Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2019:7974

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
01-10-2019
Datum publicatie
22-10-2019
Zaaknummer
200.247.903
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Uitleg Koopgarantbepalingen. Zelfbewoningsplicht en aanbiedingsplicht. Tijdelijke leegstand bij verhuizing valt niet onder boetebeding.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem


afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.247.903

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland NL17.12840)

arrest van 1oktober 2019

in de zaak van

de commanditaire vennootschap

Utrecht Woningen II C.V.,

gevestigd te Utrecht,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres,
hierna: Utrecht Woningen,

advocaat: mr. T.A. Vermeulen,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te Utrecht,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. P.J. den Boef.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Het hof neemt de inhoud van het arrest in het incident ex artikel 843a Rv van 19 maart 2019 hier over.

1.1

Het verdere verloop blijkt uit het proces-verbaal van comparitie van partijen van 4 september 2019.

1.2

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

1.3

Utrecht Woningen vordert in het hoger beroep - kort samengevat - het vonnis van
1 augustus 2018 te vernietigen en primair [geïntimeerde] alsnog te veroordelen om het boetebedrag van € 98.000 aan haar te betalen en subsidiair hem te veroordelen om
€ 20.790,25 haar te betalen, te vermeerderen met rente en kosten.

2 De beoordeling van het hoger beroep

2.1

In het arrest in het incident van 19 maart 2019 heeft het hof verkort de feiten, vordering en beslissing in eerste aanleg weergegeven. Het hof verwijst daarnaar. In dat incident heeft Utrecht Woningen afgifte van gegevens gevorderd. Het hof heeft de beslissing in het incident aangehouden.

2.2

Kern van de zaak is of [geïntimeerde] redelijkerwijze niet behoefde te verwachten dat de leegstand van de woning verband houdende met zijn verhuizing naar [adres] onder het zelfbewoningsbeding en het boetebeding zou vallen. Dit beding luid voor zover van belang als volgt:
Hoofdstuk B. Zelfbewoningsplicht
Erfpachter is verplicht de Woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; hij is niet bevoegd de woning of een gedeelte daarvan te verhuren of anderszins in gebruik af te staan, zulks bij niet-nakoming op straffe van een boete van vijftigduizend euro (€ 50.000,00), alsmede een dwangsom van tweeduizend vijfhonderd euro (€ 2.500,00) per dag voor elke dag dat de overtreding voortduurt.
Bouwfonds kan de Erfpachter in bijzondere gevallen schriftelijk toestaan dat van het in de vorige zin bepaalde wordt afgeweken.”
Voor de uitleg van het beding is maatgevend wat partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst over en weer hebben bedoeld en hebben mogen begrijpen. Dit tegen de achtergrond van de overige inhoud van de overeenkomst, de hoedanigheid van partijen en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen.

Uitleg boetebeding

2.3

Met de rechtbank oordeelt het hof dat [geïntimeerde] niet hoefde te verwachten dat de tijdelijke leegstand in verband met de verhuizing onder het boetebeding zou vallen. Het boetebeding is in 2009 tot stand gekomen en maakt onderdeel uit van de Koopgarant-voorwaarden die door Bouwfonds zijn opgesteld. Het zelfbewonings- en boetebeding hangt naar zijn tekst en bedoeling samen met het verbod tot ingebruikgeving/verhuur aan een derde. Het zelf bewonen vindt zijn pendant in het verbod een ander te laten wonen. De ‘;’ (puntkommateken) geeft die relatie aan. Het beding beoogt frustratie van de terugkoopregeling (door een beroep op huur) en speculatie tegen te gaan. Door het tijdelijk leegstaan van de woning in verband met een verhuizing, wordt de woning weliswaar niet meer zelf bewoond, maar het is niet aan te merken als het in gebruik geven of verhuur aan een derde. Tijdelijke leegstand in verband met een verhuizing doet ook geen afbreuk aan de oorspronkelijke bedoeling de studentenwoningen relatief goedkoop aan studenten aan te bieden.

2.4

In de aan studenten gerichte stukken van Bouwfonds die Utrecht Woningen heeft overgelegd is niet te lezen dat het louter tijdelijk leegstaan van de woning bedreigd is met een boete. Steeds is de boete in verband bracht met het verbod van (tijdelijke) verhuur/onderhuur of ingebruikgeving. Dat Bouwfonds als voorganger van Utrecht Woningen een erfpachter ooit heeft beboet vanwege enkel tijdelijke leegstand is niet gesteld en ook niet gebleken. Ook de berichten van Utrecht Woningen aan de erfpachters en de toelichting van januari 2017 maken geen melding van boete op het laten leegstaan van de woning bij verhuizing. Er wordt wel gewezen op de aanbiedplicht bij het einde van de zelfbewoning maar er hoeft alleen melding te worden gemaakt van leegstand. Verder sluit het hof zich aan bij rov. 4.3 in het vonnis van de rechtbank van 1 augustus 2018. Al met al heeft Utrecht Woningen onvoldoende aanknopingspunten verschaft voor de door haar bepleite andere uitleg.

2.5

Utrecht Woningen betoogt dat in het onderhavige geval de tijdelijke leegstand een speculatief doel had. [geïntimeerde] , die op 6 oktober 2016 al eigenaar was geworden van de woning aan [adres] , heeft pas op 8 augustus 2017 de woning aan Utrecht Woningen aangeboden voor terugkoop. De koopsommen voor woningen stegen in die tijd heel snel. Stijgende prijzen brengen mee dat Utrecht Woningen aan [geïntimeerde] een hogere terugkoopsom moet betalen. [geïntimeerde] heeft volgens haar met opzet gewacht met het aanbieden van de woning om een hogere som te krijgen. Utrecht Woningen stelt dat de leegstand (ook) daarom valt onder het boetebeding.

2.6

Het hof ziet in de marktontwikkeling sedert 2009 geen aanleiding om anders over de uitleg van het boetebeding te oordelen. Die markt is in de loop der tijd gestegen en ook flink gedaald. Daar komt bij dat het oorspronkelijke doel van de erfpachtregeling inmiddels is verlaten. Bouwfonds heeft destijds de studentenwoningen voor een relatief lage prijs in de markt gezet, waarbij studenten korting kregen op de koopsom. De woningen waren voor een specifieke groep bestemd (studenten tot 30 jaar en starters). Zoals Utrecht Woningen ter zitting heeft verklaard, is dat doel in 2016/2017 vervallen en zijn de beperkingen die aan de woningen kleefden, opgeheven. Het antispeculatieve doel van het beding is door deze ontwikkelingen op de achtergrond geraakt. Tot slot overweegt het hof dat bij uitleg ook later optredende gebeurtenissen of handelingen van partijen een rol kunnen spelen. Maar de toevallige veranderde marktomstandigheden in 2017 wijzigen het oordeel van het hof niet. Ook in verband met wat het hof hiervoor al heeft overwogen, heeft [geïntimeerde] niet door alleen die marktstijging hoeven begrijpen dat hij in 2017 een boete riskeerde door de woning in verband met zijn verhuizing een tijd leeg te laten staan.

Schadevergoeding

2.7

In hoger beroep heeft Utrecht Woningen subsidiair schadevergoeding gevorderd omdat [geïntimeerde] de woning pas op 8 augustus 2017 heeft aangeboden. In de Koopgarantvoorwaarden is de aanbiedingsplicht als volgt verwoord:
Hoofdstuk D. Terugkoopprocedure
1. Aanbiedingsplicht van de Erfpachter
Erfpachter is verplicht om de Erfpacht onverwijld bij aangetekende brief te koop aan te bieden aan Bouwfonds zodra:
(…)
b. Erfpachter niet (meer) voldoet aan de plicht tot zelfbewoning van de Woning overeenkomstig hoofdstuk B;”
Utrecht Woningen stelt dat [geïntimeerde] de woning onverwijld na 1 februari 2017 had moeten aanbieden. Op die datum schreef hij zich namelijk in op [adres] . [geïntimeerde] heeft betwist dat hij op 1 februari 2017 is verhuisd. Volgens hem is hij op 1 mei 2017 aan [adres] gaan wonen. De eerdere inschrijving op [adres] had te maken met de verblijfsvergunningaanvraag voor zijn vriendin. Hij heeft de woning aan [adres] na mei niet leeg laten staan maar gemeubileerd achtergelaten en wekelijks bezocht. Vanaf 17 mei 2017 is hij in onderhandeling getreden met Utrecht Woningen over aankoop door hem. Op 8 augustus 2017 was de woning leeg en heeft hij hem aangeboden voor terugkoop aan Utrecht Woningen. Hij is niet tekortgeschoten en Utrecht Woningen heeft geen schade geleden, aldus [geïntimeerde] .

2.8

[geïntimeerde] diende de woning onverwijld aan te bieden zodra hij niet meer aan de plicht tot zelfbewoning voldeed. In eerste aanleg heeft Utrecht Woningen de termijn onweersproken op 8 dagen na datum verhuizing gesteld. Deze plicht dient redelijkerwijs aldus te worden begrepen dat de woning onverwijld moet worden aangeboden vanaf het moment dat de erfpachter verhuist. Nu Utrecht Woningen heeft gesteld dat de verhuizing op 1 februari 2007 was, maar [geïntimeerde] dat gemotiveerd betwist, dient Utrecht Woningen haar stelling te bewijzen. Ze heeft daarvan ook bewijs aangeboden. Als komt vast te staan dat [geïntimeerde] vanaf 1 februari 2017 de woning niet meer bewoonde en de woning onverwijld had moeten aanbieden, staat vast dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van zijn aanbiedverplichting.

2.9

Utrecht Woningen heeft mede in dit verband is het incident afgifte gevorderd van dagafschriften van de betaalrekening van [geïntimeerde] en locatiegegevens van zijn mobiele telefoon in de periode februari-mei 2017. Het hof ziet geen aanleiding om deze vordering toe te wijzen. Het verlangde bewijs is met getuigen te leveren en afgifte van de verzochte gegevens vormt een ernstige inbreuk op het recht op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer van [geïntimeerde] (Hoge Raad 31 mei 2002 ECLI:NL:HR:AD9609).

2.10

Het hof oordeelt nu alvast dat Utrecht Woningen schade heeft geleden als vast komt te staan dat [geïntimeerde] de woning in februari had moeten aanbieden omdat hij de woning toen al had verlaten. Utrecht Woningen heeft nu een percentage van de marktwaardestijging tussen 1 februari en 8 augustus 2017 via de terugkoopsomregeling aan [geïntimeerde] moeten voldoen. Indien [geïntimeerde] de woning op 1 februari 2017 had aangeboden, zouden partijen eerder tot overeenstemming zijn gekomen waardoor de periode van de marktwaardestijging korter zou zijn geweest.

2.11

Utrecht Woningen heeft haar schade becijferd in productie 15 vóór de comparitie in eerste aanleg. Deze bestaat volgens haar uit twee posten, de gestegen marktwaarde en de gemiste huur. De vermogensschade wegens de vertraging in de aanbiedplicht heeft Utrecht Woningen becijferd op € 9.794,24, uitgaande van gegevens uit het kadaster (meer dan 200 woningtransacties in het complex in de periode 2008 – 2018) en de NVM kwartaalcijfers van Utrecht Zuid/appartementen jonger dan 1970. De schadeperiode stelt zij op 1 februari 2007 tot 8 augustus 2017. Het hof acht deze schadepost voldoende toegelicht en onvoldoende (cijfermatig) weersproken. Het hof bepaalt de vermogensschade op het bedrag van
€ 9.794,24.

2.12

Het verlies aan huurinkomsten stelt Utrecht Woningen op € 4.946. De schadeperiode stelt zij op april 2017 tot november 2017. Utrecht Woningen gaat er kennelijk van uit dat de woning per april 2017 zou zijn verhuurd als de woning op 8 februari 2017 aan haar was aangeboden. Nu heeft zij de woning kennelijk per 1 november 2017 kunnen verhuren. De huurprijs stelt zij op € 635 exclusief servicekosten en € 73 voor de parkeerplaats. [geïntimeerde] heeft deze post bestreden zowel wat de duur als de hoogte betreft. In haar memorie na enquête zal Utrecht Woningen deze post nog nader dienen te onderbouwen.

2.13

Tot slot heeft Utrecht Woningen dossierkosten gevorderd. Zij stelt dat zij 40 uren in het dossier heeft zitten en rekent een commercieel uurtarief van € 125 per uur. Deze post zal het hof als gemotiveerd weersproken en onvoldoende toegelicht, afwijzen.

2.14

Utrecht woningen baseert haar schadevordering op de stelling dat [geïntimeerde] de woning op 1 februari 2017 heeft verlaten en toen (uiterlijk 8 dagen later) had moeten aanbieden. Ze heeft geen subsidiair standpunt ingenomen, althans niet duidelijk genoeg. Het hof oordeelt in zoverre ten overvloede dat in het geval niet komt vast te staan dat [geïntimeerde] op 1 februari 2017 de woning heeft verlaten, niet kan worden aangenomen dat Utrecht Woningen schade heeft geleden. Weliswaar had [geïntimeerde] volgens de uitleg van de aanbiedingsplicht dan op 8 mei 2017 de woning moeten aanbieden en niet pas op 8 augustus 2017. Maar een causaal verband tussen het te laat aanbieden, uitgaande van een verhuizing per 1 mei 2017 ontbreekt. Partijen zouden in dat geval (ook) eerst hebben onderhandeld over aankoop door [geïntimeerde] en daarna terugkoop door Utrecht Woningen. Het tijdsverloop zou niet wezenlijk anders zijn uitgevallen. De terugkoop Utrecht Woningen ging immers gepaard met een taxatieprocedure die voor beide partijen kosten meebracht. Het ligt niet voor de hand dat partijen eerst die weg hadden bewandeld en daarna pas hadden onderhandeld over aankoop door [geïntimeerde] .

Slotsom

2.15

Er zal bewijslevering volgen. Utrecht Woningen zal daarna bij memorie na enquête haar schadepost wat de huur betreft nog nader kunnen onderbouwen. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

3 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

laat Utrecht Woningen toe te bewijzen dat [geïntimeerde] op 1 februari 2017 naar [adres] is verhuisd;

bepaalt dat het verhoor van de getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. Th.C.M. Willemse, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;

bepaalt dat partijen ( [geïntimeerde] in persoon en Utrecht Woningen vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte en tot het beantwoorden van vragen in staat is) bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;

bepaalt dat Utrecht Woningen het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van beide partijen, van hun advocaten en van de getuigen zal opgeven op de roldatum 22 oktober 2019, waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;

bepaalt dat Utrecht Woningen overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven;

bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;

houdt verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, F.J. De Vries en J.G.J. Rinkes en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2019.