Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2019:533

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
22-01-2019
Datum publicatie
12-02-2019
Zaaknummer
200.181.041
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Mag de huurder opschorten huurder wegens gebreken? Bevoegdheid van verhuurder tot ontbinding wegens huurachterstand? Gezag van gewijsde?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.181.041

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, kantonrechter Utrecht: 2871197)

arrest van 22 januari 2019

in de zaak van

[Appellant] ,

wonende te [Woonplaats] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

hierna: [Appellant] ,

advocaat: mr. J. van Weerden,

tegen:

de maatschap naar burgerlijk recht [Geïntimeerde],

gevestigd te [Woonplaats] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna: [Geïntimeerde] ,

advocaat: eerst mr. J.M. Jetten, thans mr. J. Goemans.

1 Het verloop van het geding in hoger beroep

Dit verloop blijkt uit:
- het tussenarrest van 3 januari 2017,
- het proces-verbaal van de op 31 mei 2017 gehouden comparitie van partijen,
- de akte van 13 juni 2017 van [Appellant] ,
- de antwoordakte van 29 augustus 2017 van [Geïntimeerde] ,
- de akte (uitlating producties) van 10 oktober 2017 van [Appellant] ,
- de rolkaart, waaruit blijkt dat [Geïntimeerde] de stukken heeft overgelegd voor arrest.

2 De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 en 2.2 van het bestreden vonnis van 6 oktober 2014. Aangevuld met wat in hoger beroep vast is komen te staan gaat het om het volgende:

2.1

Bij huurovereenkomst heeft [Geïntimeerde] aan [Appellant] een woning in [Woonplaats] verhuurd tegen een huurprijs die in de periode juli 2013 tot en met juni 2014 € 683,95 per maand bedroeg.

2.2

[Appellant] heeft bij brief van zijn gemachtigde van 12 maart 2013 aan [Geïntimeerde] geschreven over gebreken aan de woning en aanspraak gemaakt op herstel daarvan. Op 4 juli 2013 heeft [Appellant] een verzoek ex artikel 7:257 lid 2 BW ingediend bij de Huurcommissie tot tijdelijke verlaging van de huurprijs wegens die gebreken. De Huurcommissie heeft dit verzoek in haar uitspraak van 12 december 2013 afgewezen op grond dat de woning op 1 april 2013 weliswaar gebreken had, maar geen gebreken die ernstig genoeg waren voor een tijdelijke huurprijsverlaging. De uitspraak houdt onder meer in:

(…) duidelijk is dat verhuurder pogingen doet om aanwezige (minder ernstige) gebreken op te heffen. Ook is duidelijk dat huurder daaraan geen medewerking verleent. Dat betekent dat ook indien de aanwezige gebreken wél het woongenot ernstig zouden schaden, een huurverlaging niet gerechtvaardigd zou zijn. (…)

Geen van beide partijen heeft zich naar aanleiding van de uitspraak van de Huurcommissie op de voet van artikel 7:262 lid 1 BW tot de kantonrechter gewend.

2.3

Nog vóór deze uitspraak van de Huurcommissie, namelijk bij brief van 11 oktober 2013 (productie 2 bij conclusie van antwoord/eis), had de toenmalige advocaat van [Appellant] aan [Geïntimeerde] geschreven:

(…)

Opschorting huurpenningen vooruitlopend op vordering tot herstel van gebreken op kosten van huurder en schadevergoeding wegens gederfd huurgenot.

(…) Cliënt heeft daarnaast aangekondigd dat betaling van de maandelijkse huurpenningen zou worden opgeschort en dat hij deze zou reserveren voor het eigenhandig betalen van (herstel)werkzaamheden ter opheffing van gebreken en uitvoering van onderhoudswerkzaamheden die voor rekening van verhuurder komen. (…)

Ervan uitgaande dat de huurpenningen per de eerste van de maand verschuldigd zijn, zou mijn cliënt per heden 3 maanden hebben ingehouden.
Hierbij meld ik u namens cliënt dat hij zich heeft beraden over de hoogte van de ingehouden huurpenningen. Gelet op de aard, omvang en ernst van de gebreken en het achterstallig onderhoud dat aan de woning kleeft zal cliënt de helft (50%) van de maandelijkse huurpenningen voldoen. Voor wat betreft de andere helft schort cliënt hierbij de betaling op (…).

2.4

Bij brief van 1 april 2014 (enkele weken na het uitbrengen van de dagvaarding in eerste aanleg) heeft [Appellant] opnieuw bij [Geïntimeerde] geklaagd over de gebreken aan de woning. Op 23 mei 2014 heeft hij wederom bij de Huurcommissie een verzoek tot huurprijsvermindering ingediend omdat de gebreken niet waren verholpen. Ook dit verzoek is (bij uitspraak van 3 oktober 2014) door de Huurcommissie afgewezen, waarna [Appellant] zich op de voet van artikel 7:262 lid 1 BW tot de kantonrechter heeft gewend met een vordering tot tijdelijke huurprijsvermindering wegens de door hem gestelde gebreken. Deze vordering is afgewezen bij vonnis van 2 september 2015 (overgelegd als productie 3 bij memorie van antwoord). Dit vonnis, dat dateert van ná het vonnis dat in dit hoger beroep wordt bestreden, houdt in:

(…) Uit de uitspraak van de Huurcommissie blijkt niet dat sprake is van ernstige gebreken. De Huurcommissie heeft weliswaar vastgesteld dat sprake was van gebreken maar niet dat deze zo ernstig waren dat zij huurprijsvermindering rechtvaardigden. Dat de Huurcommissie het verzoek om huurprijsvermindering reeds op grond van het niet meewerken aan herstel door [Appellant] heeft afgewezen, impliceert niet dat dit zou zijn toegewezen, indien de Huurcommissie niet tot het oordeel was gekomen dat hij onvoldoende meewerkte. De kantonrechter leidt uit de overwegingen van de Huurcommissie af dat zij de geconstateerde gebreken niet zo ernstig achtte dat deze huurmindering rechtvaardigden. De uitspraak wijkt naar het oordeel van de kantonrechter op dat punt dan ook niet af van de uitspraak van de Huurcommissie van 12 december 2013. In die uitspraak zijn bovendien dezelfde gebreken aan de orde geweest. Dat deze in tussentijd zodanig waren verergerd dat deze huurvermindering zouden rechtvaardigen is niet gebleken.

(…) [Appellant] heeft verder verwezen naar het rapport van [X] . Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit het rapport van [X] weliswaar dat sprake was van enig achterstallig onderhoud, maar niet dat sprake is van zodanige gebreken dat huurvermindering gerechtvaardigd is. (…) Het enkele feit dat sprake is van achterstallig onderhoud of dat vervanging van bepaalde elementen in de rede lag, brengt immers nog niet met zich dat sprake is van een gebrek dat huurprijsvermindering rechtvaardigt. Daarvan is immers pas sprake indien het gebrek leidt tot verminderd woongenot. Dat sprake was van een zodanig verminderd woongenot dat dit tot vermindering van de huurprijs zou moeten leiden is onvoldoende gesubstantieerd. Dat betekent dat de vraag of [Appellant] voorgenomen herstel van gebreken of voorgenomen onderhoud frustreerde door aannemers niet binnen te laten buiten beschouwing kan blijven. (…)

Het in dit citaat genoemde rapport van [X] is een rapport d.d. 7 juli 2014 van [X] van [Firma X] . Het is in de onderhavige procedure in eerste aanleg overgelegd bij brief van 8 juli 2014 van [Appellant] ’s toenmalige advocaat en zal hieronder ‘Rapport [X] ’ worden genoemd.

3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

[Geïntimeerde] heeft bij de dagvaarding in de eerste aanleg d.d. 7 maart 2014 ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd wegens huurachterstand, ontruiming van de woning en veroordeling van [Appellant] tot betaling van het achterstallige bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente, met de tot aan de ontbindingsdatum nog te vervallen termijnen en, bij wijze van schadevergoeding, met een bedrag, gelijk aan de maandelijks verschuldigde huur, over de periode tussen de ontbinding en de feitelijke ontruiming.

3.2

[Appellant] heeft de hoogte van de betalingsachterstand betwist en zich beroepen op opschorting van zijn betalingsverplichting wegens gebreken aan de woning. Hij heeft vorderingen in reconventie tegen [Geïntimeerde] ingesteld tot herstel van de gebreken en tot huurverlaging per 1 januari 2013.

3.3

De kantonrechter heeft bij vonnis van 6 oktober 2014 in conventie de ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken en [Appellant] veroordeeld tot de ontruiming, tot betaling van achterstallige huur tot en met maart 2014, buitengerechtelijke incassokosten en rente en tot betaling van een maandelijkse vergoeding over de periode tussen 1 april 2014 en de daadwerkelijke ontruiming. In reconventie heeft zij de vorderingen van [Appellant] afgewezen. [Appellant] is daarbij in de proceskosten in conventie en in reconventie veroordeeld.

3.4

De woning is op 18 november 2014 ontruimd.

4 De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

Centraal staat de vraag of [Appellant] wanprestatie heeft gepleegd jegens [Geïntimeerde] door de huur niet, of te laat te betalen, dan wel of [Geïntimeerde] wanprestatie heeft gepleegd jegens [Appellant] door gebreken aan de woning niet op tijd te herstellen. [Appellant] vordert kort samengevat en na eiswijziging bij memorie van grieven – vernietiging van het vonnis van 6 oktober 2014 met veroordeling van [Geïntimeerde] om aan [Appellant] een huurwoning ter beschikking te stellen en om [Appellant] schade te vergoeden.

4.2

[Geïntimeerde] heeft zich in haar memorie van antwoord onder meer beroepen op het gezag van gewijsde van het vonnis van 2 september 2015, welk beroep ten dele opgaat. Uit § 17 tot en met § 19 van de conclusie van antwoord/eis in reconventie blijkt dat het [Appellant] in de onderhavige procedure om dezelfde gebreken gaat als de gebreken die in het vonnis van 2 september 2015 zijn beoordeeld. Ook in de beide daaraan voorafgegane uitspraken van de Huurcommissie zijn diezelfde gebreken aan de orde gesteld. Het gaat daarbij om de gebreken die in de rapportages van maart 2013 en april 2013 van [L Bouw] en [Z] staan beschreven.

4.3

Tegen het vonnis van 2 september 2015 stond volgens artikel 7:262 lid 2 BW geen hogere voorziening open. [Appellant] heeft ook niet aangevoerd dat tegen dat vonnis hoger beroep of beroep in cassatie is aangetekend. Uit de hierboven geciteerde inhoud van dat vonnis blijkt dat de vorderingen van [Appellant] zijn afgewezen omdat niet was gebleken van gebreken die voldoende ernstig waren om huurprijsvermindering te rechtvaardigen. Dit oordeel heeft tussen partijen gezag van gewijsde.
In het vonnis van 2 september 2015 is echter niet geoordeeld dat [Appellant] geen opschortingsbevoegdheid kon ontlenen aan het bestaan van de gebreken.

4.4

In de hierboven onder 2.3 geciteerde brief van zijn advocaat heeft [Appellant] aan [Geïntimeerde] bericht dat hij maandelijks betaling van de helft van de huurprijs opschort met het oog op het bewerkstelligen van herstel van gebreken. Uit het Rapport van Voorbereidend Onderzoek d.d. 28 oktober 2013 dat in het kader van de tweede procedure voor de Huurcommissie is opgesteld (onderdeel van productie 4 bij conclusie van antwoord/eis) valt op te maken dat er sporen van lekkages waren en luchtvochtigheidsproblemen, maar dat de lekkages uit het verleden stamden, er geen ernstige vochtschade was ontstaan en de luchtvochtigheidsklachten konden worden verholpen door draairamen en/of ventilatieroosters open te zetten. [X] heeft de woning op 2 juli 2014 in aanwezigheid van [Appellant] en diens toenmalige advocaat bezocht (zie pag. 2 van het Rapport [X] ). Zijn rapport vermeldt achterstallig onderhoud en mogelijke gebreken aan de CV-ketel, ontbrekend en/of gebrekkig voegwerk (in voorgevel, schutting en schoorsteen), gebrekkige dakpannen en dakgoten, een gebrekkige aansluiting van een stortbak, waardoor er bij doortrekken (kennelijk:) schoon water op de grond lekt, verzakking van de tuinbodem, achterstallig schilderwerk en klemmende ramen op de verdieping.

4.5

Wil [Appellant] beroep op opschorting succes hebben, dan moet blijken dat het achterwege blijven van herstel van de gebreken de opschorting rechtvaardigde. Of dit zo is, hangt af van de over en weer bij (enerzijds) herstel van de gebreken en (anderzijds) tijdige betaling van de huur betrokken belangen van partijen. In hoger beroep heeft [Appellant] in dit verband herhaald dat [Geïntimeerde] een onjuist overzicht van de huurbetalingen heeft gegeven. [Appellant] heeft hiervoor verwezen naar § 2 en § 3 van zijn conclusie van antwoord/eis waarin hij de huurachterstand ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding in eerste aanleg (7 maart 2014) op € 2.051,85 heeft berekend, in plaats van € 2.735,78, zoals [Geïntimeerde] had berekend. Het laatstvermelde bedrag komt kennelijk uit het Maandoverzicht Huurders dat bij de conclusie van antwoord/eis door [Appellant] is overgelegd (onderdeel van productie 1). Uit het overzicht dat [Geïntimeerde] bij de conclusie van antwoord in reconventie heeft overgelegd blijkt dat [Appellant] eveneens op 3 maart 2014 € 683,95 per bank aan [Geïntimeerde] heeft betaald, welke betaling op het Maandoverzicht Huurders nog ontbreekt.
Dit neemt niet weg dat [Geïntimeerde] zich erop heeft beroepen dat [Appellant] de huur veelvuldig pas aan het eind van de huurtermijn betaalde, terwijl hij volgens de huurovereenkomst de huur bij vooruitbetaling moest voldoen. Zie hiervoor artikel 4.3 van de huurovereenkomst (productie 3 bij memorie van grieven), de dagvaarding in eerste aanleg (2e alinea na het kopje “teneinde”) en § 3.3.5 van de memorie van antwoord. Mede gelet op de “Berekening van de achterstand ten tijde van zitting 11 juli 2014”, die kennelijk door [Geïntimeerde] is overgelegd, bedroeg de achterstand gedurende de periode januari 2014 tot en met juli 2014 telkens gedurende een deel van die maanden € 2.735,78 en gedurende de rest van die maanden € 2.051,85. De achterstallige huur is na de zitting in eerste aanleg alsnog betaald, maar onweersproken in gedeeltes. Gelet op dit laatste heeft [Appellant] niet aannemelijk gemaakt dat hij het opgeschorte deel van de huurprijs had gereserveerd. In dat geval had het namelijk voor de hand gelegen dat hij de huurschuld in één keer had afgelost.

4.6

Gelet op deze (telkens wisselende) omvang van de betalingsachterstand heeft [Appellant] onvoldoende feitelijk onderbouwd dat de hinder die hij ondervond als gevolg van de in de rapporten van [L Bouw] , [Z] en [X] geconstateerde gebreken voldoende ernstig was om de opschorting te rechtvaardigen. Ook het Rapport [X] biedt daarvoor onvoldoende steun, met name doordat daaruit niet blijkt dat [X] heeft vastgesteld dat de klachten van [Appellant] met betrekking tot de werking van de CV-ketel, de vochtoverlast en een tekort schietende isolatie te wijten waren aan gebreken aan de woning. Volgens [X] moet er nader onderzoek worden gedaan naar het bestaan van gebreken die er, gelet op die klachten, mogelijk zijn.
Hoe kostbaar herstel van eventuele gebreken was, blijkt uit geen van de overgelegde rapportages. Evenmin is op andere wijze (uit de overige processtukken, waaronder de andere rapportages) voldoende feitelijk onderbouwd dat er gebreken waren die in relevante mate het overeengekomen gebruik van de woning in de weg stonden. Voor de vochtproblemen is immers een oplossing aangedragen in het Rapport van Voorbereidend Onderzoek van 28 oktober 2013 . Daarin staat ook dat een deel van de leksporen in een verder verleden leek te zijn ontstaan. Wat resteert aan noodzakelijke verhuurderswerkzaamheden, voor zover [X] die heeft gesignaleerd, maakt zonder nadere toelichting niet duidelijk welke hinder [Appellant] daarvan heeft ondervonden. Een uitzondering hierop is de noodzakelijke reparatie aan een toilet dat (schoon) water lekte, maar daarvan is niet duidelijk hoe kostbaar reparatie zou zijn.

4.7

De opschorting kon vanwege het gezag van gewijsde evenmin worden gebaseerd op een huurprijsvermindering. De grieven 1 en 2 blijken ongegrond te zijn. Dit betekent dat [Appellant] door het laten ontstaan van de huurachterstand jegens [Geïntimeerde] in verzuim is geraakt.

4.8

Grief 4 gaat over de vraag of de huurachterstand voldoende was om daarop de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming te baseren. Volgens de hoofdregel van artikel 6:265 lid 1 BW levert iedere tekortkoming grond op voor ontbinding van de overeenkomst. [Appellant] beroept zich erop dat zich hier op deze hoofdregel een uitzondering voordoet, doordat de huurachterstand de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hij beroept zich op beleid van kantonrechters om bij een achterstand van drie maandhuren geen ontbinding van de huurovereenkomst uit te spreken.

4.9

Drie maanden huur is in dit geval gelijk aan het al genoemde bedrag van € 2.051,85. De betalingsachterstand bedroeg gedurende de periode december 2013 – juli 2014 dus steeds minstens drie maandhuren en op andere tijdstippen in die periode zelfs vier maandhuren. Het gaat dus om een langdurig bestaand hebbende betalingsachterstand, die fors is.
[Appellant] heeft evident ernstige gevolgen ondervonden van de ontbinding met ontruiming: hij beschikte ten tijde van het hoger beroep nog steeds niet over eigen woonruimte. Gelet op zijn slechte betalingsgedrag is dat echter onvoldoende om aan [Geïntimeerde] de mogelijkheid te ontzeggen om de woning weer beschikbaar te krijgen voor een huurder die de huur wel op tijd betaalt. Grief 4 is ongegrond.

4.10

Met grief 3 klaagt [Appellant] erover dat de kantonrechter heeft geweigerd om hem een termijn te gunnen om de huurschuld te betalen. [Appellant] heeft in eerste aanleg verzocht om een dergelijke terme de grâce in geval de kantonrechter zijn beroep op de gebreken niet zou honoreren, maar de kantonrechter heeft dit verzoek afgewezen omdat [Appellant] huur is blijven inhouden, ook nadat de Huurcommissie in de uitspraak van 12 december 2013 heeft geoordeeld dat een huurprijsvermindering niet gerechtvaardigd was.

4.11

[Appellant] heeft de grief toegelicht met een beroep op de opschorting en voert aan dat de kantonrechter van een kleinere huurachterstand had moeten uitgaan, maar deze klachten zijn hierboven ongegrond gevonden. [Appellant] stelling dat hij voor betaling van de huurachterstand had gereserveerd, is eveneens ongegrond geoordeeld. Dat [Appellant] uit was op herstel van gebreken aan de huurwoning neemt niet weg dat hij het conflict op de spits heeft gedreven door veel huur in te houden en dit gedurende lange tijd. Het verzoek om hem een terme de grâce te gunnen is daarom in de ogen van het hof terecht afgewezen. Grief 3 faalt.

4.12

Grief 5 betreft de vordering in reconventie die [Appellant] bij memorie van grieven heeft gewijzigd: in plaats van een gebod tot herstel van gebreken aan de woning vordert [Appellant] nu een gebod om hem een vergelijkbare woning te huur aan te bieden, althans vergoeding van schade. Daarmee gaat [Appellant] ervan uit dat [Geïntimeerde] de huurovereenkomst niet had mogen laten eindigen. Nu vast staat dat zij het recht daartoe wel had, is de gewijzigde vordering in reconventie ongegrond. Die vordering zal afgewezen worden. Grief 5 is eveneens ongegrond.

5 De slotsom

5.1

Geen van de grieven slaagt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en de vorderingen van [Appellant] in hoger beroep zullen worden afgewezen. [Appellant] ’s vordering om [Geïntimeerde] te verplichten om hem een huurovereenkomst aan te bieden blijkt eveneens ongegrond. Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

5.2

[Appellant] wordt in het ongelijk gesteld en zal daarom in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [Geïntimeerde] zullen worden begroot op € 711 aan griffierecht, en verder overeenkomstig het liquidatietarief op € 2.685 voor advocaatkosten (2½ punt, tarief II) en € 157 aan nakosten, welk laatste bedrag verhoogd kan worden met € 82 indien tijdige betaling uitblijft en dit arrest aan [Appellant] is betekend.

6 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis dat de kantonrechter te Utrecht (rechtbank Midden-Nederland) op 6 oktober 2014 tussen partijen heeft uitgesproken;

veroordeelt [Appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [Geïntimeerde] vastgesteld op € 711 voor verschotten en op € 2.685 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt [Appellant] bovendien in de nakosten, begroot op € 157, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82 in geval hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, P.L.R. Wefers Bettink en H.J. Rossel en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2019.