Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2019:6228

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
30-07-2019
Datum publicatie
01-08-2019
Zaaknummer
200.248.374/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Vordering van huurders tegen verhuurder om een einde te maken aan huurovereenkomst met een andere, overlast gevende huurder wordt alsnog afgewezen. In dit geval waren nog niet alle minder vergaande oplossingen dan ontbinding en ontruiming beproefd. Overlast niet zodanig dat afwachten of minder vergaande oplossing inderdaad een uitkomst biedt, niet van huurder kan worden gevraagd.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.248.374/01

(zaaknummer rechtbank Overijssel 6035393)

arrest van 30 juli 2019

in de zaak van

Woningstichting Openbaar Belang,

gevestigd te Zwolle,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: WOB,

advocaat: mr. M.E. Dekker, kantoorhoudend te Zwolle,

tegen

1 [geïntimeerde1] ,

wonende te [A] ,

hierna: [geïntimeerde1],

2. [geïntimeerde2],

wonende te [A] ,

hierna: [geïntimeerde2],

geïntimeerden,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden] c.s.,

advocaat: mr. M.H. Doornbos, kantoorhoudend te Zwolle.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 8 augustus 2017, 19 december 2017 en 17 juli 2018 die de kantonrechter van de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle (hierna: de kantonrechter), heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaardingen in hoger beroep d.d. 16 oktober 2018,

- de memorie van grieven,

- de memorie van antwoord, met producties,

- een akte uitlating producties d.d. 2 april 2019.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

WOB vordert in het hoger beroep - samengevat - de vernietiging van de vonnissen van 19 december 2017 en 19 juli 2018 en opnieuw rechtdoende de afwijzing van de vordering van [geïntimeerden] c.s., met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de kosten van beide instanties.

3 De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 1.1. tot en met 1.6. van het vonnis van 19 december 2017 omdat tegen die vaststelling geen grieven zijn gericht en ook overigens niet van bezwaren daartegen is gebleken. Aangevuld met wat in dit hoger beroep verder vast staat, gaat het om het volgende.

3.2

[geïntimeerde1] huurt sinds 16 december 2002 van WOB de eengezinswoning aan [a-straat] 69 te [A] . [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zijn met elkaar gehuwd en [geïntimeerde2] is daarom van rechtswege medehuurder van de woning.

3.3

De woning aan [a-straat] 69 maakt onderdeel uit van een rij geschakelde eengezinswoningen. Naast de woning van [geïntimeerden] c.s. bevinden zich aan de ene kant vier eengezinswoningen, genummerd 61, 63, 65 en 67. Nummer 61 is een hoekwoning. De woning van [geïntimeerden] c.s. is geschakeld met de woningen genummerd 67 en 71.

3.4

De woningen genummerd 61 tot en met 67 zijn in het verleden verbouwd en daarna intern onderling met elkaar verbonden om door een grote(re) groep personen te kunnen worden bewoond. De keuken is daarbij gesitueerd in woning genummerd 67, tegen de muur die scheiding maakt met de woning van [geïntimeerden] c.s. De woningen met nummers 61 - 67 heeft WOB vanaf 2002 verhuurd aan SGJ Jongerenopvang.

3.5

SGJ Jongerenopvang verleende in het verleden in het kader van jeugdzorg onderdak aan ongeveer 10 tienermeisjes. In de loop van 2015 is zij gefuseerd met Stichting Timon (verder: Timon). Vanaf eind 2015 wordt door Timon in het woningblok 61 t/m 67 onderdak verleend aan (maximaal) 12 alleenstaande minderjarige vluchtelingen (afgekort tot amv’ers), in de leeftijd 14 tot 18 jaar en afkomstig uit vooral Eritrea. Vanaf ongeveer dat moment klagen [geïntimeerden] c.s. bij WOB over overlast.

3.6

In woning genummerd 61 woonde een zogeheten steungezin (ook wel omwonenden-gezin genoemd) dat op verzoek van Timon begeleiding bood aan de amv’ers.

3.7

WOB heeft eind 2016 [geïntimeerden] c.s. vergeefs aangeboden te verhuizen naar één van haar andere huurwoningen. [geïntimeerden] c.s. hebben dat geweigerd (onder andere) omdat zij de aangeboden verhuiskostenvergoeding te laag vonden.

3.8

Met brieven d.d. 17 maart 2017 en 22 september 2017 heeft de politie, eenheid Oost-Nederland, bevestigd dat [geïntimeerden] c.s. op 18 maart 2016, 19 april 2016, 9 juli 2016 en

21 mei 2017 (geluids)overlast hebben gemeld van de amv’ers.

3.9

In een brief van 3 augustus 2017 heeft de politie, eenheid Oost-Nederland, vermeld dat er bij de politie, als het gaat om meldingen, klachten en 112-oproepen aangaande de woningen aan de [a-straat] 61-67 vanaf 15 december 2015, 21 documenten zijn maar dat die documenten niet in aanmerking komen voor openbaarmaking voor een ieder.

3.10

In een overzicht d.d. 16 mei 2017 van op 112-meldingen gebaseerde uitrukken door de brandweer is vermeld dat de brandweer op 11 juli 2016, 22 juli 2016, 2 oktober 2016, 19 januari 2017, 25 januari 2017 en 22 februari 2017 ‘met grote spoed is uitgereden naar [a-straat] 67’. In soortgelijk overzicht van 28 september 2017 is vermeld dat (ook) op 21 juli 2017 en 25 juli 2017 ‘met grote spoed is uitgereden’ naar dat adres.

3.11

In verband met de klachten van [geïntimeerden] c.s. is begin 2017 (onder meer) op initiatief van de gemeente Zwolle een onafhankelijke procesbegeleider, mevrouw [B] , aangesteld met als doel zo mogelijk tot een oplossing te komen. In een door haar in augustus 2017 opgesteld verslag is onder meer vermeld als visie van [C] , wijkmanager bij de Gemeente Zwolle, dat de klachten van [geïntimeerden] c.s. voor een groot deel herkenbaar zijn, dat het voorstelbaar vervelend voor hen is en dat de match tussen de doelgroep en de buren ongewild geen goede is geweest, als visie van [D] , wijkagent, dat de jongens die bij Timon verbaal aanwezig kunnen zijn en dat de politie sinds het begin 2 keer is uitgerukt voor een conflict bij Timon en als visie van [E] , brandweer Zwolle, dat zij in 2016 zevenmaal is uitgerukt voor Timon en in 2017 driemaal en dat als daarin niets verandert, de brandweer geen certificering meer kan afgeven. In dat verslag is verder vermeld:

Na het horen van de verschillende perspectieven is er geen twijfel of er overlast is, de mate ervan is alleen moeilijk in te schatten. Andere omwonenden hebben weinig of geen klachten, waardoor het een geïsoleerd probleem lijkt. Aan de andere kant is er ook geen ander gezin dat rechtstreeks naast de voorziening woont zonder belang bij de voorziening - en daar dus bewust voor gekozen - te hebben.

3.12

Vervolgens is in dat verslag als tussen Gemeente Zwolle, WOB en Timon overeengekomen oplossing geschetst het veranderen van de fysieke indeling van de woonvoorziening, waaronder het isoleren van de scheidingsmuur met de woning van [geïntimeerden] c.s., het omwisselen van de omwonendenwoning van nummer 61 naar 67 en daarmee het verplaatsen van de keuken en de eetkamer richting de woning met nummer 61 en het terugbrengen van het aantal jongeren van 12 naar 9, waarbij wel 3 plekken beschikbaar moeten blijven voor noodopvang.

3.13

In het verslag van de procesbegeleider is ook nog vermeld dat op 3 mei 2017 de oplossing van verbouwen met [geïntimeerden] c.s. is besproken. Dat verslag vermeldt vervolgens, waarbij met ‘buren’ [geïntimeerden] c.s. is bedoeld:

Op woensdag 17 mei is de procesbegeleider langs geweest bij de buren, mede om te verifiëren of zijn nog steeds achter de verbouwingsoplossing staan (…). (…). De buren geven aan nog steeds achter de verbouwingsoplossing te staan, die volgens hen 80% van het probleem oplost. Zij geven aan dat de overige 20% zit in communicatie en anders optreden door de medewerkers van Timon. (…)

3.14

Aan het eind van het verslag is, voor zover van belang, vermeld:

De heer en mevrouw [geïntimeerden] hebben aangegeven dat met deze oplossing hun klachten voor 80% zijn opgelost. Door het verplaatsen van de omwonenden tussen de leefruimte van de AMV’ers en de buren, zal de overlast van de jongeren logischerwijs verminderen. De overige 20% zit volgens de buren met name in de onderlinge communicatie en het optreden van de begeleiding.

en verder:

Mijn voorstel is om na realisatie van de verbouwing samen te komen met de direct betrokken partijen - te weten Openbaar Belang, de buren, Timon, Gemeente Zwolle en de procesbegeleider - om voor de nieuwe situatie te bespreken of en zo ja welke (aanvullende) afspraken er nodig zijn.

3.15

Timon heeft begin 2018 de aanbesteding voor de opvang van amv’ers na

31 december 2018 verloren. Timon heeft daarop in september 2018 de woningen aan de [a-straat] 61-67 ontruimd. WOB en Timon hebben daarna een vaststellingsovereenkomst gesloten, inhoudende de beëindiging van de huurovereenkomst per 31 oktober 2018.

3.16

Met een dagvaarding van 22 augustus 2018 heeft WOB Timon gedagvaard voor de kantonrechter te Zwolle, strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst voor de woningen 61-67 en ontruiming daarvan. Die vordering is bij verstekvonnis van

18 september 2018 toegewezen.

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[geïntimeerden] c.s. hebben, in een dagvaarding uitgebracht op 23 mei 2017, in eerste aanleg - samengevat - gevorderd WOB te veroordelen een gerechtelijke procedure te starten tegen Timon waarin ontbinding c.q. beëindiging van de huurovereenkomst tussen WOB en Timon voor de woningen met nummers 61, 63, 65 en 67 zal worden gevorderd en/of ontruiming van die woningen door Timon, versterkt met een dwangsom, met veroordeling van WOB in de proceskosten.

4.2

De kantonrechter heeft bij vonnis van 17 juli 2018 de vordering toegewezen. In het tussenvonnis van 19 december 2017 is overwogen dat voorshands voldoende aannemelijk is dat sprake is van zodanige overlast dat een procedure tegen Timon tot ontbinding van de met haar gesloten huurovereenkomst een redelijke kans van slagen heeft, dat de weigering van WOB die procedure te beginnen in beginsel een gebrek oplevert dat WOB behoort te herstellen en dat WOB de gelegenheid krijgt tegenbewijs te leveren van (de ernst van) de overlast. In het vonnis van 17 juli 2018 is overwogen dat het verlangde tegenbewijs niet is geleverd.

5 De beoordeling van de grieven en de vordering

grieven

5.1

WOB heeft tegen de vonnissen van 19 december 2017 en 17 juli 2018 zes grieven opgeworpen. Grief 1 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter zoals vervat in rechtsoverweging 4.14 van het tussenvonnis, dat voorshands voldoende aannemelijk is dat sprake is van zodanige overlast dat een procedure tegen Timon tot ontbinding van de met haar gesloten huurovereenkomst een redelijke kans van slagen heeft. Grief 2 neemt daarbij tot uitgangspunt dat de kantonrechter de bewijsregels niet dan wel onjuist heeft toegepast. Grief 3 bestrijdt dat WOB het van haar verlangde tegenbewijs niet heeft geleverd, terwijl grief 4 zich keert tegen het oordeel dat [geïntimeerden] c.s. nog steeds belang hebben bij hun vordering. Met grief 5 komt op WOB tegen haar veroordeling in de proceskosten en met grief 6 tegen het dictum van het eindvonnis.

belang bij het hoger beroep

5.2

[geïntimeerden] c.s. hebben aangevoerd dat WOB geen belang heeft bij het door haar gestelde hoger beroep en daarin niet-ontvankelijk moet worden verklaard omdat de huurovereenkomst die zij met Timon had, inmiddels niet meer bestaat. Echter, uit de omstandigheid dat [geïntimeerden] c.s. vasthouden aan een veroordeling van WOB in de proceskosten van de procedure in eerste aanleg volgt al dat WOB belang heeft bij de beoordeling in hoger beroep van de juistheid van de in eerste aanleg gegeven beslissing (zie HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1782). Aan het beroep van [geïntimeerden] c.s. op de niet-ontvankelijkheid van WOB in het hoger beroep gaat het hof dan ook voorbij.

belang bij de vordering

5.3

WOB heeft in verband met de inmiddels geëindigde huurrelatie met Timon met grief 4 aangevoerd dat [geïntimeerden] c.s. geen belang meer hebben bij hun vordering, strekkend tot het door WOB voeren van een ontbindingsprocedure.

5.3.1

Voor zover WOB deze stelling baseert op de door haar inmiddels gevoerde ontbindingsprocedure tegen Timon (zie rov. 3.16) is dat vergeefs. De veroordeling daartoe heeft WOB bestreden. Indien die veroordeling wordt vernietigd komt daardoor met terugwerkende kracht de rechtsgrond te ontvallen aan wat ter uitvoering van het vonnis is verricht, in dit geval het door WOB tegen Timon aanspannen van een procedure strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woningen met nummers 61-67. Dat het daarna jegens Timon uitgesproken verstekvonnis onherroepelijk is geworden, is gesteld noch gebleken, zodat de gevolgen van het op vordering van [geïntimeerden] c.s. aan WOB gegeven bevel (in theorie) nog hersteld kunnen worden.

5.3.2

Echter, voor zover WOB haar stelling grondt op de per 31 oktober 2018 met Timon gesloten beëindigingsovereenkomst is dit anders. Door deze overeenkomst is een herstel in oude toestand - in de vorm van een voortzetting van de huurrelatie tussen WOB en Timon na een eventuele vernietiging van het vonnis in eerste aanleg - niet meer aan de orde. Ook een handhaving van bedoelde veroordeling en daarmee een handhaving van de vordering kan daardoor geen effect meer sorteren. In zoverre hebben [geïntimeerden] c.s. inmiddels geen belang meer bij hun vordering, slaagt daardoor grief 4 als ook grief 6, en dient hun vordering alsnog te worden afgewezen.

resterende omvang van het hoger beroep

5.4

Het voorgaande doet er niet aan af dat, zoals ook al ligt besloten in rov. 5.2, het hof ook in een geval als zich hier voordoet, waarin de oorspronkelijke eiser ten tijde van de beslissing in hoger beroep geen belang meer heeft bij zijn oorspronkelijke vordering en de oorspronkelijk gedaagde in eerste aanleg is veroordeeld in de proceskosten, heeft te beslissen over de in eerste aanleg uitgesproken proceskostenveroordeling. Daartoe moet onderzocht worden of de vordering die in eerste aanleg ter beoordeling voorlag, terecht is toe- of afgewezen, met inachtneming van het in hoger beroep gevoerde debat en naar de toestand zoals die zich voordoet ten tijde van zijn beslissing in hoger beroep (zie het hiervoor genoemde arrest van 28 september 2018).

verplichting van WOB bij overlast

5.5

Onomstreden is dat als een huurder onrechtmatig hinder toebrengt / overlast veroor-zaakt aan een omwonende voor de verhuurder op grond van wat in het maatschappelijk verkeer betaamt (als de omwonende niet tevens huurder is) onderscheidenlijk op grond van zijn verplichting jegens zijn (andere) huurder(s) het rustig huurgenot te verschaffen (als de omwonende tevens huurder is), een verplichting zal kunnen bestaan al het mogelijke te doen wat in zijn vermogen ligt om die hinder / overlast te (doen) beëindigen

(zie HR 16 oktober 1992, NJ 1993/167, ECLI:NL:HR:1993:ZC0719, Van Gent / Wijnands).

Tot al het mogelijke behoort in beginsel ook het meest verstrekkende wat een verhuurder kan doen, te weten het (doen) beëindigen van de huurrelatie met de overlast gevende huurder. Daar zal alleen reden voor zijn in een situatie dat andere ingezette maatregelen en correcties geen of onvoldoende effect hebben gehad en er geen zicht (meer) is op voldoende serieuze andere maatregelen die de overlast gevende situatie kunnen doen eindigen. Een maatregel als het doen beëindigen van de huurrelatie met de overlast gevende huurder moet in een situatie als deze gezien worden als een ‘ultimum remedium’. Daarbij geldt dat het moment waarop van de verhuurder mag worden verlangd dat hij die maatregel neemt afhangt van de aard, de ernst en de duur van de overlast. Kort gezegd kan van een verhuurder eerder zo’n maatregel worden verlangd naarmate de overlast ernstiger is.

Met deze algemene beschouwing is nog niet gegeven dat ook in dit geval de door [geïntimeerden] c.s. van WOB verlangde maatregel was geboden.

beëindiging onontkoombaar?

5.6

Anders dan [geïntimeerden] c.s. aanvoeren en de kantonrechter heeft aangenomen, waren ten tijde van het instellen door [geïntimeerden] c.s. van hun vordering tegen WOB en ook ten tijde van het vonnis van 17 juli 2018 nog niet alle minder vergaande oplossingen dan een ontbinding en ontruiming beproefd. Onomstreden is dat WOB zich de klachten van [geïntimeerden] c.s. heeft aangetrokken en - uiteindelijk - in uitvoerig overleg, onder leiding van een onafhankelijk procesbegeleider, met haar huurster Timon, de Gemeente Zwolle én [geïntimeerden] c.s. in mei 2017 tot een oplossing voor de door [geïntimeerden] c.s. ervaren overlast is gekomen als weergegeven in rov. 3.12, die samengevat inhoudt het creëren van een buffer en afstand tussen [geïntimeerden] c.s. en de amv’ers door het omwisselen van de woning van het omwonendengezin met de keuken en de eetkamer, die direct naast de woning van [geïntimeerden] c.s. waren gelegen. Naar inschatting van [geïntimeerden] c.s. zelf, zo blijkt uit het verslag van de procesbegeleider (zie rov. 3.13 en 3.14), zou deze omwisseling voor 80% een oplossing zijn van de door hen ervaren overlast.

5.7

Het lag daarom in de rede dat WOB (als ook Timon) van [geïntimeerden] c.s. in mei 2017 voldoende gelegenheid had(den) gekregen om met voortvarendheid de gekozen oplossing feitelijk uit te voeren. Dit geldt te meer omdat de procesbegeleider zich op het standpunt had gesteld dat na de aanpassing onderzocht moest worden of en zo ja welke (aanvullende) afspraken er nodig zouden zijn. Daarmee volgt het hof [geïntimeerden] c.s. niet in hun standpunt dat zij niet langer meer hoefden te wachten op de uitkomst van dit alternatief. Het hof overweegt daarbij dat de door [geïntimeerden] c.s. gestelde aard en omvang van de overlast niet van dien aard is, dat dit, objectief bezien, redelijkerwijs niet meer van hen gevergd kon worden.

5.8

Het hof volgt hen evenmin in hun stelling dat de voor de bouwkundige aanpassing benodigde vergunning niet verleend kon of mocht worden, zodat om die reden niet langer gewacht hoefde te worden met een ontbindings- en ontruimingsprocedure. Dat de aangevraagde vergunning vanwege daartegen ingediende bezwaren, nota bene (ook) door [geïntimeerden] c.s., geen reële kans op toewijzing maakte, is niet aangetoond, zodat het hof daaraan voorbij gaat.

5.9

Een ‘ultimum remedium’ als een van WOB te vergen beëindigingsprocedure tegen huurster Timon was vanaf juni 2018 ook om een andere reden (nog) niet aangewezen. Op dat moment was immers duidelijk geworden dat Timon in ieder geval vanaf 1 januari 2019 geen amv’ers meer zou huisvesten in het gehuurde, zoals aan [geïntimeerden] c.s. en de kantonrechter ter kennis is gebracht in een brief van 19 juni 2018. Onder die omstandigheid had verwacht mogen worden dat de procedure was aangehouden om te bezien of inderdaad aan de huisvesting van de amv’ers per einde 2018 een einde zou komen. Bij het eindigen / geëindigd zijn daarvan diende immers serieus getwijfeld te worden aan de kansen van WOB in een procedure tegen Timon tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde. De enkele geuite vrees van [geïntimeerden] c.s. ‘dat het verblijf van de amv’ers misschien zal worden verlengd als geen alternatief voorhanden is’ is, zeker tegen de achtergrond van de voorgenomen oplossing als hiervoor bedoeld, acht het hof op zichzelf van onvoldoende gewicht om de procedure tegen WOB voort te zetten en af te doen.

5.10

Uit het voorgaande volgt dat een van WOB af te dwingen beëindiging van de huurrelatie met Timon prematuur was, niet alleen ten tijde van het eindvonnis in eerste aanleg maar ook al ten tijde van het door [geïntimeerden] c.s. aanspannen van een procedure daartoe. De daartoe strekkende vordering was dan ook niet toewijsbaar. Het gevolg daarvan is dat [geïntimeerden] c.s. alsnog met de kosten van de eerste aanleg moet worden belast. Ook grief 5 slaagt daardoor.

5.11

Gelet op het voorgaande behoeven de grieven 1 tot en met 3, voor zover in het voorgaande nog niet besproken, geen bespreking.

6 De slotsom

6.1

De grieven slagen, zodat de bestreden vonnissen moeten worden vernietigd.

6.2

Als de alsnog in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerden] c.s. in de kosten van beide instanties veroordelen.

6.3

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van WOB zullen worden vastgesteld op € 525,- aan salaris advocaat (3,5 punten x tarief € 150,-).

6.4

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van WOB zullen worden vastgesteld op € 110,17 voor explootkosten, € 726,- voor griffierecht en € 1.074,- (1 punt x tarief II), samen € 1.910,17. Bij het bedrag voor de explootkosten is acht geslagen op één exploot omdat niet valt in te zien dat WOB [geïntimeerden] c.s. bij twee afzonderlijke exploten in hoger beroep heeft gedagvaard.

7 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt de vonnissen van de kantonrechter te Zwolle van 19 december 2017 en

17 juli 2018 en doet opnieuw recht;

wijst de vordering van [geïntimeerden] c.s. af;

veroordeelt [geïntimeerden] c.s. in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van WOB wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 525,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 836,17 voor verschotten en op € 1.074,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. W.F. Boele, mr. H. de Hek en mr. O.E. Mulder en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op

30 juli 2019.