onderzoek naar het betreffende pand te (laten) doen en een overhaaste koopbeslissing te herstellen.

Voor de verkoper geeft de wet deze bedenktijd niet. De redenen die daarvoor aan de zijde van een koper liggen, gelden voor hem ook niet: hij zal er doorgaans goed over nadenken voor hij een pand in de verkoop geeft en kent dit pand meestal als geen ander. Van ondoordachte, impulsieve beslissingen zal aan zijn kant niet snel sprake zijn.

De argumentatie van [geïntimeerden] c.s. ‘dat de koper niet in een betere positie moest verkeren dan de verkoper’, roept in zoverre vraagtekens op. [appellanten] c.s. hebben het – voor hen kennelijk redelijk klinkende – verzoek van [geïntimeerden] c.s., die werden bijgestaan door hun makelaar, echter aanvaard. Zij mochten daarbij op de argumentatie van [geïntimeerden] c.s. afgaan: ‘gelijke monniken, gelijke kappen’.

5.5

Daarmee geldt volgens de koopovereenkomst voor beide partijen de mogelijkheid op een ondoordachte, impulsieve (koop/verkoop)beslissing terug te komen.

Uit de wetsgeschiedenis, waarop [appellanten] c.s. zich hebben beroepen, blijkt dat de bedenktijd kopers niet is gegeven voor het maken van ‘een definitieve keuze’. Het volgende citaat uit de wetsgeschiedenis (Tweede Kamer, vergaderjaar 2000-2001, 23 095, nr.10, p. 20, bijlage 1 bij memorie van grieven) is van belang:

‘Ook moet worden bedacht dat het wetsvoorstel, evenals de reeds in werking getreden delen van het nieuwe Burgerlijk Wetboek, is bedoeld om voor langere tijd een evenwichtige regeling van (in dit geval) de koop van onroerende zaken te geven, waarin zowel met de gerechtvaardigde belangen van kopers als met die van verkopers als met die van bij de koop betrokken derden voldoende rekening wordt gehouden. De krappe woningmarkt waarvan thans sprake is, is derhalve voor het wetsvoorstel alleen in zoverre relevant dat de daarin opgenomen regels over de koop van onroerende zaken ook in zo’n woningmarkt tot aanvaardbare resultaten moeten leiden. Aan dit vereiste zou niet worden voldaan, indien een consument-koper met het oog op een krappe markt de bedenktijd zou kunnen gebruiken om een definitieve keuze te maken uit verscheidene door hem gekochte woningen. De belangen van de verkopers, alsmede die van eventuele potentiële andere kopers van de betrokken woningen, zouden daardoor onevenredig worden geschaad. Gelet op artikel 3:13 BW moet er echter van worden uitgegaan dat het zojuist geschetste gebruik van de bevoegdheid tot ontbinding binnen de bedenktijd, indien het zich al zou voordoen, misbruik van die bevoegdheid zou opleveren en derhalve onrechtmatig zou zijn.’

Voor een koper gaat het in dit verband dus om een keuze uit meerdere woningen.
Dit doortrekkend naar de verkoper is inderdaad goed te begrijpen het inzicht van [appellanten] c.s. dat het ‘gelijke’ recht door deze niet mocht worden gebruikt voor het maken van een definitieve keuze uit meerdere gegadigden. Dat zou immers betekenen dat de verkoper daardoor in een betere positie komt dan de koper en de belangen van de kopers onevenredig worden geschaad. Die ongelijkheid hebben partijen juist willen voorkomen.

5.6

[geïntimeerden] c.s. hebben niet toegelicht dat en waarom hunnerzijds bij het aangaan en ondertekenen van de koopovereenkomst met [appellanten] c.s. van een ondoordachte, impulsieve verkoopbeslissing sprake zou zijn geweest. Naar uit de door [geïntimeerden] c.s. aan het hof gegeven verklaring van [D] (productie 1 bij conclusie van antwoord) blijkt, heeft op de avond van de ondertekening van de koopovereenkomst met [appellanten] c.s. telefonisch contact tussen [geïntimeerden] c.s. en [D] , die al eerder van interesse voor de woning blijk gaf, plaatsgevonden en heeft [D] de volgende ochtend aan [geïntimeerden] c.s. een bod gedaan dat door hen is aanvaard. Zonder toelichting van de kant van [geïntimeerden] c.s. die op dit punt ontbreekt, leidt het hof hieruit af dat de bieding van [D] voor [geïntimeerden] c.s. gunstiger was dan het met [appellanten] c.s. daags tevoren bereikte resultaat en heeft dat tot (definitieve) keuze van
[geïntimeerden] c.s. voor [D] geleid, met ontbinding van de met [appellanten] c.s. gesloten koopovereenkomst.

Zoals blijkt uit wat hiervoor is opgeschreven, was de bedenktijd [geïntimeerden] c.s. als verkoper tot dat doel echter niet gegeven. [appellanten] hoefden er geen rekening mee te houden dat [geïntimeerden] c.s. deze zouden (willen) gebruiken om alsnog met een andere gegadigde in zee te gaan. Daarom vindt het hof dat [geïntimeerden] c.s. de bevoegdheid de bedenktijd in te roepen in dit geval hebben misbruikt. Dat komt erop neer dat hun beroep daarop geen gevolg heeft kunnen hebben. Het resultaat van ontbinding van de koopovereenkomst is daardoor niet bereikt.

5.7

Bij brief van hun advocaat van 4 november 2017 hebben [appellanten] c.s. [geïntimeerden] c.s. gesommeerd hen uiterlijk op 9 november 2017 de nakoming van de koopovereenkomst schriftelijk te bevestigen, met de mededeling dat [geïntimeerden] c.s., als zij daaraan geen gevolg gaven, per die datum in verzuim zouden zijn. [appellanten] c.s. zouden zich voor dat geval beraden of zij hetzij alsnog nakoming van de koopovereenkomst zouden vorderen hetzij zouden kiezen voor ontbinding van de koopovereenkomst met vordering van schade en betaling van de contractuele boete van € 38.000,-.

Toen [geïntimeerden] c.s. bij brief van hun advocaat van 8 november 2017 aan [appellanten] c.s. lieten weten zich niet gebonden te achten aan de met hen gesloten koopovereenkomst, hebben [appellanten] c.s. volgens de brief van hun advocaat van 15 november 2017 van die beide mogelijkheden de laatste gekozen en aanspraak gemaakt op de vermelde boete van € 38.000,-, door [geïntimeerden] c.s. te betalen binnen drie dagen daarna.

Uit die brieven van de advocaat van [appellanten] c.s., samen gelezen, is redelijkerwijs duidelijk dat [appellanten] c.s. van de twee voor hen volgens de koopovereenkomst (in artikel 11, leden 2 en 3) bestaande mogelijkheden voor de laatste, en dus voor ontbinding met boetebetaling, kozen. Dat stond hun volgens de koopovereenkomst ook vrij en vormt, anders dan [geïntimeerden] c.s. aanvoeren, geen misbruik van bevoegdheid. De koopovereenkomst biedt duidelijk de twee genoemde keuzemogelijkheden en dus niet alleen de mogelijkheid om, in geval van niet-nakoming ervan, deze alsnog af te dwingen.

[geïntimeerden] c.s. hebben nog naar voren gebracht dat [appellanten] c.s. de overeenkomst niet formeel hebben ontbonden wegens verzuim. Dat wordt echter weersproken door de hierboven besproken brieven van 4 en 15 november 2017 en tevens door het feit dat [appellanten] c.s. vervolgens bij dagvaarding - onder punt 39 - de overeenkomst hebben ontbonden.

[geïntimeerden] c.s. zijn de boete dan ook aan [appellanten] c.s. verschuldigd.

5.8

[geïntimeerden] c.s. hebben nog bepleit dat [appellanten] c.s. eigen schuld en gebrek aan belang hebben, op grond waarvan de boete, zo deze in beginsel verschuldigd zou zijn, gematigd dient te worden tot nul. Zij baseren zich daarbij vooral op ‘het feit dat is aangeboden om de discussie in kort geding voor te leggen en dat zij [geïntimeerden, hof] zich zouden neerleggen bij het oordeel van die rechter.’ Daarnaast is volgens [geïntimeerden] c.s. onvoldoende aannemelijk gemaakt door [appellanten] c.s. dat er door hen daadwerkelijk schade werd geleden.

5.9

Voor matiging van een contractuele boete kan slechts reden zijn als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist: zie artikel 6:94 BW. Dit brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

Anders dan [geïntimeerden] c.s. kennelijk menen en in de brief van hun advocaat van
8 november 2017 ook tot uitdrukking brachten, waren [appellanten] c.s. niet verplicht een kort geding te beginnen als zij aanspraak maakten op levering. In zoverre heeft vanaf het begin een misvatting bestaan bij [geïntimeerden] c.s. Van eigen schuld van [appellanten] c.s. is dus geen sprake. Dat [appellanten] c.s. daadwerkelijk schade hebben geleden door de niet-nakoming van [geïntimeerden] c.s. van de koopovereenkomst acht het hof voldoende aannemelijk. Zij hebben onbestreden aangevoerd dat zij hun eigen huis in Arnhem ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst reeds hadden verkocht en aan een opleveringsdatum vastzaten.
Als gevolg van het feit dat zij de door hen gekozen en gekochte woning niet konden betrekken, waren er voor hen dus (opnieuw) de inspanning, problemen en kosten van het alsnog vinden van een andere, geschikte woning voor hun gezin met schoolgaande kinderen op de kortste termijn.

Ter onderbouwing van door hen gemaakte extra kosten hebben zij – als zodanig onvoldoende bestreden – nota’s overgelegd van een bouwkundig advies en een keuringsopdracht voor een andere woning. Weliswaar zal het bedrag aan werkelijke (materiële) schade niet zijn opgelopen tot de hoogte van de boete, maar de overeengekomen boete is tegen de achtergrond van de voor [appellanten] c.s. opgetreden nadelen ook niet buitensporig te noemen. Mede gelet op de aard van de overeenkomst en de inhoud en strekking van het beding, dat er op is gericht partijen over en weer van wanprestatie af te houden en dus te prikkelen tot nakoming van hetgeen is overeengekomen, ziet het hof dan ook geen ruimte voor matiging van de overeengekomen boete. Dat (mogelijk) minder schade zou zijn geleden indien [appellanten] c.s. een kort geding zouden hebben gestart voordat [geïntimeerden] c.s. de woning aan de andere koper leverden, brengt het hof niet op andere gedachten.

5.10

Het hof ziet geen reden voor bewijslevering, nu door [geïntimeerden] c.s. geen bewijsaanbiedingen zijn gedaan die bij het slagen ervan tot een ander oordeel kunnen leiden.

6 De slotsom

6.1

De grieven slagen. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. De vordering van [appellanten] c.s. zal worden toegewezen.

6.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerden] c.s. in de kosten van beide instanties veroordelen.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellanten] c.s. zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten

103,79

- griffierecht

895,00

totaal verschotten

998,79

- salaris advocaat

1.390,00

(2 punten x tarief III à € 695,-)

2.388,79

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten

99,01

- griffierecht

741,00

totaal verschotten

840,01

- salaris advocaat

1.391,00

(1 punt x tarief III à € 1.391,-)

2.231,01

7 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Overijssel (team kanton en handelsrecht, locatie Almelo) en doet opnieuw recht;

veroordeelt [geïntimeerden] c.s. tot betaling aan [appellanten] c.s. van een bedrag van € 38.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 8 november 2017 tot de dag der voldoening;

veroordeelt [geïntimeerden] c.s. in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellanten] c.s. wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 998,79 voor verschotten en op € 1.390,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 840,01 voor verschotten en op € 1.391,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, L.F. Wiggers-Rust en T.N. Ritzer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2020.