Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2019:497

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
22-01-2019
Datum publicatie
24-01-2019
Zaaknummer
200.227.597/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Geschil over oplevering woning na beëindiging huurovereenkomst.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.227.597/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 5472917)

arrest van 22 januari 2019

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [A] ,

appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: [appellante],

advocaat: mr. F. Gosselaar, kantoorhoudend te Winschoten,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [A] ,

geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. I. Lfil, kantoorhoudend te Winschoten.

1
1. Het verloop van de procedure in eerste aanleg

1.1

Het verloop van de procedure in eerste aanleg blijkt uit de vonnissen van

10 januari 2017 en 15 augustus 2017 van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter).

2 Het verloop van de procedure in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

- de appeldagvaarding van 1 november 2017;
- de memorie van grieven;
- de memorie van antwoord.

2.2

Vervolgens heeft [geïntimeerde] de processtukken ingediend en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van [appellante] strekt ertoe dat het hof het eindvonnis van de kantonrechter zal vernietigen en de in eerste aanleg ingestelde vordering van [appellante] alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.

3 De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

3.2

[appellante] is eigenaar van de onroerende zaak staande en gelegen aan de [a-straat 1] , te [A] (hierna: de woning).

3.3

Vanaf december 2009 heeft [appellante] de woning in gebruik gegeven aan [geïntimeerde] . Partijen hebben geen schriftelijke huurovereenkomst getekend en partijen hebben bij het begin van het gebruik door [geïntimeerde] geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt.

3.4

[appellante] heeft de huurovereenkomst opgezegd en heeft in kort geding ontruiming van de woning gevorderd. Deze vordering is in hoger beroep afgewezen door het toenmalige hof Leeuwarden in een arrest van 21 augustus 2012.
Voorafgaand aan dat arrest had op 14 augustus 2012 een descente plaatsgevonden. In het proces-verbaal van deze descente (kenbaar uit het arrest), is onder meer het volgende vermeld:
"In de keuken valt te constateren dat tussen de vloerdelen grote naden zijn ontstaan, hetgeen volgens partij [geïntimeerde] het gevolg is van het feit dat de keukenafvoer verstopt zit waardoor er afvoerwater onder de vloer loopt. Een kennis van haar heeft getracht de verstopping te verhelpen maar dat is niet gelukt omdat er volgens deze kennis sprake is van verzakking van de riolering. Deze kennis is overigens geen loodgieter, maar meer een klusjesman. De problemen doen zich volgens partij [geïntimeerde] voor vanaf oktober/november 2011 en zijn in

het voorjaar van 2012 bij brief aan partij [appellante] gemeld. Mevrouw [appellante] geeft aan dat zij nooit dergelijke problemen heeft gehad in de periode dat zij zelf het huis nog bewoonde.

Partij [geïntimeerde] heeft nog aangegeven dat zij de keukenafvoer niet meer gebruikt en dat zij haar afvalwater via het toilet wegspoelt.

Voorts zijn er op het plafond van de keuken lekkagesporen zichtbaar. Ook in de doucheruimte die zich op de begane grond bevindt, zijn aan de randen van het plafond lekkagesporen zichtbaar. Partij [geïntimeerde] heeft aangegeven dat na hevige regenval er water vanaf het platte dak naar binnen stroomt zodat het vanuit het plafond van de keuken en van de badkamer gaat lekken. Bij controle zou gebleken zijn dat de afvoer van het platte dak niet verstopt is. Ook de lekkageproblemen ten aanzien van het plafond en de badkamer hebben zich volgens partij [geïntimeerde] gemanifesteerd vanaf oktober/november 2011. Partij [appellante] geeft aan dat zij nooit dit soort problemen heeft gehad. De problemen zijn eerst in het voorjaar van 2012 bij brief door partij [geïntimeerde] aan partij [appellante] gemeld.

Partij [appellante] geeft aan dat de lak van de keukenkastjes op sommige plekken is gesprongen. Dat valt inderdaad waar te nemen maar een aanwijsbare oorzaak daarvoor valt niet eenvoudig vast te stellen.

(…)
De tuin zowel aan de voor- als de achterzijde ligt er op dit moment goed bij.

Duidelijk is te zien dat daar recent flink aan gewerkt is. Partij [geïntimeerde] geeft ook toe dat zij na het lezen van het arrest een kennis bereid heeft gevonden om de tuin een opknapbeurt te geven."

3.5

Omdat [geïntimeerde] op verzoek van [appellante] niet uit de woning wenste te vertrekken, heeft [appellante] , nadat zij de huur had opgezegd wegens dringend eigen gebruik, onder meer beëindiging van de huurovereenkomst gevorderd. Bij vonnis d.d. 29 juli 2014 heeft de kantonrechter te Groningen (onder meer) geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen in verband met dringend eigen gebruik, dat [geïntimeerde] de woning moet hebben ontruimd uiterlijk op 1 oktober 2014 en dat aan haar een verhuiskostenvergoeding van € 5.658,- wordt toegekend.

3.6

[geïntimeerde] heeft de woning eind 2014 verlaten, waarna [appellante] haar intrek heeft genomen in de woning.

3.7

[appellante] heeft op 28 november 2014 aangifte gedaan tegen [geïntimeerde] van verduistering van zaken uit de woning en van vernielingen in de woning.

3.8

Op een werkbon van 24 augustus 2012 van RSS Nederland, gericht aan [appellante] is het volgende vermeld:
"Ik heb vanaf de keuken ca 4 mtr tot in de grondleiding gereinigd. De leiding zat vol met vet. Mevrouw die heeft heel veel ontstopper gebruikt in de keuken en heel veel ontstopper in het toilet gegooid. Bewoner die zei tegen mij dat ze een overstroming had gehad, maar alleen de keukenvloer is helemaal kapot en 1 kant van de kamer, voor de rest niks. Als ze echt een overstroming hadden gehad, dan had de hele woning blank gestaan en dat is niet het geval. De beschermlaag van de keukenkastjes laat helemaal los, de kraan van de keuken staat helemaal los op het aanrecht. De verhuurders hebben het zo niet aan mevrouw verhuurd. De laminaatvloer is helemaal kapot, ze hebben er met een hogedrukspuit in de afvoer gezeten (dat zei de bewoner tegen mij). En ik heb alle afvoeren nog getest, er is voor de rest niks mis mee. En als ze een overstroming heeft gehad, dan zal het in de douche omhoog moeten komen, want dat is zijn laagste punt, dan moet daar al het water uitkomen en dat is niet gebeurd."
Op een werkbon van 28 november 2014 van RSS Nederland aan [appellante] is het volgende vermeld:
"Ik heb van de keuken eerst het syphon en beide aanrechtpluggen schoon gemaakt alles zat compleet vol met vet. De huurder is er net uit en de eigenaren zijn nu bezig alles te herstellen. Het toilet heb ik wat emmers water door gegooid omdat ik geen druk op het toilet heb. Zodra dit hersteld is gaat mevrouw het toilet goed testen en mocht dit alsnog verstopt zitten heb ik toegezegd dat we zonder voorrijden voor het toilet terug komen. Ik heb er veel water door gespoeld maar geen problemen voor nu gezien."

3.9

[appellante] heeft een makelaar, [B] van Makelaardij Houwing Hagedoorn (hierna: de makelaar), om een schadeopstelling gevraagd, omdat de woning volgens haar meer dan intensief was bewoond. Na bezichtiging door de makelaar op

15 januari 2015 - waarbij [geïntimeerde] niet aanwezig was - heeft de makelaar een rapport met een schadeopstelling opgesteld, waarin de schade is begroot op € 7.813,75 (inclusief een bedrag van € 453,75 expertisekosten). Het rapport bevat een groot aantal foto's.

In het rapport is onder meer het volgende vermeld:
"Bij het bezoeken van de woning is gebleken dat de woning erg onzorgvuldig is bewoond. Als gevolg van verstopping in de afvoer, waar ook de vaatwasser op aangesloten zat, is de gehele woonkamer met open keuken ondergelopen, toen de vaatwasser werd gebruikt.

Dit heeft zich, zoals uit onderzoek is gebleken, 2x voorgedaan.

Hierdoor is de nodige schade ontstaan.

Door onzorgvuldig gebruik van de keuken zijn de nodige keukendeurtjes beschadigd en is door het overlopen van de gootstenen, het gehele onderkastje vol getrokken met water.

Op de slaapverdieping is nagenoeg nooit schoon gemaakt, het behang is beschadigd en er zitten strepen en vlekken op het behang.

Tevens is de tuin geheel verwilderd, klimop is op-,over- en tussen het dak gegroeid."

Het schadebedrag is in het rapport als volgt opgebouwd:

- vervangen 47 m² laminaat met ondervloer inclusief leggen: € 1.010,50

- opruimen laminaat e.d.: € 175,00
- repareren keukendeurtjes, zes stuks à € 125,- + arbeid: € 1.000,00
- schoonmaken riool: € 753,50

- vervangen onderkastje: € 750,00

- behangwerk slaapkamers, afstomen + plakken 12 rol behang: € 1.200,00

- renovatie tuin (tuinman): € 1.694,00

- afvoeren snoeiwerk: € 150,00

- nieuwe beplanting: € 400,00

- diversen: € 227,00

€ 7.360,00

- expertisekosten: € 453,75

totale schade: € 7.813,75

4 De vorderingen en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[appellante] heeft [geïntimeerde] gedagvaard (de vordering tegen de vroegere bewindvoerder van [geïntimeerde] is ingetrokken) en betaling gevorderd van een bedrag van € 7.813,75, te vermeerderen met proceskosten. Aan deze vordering heeft zij ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] door onzorgvuldig gebruik van en onvoldoende onderhoud aan de woning schade heeft veroorzaakt, zoals gespecificeerd in het rapport van de makelaar.

4.2

Nadat [geïntimeerde] verweer had gevoerd en een comparitie van partijen was gehouden, heeft de kantonrechter alleen met betrekking tot het onderhoud van de tuin een bedrag van € 500,- toewijsbaar geoordeeld. Hij heeft [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling aan [appellante] van een bedrag van € 500,-, de vordering voor het overige afgewezen en de proceskosten gecompenseerd.

5 De bespreking van de grieven

5.1

De kantonrechter heeft de vordering tot vergoeding van de schoonmaakkosten van het riool afgewezen, omdat deze kosten niet onder het, voor rekening van [geïntimeerde] komende, klein onderhoud vallen. Met grief I komt [appellante] op tegen dit oordeel. Volgens haar zijn de verstoppingen in het riool veroorzaakt doordat getracht is vet via de keukenafvoer af te voeren. [geïntimeerde] heeft de verstoppingen niet bij [appellante] gemeld, maar heeft getracht om een en ander op te lossen door het gebruik van de hogedrukspuit en veel ontstopper. Er is dan ook geen sprake van voor rekening van [appellante] komend groot onderhoud, maar van door [geïntimeerde] veroorzaakte schade, aldus [appellante] .

5.2

[geïntimeerde] bestrijdt dat zij vet in de afvoer van de keuken heeft gegoten. De verstopping bestond al toen zij de woning betrok. Zij beroept zich op een schriftelijke verklaring van een buurman, [C] , die heeft verklaard dat wijlen de echtgenoot van [appellante] de riolering zelf heeft aangelegd en dat er destijds nogal vaak verstoppingen waren. [geïntimeerde] heeft diverse malen vergeefs geprobeerd de afvoer in de keuken te ontstoppen. Toen deze pogingen geen succes hadden, heeft zij afvalwater niet meer door de gootsteen maar door de wc gespoeld - daarvoor had ze emmers in de keuken staan - en deed ze de afwas in de douche.

5.3

Gelet op de in rechtsoverweging 3.8 aangehaalde werkbon van 24 augustus 2014 staat vast dat de verstopping in de keukenafvoer is veroorzaakt door vet dat zich in de afvoer had opgehoopt. Tussen partijen staat niet ter discussie dat wanneer [geïntimeerde] vet door de keukenafvoer heeft gespoeld en de afvoer daardoor is verstopt de kosten van herstel van de afvoer voor rekening van [geïntimeerde] komen. Beslissend is dan ook of [geïntimeerde] vet door de afvoer heeft gespoeld, zoals [appellante] stelt, maar [geïntimeerde] betwist.

5.4

[appellante] heeft haar stelling dat het vet in de afvoer er door [geïntimeerde] in is gespoeld onderbouwd met de beide in rechtsoverweging 3.8 aangehaalde werkbonnen. Daaruit volgt volgens haar dat de afvoer tweemaal verstopt was, op 24 augustus 2012 en op

28 november 2014, dus tijdens de bewoning door [geïntimeerde] en kort na haar vertrek. Uit de bon van 28 november 2014 volgt dat het sifon en beide aanrechtpluggen vol met vet zaten. Uit de bon van 24 augustus 2012, dus ruim twee jaar eerder, volgt dat de afvoer van vet was ontdaan. Het is dan ook aannemelijk dat [geïntimeerde] in de tussenliggende periode vet door de gootsteen heeft gespoeld.
heeft bij gelegenheid van de descente van 14 augustus 2012 verklaard dat zij vanaf eind 2011 problemen ervaart met de afvoer. Het hof houdt haar aan die verklaring en passeert de, daar zonder toelichting van afwijkende, stelling van [geïntimeerde] dat zij sinds het begin van de huur problemen heeft met de keukenafvoer. Daarbij is van belang dat niet valt in te zien waarom [geïntimeerde] tot begin 2012 heeft gewacht met een melding van het probleem wanneer dat zich al vanaf het begin van haar bewoning voordeed. Dat zij al blij was huisvesting te hebben, vormt geen afdoende verklaring. Zij heeft volgens haar eigen verklaring bij gelegenheid van de descente begin 2012 het probleem wel gemeld. Een melding op dat moment sluit aan bij het moment waarop het probleem volgens diezelfde verklaring van [geïntimeerde] is ontstaan, te weten eind 2011.
Omdat de problemen met de keukenafvoer pas eind 2011, twee jaar na het begin van de huur zijn ontstaan en, zoals hiervoor is overwogen, deze problemen het gevolg zijn van de aanwezigheid van vet in de afvoer, is niet aannemelijk dat dat vet al bij het begin van de huur aanwezig was, zoals [appellante] ook ontkent.
Ook indien er voorafgaande aan de huur problemen zouden zijn geweest met de riolering verklaren deze problemen niet de aanwezigheid van vet in de keukenafvoer.

5.5

[geïntimeerde] heeft, gelet op wat hiervoor is overwogen, de stelling van [appellante] dat de verstopping van het riool is veroorzaakt doordat [geïntimeerde] vet in de keukenafvoer heeft gegooid, onvoldoende weersproken. Dat betekent dat de kosten van het schoonmaken van het riool voor rekening van [geïntimeerde] komen. Dat deze kosten € 753,50 bedragen, het in de schade-opstelling vermelde bedrag, heeft [geïntimeerde] niet gemotiveerd bestreden. De vordering van [appellante] op dit punt is dan ook toewijsbaar. De grief slaagt.

5.6

[appellante] stelt dat door de verstopping van de keukenafvoer ook gevolgschade is ontstaan. De verstopping heeft geleid tot een overstroming van keuken en woonkamer en door het overlopen van de gootsteen is het onderkastje volgetrokken met water. Daardoor dienen het laminaat in de woonkamer en het onderkastje te worden vervangen. De kantonrechter heeft de daarmee samenhangende vorderingen afgewezen, omdat niet vaststaat dat de verstopping (en daarmee de overstroming) aan [geïntimeerde] te wijten is. Tegen dit oordeel is grief II gericht.

5.7

Uit wat hiervoor over grief I is overwogen, volgt dat het hof ervan uitgaat dat de verstopping van de keukenafvoer wel aan [geïntimeerde] te wijten is. [geïntimeerde] heeft niet bestreden dat de verstopping heeft geleid tot overstromingen en evenmin dat daardoor schade is ontstaan aan het onderkastje en aan het laminaat. Integendeel, bij gelegenheid van de descente heeft zij zelf een verband gelegd tussen de verstopping en het ontstaan van grote naden tussen de vloerdelen. In haar akte in eerste aanleg heeft zij aangegeven dat de beschadiging van de laminaatvloer met ondervloer is te wijten aan de verstopping. De hoogte van de door de makelaar vastgestelde schade aan het onderkastje en de vloer heeft zij ook niet bestreden. Van die bedragen, respectievelijk € 1.185,50 en € 750,-, kan dan ook worden uitgegaan. De vordering van [appellante] is tot deze bedragen toewijsbaar. Grief II slaagt in zoverre.
heeft, zo begrijpt het hof, aan het slot van de toelichting op grief II nog aangevoerd dat ook de beschadiging van de keukendeurtjes moeten worden aangemerkt als door de overstromingen veroorzaakte schade, maar de door [appellante] zelf ingeschakelde makelaar Hagedoorn wijst een andere oorzaak voor die beschadiging aan, namelijk "onzorgvuldig gebruik". Ten aanzien van die keukendeurtjes zijn de stellingen van [appellante] dan ook onvoldoende onderbouwd. De vordering van € 1.000,- betreffende de reparatie van deze deurtjes is niet toewijsbaar.

5.8

De kantonrechter heeft de vordering vanwege het vervangen van het behang in de slaapkamers afgewezen. Met grief III komt [appellante] op tegen dit oordeel.

5.9

De grief faalt. Uitgangspunt is dat wanneer, zoals hier, bij het begin van de huur geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt de huurder behoudens tegenbewijs wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst (artikel 7: 224 lid 2 BW). Het betoog van [appellante] dat deze regel niet van toepassing is gezien de manier waarop de overeenkomst tot stand is gekomen, vindt geen steun in het recht.
Bovendien ziet [appellante] eraan voorbij dat het enkele feit dat, na een huurperiode van vijf jaar, behang, dat bij het ingaan van de huur al negen jaar geleden was aangebracht, moet worden vervangen, niet betekent dat de huurder is tekortgeschoten in zijn opleveringsplicht.

5.10

De kantonrechter heeft de vordering betreffende de renovatie van de tuin beperkt tot € 500,- omdat [appellante] , hoewel zij daartoe was gehouden, [geïntimeerde] niet in de gelegenheid heeft gesteld zelf de noodzakelijke herstelwerkzaamheden in de tuin uit te voeren. Grief IV is gericht tegen dit oordeel. Volgens [appellante] kon van haar, vanwege de gebrouilleerde relatie met [geïntimeerde] , niet verwacht worden dat zij [geïntimeerde] in de gelegenheid zou stellen zelf werkzaamheden in de tuin te verrichten. [appellante] voelt zich bedrogen door [geïntimeerde] , omdat [geïntimeerde] zich ten onrechte op het bestaan van een huurovereenkomst heeft beroepen. Om die reden kon van haar niet gevergd worden dat zij "nog eens wekenlang [geïntimeerde] tot haar tuin toe liet om deze te fatsoeneren", aldus [appellante] .

5.11

Het hof volgt [appellante] niet in dit betoog. Uit wat partijen hebben gesteld over de huurovereenkomst blijkt dat [geïntimeerde] zich terecht op het bestaan van een huurovereenkomst heeft beroepen. [geïntimeerde] valt dan ook rechtens geen verwijt te maken van het feit dat zij zich op het bestaan van een huurovereenkomst heeft beroepen. Dat [appellante] zich desalniettemin door dit beroep gegriefd voelt, kan er niet toe leiden dat [geïntimeerde] het recht wordt ontnomen om vastgestelde gebreken bij het einde van de huur zelf te herstellen.
Bovendien overdrijft [appellante] met haar stelling dat zij [geïntimeerde] anders "wekenlang" tot haar tuin zou hebben moeten toelaten. Zij zou [geïntimeerde] een redelijke termijn hebben moeten geven om het werk in de tuin zelf in orde te maken.
5.12 Dat de makelaar redelijke prijzen heeft berekend voor de situatie dat [appellante] het herstel van de tuin aan derden moet uitbesteden en dat deze werkzaamheden veel meer kosten dan het toegewezen bedrag van € 500,- moge zo zijn, maar is niet relevant. In dit geval, waarin [appellante] heeft nagelaten [geïntimeerde] in de gelegenheid te stellen de tuin in orde te maken, is doorslaggevend welke kosten [geïntimeerde] (dus niet [appellante] ) zou hebben moeten maken om de tuin in goede staat op te leveren (vgl. Hoge Raad 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790, NJ 1999/380). Dat [geïntimeerde] meer dan € 500,- kosten zou hebben moeten maken, heeft [appellante] niet gesteld.

5.13

De grief faalt. Daarmee is ook het lot van grief V bezegeld, omdat ook deze grief enkel is gebaseerd op het - hiervoor als onjuist beoordeelde - betoog dat van [appellante] niet gevergd kon worden dat zij [geïntimeerde] in de gelegenheid zou stellen de mutatieschade te herstellen.

5.14

De slotsom is dat [geïntimeerde] per saldo € 753,50 + € 1.185,50 + € 750,- + € 500,- =
€ 3.189,- verschuldigd is. Dat is meer dan het door de kantonrechter toegewezen bedrag. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter dan ook vernietigen, behoudens wat betreft de beslissing over de proceskosten (waartegen geen grief is gericht). Ook in hoger beroep zijn partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk gesteld. Het hof zal de proceskosten in hoger beroep dan ook compenseren.

6 De beslissing

Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 15 augustus 2017, behoudens wat betreft de beslissing over de proceskosten, en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellante] te betalen een bedrag van € 3.189,-;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de proceskosten van het hoger beroep in die zin dat partijen ieder de eigen kosten dragen;

wijst het meer of anders gevorderde af.


Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. W.P.M. ter Berg en mr. W.F. Boele en is in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2019 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier.