Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2019:3587

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
23-04-2019
Datum publicatie
25-04-2019
Zaaknummer
200.159.799/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Taxatie. Deskundigenbericht

Een taxateur heeft in opdracht van een woningeigenaar de waarde van diens pand getaxeerd in het kader van een hypotheekaanvraag.

De taxateur en diens werkgever zijn door de hypotheekgever tot schadevergoeding aangesproken nadat de hypotheeknemer failliet was gegaan en het onderpand met verlies executoriaal was verkocht.

Door het hof benoemde deskundigen achten de door de taxateur getaxeerde onaanvaardbaar hoog.

Het hof oordeelt dat de taxateur en diens werkgever aansprakelijk zijn voor (alleen) het verschil tussen de getaxeerde waarde en de maximaal te taxeren waarde, zoals door de deskundigen aangegeven.

Het beroep van de taxateur en diens werkgever op “eigen schuld” van de hypotheekgever, omdat die de hypotheek te lichtvaardig, op onzorgvuldige wijze heeft verstrekt, en daarmee een verhoogd risico heeft genomen, wordt verworpen. In de stellingen van de taxateur en diens werkgever ontbreekt het oorzakelijke verband tussen de beweerdelijk onzorgvuldige hypotheekverstrekking en de (schade door de) executoriale verkoop. Dat klemt omdat de omstandigheid dat de hypotheeknemer niet aan zijn verplichtingen kon voldoen, andere oorzaken kan hebben gehad dan een ontoereikend inkomen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2019/375
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.159.799

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/143832/HA ZA 13-252)

arrest van 23 april 2019

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. P.W. Huitema, kantoorhoudend te Groningen,

tegen:

de besloten vennootschap

ELQ Portefeuille I B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: ELQ,

advocaat: mr. M.G. Kos, kantoorhoudend te Utrecht.

1 Het verdere verloop van het geding

1.1

Eerder zijn in deze zaak tussenarresten gewezen die op 20 december 2016,
11 juli 2017 en 4 september 2018 zijn uitgesproken. Het hof blijft bij wat in die arresten is overwogen en beslist, en bouwt in dit arrest daarop voort.

1.2

Na het tussenarrest van 4 september 2018 blijkt het verdere verloop van de procedure uit:
- het deskundigenrapport;
- de memorie na deskundigenbericht met een productie van ELQ;
- de begrotingsbeschikking van 8 januari 2019;
- de memorie na deskundigenbericht van [appellant] .

1.3

Vervolgens hebben partijen opnieuw de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.

2 De nadere beoordeling

2.1

In het tussenarrest van 20 december 2016 heeft het hof overwogen dat het behoefte heeft aan een onafhankelijk deskundigenbericht omtrent de vraag of [appellant] bij de uitvoering van zijn in het geding zijnde taxatie werkzaamheden de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Het hof heeft in zijn tussenarrest van 11 juli 2017 vervolgens drie deskundigen benoemd om de volgende vragen te beantwoorden:


I.) voldoen het taxatierapport van 26 juni 2007 en de aanvulling daarop bij brief van 9 juli 2007 (producties 2 en 3 bij inleidende dagvaarding) van [appellant] van zijn taxatie van het pand aan de [a-straat] 65 te [B] aan de eisen die toentertijd gangbaar waren binnen de beroepsgroep van (beëdigde) taxateurs, zowel voor wat betreft de wijze van totstandkoming en inhoud van het rapport, als voor wat betreft het bedrag waarop het pand is getaxeerd?
II.) Wilt u in uw beschouwingen in ieder geval aandacht schenken aan de volgende aspecten:
a.) het rapport vermeldt als bouwjaar/ouderdom van het pand “2002” en op het onderdeel gerealiseerde aanzienlijke renovaties, verbouwingen “niet van toepassing”, terwijl het pand oorspronkelijk is gebouwd in 1903 en in de periode van 2002 – 2006 grotendeels is herbouwd, althans gerenoveerd en uitgebreid. Betreft dit een tekortkoming in het rapport en zo ja, hoe beoordeelt u de ernst daarvan. Wilt u in die beoordeling betrekken of die tekortkoming van invloed is geweest op de getaxeerde waarde. Indien dat het geval is, kunt u (bij benadering) aangeven welke (neerwaartse of opwaartse) invloed die tekortkoming op de getaxeerde waarde heeft gehad,
b.) in het rapport wordt als vergelijkingsobject genoemd [b-straat] 1 te [C] . Was dat pand bruikbaar als vergelijkingsobject en is, voor zover u kunt nagaan, dat pand op een juiste wijze als referentieobject betrokken in de taxatie?
Volgens [appellant] heeft hij daarnaast als vergelijkingsobjecten gebruikt de woningen aan de [a-straat] 40 te [B] , de [c-straat] 15 te [D] en de [b-straat] 26 te [C] (zie overzicht productie 15 bij inleidende dagvaarding), maar heeft hij die objecten niet in zijn rapport opgenomen.
Hoe beoordeelt u de bruikbaarheid van die panden als referentieobjecten?
Hoe beoordeelt u de stelling dat die woningen wel zijn gebruikt als referentieobject, maar niet zijn opgenomen in het rapport in het licht van de eisen die toen gangbaar waren voor taxatierapporten als de onderhavige?
Zijn die panden, voor zover u kunt nagaan, op een juiste wijze als referentieobject betrokken in de taxatie,
c.) in het rapport wordt over de staat van het onderhoud en de kwaliteit van de materialen vermeld “goede materialen en goede constructie”. [appellant] heeft dat oordeel niet gebaseerd op tekeningen en het bestek van de woning. Hoe beoordeelt u die handelwijze in het licht van de toen gangbare eisen? Indien sprake is van een tekortkoming; hoe beoordeelt u de ernst daarvan? Wilt u ook hier in die beoordeling betrekken of die tekortkoming van invloed is geweest op de getaxeerde waarde en kunt u, indien dat het geval is, (bij benadering) aangeven welke (neerwaartse of opwaartse) invloed die tekortkoming op de getaxeerde waarde heeft gehad,

d.) in zijn rapport komt [appellant] tot een onderhandse verkoopwaarde van het pand van € 650.000,- en een executiewaarde van € 575.000,- te realiseren binnen een termijn van naar verwachting zes tot negen maanden. In zijn aanvullend bericht taxeert hij die waarden op respectievelijk € 625.000,- en € 550.000,- indien de verkooptermijn wordt gesteld op drie tot zes maanden.
Op welke taxatiewaarde zou u, op basis van de bij u bekende gegevens, naar verwachting (bij benadering) zijn uitgekomen bij een taxatie? Kunt u dat antwoord toelichten?
Hoe beoordeelt u in dat licht de door [appellant] getaxeerde waarden? Blijven die waarden binnen de grenzen van taxatiewaarden die gerekend naar juni 2007 minimaal respectievelijk maximaal als aanvaardbaar kunnen worden beschouwd?


III.) Wat kunt u overigens nog opmerken dat voor de beoordeling van de zaak van belang kan zijn?

2.2

In het tussenarrest van 4 september 2018 heeft het hof een aanvullend voorschot bepaald. De deskundigen hebben op 2 november 2018 hun rapport ingediend.
Het rapport en de beantwoording daarin van de aan de deskundigen voorgelegde vragen laat zich als volgt samenvatten.

Het taxatierapport is qua inhoud en omschrijving niet ongebruikelijk, gelet op de toen nog niet aangescherpte eisen voor taxateurs.
Ten aanzien van de vermelding van “2002” als bouwjaar/ouderdom van het pand en de vermelding “niet van toepassing’ op het onderdeel “gerealiseerde aanzienlijke renovatie, verbouwingen”, is weliswaar sprake van toerekenbare tekortkomingen, maar die zijn niet van invloed geweest op de afgegeven prijs, omdat bij de taxatie de verbouwing/renovatie wel is onderkend en in de taxatie is verdisconteerd. [appellant] kon op basis van de door hem verrichte visuele inspectie tot de omschrijving “goede materialen en goede constructie” komen.
heeft zijn taxatie verricht op basis van een objectvergelijking. Het genoemde vergelijkingsobject, [b-straat] 1 te [C] , is echter onvergelijkbaar met het getaxeerde pand. Het gaat om een geheel ander pand. Ook andere panden die [appellant] noemt als door hem in zijn vergelijking betrokken, maar die niet zijn vermeld in het rapport, waren niet als zodanig bruikbaar. De verkoopdata van die panden lagen meer dan zes jaar vóór de taxatiedatum. Het is niet begrijpelijk en taxatie technisch ongebruikelijk om dergelijke panden als vergelijking te gebruiken, en de verkoopprijzen daarvan te indexeren naar de taxatiedatum, als er voldoende objecten zijn te vinden waarvan de verkoopdatum omstreeks de datum van taxatie ligt. Volgens de deskundigen was dat het geval. In hun rapport betrekken zij vijf met name genoemde panden, waarvan zij de “stamkaarten wonen” zoals door de verschillende makelaars aan de NVM opgegeven, als bijlagen hebben gevoegd bij hun rapport.
Op basis van een vergelijking van die panden met het door [appellant] getaxeerde pand concluderen de deskundigen dat de taxatiewaarde van het pand [a-straat] 65 te [B] bij onderhandse verkoop op de peildatum moet hebben gelegen tussen € 475.000,- en € 525.000,-. Lager had een bekwaam en deskundig taxateur op die datum niet mogen taxeren en hoger evenmin. Met die taxatiewaarden correspondeert een executiewaarde van minimaal € 380.000,- (80% van € 475.000,-) en maximaal € 446.250,- (85% van € 525.000,-), aldus de deskundigen, die er daarbij van uitgaan dat voor de executiewaarde toentertijd een bandbreedte van 80% tot 85% van de onderhandse verkoopwaarde werd gehanteerd.
De door [appellant] getaxeerde bedragen zijn naar het oordeel van de deskundigen gelet op hun benadering van de onderhandse verkoopwaarde en de executiewaarde “niet aanvaardbaar”.

2.3

[appellant] heeft in reactie op de door de deskundigen gehanteerde taxatiewaarden enkele kanttekeningen geplaatst bij een door de deskundigen gebruikt vergelijkingsobject (het pand [d-straat] 85 te [A] ). Hij heeft de uitkomst van de taxatiewaarden –de onderhandse waarde en de executiewaarde- van het onderhavige pand ( [a-straat] 65 te [B] ) op de peildatum verder echter niet gemotiveerd betwist. Het hof ziet ook geen aanleiding om aan de uitkomst van de waardebepaling door de deskundigen te twijfelen. Het hof neemt die waardebepaling derhalve over en legt die ten grondslag aan zijn verdere beoordeling.

2.4

Van de door de deskundigen vastgestelde taxatiewaarden is met name de executiewaarde van belang, omdat (onweersproken) ELQ op basis van die waarde de hypotheek heeft verstrekt. Uitgaande van een executiewaarde op de peildatum van maximaal € 446.250,- heeft [appellant] de executiewaarde van het pand ruim 23% hoger getaxeerd dan de maximale waarde zoals door de deskundigen bepaald (€ 550.000,- in plaats van € 446.250,-).
De deskundigen benoemen in hun rapport een aantal tekortkomingen in het taxatierapport van [appellant] die niet van invloed zijn geweest op die getaxeerde waarde (bijvoorbeeld het onjuiste bouwjaar en het niet vermelden van de aanzienlijke verbouwing). Zij benoemen echter ook dat [appellant] zijn taxatie heeft verricht op basis van objectvergelijking, maar dat het vergeleken pand ( [b-straat] 1 te [C] ) onvergelijkbaar is met het getaxeerde pand. Bezien in samenhang met het oordeel van de deskundigen dat de door [appellant] getaxeerde waarden niet aanvaardbaar zijn, concludeert het hof uit het deskundigenrapport dat de taxatie door [appellant] niet voldoet aan de eisen die kunnen worden gesteld aan een rapport opgesteld door een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur.

Dat het rapport volgens de deskundigen wat inhoud en omschrijving betreft niet ongebruikelijk is, maakt dat niet anders

2.5

[appellant] heeft nog betoogd dat de bandbreedte die de deskundigen hebben aangehouden van waarden waarbinnen volgens hen de onderhandse verkoopwaarde respectievelijk de executiewaarde had behoren te liggen, een andere bandbreedte is dan die welke voortvloeit uit de jurisprudentie. Volgens [appellant] dient te worden uitgegaan van een bandbreedte van 25%. Uitgaande van die bandbreedte valt de door hem getaxeerde executiewaarde daar nog binnen. Ook wanneer zou worden uitgegaan van een bandbreedte van 10% en een gewogen gemiddelde waarde, zoals ook wel gebeurt, ligt de door hem getaxeerde waarde binnen die bandbreedte. De rekensom is volgens [appellant] dan
(€ 625.000,- + € 525.000,-) : 2. De afwijking van de door [appellant] getaxeerde waarde van de gemiddelde gewogen waarde bedraagt dan 8,7%.

2.6

Dit betoog faalt. Het hof is niet van oordeel dat uitgegaan kan worden van vaste bandbreedtes waarbinnen een taxatie zich mag bewegen ten opzichte van een vergelijkende waardebepaling, om nog als voldoende zorgvuldig te kunnen worden beschouwd. Weliswaar is taxatie geen exacte wetenschap en moet worden aanvaard dat een taxatie zich binnen een bandbreedte mag bevinden van een vergelijkende waardering om toch nog aan de norm te voldoen, maar hoe breed die band is, zal afhangen van de omstandigheden van het geval; afhankelijk daarvan zal van de ene taxatie een grotere “nauwkeurigheid” –dat wil zeggen een minder groot verschil met de vergelijkende waardebepaling- worden verwacht dan van een andere. Daarbij speelt ook een rol het gewicht dat aan die andere waardebepaling kan worden toegekend. In dit geval is die waardebepaling verricht door drie gerechtelijk benoemde deskundigen gezamenlijk en hebben die deskundigen in hun uitgebreide en op zeer inzichtelijke wijze onderbouwde rapport, bij hun waardebepaling zelf al de bandbreedte aangegeven waarbinnen de getoetste taxatiewaarde zich mag bevinden.
[appellant] heeft verder niet inzichtelijk gemaakt dat en waarom die bandbreedte door de deskundigen te smal is gehouden.

2.7

Ten overvloede merkt het hof bij het betoog van [appellant] nog op dat ook als uitgegaan zou worden van een bandbreedte van 25%, zijn taxatie daar nog buiten valt. In dat geval zou voor de bandbreedte immers niet de uiterste waarde van de door de deskundigen al gehanteerde bandbreedte voor de executiewaarde moeten worden genomen, maar de gemiddelde waarde daarvan, derhalve een bedrag van (€ 380.000 + € 446.250,-) : 2 =
€ 413.125,- . De door [appellant] getaxeerde executiewaarde van € 550.000,- ligt dan ruim 33% hoger. Volgens de door [appellant] alternatief bepleite methode van het gewogen gemiddelde zou de uitkomst zijn (€ 413.125,- + € 550.000,-) : 2 = € 481.562,50. De getaxeerde executiewaarde door [appellant] ligt daar dan nog ruim 14% boven.

2.8

De slotsom is dat [appellant] tekort is geschoten in de uitvoering van zijn taak als taxateur. Bezien in samenhang met wat in het tussenarrest van 20 december 2016 al is overwogen (rov 5.6 tot en met 5.9) volgt daaruit dat [appellant] (hoofdelijk) aansprakelijk is voor de schade die ELQ heeft geleden door de onjuist getaxeerde waarde van het pand.

De grieven I tot en met VI (met een ontbrekende grief V) falen dus.
2.9 Voor de schade geldt het volgende.

Indien [appellant] zijn taxatie zorgvuldig zou hebben verricht, zou hij de executiewaarde nog hebben kunnen bepalen op een bedrag van € 446.250,-.

Dat en waarom in dat geval ELQ in het geheel geen hypotheek zou hebben verstrekt ziet het hof zonder nadere toelichting op die stelling door ELQ, welke ontbreekt, niet in. In dit verband merkt het hof op dat ELQ haar stelling dat in het geheel geen hypotheek zou zijn verstrekt heeft gebaseerd op een aanzienlijk lagere executiewaarde dan de door de deskundigen vastgestelde executiewaarde en dat ELQ deze stelling niet heeft herhaald nadat zij kennis had genomen van de bevindingen van de deskundigen.

Uitgaande van de door ELQ voor de verstrekking van een “Quick Hypotheek” gehanteerde voorwaarde dat als lening niet meer zou worden verstrekt dan 110% van de executiewaarde, en in aanmerking nemend dat door ELQ op basis van de door [appellant] verrichte taxatie een hypotheek is verstrekt die nagenoeg overeenkomt met de door [appellant] getaxeerde executiewaarde, schat het hof in dat door ELQ dan een hypotheek zou zijn verstrekt van € 446.250,-. Daarmee zou een hypotheek zijn verstrekt voor een bedrag dat € 100.000,- lager ligt dan het bedrag dat thans aan hypotheek is verstrekt (€ 546.250,- minus € 446.250,-).
ELQ heeft tijdens de comparitie in eerste aanleg gesteld dat indien een lagere lening zou zijn verstrekt, zij haar vordering had kunnen innen door de verkoop van het onderpand. Gelet op de bij de verkoop gerealiseerde waarde van € 215.000,- dient die stelling echter te worden verworpen. Ook als [appellant] zijn taxatie op een juiste wijze zou hebben verricht, zou ELQ met een (aanzienlijke) vordering op [E] c.s. zijn blijven zitten. Die schade kan ELQ niet op het bordje van [appellant] (en Woonderij) leggen, maar dient voor haar eigen rekening te blijven; die schade vloeit niet voort uit het onzorgvuldig handelen van [appellant] . Als [appellant] voldoende zorgvuldig zou hebben gehandeld, zou, naar moet worden aangenomen, de schade van ELQ alleen een bedrag van € 100.000,- lager zijn uitgevallen. Voor alleen dat nadeel is [appellant] (naast Woonderij) jegens ELQ aansprakelijk.
Grief VII, gericht tegen toewijzing van de volledige schadevergoeding aan ELQ, slaagt daarmee gedeeltelijk.

2.10

[appellant] heeft een beroep gedaan op “eigen schuld” van ELQ op de voet van artikel 6:101 BW. Volgens [appellant] heeft ELQ gehandeld in strijd met de zorgplicht die op haar rust bij hypotheekverstrekkingen als de onderhavige. Aan [E] c.s. is een te hoge hypotheek verstrekt en ELQ had dat kunnen en moeten begrijpen. Daarmee heeft ELQ jegens [E] c.s. onzorgvuldig en (daarmee) onrechtmatig gehandeld. Bovendien heeft zij
een groot eigen risico genomen door enkele en alleen op basis van de summiere informatie een geldlening te verstrekken. Daarmee is tevens sprake van eigen schuld van ELQ; zij had de situatie kunnen voorkomen, maar heeft dat niet gedaan. Om die reden dient haar vordering te worden afgewezen, althans fors te worden verminderd, aldus [appellant] .

ELQ heeft betwist dat sprake is van “eigen schuld”.

[appellant] heeft verder nog aangevoerd dat ELQ zich onvoldoende heeft ingespannen om een zo hoog mogelijke verkoopprijs te realiseren

2.11

Het hof stelt voorop dat op [appellant] de stelplicht (en bewijslast) rust van haar beroep op eigen schuld. Die stelplicht omvat dat [appellant] omstandigheden dient aan te voeren die aan ELQ kunnen worden toegerekend en die mede hebben geleid tot de onderhavige schade.
In de stelling van [appellant] dat ELQ een verhoogd risico heeft genomen door de hypotheek te verstrekken en de daarvoor aangevoerde omstandigheden, ligt echter nog niet besloten dat het verhoogde risico zich in dit geval ook daadwerkelijk heeft gerealiseerd. Daarvoor is nodig dat [E] niet aan zijn hypotheekverplichtingen heeft voldaan omdat zijn (actuele en toekomstige) inkomen lager was dan door hem bij zijn hypotheekaanvraag opgegeven en dat zijn werkelijke inkomen ontoereikend was om daaruit die verplichtingen te voldoen. De stellingen van [appellant] houden niet in dat die situatie zich heeft voorgedaan. Daarmee ontbreekt in die stellingen het causale verband tussen de (beweerdelijk) onzorgvuldige en risicovolle hypotheekverstrekking en de executoriale verkoop van het pand (met de daaruit voor ELQ voortgevloeide schade). Dat klemt omdat de omstandigheid dat [E] niet aan zijn hypotheekverplichtingen heeft voldaan ook andere oorzaken kan hebben gehad (dan een inkomen dat lager zou zijn geweest dan opgegeven). In dit verband merkt het hof op dat niet is aangevoerd en evenmin is gebleken dat [E] van meet af aan niet aan zijn verplichtingen heeft kunnen voldoen.

De vraag of de wijze waarop en de omstandigheden waaronder ELQ de hypotheek heeft verstrekt inderdaad (onevenredig) risicovol en onzorgvuldig was, gemeten naar de standaarden die toen voor hypotheekverstrekkingen golden - ELQ heeft gemotiveerd betwist dat dit het geval is geweest - kan bij deze stand van zaken buiten verdere beschouwing blijven.
Voor de stelling dat ELQ zich onvoldoende heeft ingespannen om een zo hoog mogelijke verkoopprijs te realiseren geldt dat [appellant] die, door ELQ gemotiveerd betwiste, stelling niet nader heeft toegelicht of onderbouwd, zodat die stelling [appellant] niet kan baten.
Grief VIII, die is gericht tegen de afwijzing door de rechtbank van het beroep op eigen schuld faalt dus.

3 De slotsom

3.1

De grieven falen, met uitzondering van grief VII, die gedeeltelijk slaagt. Het bestreden vonnis zal vanwege het gedeeltelijk slagen van grief VII moeten worden vernietigd en er zal opnieuw recht moeten worden gedaan.

3.2

In de omstandigheid dat partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld vindt het hof aanleiding om de proceskosten, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, te compenseren, aldus dat iedere partij belast blijft met de eigen kosten.

Nu ELQ de kosten van het deskundigenbericht al geheel heeft voldaan, zal [appellant] (met Woonderij) nog wel worden veroordeeld tot voldoening van de helft van die kosten, door het hof in zijn begrotingsbeschikking bepaald op € 23.189,65 incl. btw, aan ELQ.

4 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 1 oktober 2014, voor zover ten aanzien van [appellant] gewezen, en opnieuw recht doende:

veroordeelt [appellant] om aan ELQ te betalen een bedrag van € 100.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 8 mei 2013 tot de dag van volledige betaling, met de bepaling dat de door Woonderij betaalde en te betalen bedragen op deze veroordeling in mindering strekken;

compenseert de proceskosten zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, aldus dat iedere partij belast blijft met de eigen kosten, met dien verstande dat [appellant] wordt veroordeeld in de helft van de kosten van het deskundigenbericht, te weten een bedrag van € 11.594,82 incl. btw, te voldoen aan ELQ, met de bepaling dat de door Woonderij betaalde en te betalen bedragen op deze veroordeling in mindering strekken;

verklaart de in dit arrest uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mr. O.E. Mulder mr. H. de Hek en mr. D.H. de Witte en is in aanwezigheid van de griffier door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op
23 april 2019.