Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2019:354

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
15-01-2019
Datum publicatie
25-01-2019
Zaaknummer
18/00134
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBGEL:2018:301, Bekrachtiging/bevestiging
Rechtsgebieden
Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Wet Woz. Waardevaststelling woning. Waardedruk in verband met de aanwezigheid van asbest.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Viditax (FutD), 25-01-2019
V-N Vandaag 2019/186
FutD 2019-0254
Belastingblad 2019/66
V-N 2019/19.24.34
NTFR 2019/267
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 18/00134

uitspraakdatum: 15 januari 2019

Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 24 januari 2018, nummer AWB 17/3864 in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Scherpenzeel (hierna: de heffingsambtenaar).

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 108 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 467.000. Tegelijk met deze beschikking is voor dat jaar de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) ter zake van de eigendom van de onroerende zaak vastgesteld.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 oktober 2018. Belanghebbende is ter zitting verschenen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [A] en [B] , taxateur. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2 Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woonboerderij uit 1874 met een inhoud van 1.074 m3, een perceel met een oppervlakte van 1.470 m2 en een garage met een oppervlakte van 28 m2. De woonboerderij is een gemeentelijk monument. Het dakbeschot bestond op de waardepeildatum uit asbesthoudende platen.

3 Geschil

3.1.

In hoger beroep is nog slechts in geschil of de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de waardedruk als gevolg van de aanwezigheid van asbest. Belanghebbende berekent deze waardedruk op € 60.000, de heffingsambtenaar op € 36.000.

3.2.

De grief betreffende de bestemming van het perceel heeft belanghebbende ter zitting laten varen.

4 Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. De last om de waarde in het economische verkeer aannemelijk te maken rust, bij betwisting daarvan door belanghebbende, op de heffingsambtenaar.

4.2.

Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat op 1 januari 2024 het Asbestverwijderingsbesluit 2005 in werking treedt, dat vanaf die datum asbesthoudende daken verboden zijn en dat de heffingsambtenaar en de Rechtbank er derhalve ten onrechte van zijn uitgegaan dat er geen asbestverwijderingsplicht bestaat. De offerte van 4 april 2017 van aannemersbedrijf [C] te [Z] betreft de kosten van verwijdering van asbest en de kosten die direct daarmee samenhangen. In de offerte ontbreekt de post “onvoorzien”. Hij was niet vrij in de wijze van uitvoering maar diende zich te voegen naar de wensen en de vereisten voor goedkeuring van de gemeentelijke monumentencommissie. In dat kader was de aanschaf van nieuwe dakpannen de goedkoopste oplossing. Van woningverbetering is geen sprake omdat hij alleen noodzakelijke werkzaamheden heeft laten uitvoeren die niet zullen leiden tot meer wooncomfort of betere isolatie. De in de offerte genoemde kosten van afgerond € 60.000 dienen daarom volledig op de waarde in mindering te worden gebracht.

4.3.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een taxatierapport overgelegd van 15 september 2017 van de taxateur [B] , waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 477.000. Bij die waardering is rekening gehouden met een waardedrukkend effect van € 36.000 als gevolg van de aanwezigheid van asbest. Ter zitting van het Hof heeft de taxateur toegelicht dat hij zich voor de berekening van het waardedrukkend effect heeft gebaseerd op de door belanghebbende overgelegde offerte en dat hij daarbij is uitgegaan van een onmiddellijke asbestverwijdering. De in de offerte begrepen kosten voor het aanbrengen van een nieuw dak met nieuwe dakpannen zijn aan te merken als kosten van verbetering van de woning, omdat deze tot een langere levensduur van de woning leiden.

4.4.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de waardedruk als gevolg van de aanwezigheid van asbest. Belanghebbendes stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met de verwijderingsverplichting per 1 januari 2024 op grond van het Asbestverwijderingsbesluit 2005, miskent dat die verplichting geen betrekking heeft op asbest aan de binnenkant van gebouwen, zoals een asbesthoudend dakbeschot. Bovendien is de taxateur van de heffingsambtenaar, zoals hij ter zitting heeft toegelicht, bij de bepaling van de waardedruk uitgegaan van een onmiddellijke verwijdering van de aanwezige asbest. De kosten van verwijdering en herstel van asbesthoudend materiaal heeft hij berekend conform de bedragen die daaraan in de offerte van 4 april 2017 zijn toegekend, zonder dat hij daarop een afwaardering heeft toegepast, omdat een potentiële koper - ongeacht een verplichting tot verwijdering - hiermee eveneens rekening zou hebben gehouden. Wel heeft de taxateur hierop een correctie toegepast wegens woningverbetering als gevolg van de vervanging van het dak, zodat de waardedruk vanwege de aanwezigheid van een asbesthoudend dakbeschot uiteindelijk is becijferd op € 36.000. De stelling van belanghebbende dat de overige in de offerte genoemde kostenposten (zoals nieuwe dakpannen) niet tot woningverbetering leiden, omdat deze uitsluitend zijn gemaakt om te voldoen aan de goedkeuringsvereisten van de gemeentelijke monumentencommissie kan niet tot een ander oordeel leiden. Vervanging van een dak en het aanbrengen van nieuwe dakpannen zal immers een langere levensduur van het dak meebrengen en daarmee leiden tot verbetering en tot waardevermeerdering van de woning. Een potentiële koper zal om die reden dan ook bereid zijn voor een woning met een nieuw dak meer te betalen dan voor een woning met een ouder dak dat eerder aan vervanging toe zal zijn. Dat belanghebbende niet vrijwillig voor deze oplossing heeft gekozen en dat hij zelf geen verbetering ervaart, doet daar niet aan af. De omstandigheid dat in de offerte geen post “onvoorzien” is opgenomen kan op zichzelf niet tot de conclusie leiden dat met de asbestverwijdering meer kosten zijn gemoeid dan uit de offerte volgen. Bovendien heeft belanghebbende ter zitting verklaard dat bij vervanging van het dak geen onvoorziene kostenposten aan het licht zijn gekomen. Tenslotte neemt het Hof in aanmerking dat de getaxeerde waarde € 10.000 hoger uitkomt dan de vastgestelde waarde.

4.5.

De grief van belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de beschikking niet kon weten dat sprake was van een asbesthoudend dakbeschot zodat hiermee bij de waardevaststelling ook geen rekening kan zijn gehouden, treft geen doel. Naar aanleiding van het bezwaarschrift van belanghebbende, waarin melding is gemaakt van de aanwezigheid van asbest in het dak van de onroerende zaak, heeft een herbeoordeling van de waarde plaatsgevonden en naar aanleiding van het beroep heeft de heffingsambtenaar het hiervoor genoemde taxatierapport laten opmaken teneinde de waarde te onderbouwen. De conclusie is in beide gevallen geweest dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, ook niet wanneer rekening wordt gehouden met de daadwerkelijke aanwezigheid van asbest in het dak.

Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5 Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6 Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. Z.J. Oosting, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op 15 januari 2019 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

( A. Vellema) (V.F.R. Woeltjes)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 januari 2019.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.