Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2019:8478

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
15-10-2019
Datum publicatie
17-10-2019
Zaaknummer
200.256.779/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Overeenkomst van opdracht tussen eigenaar woning en makelaar tot beheer en verhuur van woning; vordering tot afdracht van huur toegewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.256.779/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 6834332 CV EXPL 18-3065

arrest van 15 oktober 2019

in de zaak van

Finesse Makelaars & Taxateurs B.V.,

gevestigd te Groningen,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: Finesse,

advocaat: mr. J. Doornbos, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [A] , Bondsrepubliek Duitsland,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. W. Dwars, kantoorhoudend te Groningen.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het verloop van geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 10 juli 2018 en 13 november 2018 die de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 5 februari 2019,

- de memorie van grieven,

- de memorie van antwoord (met drie producties).

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3. De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten, die tussen partijen niet in geschil zijn.

3.2

[geïntimeerde] is in juli 2012 verhuisd naar het buitenland. In verband daarmee heeft hij zijn woning aan de [a-straat] 273/1 te [B] (hierna: de woning) te koop gezet via Makelaardij Staal B.V. Vanwege het niet vlotten van de verkoop en om leegstand van de woning te voorkomen heeft hij Makelaardij Staal B.V. opdracht gegeven de woning voor [geïntimeerde] te beheren en de woning namens hem te verhuren. [geïntimeerde] heeft de afspraken aangaande het beheer gemaakt met [C] , die directeur was van Makelaardij Staal B.V. [C] is gestopt met zijn werkzaamheden voor Makelaardij Staal B.V. en deze vennootschap is opgeheven. [C] is werkzaamheden gaan verrichten voor Finesse. De lopende dossiers – waaronder het dossier van [geïntimeerde] – zijn meegenomen naar Finesse. [C] werkt al langere tijd niet meer voor Finesse.

3.3

Met ingang van 1 februari 2013 is de woning aan diverse personen verhuurd geweest. Met ingang van 1 mei 2014 is de woning verhuurd aan [D] . In de door [C] namens [geïntimeerde] ondertekende schriftelijke huurovereenkomst van 25 april 2014 is in artikel 5.1 bepaald dat de maandelijkse huurprijs € 690,- bedraagt.

3.4

In een aanvulling op deze overeenkomst is op 25 april 2014 Finesse namens [geïntimeerde] met [D] overeengekomen dat zij maandelijks een bedrag van € 75,- voldoet ‘inzake stookkosten blokverwarming van het complex’.

3.5

Met ingang van 1 december 2015 is de woning verhuurd aan [E] . In de schriftelijke huurovereenkomst van 30 november 2015 is in artikel 5.1 bepaald dat de maandelijkse huurprijs € 710,- per maand bedraagt. In artikel 5.2 is bepaald dat de huurprijs exclusief de kosten voor levering van water, elektriciteit en gas is, dat de huurder zelf moet zorgen voor de benodigde aansluitingen en de kosten van het gebruik zelf dient af te rekenen met de nutsbedrijven en er voor moet zorgen dat de desbetreffende meters op zijn naam worden gesteld.

3.6

De woning maakt deel uit van een complex dat verwarmd wordt door middel van blokverwarming, dat wordt geleverd op grond van een contract met de Vereniging van eigenaren, waarvan ook [geïntimeerde] lid is. De jaarlijkse vaste kosten, servicekosten en variabele verbruikskosten van de blokverwarming worden omgeslagen over de eigenaren van de woningen. [geïntimeerde] heeft in de jaren 2012-2016 overzichten ontvangen van de vaste kosten, servicekosten en verbruikskosten in de periode van 1 juli van het ene jaar tot 30 juni van het daarop volgende jaar. De variabele verbruikskosten waren als volgt:

- 1 juli 2012 – 30 juni 2013: € 790,46

- 1 juli 2013 – 30 juni 2014: € 609,11

- 1 juli 2014 – 30 juni 2015: € 674,99

- 1 juli 2015 – 30 juni 2016: € 247,09

In totaal: € 2.321,65.

3.7 (

De rechtsvoorgangster van) Finesse heeft tot en met de maand april 2016 gedurende de periodes dat de woning is verhuurd een bedrag van € 650,- per maand aan [geïntimeerde] afgedragen. Finesse heeft na de afdracht over de maand april 2016 de betalingen aan [geïntimeerde] gestaakt, ondanks diens verzoeken om overzichten en het verrichten van betalingen.

3.8

De overeenkomst van opdracht tussen partijen is inmiddels geëindigd.

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

Op vordering van [geïntimeerde] heeft de kantonrechter Finesse veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 6.871,65 in hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente daarover met ingang van 26 maart 2018 en vermeerderd met een bedrag van € 869,48 voor buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van Finesse in de proceskosten. De hoofdsom die [geïntimeerde] heeft gevorderd betrof de volgens hem door Finesse aan hem af te dragen huur over de maanden mei tot december 2016 (7 x
€ 650,- = € 4.550,-) en de door Finesse van de huurders te incasseren vergoeding voor de verbruikskosten voor verwarming (het in 3.6 genoemde bedrag van € 2.321,65).

4.2

De kantonrechter heeft het verweer van Finesse - tegenover de stelling van [geïntimeerde] dat partijen een afdracht van € 650,- per maand zijn overeengekomen - dat zij slechts de huur hoefde af te dragen die daadwerkelijk door haar was ontvangen (met ingang van december 2015 € 610,98 per maand) aangemerkt als een bevrijdend verweer en geoordeeld dat Finesse dat verweer onvoldoende heeft onderbouwd. Om die reden is Finesse niet toegelaten tot bewijs en is de vordering met betrekking tot de huur toegewezen.

4.3

Wat betreft de verwarmingskosten heeft de kantonrechter geoordeeld dat de bewijslast van de stelling dat het innen van de verwarmingskosten bij de huurder deel uitmaakte van de opdracht van beheer op [geïntimeerde] rust en dat diens stelling dat partijen dit zijn overeengekomen voorshands is bewezen, behoudens door Finesse te leveren tegenbewijs. Vanwege onvoldoende onderbouwing van het verweer heeft de kantonrechter Finesse echter niet tot tegenbewijs toegelaten en is ook dit deel van de vordering toegewezen.

4.4

De kantonrechter heeft een beroep op opschorting en verrekening van Finesse in verband met een vordering wegens teveel afgedragen huur in de periode december 2015-april 2016 (€ 196,60), beheerskosten (€ 443,35) en bemiddelingskosten voor het tot stand brengen van twee huurcontracten (€ 1.300,-) niet gehonoreerd bij gebrek aan onderbouwing, mede gelet op het bepaalde in artikel 6:136 BW.

5 De beoordeling van de grieven en de vordering

Rechtsmacht en toepasselijk recht

5.1

De zaak heeft internationale aspecten omdat [geïntimeerde] in Duitsland woont en Finesse in Nederland is gevestigd. Het hof stelt ambtshalve vast dat de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft in deze zaak op grond van artikel 4 van de Verordening (EU) nr. 1215/2012 (‘herschikte’ EEX-Vo II), waarin kort gezegd is bepaald dat de gedaagde partij wordt gedagvaard voor de bevoegde rechtbank van zijn woonplaats. Tussen partijen is niet in

geschil dat de vorderingen van [geïntimeerde] op Finesse moeten worden beoordeeld naar Nederlands recht. Het hof zal daarom ook van de toepasselijkheid van het Nederlandse recht uitgaan.

5.2

Onder aanvoering van vier grieven vordert Finesse in hoger beroep vernietiging van het vonnis van de kantonrechter van 13 november 2018 (het hof beschouwt de datum 18 november 2018 in het petitum van de memorie van grieven als kennelijke verschrijving gezien de juiste datum in de dagvaarding in hoger beroep) en concludeert zij tot afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] , althans tot beperking van die vordering tot een door het hof redelijk te achten bedrag, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties, inclusief nakosten. Het hof zal de grieven per onderwerp beoordelen. Het hof tekent daarbij aan dat [geïntimeerde] bij memorie van antwoord producties (bijlagen) heeft overgelegd, waarop Finesse nog niet heeft kunnen reageren. Het hof zal daarom niet ten nadele van Finesse rekening houden met deze stukken.

de huur

5.3

In grief 1 handhaaft Finesse haar stelling dat het haar ontgaat waarom zij een bedrag van € 650,- per maand aan [geïntimeerde] zou moeten afdragen als zij zelf maar € 610,68 per maand aan huur heeft ontvangen. Het hof stelt vast dat de toelichting op deze grief geen klacht bevat over de door de kantonrechter toegepaste stelplicht- en bewijslastverdeling. Het hof zal daarom daarvan ook in hoger beroep hebben uit te gaan. Uitgangspunt is derhalve ook in hoger beroep dat partijen de afspraak hebben gemaakt dat Finesse in beginsel een bedrag van € 650,- per maand aan huur aan [geïntimeerde] moet afdragen en dat op Finesse de bewijslast rust van haar stelling dat een nadere afspraak was gemaakt dat zij het bedrag van
€ 650,- alleen diende af te dragen indien zij dat bedrag ook van de huurder had ontvangen en zo niet, dat zij dan alleen de daadwerkelijk door haar geïncasseerde bedragen diende af te dragen.

5.4

Het hof is van oordeel dat Finesse niet aan haar stelplicht heeft voldaan. Ook in hoger beroep heeft Finesse niet onderbouwd dat bedoelde nadere afspraak is gemaakt in het licht van het gegeven dat zij over de periode december 2015 tot en met april 2016 wel € 650,- per maand afdroeg, ook als dat volgens haarzelf meer was dan de in die maanden ontvangen huurbedragen. Dat dit valt te verklaren door een achterlopende administratieve verwerking, zoals Finesse heeft geopperd, is verder niet onderbouwd. Bovendien heeft Finesse feitelijk niet aangetoond dat, zoals zij stelt, [E] in de bewuste periode maandelijks € 610,68 voldeed in plaats van de overeengekomen huur van € 710,-. Nu Finesse niet aan haar stelplicht heeft voldaan, is voor bewijslevering door haar geen ruimte. De grief faalt.

de verbruikskosten

5.5

De kantonrechter is er terecht vanuit gegaan dat de stelplicht en bewijslast van de inhoud van de overeenkomst van opdracht op [geïntimeerde] rusten, gelet op de rechtsgevolgen (betaling door Finesse van de verwarmingskosten) die [geïntimeerde] daaraan verbindt. De kantonrechter heeft overwogen dat [geïntimeerde] voorshands heeft bewezen dat het innen van de verwarmingskosten door Finesse (lees: de verbruikskosten) deel uitmaakte van het beheer. Grief 2 strekt er onder meer toe dat Finesse ter zake (alsnog) moet worden toegelaten tot tegenbewijs. Finesse lijkt er blijkens de toelichting op deze grief echter inmiddels ook zelf vanuit te gaan dat het innen van de verwarmingskosten tot haar opdracht behoorde, gezien haar verweer dat het risico van het niet kunnen innen van deze kosten niet bij haar maar bij [geïntimeerde] ligt. In de toelichting van Finesse op haar grief 2 ontbreekt (dan ook) verder een toereikend onderbouwd verweer tegen de feiten en omstandigheden die hebben geleid tot het voorshands door de kantonrechter bewezen achten van de stelling van [geïntimeerde] en dat staat aan het toelaten tot tegenbewijs in de weg. In zoverre faalt grief 2. Daarmee staat vast dat het innen van de verbruikskosten tot inhoud van de aan Finesse gegeven opdracht behoorde.

5.6

Deze vaststelling brengt als zodanig niet mee dat Finesse gehouden is de gevorderde verbruikskosten aan [geïntimeerde] te voldoen. In grief 2 wordt namelijk tevens betwist dat de afspraak inhield dat het incassorisico bij Finesse lag. Het is aan [geïntimeerde] , op wie ter zake de bewijslast en daarmee samenhangende stelplicht rusten, feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit kan volgen dat is overeengekomen dat het incassorisico bij Finesse ligt. Naar het oordeel van het hof mist die stelling in de memorie van antwoord een toereikende onderbouwing en een daarop toegesneden bewijsaanbod. Dat geldt ook voor de stelling van [geïntimeerde] dat Finesse onvoldoende inspanningen heeft verricht om tot incassering van deze kosten te komen.

5.7

In zoverre slaagt grief 2. Het hof is op grond daarvan van oordeel dat Finesse ten onrechte is veroordeeld tot betaling van het met deze kosten gemoeide bedrag, vermeerderd met rente. Die veroordeling kan dan ook niet in stand blijven.

verrekening met tegenvorderingen

5.8

Tegen de verwerping door de kantonrechter van het beroep van Finesse op verrekening met een bedrag van € 196,60 wegens teveel afgedragen huur heeft Finesse geen grief gericht, zodat dit in hoger beroep niet langer aan orde is. Finesse heeft in de toelichting op grief 3 ten aanzien van haar in eerste aanleg gedane beroep op verrekening van de schuld aan [geïntimeerde] met haar vordering tot betaling door [geïntimeerde] van beheerskosten
(€ 443,35) erkend dat zij haar stelling op dit punt niet (eenvoudig) kan bewijzen en dat dit aan verrekening in de weg staat. Op die eigen constatering, die door het hof wordt gevolgd, en gelet op artikel 6:136 BW strandt de grief.

5.9

Voor het beroep op verrekening met een bedrag van € 1.300,- althans een redelijke loon op grond van een afspraak tussen partijen inzake bemiddelingskosten ontbreekt het in de grief aan een toereikende onderbouwing. Evenmin heeft Finesse een hierop toegesneden bewijsaanbod gedaan. Dat geldt ook voor de stelling van Finesse dat het algemeen gebruikelijk is dat voor dergelijke bemiddeling een bedrag ter grootte van een maand huur als redelijk loon (artikel 7:405 BW) heeft te gelden. [geïntimeerde] heeft de gestelde tegenvordering gemotiveerd betwist. Mede gelet daarop is de gegrondheid van het verrekeningsverweer ten aanzien van deze vordering van Finesse, die kennelijk geen aanleiding heeft gezien in de procedure bij de kantonrechter een tegenvordering in te stellen, niet eenvoudig vast te stellen, zodat het hof, mede gezien het stadium waarin deze procedure verkeert, het beroep op verrekening met toepassing van artikel 6:136 BW niet honoreert.

Slotsom

5.10

Het voorgaande leidt ertoe dat het vonnis van de kantonrechter vernietigd moet worden, voor zover het betreft de veroordeling van Finesse tot betaling van een bedrag van
€ 2.321,65, vermeerderd met rente. Omwille van de duidelijkheid zal het hof de gehele veroordeling in 4.1. van het vonnis van de kantonrechter vernietigen en een nieuwe veroordeling formuleren. Omdat Finesse wordt veroordeeld tot een lager bedrag dan door [geïntimeerde] gevorderd en op basis waarvan de buitengerechtelijke kosten zijn berekend, heeft dat tot gevolg dat ook de buitengerechtelijke kosten op een lager bedrag moeten worden gesteld. Het hof zal die kosten op grond van de staffel die hoort bij artikel 2 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten vaststellen op een bedrag van
€ 701,80 inclusief btw (15% over € 2.500,- en 10% over € 2.050,-, vermeerderd met btw). Voor een andere proceskostenveroordeling in eerste aanleg bestaat geen grond omdat Finesse de grotendeels in het ongelijk gestelde partij blijft. De uitkomst in hoger beroep, waarbij partijen over en weer gedeeltelijk in het (on)gelijk zijn gesteld, geeft aanleiding tot een compensatie van proceskosten. Dat betekent dat dat iedere partij geacht wordt de eigen proceskosten in hoger beroep te dragen. De (veeg)grief 4 slaagt aldus voor zover zij strekt tot deze uitkomst en faalt voor het overige.

5.11

De grieven bevatten geen stellingen die hiervoor niet zijn besproken, en die wel tot vernietiging van enig ander onderdeel van het bestreden vonnis kunnen leiden.

6 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

- vernietigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland van 13 november 2018 (locatie Groningen), voor zover Finesse is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van € 7.839,03, vermeerderd met de wettelijke rente over € 6.871,65 vanaf 26 maart 2018 tot de dag der algehele voldoening en in zoverre opnieuw recht doende:

- veroordeelt Finesse om aan [geïntimeerde] te betalen € 5.251,80, vermeerderd met de wettelijke rente over € 4.550,- vanaf 26 maart 2018 tot aan de dag van volledige betaling;

- bekrachtigt dit vonnis voor het overige;

- bepaalt dat iedere partij haar eigen proceskosten in hoger beroep draagt;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J. Smit, L. Janse en G. Kattenberg en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2019.