Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2019:6943

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
27-08-2019
Datum publicatie
12-09-2019
Zaaknummer
200.236.628
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Ontbinding en ontruiming huurwoning, overlast.

Gelet op het vaststaande structurele karakter, de aard van de geluiden en de incidenten en de tijden waarop het zich voordeed, acht het hof de door [X] veroorzaakte overlast ernstig. Aldus heeft [X] in strijd gehandeld met artikel 5.4 van de algemene voorwaarden. In dit artikel is bepaald dat onder overlast in ieder geval wordt verstaan “het veroorzaken van geluidshinder, stankoverlast en vervuiling, overlast als gevolg van drugsgebruik, alcoholgebruik, (huis)dieren die overlast veroorzaken en gedragingen die het gevoel van onveiligheid van omwonenden vergroten”. [X] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, waardoor de overeenkomst in beginsel door geïntimeerde mag worden ontbonden. De overlast is van dien aard dat het de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, omdat de bewindvoerder van [X], in het licht van de gemotiveerde stellingname door geïntimeerde, heeft nagelaten zijn standpunten van een afdoende, nadere onderbouwing te voorzien.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.236.628

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort, 5344538)

arrest van 27 augustus 2019

in de zaak van

[bewindvoerder] in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: de bewindvoerder,

advocaat: mr. I.J. Penning,

tegen:

de stichting

Woningstichting Leusden,

gevestigd te Leusden,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: de Woningstichting,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 1 februari 2017 en 6 december 2017 die de kantonrechter (rechtbank Midden-Nederland, team kanton en handelsrecht, locatie Amersfoort) heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 27 februari 2018,

- de memorie van grieven met productie 1,

- de memorie van antwoord met productie 62.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3 De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.

3.2

[appellant] (hierna: [appellant] ) huurde sinds 15 januari 1999 van de Woningstichting de woning op het [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). Met toestemming van [appellant] verbleef ook zijn toenmalige vriendin, [vriendin van appellant] (hierna: [vriendin van appellant] ) een tijd lang in de woning.

3.3

Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene voorwaarden huurcontract” van de Woningstichting (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. In artikel 5.4 van de algemene voorwaarden is, kort gezegd, bepaald dat de huurder ervoor dient te zorgen dat door hem, zijn huisgenoten of degenen die zich met zijn toestemming in de woning bevinden geen schade, last, overlast of nadeel aan buren of derden wordt veroorzaakt. In genoemd artikel is bepaald dat onder overlast in ieder geval wordt verstaan “het veroorzaken van geluidshinder, stankoverlast en vervuiling, overlast als gevolg van drugsgebruik, alcoholgebruik, (huis)dieren die overlast veroorzaken en gedragingen die het gevoel van onveiligheid van omwonenden vergroten”.

3.4

Bij beschikking van de rechtbank Midden-Nederland van 26 november 2009 is [appellant] onder bewind gesteld, met benoeming van de bewindvoerder in zijn/haar hoedanigheid.

3.5

[appellant] kampt of heeft gekampt met verslaving aan drugs en alcohol en is in dat kader opgenomen geweest bij “ Jellinek Amersfoort ” (hierna: Jellinek ), een instelling voor verslavingszorg. [vriendin van appellant] heeft eveneens gekampt met psychische en verslavingsproblemen en is in verband daarmee ook opgenomen (geweest) in een instelling voor verslavingszorg.

3.6

De Woningstichting heeft vanaf 2002, en vooral in de jaren 2014, 2015 en 2016 diverse klachten ontvangen van buurtbewoners over overlast die wordt veroorzaakt door [appellant] , dan wel door anderen die direct of indirect in een relatie tot [appellant] staan.

3.7

De Woningstichting heeft [appellant] meerdere keren gewezen op de overlastmeldingen die zij ontving en heeft [appellant] gevraagd te stoppen met het veroorzaken van overlast. Op 29 maart 2016 heeft de Woningstichting per brief aan [appellant] een, zoals ze dat zelf noemt, ‘allerlaatste waarschuwing’ gegeven. De Woningstichting heeft aan [appellant] meegedeeld dat hij geen overlast meer mag veroorzaken en dat, indien hij dat wel doet, de Woningstichting een juridische procedure zal starten waarin zal worden gevorderd dat de huurovereenkomst wordt beëindigd en de woning zal worden ontruimd.

3.8

Nadat de Woningstichting in augustus 2016 nog een bezoek aan de woning van [appellant] heeft gebracht, heeft de Woningstichting per brief van 11 augustus 2016 aan [appellant] meegedeeld dat de overlast nog altijd voortduurt en dat daarom een gerechtelijke procedure zal worden gestart.

3.9

Per brief van 21 september 2017 heeft een medewerker van Jellinek aan de bewindvoerder meegedeeld dat het voor de behandeling van [appellant] van belang is dat hij zijn woning behoudt. Jellinek heeft ook eerder al gewezen op deze noodzaak, namelijk in de brief van 24 januari 2017 en in de e-mail van 16 mei 2017. Jellinek heeft in de brief van 21 september 2017 ook benoemd dat het [appellant] enkele malen niet is gelukt om zijn behandeling in het kader van zijn verslavingsproblematiek af te maken.

3.10

De woning is op enig moment na 6 december 2017 ontruimd.

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

De Woningstichting heeft in eerste aanleg gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en het gehuurde wordt ontruimd, met veroordeling van de bewindvoerder in de kosten van de procedure.

4.2

De kantonrechter heeft bij vonnis van 6 december 2017 geoordeeld dat [appellant] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder, op grond waarvan de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden, de bewindvoerder veroordeeld om het gehuurde binnen drie maanden na betekening van het vonnis te ontruimen, en de bewindvoerder veroordeeld in de proceskosten.

5 De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1

De bewindvoerder heeft onder aanvoering van twee grieven, kort gezegd, gevorderd dat het hof het vonnis van 6 december 2017 zal vernietigen, de vorderingen van de Woningstichting zal afwijzen en de Woningstichting zal veroordelen in de kosten in beide instanties. De grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.

5.2

Het hof stelt bij zijn beoordeling het volgende voorop. Een huurder, in dit geval [appellant] , is verplicht om zich als goed huurder te gedragen. In artikel 5.4 van de algemene voorwaarden die van toepassing zijn op de huurrelatie tussen de Woningstichting en [appellant] is bepaald, kort gezegd, dat de huurder ervoor dient te zorgen dat door hem, zijn huisgenoten of degenen die zich met zijn toestemming in de woning bevinden geen schade, last, overlast of nadeel aan buren of derden wordt veroorzaakt. In dit artikel is bepaald dat onder overlast in ieder geval wordt verstaan “het veroorzaken van geluidshinder, stankoverlast en vervuiling, overlast als gevolg van drugsgebruik, alcoholgebruik, (huis)dieren die overlast veroorzaken en gedragingen die het gevoel van onveiligheid van omwonenden vergroten” (zie rov. 3.3). Indien een huurder toch overlast veroorzaakt, is sprake van een tekortkoming. Iedere tekortkoming in de nakoming geeft aan de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW).

5.3

De kantonrechter heeft geoordeeld dat is komen vast te staan dat [appellant] en [vriendin van appellant] in dusdanige mate overlast hebben veroorzaakt dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Ten aanzien van [appellant] zelf bestaat deze overlast (het in strijd handelen met artikel 5.4 van de algemene voorwaarden) uit geluidsoverlast in de nacht en overdag door ruzies en harde muziek, openbare dronkenschap en het onder invloed zijn van drugs, overlast door het dealen van drugs en het lastigvallen, bedreigen en intimideren van buurtbewoners. Daarnaast houdt de kantonrechter [appellant] aansprakelijk voor de overlast die door [vriendin van appellant] werd veroorzaakt, omdat [vriendin van appellant] met toestemming van [appellant] in de woning verbleef.

5.4

De bewindvoerder heeft zich in hoger beroep op het standpunt gesteld dat [appellant] geen overlast heeft veroorzaakt en dus niet is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Hij heeft aangevoerd dat geen sprake is geweest van overlast, maar van woongeluiden, dat het hoofdzakelijk de voormalige vriendin van [appellant] was die ‘overlast’ heeft veroorzaakt en niet [appellant] zelf, dat [appellant] nooit kinderen heeft opgestookt, dat [appellant] geen drugs heeft gedeald in of rond zijn woning en dat niet zou zijn gebleken dat [appellant] iets te maken heeft met de auto’s die hard door de straat rijden. Voor zover komt vast te staan dat wel sprake is van een tekortkoming, is volgens de bewindvoerder geen sprake van een tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt. Dit laatste geldt volgens de bewindvoerder ook voor de door [vriendin van appellant] veroorzaakte overlast: de door haar veroorzaakte overlast was volgens de bewindvoerder niet zo ernstig dat sprake is van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

5.5

Het hof stelt vast dat de Woningstichting in eerste aanleg gedetailleerd heeft uiteengezet op welke wijze [appellant] overlast heeft veroorzaakt. De Woningstichting heeft de gestelde overlast onderbouwd met gespreksverslagen, telefoonnotities, overlastmeldingen van omwonenden, de verslagen van de bewonersbijeenkomsten van 2 februari 2016 en
22 maart 2016, het verslag van het huisbezoek aan [appellant] op 16 april 2015 en ‘mutatierapportages’ van de politie. Het gaat om veel ‘overlastverklaringen’ van verschillende omwonenden die merendeels met elkaar overeenstemmen en – met rustigere tussenpozen – de jaren 2014 tot medio 2016 beslaan. Meerdere bewoners verklaren bij herhaling over auto’s en brommers die – ook ’s nachts – kort de woning van [appellant] aandoen, over geluidsoverlast door ruzies en muziek, ook in de nachtelijke uren.

5.6

Tegenover deze uitvoerige onderbouwing door de Woningstichting, staat de betwisting door de bewindvoerder van de tegen [appellant] geuite klachten en de ernst van de overlast, in welk verband hij ook een verklaring heeft overgelegd van de bewoonster van de woning aan de [adres] , die schrijft dat het allemaal wel meevalt. De bewindvoerder heeft met deze enkele verklaring en ook overigens echter niet voldoende gemotiveerd bestreden dat de door de omwonenden ervaren geluidsoverlast al jaren speelt, zoals uit de stukken zonder meer valt af te leiden, dat het zowel met muziek als ruzies van doen heeft en dat het zich ook in de nachtelijke uren voordoet. Verder heeft de bewindvoerder alleen in algemene zin betwist dat er gedeald wordt en dat [appellant] genoemde nummerborden niet herkent, maar hij heeft niet betwist dat met regelmaat brommers en auto’s in de straat overdag en ’s nachts een korte stop bij de woning van [appellant] maken. Daarvan zal het hof uitgaan. Met de Woningstichting is het hof van oordeel dat deze gang van zaken een sterk gevoel van onveiligheid oproept, zeker wanneer het gaat om in de straat wonende gezinnen met jonge kinderen.

De bewindvoerder heeft niet betwist dat [appellant] verantwoordelijk is voor de door [vriendin van appellant] veroorzaakte overlast. In eerste aanleg heeft de bewindvoerder erkend (onder 18 e.v. conclusie van antwoord) dat [vriendin van appellant] in verband met haar drugsgebruik personen uitnodigde, er handelaren door de straat reden (ook ’s nachts) en [vriendin van appellant] ’s nachts gillend door de straat liep. In zoverre staat de door de Woningstichting gestelde overlast ook vast. De bewindvoerder heeft niet betwist dat [vriendin van appellant] ook in augustus 2016 nog in de woning van [appellant] is aangetroffen (p. 57 bij inleidende dagvaarding). Ten slotte heeft de bewindvoerder niet betwist dat er zich op 20 september 2016 nog een incident heeft voorgedaan waarbij de buurtbewoners brand roken, een matras in de woning van [appellant] bleek te smeulen en deze door een buurtbewoonster is geblust.

Gelet op het vaststaande structurele karakter, de aard van de geluiden en de incidenten en de tijden waarop het zich voordeed, acht het hof deze overlast ernstig.

5.7

De bewindvoerder heeft namens [appellant] de betrouwbaarheid van de door de Woningstichting overgelegde verklaringen in twijfel getrokken. De bewindvoerder heeft aangevoerd dat [appellant] de indruk heeft dat enkele personen in de buurt hem niet mogen en dat die mensen medebewoners tegen hem hebben opgestookt. Bovendien zijn veel klachten anoniem ingediend, waardoor de inhoud van die klachten niet te controleren valt en het goed mogelijk is dat de klachten afkomstig zijn van een en dezelfde persoon. De klachten die zijn ingediend door de bewoners van de verder weg gelegen woningen (nummer [huisnummers] ) zijn volgens de bewindvoerder, dan wel [appellant] , bovendien ongeloofwaardig, omdat het niet mogelijk is dat zij de vermeende overlast zelf hebben waargenomen. Gelet op al het voorgaande kan volgens de bewindvoerder geen bewijswaarde worden gehecht aan de door de Woningstichting overgelegde klachten (producties). Het hof deelt dat standpunt niet. De Woningstichting heeft haar standpunt namelijk niet alleen aan de hand van verklaringen, maar ook aan de hand van andersoortige documenten onderbouwd (de verslagen van de bewonersbijeenkomsten, het verslag van het huisbezoek aan [appellant] en de ‘mutatierapportages’ van de politie). Dat een aantal bewonersverklaringen die de Woningstichting heeft overgelegd anoniem zijn ingediend, waardoor de inhoud daarvan mogelijk niet kan worden gecontroleerd, doet niet af aan de inhoud van die andere documenten. Bovendien heeft de bewindvoerder op geen enkele wijze onderbouwd dat onder de medebewoners van [appellant] een ‘hetze’ tegen [appellant] zou bestaan. Het hof gaat voorbij aan de door de bewindvoerder genoemde bezwaren, omdat uit het samenstel van de documenten die de Woningstichting heeft overgelegd, blijkt van de hiervoor vermelde overlast door [appellant] . Daarvan zal het hof dan ook uitgaan.

5.8

Aldus heeft [appellant] in strijd gehandeld met artikel 5.4 van de algemene voorwaarden (zie rov. 3.3). [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, waardoor de overeenkomst in beginsel door de Woningstichting mag worden ontbonden. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, omdat de bewindvoerder, in het licht van de gemotiveerde stellingname door de Woningstichting, heeft nagelaten zijn standpunten van een afdoende, nadere onderbouwing te voorzien.

5.9

De bewindvoerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de tekortkoming van [appellant] , vanwege de ernst en duur van de overlast de ontbinding van de huurovereenkomst niet kan rechtvaardigen. Hij heeft daartoe onder meer aangevoerd dat de klachten over [appellant] uit de periode tussen 1999 en 2014 niet in de beoordeling mogen worden betrokken, omdat [appellant] in die periode slechts één keer door de Woningstichting is aangesproken op zijn vermeende overlast veroorzakende gedrag, waardoor [appellant] niet in verzuim is komen te verkeren. Echter, zelfs indien het hof de klachten over [appellant] uit de periode tussen 1999 en 2014 niet in zijn beoordeling betrekt, staat op grond van hetgeen is overwogen in 5.5 tot en met 5.7 over de periode na 2014 vast dat [appellant] stelselmatig verschillende vormen van overlast heeft veroorzaakt. De overlast is van dien aard dat het de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

5.10

De bewindvoerder heeft gewezen op het ‘tweede- of laatste kans beleid’ dat volgens hem aan [appellant] had moeten worden aangeboden in plaats van over te gaan tot ontruiming van de woning, vanwege de kwetsbaarheid van [appellant] in verband met zijn verslavings- en psychische problematiek. Uit de stukken volgt echter zonder meer dat door de jaren heen vele gesprekken met [appellant] zijn gevoerd, waarmee [appellant] diverse kansen op verbetering zijn geboden. De Woningstichting heeft [appellant] per brief van 29 maart 2016 uiteindelijk een allerlaatste kans geboden om aan de overlast een einde te maken, waarna de overlast in de periode daarna toch voortduurde. Bij die stand van zaken en gegeven de hiervoor vastgestelde ernst van de overlast, brengt de specifieke problematiek rondom [appellant] niet mee dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is.

5.11

Gelet op het voorgaande heeft de kantonrechter de bewindvoerder terecht als de in het ongelijk gestelde partij aangemerkt en hem in de proceskosten veroordeeld. Het hof gaat daarom voorbij aan de bezwaren die de bewindvoerder aan het slot van zijn memorie van grieven tegen de proceskostenveroordeling heeft geuit.

6 De slotsom

6.1

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

6.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof de bewindvoerder in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Deze kosten zullen aan de zijde van de Woningstichting worden vastgesteld op € 726,- aan griffierecht en op € 1.074,- (1 punt x tarief II) aan salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief.

7 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Midden-Nederland, team kanton en handelsrecht, locatie Amersfoort) van 6 december 2017;

veroordeelt de bewindvoerder in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Woningstichting vastgesteld op € 726,- aan griffierecht en op € 1.074,- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief.

Dit arrest is gewezen door mrs. S.B. Boorsma, S.C.P. Giesen en C. Hoogland, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2019.