Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2019:9109

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
29-10-2019
Datum publicatie
08-11-2019
Zaaknummer
18/00848
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBOVE:2018:2854, Bekrachtiging/bevestiging
Rechtsgebieden
Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Viditax (FutD), 08-11-2019
FutD 2019-2923
V-N Vandaag 2019/2522
V-N 2020/10.18.23
NTFR 2019/2834
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Locatie Arnhem

nummer 18/00848

uitspraakdatum: 29 oktober 2019

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 7 augustus 2018, nummer Awb 17/2711, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg (hierna: de heffingsambtenaar)

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) ten aanzien van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 26 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het jaar 2017 vastgesteld op € 176.000. Tegelijk met deze beschikking is door de heffingsambtenaar aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft de daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2019. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als de gemachtigde van belanghebbende alsmede [B] namens de heffingsambtenaar.

1.6.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.

2 Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 26 te [Z] . De onroerende zaak is een in 1986 gebouwde twee-onder-één-kapwoning. De onroerende zaak heeft een inhoud van 330 m³. De perceeloppervlakte bedraagt 313 m2.

2.2.

Ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde is in beroep een taxatiematrix overgelegd opgemaakt door [C] op 8 mei 2018 waarin drie referentieobjecten zijn aangedragen. De referentieobjecten betreffen twee-onder-één-kapwoningen gelegen te [Z] :

Object

Bouwjaar

Inhoud

(m³)

Waarde

per m³

(€)

Waarde inhoud

(€)

Per-ceel

(m²)

Waarde

per m² (€)

Waarde perceel

(€)

Bijgebouwen

Waarde

(afgerond)

(€)

Koopsom en datum

(€)

[a-straat] 26

1986

330

360

118.800

313

171

53.523

Berging/schuur aangeb. € 1.700

Berging/schuur vrijst.

€ 3.000

Carport € 2.100

Overkapping/luifel € 1.800

180.000

[b-straat] 16

1990

375

335

125.625

240

175

42.000

Berging/schuur aangeb. € 5.040

Carport € 1.800

Tuinhuis/blokhut € 1.200

Dakkapel € 2.000

177.000

172.500

(01-04-2015)

[b-straat] 14

1990

346

370

128.020

239

175

41.285

Garage € 5.600

Berging/schuur aangeb. € 2.450

Carport € 2.100

Tuinhuis/blokhut € 1.050

Dakkapel € 2.000

183.000

177.000

(19-05-2016)

[c-straat] 12

1978

298

370

110.260

233

175

40.775

Berging (voorm. garage) € 4.900

Carport € 1.650

Tuinhuis/blokhut € 900

Overkapping/luifel € 3.300

Dakkapel € 2.000

163.000

165.000

(04-10-2016)

De kwaliteit, onderhoudstoestand, luxe en doelmatigheid worden zowel bij de onroerende zaak als de referentieobjecten – met uitzondering van de luxe van het object [b-straat] 14, waarvan de woning op een ‘4’ (goed) wordt gewaardeerd – gewaardeerd op een ‘3’, hetgeen volgens het rapport ‘voldoende’ betekent. De ligging van de onroerende zaak en de referentieobjecten is in alle gevallen op een ‘3’ (voldoende) gewaardeerd. Bij de vaststelling van de kavelwaarden heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de volgende grondstaffel:

Oppervlakte

Prijs/m²

0-300 m²

€ 175

301-600 m²

€ 88

601-900m²

€ 44

901-1.200 m²

€ 22

1.201-1.500 m²

€ 11

1.501m² en meer

€ 5

2.3.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt eveneens een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door taxateur [D] . Hierin wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak van € 152.000.

Object

Bouwjaar

Inhoud

(m³)

Waarde

per m³

(€)

Waarde inhoud

(€)

Per-ceel

(m²)

Waarde

per m² (€)

Waarde perceel

(€)

Bijgebouwen

Waarde

(afgerond)

(€)

Koopsom en datum

(€)

[a-straat] 16

1986

330

308

101.640

313

129

40.377

Berging/schuur aangeb. € 3.000

Berging/schuur vrijst.

€ 2.000

Carport € 2.550

Overkapping/luifel € 3.000

152.000

[d-straat] 99

1965

305

259

78.995

314

124

38.936

Garage € 8.400

Carport € 2.400

Berging/schuur aangeb. € 1.200

129.000

€ 130.000

(29-09-2015)

[d-straat] 25

1950

356

279

99.234

360

120

43.200

Dakkapel € 4.000

Berging/schuur vrijst. € 19.800

Carport € 1.500

Kelder/souterrain € 2.000

169.000

170.000

(01-12-2015)

[b-straat] 16

1990

375

336

126.000

240

139

33.360

Berging/schuur aangeb. € 9.600

Carport € 1.950

Tuinhuis/blokhut € 1.000

Dakkapel € 5.000

176.000

172.500

(01-04-2015)

[b-straat] 14

1990

346

349

120.754

239

140

33.460

Garage € 10.200

Carport € 2.600

Tuinhuis/blokhut € 1.000

Dakkapel € 5.000

173.000

177.000

(19-05-2016)

[c-straat] 12

1978

298

365

108.770

233

140

32.620

Garage € 8.400

Carport € 1.650

Tuinberging € 1.200

Overkapping/luifel € 3.450

Dakkapel € 5.000

161.000

165.000

(04-10-2016)

[e-straat] 13

1991

305

343

104.615

259

140

36.260

Garage € 12.000

Carport € 2.700

Dakkapel € 5.000

Overkapping/luifel € 2.550

163.000

170.000

(10-01-2017)

[a-straat] 8

(hoekwoning)

1986

396

264

€ 162.500

(17-01-2017)

Belanghebbende heeft de kwaliteit van de onroerende zaak en de referentieobjecten aan de [d-straat] lager – op een 6 – gewaardeerd dan de andere referentieobjecten – een 7 – omdat de onroerende zaak een houtskeletwoning betreft (terwijl de referentieobjecten traditioneel gebouwde stenen woningen zijn) en omdat de objecten aan de [d-straat] in een andere periode zijn gebouwd.

3 Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3.2.

Belanghebbende stelt zich primair op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 152.000 en subsidiair op € 161.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de vastgestelde waarde.

4 Beoordeling van het geschil

4.1.

Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is.

4.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat de door de heffingsambtenaar in zijn taxatiematrix gebruikte objecten ter vergelijking kunnen dienen. Belanghebbende heeft immers (onder meer) dezelfde objecten als referentieobjecten aangevoerd. Beoordeeld dient te worden of met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden. Belanghebbende heeft voorts in zijn taxatierapport – ten opzichte van de heffingsambtenaar – extra referentieobjecten opgenomen. Het Hof acht de referentieobjecten aan de [d-straat] echter onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak van belanghebbende, aangezien deze referentieobjecten uit een andere bouwperiode stammen en een andere uitstraling hebben. Het object [a-straat] 8 is naar het oordeel van het Hof evenmin bruikbaar om als referentieobject te dienen aangezien dat object een hoekwoning betreft en om die reden minder goed vergelijkbaar is met een twee-onder-éénkapwoning zoals de onroerende zaak. Het object op [e-straat] 13 is meer dan een jaar na de waardepeildatum verkocht. Aangezien partijen het erover eens zijn dat de objecten [b-straat] 14, [b-straat] 16 en [c-straat] 12 als referentieobjecten kunnen dienen en de transacties daarvan minder ver van de waardepeildatum zijn verwijderd, laat het Hof het object [e-straat] 13 buiten beschouwing. Het Hof acht, met partijen, de drie genoemde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Daarbij heeft de heffingsambtenaar, naar het oordeel van het Hof, in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen, zoals de inhoud en kavelgrootte en de verschillen in bijgebouwen. In beginsel heeft de heffingsambtenaar daarmee voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Een en ander dient evenwel te worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.

4.3.

Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen ‘neerwaartse correctie’ (waardedruk) heeft toegepast in verband met de houtskeletbouw van de onroerende zaak. Hij stelt dat houtskelet gebouwde woningen in de regio waarin de onroerende zaak is gelegen, lagere verkoopcijfers kennen dan traditioneel gebouwde woningen, zoals de referentieobjecten. Belanghebbende heeft deze stelling, tegenover de betwisting daarvan door de heffingsambtenaar, onvoldoende onderbouwd. Hij heeft enkel gewezen op een bezwaarprocedure van een ander object in een ander belastingjaar, waarbij de heffingsambtenaar heeft ingestemd met een door de gemachtigde van belanghebbende berekende waarde, die daarbij rekening heeft gehouden met waardedruk vanwege houtskeletbouw. Het Hof ziet daarin echter onvoldoende aanleiding te concluderen dat in dit geval van een waardedruk vanwege houtskeletbouw sprake is. Ook overigens ziet het Hof geen aanleiding tot die conclusie. Daarbij zij nog opgemerkt dat verkoopgegevens van houtskelet gebouwde woningen waaruit een ‘waardedruk’ zou kunnen worden afgeleid, niet in de procedure zijn gebracht. Voorts wijst het Hof erop dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak in het taxatierapport op € 180.000 heeft berekend, hetgeen boven de beschikte waarde van € 176.000 ligt. Mede in dat licht bezien concludeert het Hof dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

4.4.

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.

5 Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

6 Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. I. Linssen en P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2019.

De griffier, De voorzitter,

(J.H. Riethorst) (R. den Ouden)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 29 oktober 2019.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.