Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2019:5429

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
02-07-2019
Datum publicatie
04-07-2019
Zaaknummer
200.230.657/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Koopovereenkomst met aanvullende overeenkomst tot eerdere ingebruikname tegen betaling van een gebruiksvergoeding (“sleutelovereenkomst”).

Vernietiging respectievelijk ontbinding van de overeenkomsten door de koper/gebruiker op grond van bedrog, dwaling en/of wanprestatie, omdat verkoper een verstrekte garantie dat koper/gebruiker altijd een perceel weiland zou kunnen huren voor het weiden van zijn paarden niet is nagekomen.

De garantie is niet komen vast te staan. Daarmee komt de grond te ontvallen aan de vernietiging/ontbinding van de overeenkomsten. Koper/gebruiker is derhalve zijn verplichtingen uit de overeenkomsten zonder deugdelijke grond niet nagekomen.

Koper/gebruiker heeft weliswaar zonder toestemming van verkoper de tuin veranderd en een wietplantage in het pand gehad, maar verkoper heeft zijn stelling dat koper/gebruiker het pand en de tuin beschadigd respectievelijk in een mindere staat heeft teruggegeven aan verkoper, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door koper/gebruiker, onvoldoende onderbouwd. Vorderingen van verkoper tot vergoeding van schade respectievelijk kosten van herstel zijn daarom niet toewijsbaar.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.230.657/01

(zaaknummer rechtbank Overijssel, locatie Zwolle 6192810)

arrest van 2 juli 2019

in de zaak van

Johel B.V.,

gevestigd te Nieuwegein,

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

hierna: Johel,

advocaat: mr. M. de Boorder, kantoorhoudend te ’s-Gravenhage,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [A] ,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellant in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in reconventie,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. W. Hogenkamp, kantoorhoudend te Meppel.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 16 oktober 2018 hier over.

1.2

Het verdere verloop blijkt uit:
- de akte tevens houdende vermindering van eis van [geïntimeerde]

- de akte houdende inbreng in het geding van enkele foto’s;

- het proces-verbaal van de op 14 januari 2019 met instemming van partijen enkelvoudig gehouden comparitie van partijen.

1.3

Vervolgens heeft Johel de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

1.4

De vordering van Johel in principaal hoger beroep strekt tot vernietiging van het vonnis van de rechtbank Overijssel van 26 april 2017 en het vonnis van de kantonrechter te Zwolle van 26 juli 2017 [hof verstaat: 29 augustus 2017], en op grond van huurkoop

[hof verstaat: bedrog] dan wel dwaling te vernietigen het samenstel van overeenkomsten die een commerciële eenheid vormen en [geïntimeerde] te veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen hij uit hoofde van die overeenkomsten heeft ontvangen, zowel aan periodieke termijnen als aan waarborgsom. Subsidiair, in geval een huurovereenkomst wordt aangenomen, vast te stellen [het hof verstaat: te verklaren voor recht] dat die is geëindigd per 1 november 2016 en [geïntimeerde] te veroordelen tot terugbetaling van de tot en met december 2017 ontvangen huurtermijnen. Voorts om [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van bedragen van € 4.785,55 en van € 8.750,- [hof verstaat: € 875,-].

1.5

De vordering van [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep strekt tot bekrachtiging van het vonnis [het hof begrijpt: van 29 augustus 2017], behoudens de verwijzing naar de schadestaat en [het hof begrijpt: in plaats daarvan] Johel te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 22.496,15, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldata van de betreffende facturen, met veroordeling van Johel in de kosten in beide instanties.

2 De vaststaande feiten

2.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.2. tot en met 2.12. van het vonnis van 29 augustus 2017.

Aangevuld met feiten die in hoger beroep eveneens vast staan zijn de feiten, voor zover in hoger beroep van belang, als volgt.

2.2

[geïntimeerde] heeft bij overeenkomst van 1 juli 2014 zijn woonboerderij met toebehoren gelegen aan de [a-straat 1] te [B] (hierna: de woonboerderij) aan Johel verkocht tegen een koopprijs van € 508.000,-.

In de overeenkomst is als uiterste leveringsdatum bepaald 31 december 2015.
Verder zijn in de overeenkomst onder meer een waarborgsom en een boeteclausule opgenomen.

2.3

Eveneens op 1 juli 2014 hebben partijen een aanvullende overeenkomst genaamd “sleutelverklaring” gesloten. Daarin is overeengekomen dat de feitelijke levering van de woning per 1 augustus 2014 zal plaatsvinden, dat Johel op die datum de sleutels van de woning zal ontvangen, het verkochte vanaf die datum geheel voor zijn risico is en dat [geïntimeerde] tot geen andere verplichting meer gehouden is dan de juridische levering van het verkochte.
Tevens is in de verklaring vastgelegd dat Johel over de maanden augustus tot en met december 2014 een gebruiksvergoeding van € 1.000,- per maand verschuldigd is, en dat als de eigendom nog niet over is gedragen op 1 januari 2015, de gebruiksvergoeding vanaf die datum € 1.750,- per maand bedraagt.

2.4

Op 30 juli 2014 hebben partijen in een “aanvulling/aanpassing koopcontract” de uiterste leveringsdatum verlengd tot 31 december 2017. Verder is de waarborgsom
gelijk gesteld aan de contractuele boete en bepaald op een bedrag van € 25.400,-
(5% van de koopsom), te storten op 1 augustus 2014 bij de notaris.
De gebruiksvergoeding is bepaald op € 1.750,- danwel de hypotheekrente die [geïntimeerde] betaalt als die hoger is dan dit bedrag. Johel heeft de waarborgsom gestort.

2.5

De heer [C] , de bestuurder van Johel, is de woonboerderij met zijn partner gaan bewonen. In de periode van augustus 2014 tot omstreeks april 2015 heeft hij een stuk weiland gehuurd van de eigenaar van een aangrenzend perceel, de heer [D] , om daarop zijn paarden te kunnen weiden. Het gebruik van het weiland is enige tijd later door [D] beëindigd.

2.6

[C] en zijn partner hebben de woning begin 2016 verlaten en zijn gaan wonen in een door [C] gekochte boerderij in [E] . Na het vertrek van [C] hebben een dochter van hem en haar partner enige tijd in de woonboerderij gewoond.

2.7

[C] heeft tijdens zijn bewoning van de woonboerderij in de tuin een paddock (paardenbak) aangelegd en stallingsruimte voor de paarden gemaakt. Verder heeft hij een stuk grond geëgaliseerd en (met ongeveer 40 centimeter) opgehoogd. Het betreft een stuk grond van ongeveer 100 meter lang en 5 meter breed, dat [geïntimeerde] pas kort voor zijn verkoop van de woonboerderij aan Johel had aangekocht.

2.8

Op 12 augustus 2016 heeft de politie een hennepkwekerij in een bijgebouw (schuur) van de woonboerderij aangetroffen en ontmanteld.

2.9

Vanaf september 2016 heeft Johel geen gebruiksvergoeding meer betaald.

2.10

Partijen hebben in september 2016 gecorrespondeerd over schade die aan (bijgebouwen van) de woonboerderij was ontstaan door de (ontmanteling van de) hennepkwekerij en over beëindiging van de overeenkomsten.

2.11

In een e-mail van 16 september 2016 aan [geïntimeerde] schrijft [C] :

“Zoals ik al eerder aangaf, voel ik mij niet verantwoordelijk voor de door jou genoemde kosten. Ik wil de koop ontbinden en die 5% terug. Het bij te huren weiland is immers niet geleverd. Zoals jij zelf beaamde in ons gesprek van 18 augustus jl. hadden wij nooit tot koop overgegaan zonder bij te huren weiland. Wij waren genoodzaakt een andere boerderij aan te schaffen met wel voldoende grond. Ook hieraan zijn kosten verbonden. Ik wil in ieder geval zo snel mogelijk de sleutel inleveren.”

2.12

In een e-mail van 3 oktober 2016 aan [geïntimeerde] heeft de advocaat van Johel namens Johel de overeenkomsten vernietigd wegens bedrog aan de zijde van [geïntimeerde] . In de e-mail schrijft de advocaat onder meer:

“Cliënt geeft aan dat u hem op grond van een onjuiste voorstelling van zaken hebt bewogen om met u in onderhandeling te gaan met betrekking tot de bovengenoemde woning. U heeft aangegeven dat er ruimte voor paarden bij gehuurd kon worden en dat blijkt helemaal niet het geval te zijn. Het houden van paarden was voor cliënt juist reden om in onderhandeling te treden. U heeft inmiddels toegegeven dat u een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven. Hierbij vernietigt cliënt de gemaakte afspraken op grond van bedrog. (…)

2.13

In een e-mail van 10 oktober 2016 aan [C] heeft [geïntimeerde] het verwijt van bedrog weersproken en aanspraak gemaakt op schadevergoeding en de contractuele boete, indien de vernietiging niet binnen een week wordt ingetrokken. In de e-mail deelt [geïntimeerde] verder mee dat hij heeft geconstateerd dat de woonboerderij is beschadigd door de hennepplantage. Hij stelt [C] in de gelegenheid om binnen een week de woning en de tuin weer terug te brengen in de staat zoals die was ten tijde van de ondertekening van de sleutelverklaring.

2.14

[geïntimeerde] heeft op 4 oktober 2016, na daartoe verkregen verlof, conservatoir beslag gelegd op de onroerende zaak van Johel, gelegen aan de [b-straat 2] in [E] .

2.15

Johel heeft omstreeks mei/juni 2017 de sleutels van de woonboerderij afgegeven aan [geïntimeerde] . Partijen hebben daarbij afgesproken dat Johel de gebruiksvergoeding over de periode 1 juli 2017 tot en met 31 december 2017 niet verschuldigd zal zijn.

3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg in conventie – samengevat – gevorderd:

I. voor recht te verklaren dat Johel jegens [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de tussen partijen gesloten overeenkomsten d.d. 1 juli 2014 en 30 juli 2014, en dat Johel gehouden is de schade die hieruit voor [geïntimeerde] voortvloeit te vergoeden;
II. Johel te veroordelen tot betaling van € 17.500,- aan gebruiksvergoeding over de periode 1 september 2016 tot en met 30 juni 2017, te vermeerderen met de wettelijke rente;
III. Johel te veroordelen tot vergoeding van de geleden schade ten bedrage van € 59.000,33, te vermeerderen met de wettelijke rente;
IV. voor recht te verklaren dat Johel jegens [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld, en dat Johel gehouden is de schade die hieruit voor [geïntimeerde] voortvloeit te vergoeden;
V. Johel te veroordelen tot vergoeding van de door de tekortkomingen en/of het onrechtmatig handelen geleden en/of nog te lijden schade, nader op te maken bij staat;
VI. Johel te veroordelen tot vergoeding van schade aan de woonboerderij, nader op te maken bij staat;
VII. voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] per 1 januari 2018 aanspraak kan maken op de contractuele boete van € 25.400,00, indien Johel de woonboerderij niet uiterlijk op
31 december 2017 in eigendom heeft aanvaard en de volledige koopsom van € 508.000,- aan [geïntimeerde] heeft betaald;
VIII. Johel te veroordelen in de proces-, beslag- en nakosten.

3.2

Johel heeft in eerste aanleg in reconventie – samengevat – gevorderd:


I. voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst is vernietigd dan wel de
koopovereenkomst te vernietigen;
II. [geïntimeerde] te veroordelen tot terugbetaling aan Johel van alle vergoedingen die hij in het kader van de overeenkomsten heeft ontvangen;
III. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 4.785,55 en van € 875,-;
IV. [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten.

3.3

De kantonrechter heeft bij vonnis van 29 augustus 2017 in conventie de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen als volgt:

5.1.

verklaart voor recht dat Johel jegens [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst d.d. 1 juli en 30 juli 2014 in die zin dat in het gehuurde een hennepkwekerij is geëxploiteerd en dat de tuin van het gehuurde is veranderd zonder toestemming van [geïntimeerde] , alsmede dat Johel gehouden is de schade die hieruit voortvloeit aan [geïntimeerde] te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

5.2.

verklaart voor recht dat [geïntimeerde] per 1 januari 2018 aanspraak kan maken op de contractuele boete van € 25.400,00, indien Johel de woonboerderij niet uiterlijk op 31 december 2017 in eigendom heeft aanvaard en de volledige koopsom van € 508.000,00 aan [geïntimeerde] heeft betaald;

5.3.

veroordeelt Johel aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 17.500,00 wegens huur

over de periode 1 september 2016 tot en met 30 juni 2017, te vermeerderen met de wettelijke rente, ingaande op de eerste dag van elke betrokken maand over de dan telkens vervallen betalingstermijn tot de dag van volledige betaling;

5.4.

veroordeelt Johel om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 2.383,77, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW vanaf 7 juni 2017, tot de dag van volledige betaling;

5.5.

veroordeelt Johel in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 884,97, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.6.

veroordeelt Johel in de proceskosten, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 977,08, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.7.

verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de onder 5.3 tot en met 5.6 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

3.4

De vorderingen van Johel in reconventie zijn afgewezen, met veroordeling van Johel in de kosten van de procedure in reconventie.

4 De motivering van de beslissing in hoger beroep

in principaal hoger beroep

4.1

Johel is in hoger beroep gekomen onder aanvoering van een aantal ongenummerde grieven. Geen grief is gericht tegen het tussenvonnis van de rechtbank van 26 april 2017, zodat Johel in haar hoger beroep tegen dat vonnis niet ontvankelijk zal worden verklaard.

4.2

Als eerste grieft Johel tegen de in haar ogen te beperkte feitenvaststelling door de kantonrechter. Bij die grief heeft Johel geen belang nu het hof de feiten zelf heeft vastgesteld.

4.3

Kernkwestie in deze zaak is of, zoals Johel stelt en [geïntimeerde] betwist, [geïntimeerde] bij de totstandkoming van de overeenkomsten tussen partijen aan Johel heeft gegarandeerd dat [C] zijn paarden zou kunnen weiden in de omliggende weilanden.

De kantonrechter heeft het beroep van Johel op een garantie verworpen, evenals haar daarmee verbonden stelling dat de overeenkomsten terecht zijn vernietigd/ontbonden. Johel komt daar in haar grieven tegen op.

4.4

Volgens Johel is zij vanwege die garantie bewogen tot het sluiten van de overeenkomsten, maar is [geïntimeerde] zijn verplichtingen uit de garantie niet nagekomen. Het niet nakomen van de garantie kan worden gekwalificeerd als bedrog en levert in ieder geval dwaling aan haar zijde op, zo stelt Johel. De overeenkomsten zijn daarom op goede grond vernietigd in de e-mail van 3 oktober 2015 (zie rov. 2.11), althans dienen die overeenkomsten te worden vernietigd. Tevens leverde de tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van zijn garantieverplichting wanprestatie op. Na de melding van die tekortkoming is [geïntimeerde] in verzuim komen te verkeren en is de overeenkomst terecht ontbonden in de e-mail van 16 september 2016 (zie rov 2.10). In ieder geval was Johel bevoegd haar verplichtingen op te schorten. De kantonrechter heeft een en ander miskend, aldus Johel.

4.5

[geïntimeerde] betwist dat hij de beweerdelijke garantie heeft gegeven. Verder wijst [geïntimeerde] erop dat Johel overigens een stuk weiland heeft kunnen huren van zijn buurman. Hij heeft er verder geen inzicht in waarom die huur is geëindigd.

4.6

[C] heeft met betrekking tot die garantie tijdens de comparitie in hoger beroep verklaard dat [geïntimeerde] bij de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft gezegd dat zij [hof: [C] en zijn partner] te allen tijde een stuk grond konden huren. [geïntimeerde] had daar naar zijn zeggen contact over gehad met de omliggende boeren en had gezegd dat [C] dat zelf met hen moest bespreken. [C] heeft vervolgens contact gelegd en van een boer [toev. hof: [D] ] de toezegging gekregen dat zij altijd een stukje grond van hem konden blijven huren. [C] is vervolgens van die boer [hof: [D] ] gaan huren, maar na acht maanden wilde die dat zonder verdere opgave van reden niet meer, aldus [C] .

[geïntimeerde] heeft op de comparitie bevestigd dat hij tegen [C] heeft gezegd dat hij het huren van grond van de buurman zelf moest regelen.

4.7

Uit deze verklaringen van [C] en [geïntimeerde] valt naar het oordeel van het hof geenszins af te leiden dat [geïntimeerde] aan Johel de garantie heeft verstrekt dat zij (of [C] ) een stuk grond zou kunnen huren, en al helemaal niet dat die huur blijvend zou zijn. Uit die verklaringen blijkt niet meer dan dat [geïntimeerde] [C] voor het huren van een stuk grond heeft verwezen naar omliggende boeren, dat [C] de huur verder met hen moest bespreken en dat [C] dat vervolgens ook heeft gedaan.

4.8

Voor zover Johel uit de verklaring van [geïntimeerde] heeft afgeleid dat zij (of [C] ) in ieder geval grond zou kunnen gaan huren, geldt bovendien dat die verwachting ook is vervuld; [C] heeft immers gedurende een aantal maanden een stuk grond gehuurd van [D] . De (kennelijke) verwachting van Johel dat die of andere grond blijvend zou kunnen worden gehuurd, dient verder voor haar rekening te worden gelaten; uit wat [geïntimeerde] tegen [C] had gezegd over het huren van een stuk weiland had zij in ieder geval niet mogen begrijpen dat [geïntimeerde] er voor in stond dat Johel (of [C] ) blijvend een stuk weiland zou kunnen huren. Aanvullend wordt in dat verband nog overwogen dat duidelijk was dat het ging om het huren van grond die geen eigendom was van [geïntimeerde] . Verder is niet gesteld en evenmin gebleken dat [geïntimeerde] zeggenschap over de te huren grond had. Johel ( [C] ) diende derhalve grond te huren van een derde, in een huurverhouding waar [geïntimeerde] verder buiten stond. In die situatie valt niet in te zien dat en hoe Johel uit de hiervoor onder 4.6 weergegeven verklaringen van [geïntimeerde] (volgens [C] en [geïntimeerde] ) een garantie heeft kunnen afleiden dat [geïntimeerde] haar garandeerde dat zij (of [C] ) blijvend een stuk weiland zou kunnen huren voor het weiden van de paarden.
heeft tijdens de comparitie naderhand nog verklaard dat tijdens het passeren van de akte [geïntimeerde] zou hebben gegarandeerd dat hij grond kon huren.
Voor zover die verklaring zou moeten worden beschouwd als een nieuwe stelling, geldt dat die stelling te laat is aangevoerd, want in strijd met de zogenaamde “twee conclusie regel”. Om die reden wordt daaraan voorbijgegaan.

4.9

Johel heeft haar stelling met betrekking tot de garantie verder op geen enkele wijze onderbouwd. In door haar overgelegde schriftelijke getuigenverklaringen (als prod. 1 bij memorie van antwoord in incidenteel beroep en als bijlage bij het H-16 formulier van
11 juni 2018) wordt door de betreffende getuigen (dhr. [F] resp. [G] en [H] ) niet gesproken over een garantie die door [geïntimeerde] zou zijn verstrekt. In die verklaringen wordt er alleen over gesproken dat [C] een perceel kon huren bij een boer, maar dat die zonder reden de huur opzegde.

4.10

Aldus heeft Johel haar beroep op de beweerdelijke garantie naar het oordeel van het hof in de omstandigheden van het geval onvoldoende onderbouwd. Aan het ter zake door Johel nog gedane (nadere) bewijsaanbod gaat het hof daarom ook voorbij.

4.11

Het beroep van Johel op de garantie wordt dus ook in hoger beroep verworpen.
Daarmee komt de grond te ontvallen aan de vernietiging respectievelijk de ontbinding van de overeenkomsten op grond van bedrog, dwaling en/of wanprestatie.

Aan de vraag of, indien wel zou moeten worden uitgegaan van de gestelde garantie, voor een beroep op die gronden overigens is voldaan aan de vereisten daarvoor, kan daarom voorbij worden gegaan.

4.12

Johel heeft subsidiair nog aangevoerd dat als de overeenkomst met betrekking tot het gebruik van de woonboerderij moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst
–primair meent zij dat sprake is van een samenstel van overeenkomsten die als een huurkoopovereenkomst moet worden gekwalificeerd- , zij in de e-mail van 16 september 2016 in ieder geval die overeenkomst heeft opgezegd per 1 november 2016.
Het hof stelt vast dat Johel in die e-mail echter helemaal niet spreekt over (afzonderlijke) beëindiging van een huurovereenkomst, maar alleen over een ontbinding van de koopovereenkomst, waarbij dan ongetwijfeld de bedoeling was dat ook de aan de koop verbonden huur (op basis van de sleutelovereenkomst) zou eindigen. Die e-mail kon dus alleen resulteren in de beëindiging van een huurovereenkomst als de koop terecht zou zijn ontbonden. Hiervoor is geoordeeld dat dit niet het geval is.

4.13

Uit een en ander volgt dat de vorderingen van Johel tot verklaring voor recht dat de overeenkomsten zijn vernietigd, althans die te vernietigen en [geïntimeerde] te veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen hij uit die overeenkomsten heeft ontvangen, door de kantonrechter terecht zijn afgewezen.

4.14

Daaruit volgt dan weer dat Johel zonder goede grond haar betaling van de gebruiksvergoeding heeft gestaakt en dat zij ten onrechte haar verplichting tot afname van de woonboerderij niet is nagekomen. Daarmee is zij terecht veroordeeld tot betaling van de achterstallige gebruiksvergoeding, onweersproken het toegewezen bedrag van € 17.500,-.

In het verlengde daarvan is zij ook terecht veroordeeld tot voldoening van de contractuele boete van € 24.500,-. Daarbij merkt het hof op dat tijdens de comparitie in hoger beroep is gebleken dat Johel die boete na het verstrijken van de datum van 31 december 2017 inmiddels heeft voldaan en dat Johel verder niet heeft gegriefd tegen de afwijzing door de kantonrechter van een beroep op matiging van de hoogte van die boete.

De met deze veroordelingen corresponderende verklaringen voor recht berusten daarmee eveneens op een goede grond.

4.15

Het hof stelt verder vast dat Johel ook terecht is veroordeeld tot betaling van het bedrag van € 2.383,77. Gebleken is dat dit bedrag betrekking heeft op aanslagen OZB, riool- en afvalstoffenheffing en kosten voor het opnieuw aansluiten van gas en elektriciteit. Onbetwist gold tussen partijen dat die kosten door Johel gedragen diende te worden. Johel heeft de hoogte van het bedrag niet betwist, maar als verweer betoogd dat zij dat bedrag niet verschuldigd is, vanwege de vernietiging/ontbinding van de overeenkomsten. Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat dit verweer faalt.

4.16

De grieven van Johel gericht tegen voormelde veroordelingen en verklaringen voor recht falen dus.

4.17

De vraag of sprake was van (een samenstel van overeenkomsten die dienen te worden beschouwd als een) een huurkoopovereenkomst, zoals Johel stelt, dan wel van een koopovereenkomst en een huurovereenkomst, zoals de kantonrechter heeft geoordeeld, mist hierbij verder belang, zodat het hof die kwestie onbesproken laat.

4.18

Johel heeft verder gegriefd tegen de afwijzing door de kantonrechter van haar (reconventionele) vordering om [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 4.785,55 en van € 875,-.

Die bedragen hebben betrekking op door Johel (beweerdelijk) gemaakte kosten voor het ophogen van het perceel grond hiervoor bedoeld onder rov. 2.7 (€ 4.785,55) en voor het herstellen/uitbreiden van de meterkast in de woonboerderij (€ 875,-). Volgens Johel is sprake van verbeteringen en is [geïntimeerde] daardoor ongerechtvaardigd verrijkt.
De kantonrechter heeft die vorderingen gemotiveerd afgewezen in zijn vonnis van
29 augustus 2017 onder rov. 4.24 (t.a.v. de meterkast) en rov. 4.25 (t.a.v. de ophoging van de grond). Met betrekking tot de meterkast heeft de kantonrechter, samengevat, overwogen dat Johel [geïntimeerde] niet eerst in gebreke heeft gesteld ter zake van beweerdelijke gebreken aan de meterkast, en ten aanzien van de ophoging van de grond dat niet valt in te zien dat Johel buiten medeweten van [geïntimeerde] tot die aanpassing gerechtigd was en dat evenmin valt in te zien dat [geïntimeerde] daardoor ongerechtvaardigd verrijkt is, gelet op de stelling van [geïntimeerde] dat hij die grond op een andere wijze (hof: als vijver) had willen gebruiken.

Johel heeft geen nadere toelichting gegeven op haar grieven waaruit kan blijken op welke punten zij het niet eens is met het oordeel van de kantonrechter. Zonder een dergelijke toelichting ziet het hof niet in dat en waarom dat oordeel niet juist is. Het hof neemt het oordeel van de kantonrechter en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen derhalve over.

in principaal en in incidenteel hoger beroep

4.19

In het verdere principale hoger beroep van Johel en in het incidentele hoger beroep van [geïntimeerde] staat centraal de vraag of Johel tijdens het gebruik schade heeft toegebracht aan de tuin en aan de opstal, die zij bij het einde van het gebruik van de woning niet heeft hersteld.

In incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerde] de bedragen die hij als kosten van herstel (schadevergoeding) vordert (nader) gespecificeerd, als volgt:
a) € 19.508,21 wegens herstel van de tuin (€ 919,60 voor grondwerk + € 600,- voor tuinontwerp + € 17.988,61 voor tuinherstel), en
b) € 2.987,94 voor herstel van het gebouw (€ 1.310,43 voor verschillende reparaties in het bijgebouw + € 1.677,51 voor herstel van deuren),
te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de op dat herstel betrekking hebbende facturen.

In hoger beroep vordert hij veroordeling van Johel tot betaling van die bedragen.

4.20

Als meest verstrekkend verweer tegen deze vorderingen heeft Johel aangevoerd dat zij niet in gebreke is gesteld.
Dat verweer faalt. Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat Johel tekort is geschoten jegens [geïntimeerde] in de nakoming van haar verplichtingen tot betaling van de koopsom en afname van de woonboerderij. [geïntimeerde] mocht uit de door Johel vanaf september 2016 gedane mededelingen afleiden dat Johel ook niet meer bereid was tot nakoming van die verplichtingen. Johel is daardoor ter zake van die verbintenissen in verzuim komen te verkeren. Op Johel rustte nadien de verplichting om bij het einde van het gebruik de woonboerderij aan [geïntimeerde] ter beschikking te stellen in een staat die niet minder mocht zijn dan de staat waarin het zich bevond op 1 augustus 2014, behoudens normale slijtage (zie de sleutelovereenkomst onder punt h.).
Die verplichting diende Johel derhalve nagekomen te zijn op het moment van het weer ter beschikking stellen van de woonboerderij aan [geïntimeerde] . Indien op dat moment Johel (nog) niet aan die verplichting had voldaan, zoals [geïntimeerde] stelt maar Johel betwist, verkeerde zij wat betreft de nakoming van die verplichting vanaf dat moment in verzuim, zonder dat daarvoor nog een ingebrekestelling nodig was.

Het verweer slaagt dus niet. De vraag of [geïntimeerde] Johel al dan niet in gebreke heeft gesteld ten aanzien van herstel van schade aan tuin en opstal behoeft daarmee geen nadere bespreking.

4.21

Met betrekking tot de door [geïntimeerde] als schade gevorderde bedragen stelt het hof voorop dat volgens de gewone regels van het bewijsrecht op [geïntimeerde] de stelplicht en bewijslast rusten van zowel het bestaan van de schade als de omvang daarvan.

4.22

Ten aanzien van de door [geïntimeerde] gestelde schade aan de tuin stelt het hof vast dat niet in geschil is dat Johel tijdens het gebruik van de woonboerderij de tuin heeft aangepast, zonder voorafgaande toestemming daarvoor van [geïntimeerde] . Vast staat dat Johel een gedeelte van het perceel heeft opgehoogd, dat zij een paddock heeft aangelegd en stallingsruimte voor paarden heeft gemaakt.

Johel heeft echter gemotiveerd betwist dat zij de tuin in een mindere toestand heeft achtergelaten. Volgens haar was bij de beëindiging van haar gebruik van de woonboerderij alles weer netjes hersteld en heeft [geïntimeerde] zelfs voordeel gehad van de ophoging. Zij heeft zich in dat verband beroepen op door haar overgelegde foto’s en het proces-verbaal van bevindingen van 16 december 2016 van een door haar ingeschakelde deurwaarder, waarin deze verklaart dat de tuin redelijk op orde was, in normale staat verkeerde en dat hij geen schade aan bomen en beplantingen heeft waargenomen (productie 7 bij de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie). Ook heeft zij ter onderbouwing van haar betwisting nog enkele schriftelijke verklaringen van getuigen overgelegd.

4.23

[geïntimeerde] heeft zich ter onderbouwing van zijn stelling dat de tuin wel beschadigd is achtergelaten eveneens beroepen op door hem overgelegde foto’s.

4.24

De door [geïntimeerde] overgelegde foto’s maken naar het oordeel van het hof echter in het geheel niet duidelijk dat de tuin inderdaad in een mindere staat is achtergelaten door Johel. De overgelegde foto’s betreffen hoofdzakelijk foto’s van voor de ingebruikname van de woonboerderij door Johel en bieden zonder een duidelijke toelichting, die niet is gegeven, geen mogelijkheid tot een adequate vergelijking van de situatie van vóór de ingebruikname van de woonboerderij door Johel met de situatie ten tijde van de beëindiging van het gebruik. Mede in aanmerking nemend dat het hof uit de stellingen van [geïntimeerde] afleidt dat zij het door Johel opgehoogde gedeelte van haar perceel (toch) als tuin in gebruik is gaan nemen, is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] aldus zijn vordering op dit punt tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door Johel, onvoldoende heeft onderbouwd.
Dat [geïntimeerde] (kennelijk) heeft nagelaten om de situatie zoals hij die aantrof bij de beëindiging van het gebruik van de woonboerderij door Johel deugdelijk vast te leggen, dient daarbij voor zijn rekening en risico te worden gelaten.

Bij deze stand van zaken komt het hof ook niet toe aan nadere bewijslevering op dit punt door [geïntimeerde] .

4.25

Hier doet niet aan af dat [geïntimeerde] facturen heeft overgelegd waaruit volgens hem blijkt van de kosten die hij heeft moeten maken voor herstel van de tuin. Vast staat dat [geïntimeerde] een nieuw tuin ontwerp heeft laten maken Uit de facturen kan niet meer worden afgeleid dan dat [geïntimeerde] het ontwerp kennelijk heeft laten uitvoeren; niet dat de kosten dienden tot het herstellen van aan de tuin toegebrachte schade.

De vordering tot vergoeding van aan de tuin toegebrachte schade is dus niet toewijsbaar.

4.26

Met betrekking tot de kosten voor het herstel van beschadigingen aan het gebouw begrijpt het hof dat het gaat om beschadigingen aan het sanitair en de deuren van het gastenverblijf. Blijkens de door [geïntimeerde] daarvan overgelegde facturen bedragen de gevorderde kosten voor het herstel van het sanitair € 1.310,43 en voor het herstel van de deuren € 1.677,51.

Johel heeft betwist dat schade is toegebracht en stelt dat slechts normale gebruiksslijtage is opgetreden.

4.27

Het hof stelt vast dat [geïntimeerde] voorafgaande aan het gebruik van de woonboerderij door Johel geen opname heeft gemaakt van de staat waarin de woonboerderij zich bevond. Ook is geen opname verricht bij het einde van het gebruik door Johel.

Daarmee is uitgangspunt dat de woonboerderij geacht moet worden weer aan [geïntimeerde] ter beschikking te zijn gesteld in de staat waarin die zich bevond toen deze aan Johel ter beschikking werd gesteld.

4.28

Ook hier geldt dat Johel gemotiveerd heeft betwist dat zij schade heeft toegebracht aan het pand. Zij heeft zich ook in dat verband beroepen op het proces verbaal van de door haar ingeschakelde deurwaarder en diens bevinding dat de woning een nette indruk maakte. Over de bijgebouwen vermeldt de deurwaarder enkel dat hij een deuk in de deur van de zolder heeft waargenomen en enkele kleine beschadigingen die als gebruiksschade zijn aan te merken. Ook heeft Johel zich in dit verband beroepen op de verschillende door haar overgelegde schriftelijke verklaringen van getuigen.

4.29

Hiertegenover heeft [geïntimeerde] zich ter onderbouwing van zijn vordering alleen beroepen op enkele door hem overgelegde foto’s en op facturen waaruit zou moeten blijken van het herstel van de schade. [geïntimeerde] heeft echter niet onderbouwd dat de door hem overgelegde foto’s beschadigingen tonen die nog niet aanwezig waren voordat de woonboerderij aan Johel ter beschikking werd gesteld. In het licht van het hiervoor onder 4.21 vermelde uitgangspunt en de gemotiveerde betwisting door Johel, heeft [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof haar vordering ook op dit punt onvoldoende onderbouwd. Ook op dit onderdeel komt het hof daarom niet toe aan nadere bewijslevering.

De vordering tot vergoeding van aan de opstal toegebrachte schade is daarom niet toewijsbaar.

5 De slotsom

5.1

De grieven van Johel in het principaal hoger beroep slagen slechts voor zover deze betrekking hebben op de veroordeling tot schadevergoeding nader op te maken bij staat voor herstelkosten tuin en herstel schade door exploitatie van de hennepkwekerij. Voor het overige falen deze grieven. De grieven van [geïntimeerde] in het incidenteel hoger beroep falen.
Het vonnis in eerste aanleg zal worden bekrachtigd, met uitzondering van de beslissing onder 5.1., aldus dat het laatste zinsdeel van die beslissing, luidend:

“alsmede dat Johel gehouden is de schade die hieruit voortvloeit aan [geïntimeerde] te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet”,

komt te vervallen. In zoverre zal het bestreden vonnis worden vernietigd en zal opnieuw recht worden gedaan.

5.2

In het principaal hoger beroep zullen de kosten worden gecompenseerd, nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het incidentele hoger beroep.
De kosten van Johel in het incidentele hoger beroep zullen worden gesteld op € 1.391,- (geliquideerd salaris overeenkomstig 2 punten x de helft van tarief III).

6 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep, in principaal en incidenteel hoger beroep:

verklaart Johel niet ontvankelijk in het hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Overijssel van 26 april 2017;

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Zwolle van 29 augustus 2017, behoudens de beslissing onder 5.1 zoals hiervoor onder 5.1 vermeld, vernietigt dit vonnis in zoverre en doet in zoverre opnieuw recht;

5.1

verklaart voor recht dat Johel jegens [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst d.d. 1 juli en 30 juli 2014 in die zin dat in het gehuurde een hennepkwekerij is geëxploiteerd en dat de tuin van het gehuurde is veranderd zonder toestemming van [geïntimeerde] ;

compenseert de kosten in het principale hoger beroep, aldus dat iedere partij daarvan de eigen kosten draagt;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het incidentele hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Johel vastgesteld op € 1.391,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. O.E. Mulder, mr. L. Janse en mr. I.F. Clement en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
2 juli 2019.