Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2019:7800

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
24-09-2019
Datum publicatie
26-09-2019
Zaaknummer
200.195.899/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte, voorwaardelijke verbintenis ex artikel 6:21 BW. Verhuurder heeft vervullen voorwaarde belet. Op grond van 6:23 BW heeft voorwaarde als vervuld te gelden. Huurovereenkomst is geëindigd. Bekrachtiging vonnis in eerste aanleg.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.195.899/01

(zaaknummer rechtbank Overijssel 3935713)

arrest van 24 september 2019

in de zaak van

1 [appellant1] ,

wonende te [A] ,

2. [appellant2] ,

wonende te [B] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk: [appellanten] c.s.,

advocaat: mr. I.M. Peeperkorn, kantoorhoudend te Zwolle,

tegen

[geïntimeerde] h.o.d.n. La Liaison,

wonende te [C] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. V.T. Acar, kantoorhoudend te Rotterdam.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Bij tussenarrest van 21 november 2017 is een comparitie van partijen gelast, die is gehouden op 8 juni 2018. Van de comparitie van partijen is een proces-verbaal opgemaakt dat aan de processtukken is toegevoegd. De zaak is verwezen voor arrest.

1.2

[appellanten] c.s. hebben gevorderd de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle (hierna: de kantonrechter) van 6 oktober 2015 (hierna: het tussenvonnis) en 3 mei 2016 (hierna: het eindvonnis) te vernietigen en opnieuw rechtdoende bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest de vorderingen van [appellanten] c.s. in eerste aanleg, zoals gewijzigd in hoger beroep, alsnog toe te wijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

2 De feiten

2.1

De kantonrechter heeft onder rechtsoverwegingen 2.1 t/m 2.6 van het tussenvonnis de feiten vastgesteld. Tegen die feitenvaststelling zijn geen grieven gericht, zodat het hof van de door de kantonrechter vastgestelde feiten zal uitgaan. Aangevuld met wat in hoger beroep is komen vast te staan, zijn de feiten als volgt.

2.2

[geïntimeerde] h.o.d.n. La Liaison heeft bij schriftelijke huurovereenkomst met ingang van

1 mei 2008 voor de duur van twee jaar en acht maanden, met de mogelijkheid tot verlenging met een termijn van vijf jaar, van [appellanten] c.s. gehuurd een gedeelte (105/295ste deel) van de eerste verdieping van het kantoorgebouw aan de [a-straat 1] te [A] (hierna: het gehuurde). De contractuele bestemming van het gehuurde is kantoorruimte.

2.3

Een aangrenzende kantoorruimte (30/295ste deel van de eerste verdieping) werd verhuurd aan de toenmalige echtgenoot van [geïntimeerde] , de heer [D] , handelende onder de naam Laveau Schoonmaak.

2.4

In de tussen [geïntimeerde] en [appellanten] c.s. gesloten huurovereenkomst is in artikel 8 lid 11 (bijzondere bepalingen), voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“8.11 Verhuurder is met de huurder overeengekomen dat het overige en resterende gedeelte van de eerste verdieping 30/295ste deel ) door een andere partij (Laveau) zal worden gehuurd, tegen dezelfde voorwaarden als in deze overeenkomst opgenomen.

Hieromtrent gelden overigens de navolgende voorwaarden die eveneens aantoonbaar in beider verhuurovereenkomsten worden opgenomen:

  • -

    Bij beëindiging van deze huurovereenkomst wordt deze aangeboden aan de andere partij, waarbij het gehuurde naar die andere huurder zal worden omgezet en wederom onder dezelfde voorwaarden voortgezet. Zo niet, dan eindigt ook de andere verhuurovereenkomst van die partij.

  • -

    Bij beëindiging van de andere verhuurovereenkomst zal eenzelfde werkwijze worden gevolgd als opgenomen in voorgaand punt onder dit artikel 8.11.

(...)”

2.5

In 2012 is de relatie tussen [geïntimeerde] en [D] verbroken.

2.6

Bij brief van 29 april 2014 heeft [geïntimeerde] [appellanten] c.s. een voorstel tot beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden gedaan. Op dit voorstel zijn [appellanten] c.s. niet ingegaan.

2.7

Bij e-mailbericht van 21 juli 2014 heeft [geïntimeerde] [appellanten] c.s., voor zover van belang, als volgt bericht:

“Laveau schoonmaak heeft de kantoorruimte op de 1e verdieping opgezegd. De ruimte is huurder niet aangeboden, derhalve is de overeenkomst niet omgezet en kon de lopende overeenkomst beëindigd worden. Gezien het feit dat de opzegging in het verleden ligt betekent dit dat de kantoorruimte van ondergetekende c.q. huurder al eerder beëindigd had kunnen worden indien u huurder hierover had geïnformeerd. U handelt wederom niet conform de afgesloten overeenkomst. Derhalve stel ik de discussie aangaande opzegging van de kantoorruimte aan de [a-straat 1] te [A] opnieuw open en verwacht ik van u binnen 5 werkdagen een acceptabel voorstel aangaande beëindiging van de overeenkomst.”

2.8

[geïntimeerde] heeft het gehuurde eind juli 2014 verlaten. Vanaf augustus 2014 heeft zij geen huur meer aan [appellanten] c.s. betaald.

3. De vorderingen en beoordeling in eerste aanleg

3.1

[appellanten] c.s. hebben na wijziging van eis gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 16.999,18 wegens huurschuld tot en met juni 2015, € 3.869,18 wegens servicekosten 2012/2013 en € 921,87 wegens buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente over € 14.686,84 vanaf 2 maart 2015. Verder hebben [appellanten] c.s. gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 1.545,38 per maand vanaf juli 2015, vermeerderd met een percentage gelijk aan de wettelijk toegestane jaarlijkse huurverhoging, tot aan het einde van de huurovereenkomst. Dit alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

3.2

In het tussenvonnis heeft de kantonrechter aan [appellanten] c.s. een bewijsopdracht verstrekt. In het eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellanten] c.s. niet in de bewijslevering is geslaagd en dat de huurovereenkomst tussen [appellanten] c.s. en [geïntimeerde] op 31 juli 2014 is geëindigd. Vervolgens heeft de kantonrechter [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 2.186,12 aan servicekosten over de jaren 2012 en 2013 en € 921,87 aan buitengerechtelijke kosten. Met compensatie van de proceskosten heeft de kantonrechter de overige vorderingen van [appellanten] c.s. afgewezen.

4 De beoordeling in hoger beroep

4.1

[appellanten] c.s. hebben in hoger beroep hun eis gewijzigd en onder instandhouding van waartoe [geïntimeerde] in eerste aanleg is veroordeeld gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 26.271,46 incl. btw aan huurschuld tot en met december 2015 met wettelijke rente en € 1.207,37 incl. btw aan servicekosten over de jaren 2014 en 2015 met wettelijke rente. Dit alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

Tegen deze eiswijziging heeft [geïntimeerde] geen bezwaar gemaakt en de eiswijziging komt het hof ook niet in strijd met de goede procesorde voor, zodat op de gewijzigde eis in hoger beroep zal worden beslist.

4.2

[appellanten] c.s. hebben tegen het tussenvonnis en het eindvonnis drie grieven geformuleerd. Met grief I wordt met name opgekomen tegen rechtsoverweging 4.2 van het tussenvonnis waarin de kantonrechter een samenvatting van het standpunt van [geïntimeerde] heeft gegeven. Met grief II bestrijden [appellanten] c.s. vooral de samenvatting van het standpunt van [appellanten] c.s. in rechtsoverweging 4.3 van het tussenvonnis. Beide rechtsoverwegingen zijn geen dragende overwegingen voor de beslissing van de kantonrechter, zodat [appellanten] c.s. in zoverre geen belang hebben bij behandeling van deze twee grieven.

Met grief III bestrijden [appellanten] c.s. ook de aan hen gegeven bewijsopdracht in het tussenvonnis. Uit de toelichting bij deze grief blijkt dat [appellanten] c.s. veronderstellen dat de kantonrechter in het kader van de ontbindende voorwaarde aan hen een bewijsopdracht heeft gegeven. Dit berust op een onjuiste lezing van het tussenvonnis. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis eerst overwogen dat er sprake is van een ontbindende voorwaarde en dat die ontbindende voorwaarde is vervuld. Vervolgens heeft de kantonrechter in het standpunt van [appellanten] c.s. gelezen dat daarin ook de stelling wordt betrokken dat voor zover de ontbindende voorwaarde is vervuld [geïntimeerde] daaraan geen uitvoering heeft gegeven en zij de huurovereenkomst met [appellanten] c.s. heeft voortgezet. In het kader van die stelling is, overigens in het licht van artikel 150 Rv terecht, aan [appellanten] c.s. een bewijsopdracht verstrekt.

4.3

[appellanten] c.s. bestrijden in hoger beroep niet de waardering van het bewijs dat [appellanten] in het kader van de bewijsopdracht heeft aangedragen. Evenmin is door [geïntimeerde] opgekomen tegen de toewijzing door de kantonrechter van de servicekosten 2012 en 2013 en de buitengerechtelijke incassokosten. Gelet op grief III en de toelichting bij de grieven I en II spitst het geschil in hoger beroep zich toe op de vraag of artikel 8.11 van de huurovereenkomst een voorwaarde bevat tot beëindiging van de huurovereenkomst en zo ja of die voorwaarde in vervulling is gegaan.

4.4

Voor het beantwoorden van deze vragen heeft het hof eerst met toepassing van de zogeheten Haviltex maatstaf artikel 8.11 van de huurovereenkomst uit te leggen. Bij die uitleg komt het aan op hetgeen partijen tegenover elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden (vgl. HR

11 maart 1977, ECLI:NL:HR:1977:AC1877 en HR 30 november 2018, ECLI:NL:HR:2018:2217). Daarbij komt niet alleen betekenis toe aan de inhoud van de wederzijdse verklaringen, maar ook aan de verdere omstandigheden van het geval.

4.5

Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst waren [geïntimeerde] en [D] gehuwd. Zij hadden ieder een eigen bedrijf en kantoorruimte nodig. [appellant1] was hun accountant en bekend met hun persoonlijke en zakelijke situatie. [geïntimeerde] en [D] hebben kantoorruimte gevonden in het kantoorpand van [appellanten] c.s. [geïntimeerde] en [D] hebben ieder afzonderlijk een eigen kantoorruimte op de eerste verdieping van het pand gehuurd. Ter zitting hebben [appellanten] c.s. verklaard dat het oppervlakte van de kantoorruimte van [geïntimeerde] circa 95 m² was en van [D] circa 30 m². [appellanten] c.s. hebben voor die kantoorruimtes met zowel [geïntimeerde] als [D] afzonderlijke huurovereenkomsten gesloten. Ter zitting is verklaard dat, behoudens het verschil in oppervlakte, de inhoud van de beide huurovereenkomsten, waaronder de duur, gelijkluidend was. In beide huurovereenkomsten is de bepaling (8.11) opgenomen dat als de huurovereenkomst van de één eindigt die huurovereenkomst aan de ander wordt aangeboden. Als die ander dat aanbod aanvaardt, wordt de huurovereenkomst door die ander onder dezelfde voorwaarden voortgezet. Als die ander dat aanbod afwijst, eindigt ook de huurovereenkomst met die ander.

4.6

In de bewoordingen van artikel 8.11 van de huurovereenkomst wordt bij beëindiging van de huurovereenkomst die huurovereenkomst aan de andere partij aangeboden. Uit deze bewoordingen volgt dat het al dan niet aanbieden niet ter beoordeling van de verhuurders [appellanten] c.s. is. De beëindigde huurovereenkomst moet aan de andere huurder worden aangeboden. Vervolgens heeft die andere huurder slechts twee mogelijkheden, hetzij de aangeboden huurovereenkomst aanvaarden hetzij dat aanbod afwijzen waardoor ook zijn huurovereenkomst wordt beëindigd.

Deze uit de bewoordingen van artikel 8.11 van de huurovereenkomst voortvloeiende betekenis past in de persoonlijke omstandigheden van de huurders. Op deze wijze was voor de huurders [geïntimeerde] en [D] verzekerd dat als de huurovereenkomst van de een werd beëindigd de ander hetzij ook zijn/haar huurovereenkomst kon beëindigen en al dan niet de partner naar een nieuwe kantoorruimte elders kon volgen, hetzij de mogelijkheid had nabij gelegen kantoorruimte op de eerste verdieping op dezelfde condities bij te verhuren.

Ter zitting hebben [appellanten] c.s. verklaard dat de aan [D] verhuurde ruimte klein was en als afzonderlijke eenheid niet eenvoudig te verhuren. Voor hen had deze constructie tot voordeel dat in ieder geval bij beëindiging van de kleinere kantoorruimte van [D] die ruimte hetzij aan [geïntimeerde] werd verhuurd hetzij tezamen met de kantoorruimte van [geïntimeerde] op de markt voor verhuur kon worden aangeboden welke kantoorruimtes door het grotere totaal oppervlakte eenvoudiger weer te verhuren is.

Partijen hebben geen concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat ten tijde van het totstandkomen van de huurovereenkomst een andere uitleg is beoogd dan uit de bewoordingen blijkt, zodat het hof van deze uitleg zal uitgaan.

4.7

Naar het oordeel van het hof is artikel 8.11 van de huurovereenkomst een voorwaardelijke verbintenis in de zin van artikel 6:21 BW. De verbintenis tot hetzij vergroting van het gehuurde oppervlakte hetzij tot beëindiging van de huurovereenkomst is in het geval van [geïntimeerde] afhankelijk van de objectief onzekere en toekomstige gebeurtenis of de huurovereenkomst tussen [appellanten] c.s. en [D] tijdens de looptijd van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] wordt beëindigd. Behoudens het oppervlakte waren de voorwaarden in beide huurovereenkomst over onder meer de looptijd identiek, zodat ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst tussen [appellanten] c.s. en [geïntimeerde] het onzeker was of die voorwaarde ooit zou worden vervuld.

4.8

Het staat vast dat de relevante onzekere en toekomstige gebeurtenis zich in de zomer van 2012 heeft voorgedaan. [D] is toen met [appellanten] c.s. overeengekomen zijn huurovereenkomst betreffende de kantoorruimte op de eerste verdieping te beëindigen en een nieuwe huurovereenkomst voor een kantoorruimte op de derde verdieping aan te gaan.

In hoger beroep is niet in geschil dat als de geëindigde huurovereenkomst met [D] aan [geïntimeerde] zou zijn aangeboden, [geïntimeerde] dat aanbod zou hebben afgewezen, zodat ook haar huurovereenkomst met [appellanten] c.s. zou zijn geëindigd.

Aan de verbintenis tot beëindiging van de huurovereenkomst tussen [appellanten] c.s. en [geïntimeerde] is toen geen uitvoering gegeven doordat [appellanten] c.s. de huurovereenkomst van [D] niet aan [geïntimeerde] heeft aangeboden en [geïntimeerde] toen niet wist, zoals de kantonrechter in het eindvonnis heeft overwogen welk oordeel in hoger beroep niet is betwist, dat de huurovereenkomst met [D] voor de kantoorruimte op de eerste verdieping tussentijds was geëindigd.

Dit leidt ertoe dat [appellanten] c.s. het vervullen van de voorwaarde heeft belet.

4.9

Alsdan rijst in het licht van artikel 6:23 BW, op welke bepaling [geïntimeerde] een beroep heeft gedaan, de vraag of de redelijkheid en billijkheid verlangen dat de voorwaarde als vervuld heeft te gelden.

Niet in geschil is dat de verbreking van de relatie tot verstoorde persoonlijke verhoudingen tussen [geïntimeerde] en [D] heeft geleid. Voor hen was van belang dat zij niet geregeld met elkaar werden geconfronteerd en dat zij hun eigen bedrijf ongestoord konden uitoefenen. Met de beëindiging van de huurovereenkomst van [D] op de eerste verdieping is [appellanten] c.s. weliswaar aan dit belang tegemoet gekomen, maar gelijktijdig heeft hij bedrijfsruimte aan [D] op de derde verdieping verhuurd. Voor [geïntimeerde] was geen sprake van een kenbare verandering van de situatie. Daarmee hield [geïntimeerde] haar belang haar bedrijf elders op afstand van [D] te exploiteren. Het belang van [appellanten] c.s. is vooral gelegen in het onthouden van de mogelijkheid tot beëindiging van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] waardoor zij zekerheid hadden dat de door [geïntimeerde] gehuurde kantoorruimte verhuurd bleef en zij daar inkomsten uit hadden. Mede in het licht van de contractuele afspraken is dat belang ondergeschikt aan het belang van [geïntimeerde] en is dat laatste belang zodanig zwaarwegend dat op grond van redelijkheid en billijkheid de voorwaarde als vervuld heeft te gelden.

4.10

De kantonrechter heeft aangenomen dat de huurovereenkomst door het vervullen van de voorwaarde op 31 juli 2014 is geëindigd. Tegen die datum zijn partijen niet opgekomen, zodat het hof daarvan ook zal uitgaan.

5. Slotsom

5.1

De drie grieven falen. Dit leidt ertoe dat het beroep van [appellanten] c.s. wordt verworpen en de bestreden vonnissen worden bekrachtigd. [appellanten] c.s. worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het salaris van de advocaat zal worden gesteld op 2 punten, tarief II.

De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

bekrachtigt het tussenvonnis van 6 oktober 2015 en het eindvonnis van 3 mei 2016 van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel,

veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 718,- voor verschotten en op € 2.148,- voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief,

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. H. de Hek en mr. A.W. Jongbloed en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 24 september 2019.